Должностная инструкция председателя правления тсж
- | Печать |
- Подробности
- Родительская категория: ЖКХ
- Категория: Образцы и формы документов
- Просмотров: 68332
Должностная инструкция
председателя правления тсж
(Утверждена на заседании правления товарищества, протокол от « »________________200 г. № )
Раздел 1. Общие положения.
Раздел 2. Должностные обязанности председателя правления.
Раздел 3. Права председателя правления
Раздел 4. Ответственность председателя правления.
Раздел 5. Заключительные положения
1. Общие положения.
1. Председатель правления является выборным лицом, наделенным управленческими полномочиями.
2. Председатель избирается на первом заседании правления товарищества, из числа членов правления, путем простого голосования на срок, установленный Уставом товарищества.
3. Председатель правления:
3.1. Руководствуется в своей повседневной деятельности действующим законодательством РФ, Уставом товарищества, Положением по организации технической эксплуатации жилищного фонда в товариществе собственников жилья, своими должностными инструкциями, решениями общего собрания и правления.
Председатель правления должен знать должностные инструкции всех работников товарищества, контролировать их деятельность и требовать исполнения ими своих должностных обязанностей.
3.2. Без доверенности действует от имени товарищества в отношениях с третьими лицами.
3.3. Обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления, руководит текущей деятельностью товарищества.
3.4. Председатель правления имеет право:
· издавать приказы, давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, включая членов правления, которые для них обязательны.
· выдавать доверенности, в том числе с правом передоверия.
· открывать расчетные и иные счета в кредитных учреждениях.
· распоряжаться имуществом товарищества, в том числе денежными средствами в полном объеме, в соответствии с хозяйственно — финансовым планом.
· распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом.
· действовать и подписывать от имени товарищества платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и настоящим Уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием.
· разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка для работников товарищества, положения об оплате их труда.
· разрабатывать и утверждать инструкции и правила внутреннего распорядка для членов правления и ревизионной комиссии товарищества.
· разрабатывать и утверждать положения и инструкции для всех должностных лиц, участвующих в технической эксплуатации жилищного фонда.
· досрочно освобождать от полномочий членов правления товарищества.
· лично вести бухгалтерский учет.
· нанимать рабочих и служащих для технической эксплуатации жилищного фонда и увольнять их;
· заключать договоры от имени товарищества, в том числе на техническую эксплуатацию жилищного фонда, а также коммунальные услуги;
· производить расчеты с физическими и юридическими лицами за предоставленные ими услуги в соответствии с заключенными договорами.
· представлять товарищество;
· страховать имущество товарищества и общее имущество в кондоминиуме;
· выполнять иные обязанности, вытекающие из Устава.
4. Дополнительно на председателя правления возлагаются обязанности:
- подготовка изменений и дополнений в устав товарищества;
- сдача в аренду нежилых помещений кондоминиума, согласно условиям и требованиям, установленным общим собранием членов товарищества или соглашением собственников общего имущества кондоминиума;
- получение доходов от хозяйственной деятельности товарищества и распоряжение ими согласно финансового плана;
- установление размера разовых платежей на покрытие образовавшихся, сверх финансового плана, издержек;
- распоряжение средствами товарищества, выделенными в отдельный фонд и не входящими в финансовый план, для производства аварийных, срочных работ и т.п.
2. Должностные обязанности председателя правления.
1. Председатель правления обязан:
1.1. Знать действующее законодательство Российской Федерации; законодательные, правовые и нормативные акты города Калуги и Калужской области относящиеся к деятельности товарищества, а также Устав товарищества и настоящую инструкцию.
1.2. Знать договорные обязательства товарищества и содействовать их выполнению.
1.3. Организовать и направлять деятельность членов правления и должностных лиц товарищества в соответствии с действующим законодательством, требованиями Устава и решениями общего собрания и правления.
1.4. Выполнять функции заказчика по организации технической эксплуатации жилищного фонда, а также предоставления коммунальных и прочих услуг домовладельцам.
1.5. Контролировать предоставление домовладельцам коммунальных и других услуг установленного законодательными и нормативными актами качества, а также договорными обязательствами.
1.6. Обеспечить домовладельцам в установленном порядке перерасчет платежей за жилищно – коммунальные услуги при нарушении сроков обеспечения и отклонения от нормативных показателей качества (стандартов).
1.7. Добиваться от исполнителей выполнения работ в соответствии с условиями заключенных с ними договоров.
1.8. Принимать меры по обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования в кондоминиуме.
1.9. Обеспечить сохранность рабочей, технической и иной документации товарищества и кондоминиума.
1.10. Представлять интересы товарищества в государственных и иных учреждениях, связанных с управлением и эксплуатацией имущества в кондоминиуме.
1.11. Контролировать ведение технической, бухгалтерской, статистической и иной отчетности.
1.12. Осуществлять контроль за деятельностью главного бухгалтера товарищества.
1.13. Проверять правильность начисления платежей домовладельцам.
1.14. Осуществлять совместно с членами правления периодический контроль состояния конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства недвижимого имущества в кондоминиуме и при необходимости принимать меры по устранению выявленных недостатков, в соответствии с Положением по организации технической эксплуатации жилищного фонда.
1.15. Не реже двух раз в месяц лично контролировать уборку мест общего пользования и прилегающей территории в кондоминиуме.
1.16. Не реже двух раз в месяц осуществлять прием домовладельцев по личным и общим вопросам деятельности товарищества.
1.17. Организовывать закупку материальных и технических ресурсов, необходимых для осуществления уставной деятельности товарищества.
1.18. Организовывать обучение рабочих и служащих товарищества.
1.19. Участвовать в работе ревизионной комиссии.
1.20. Проводить заседания правления в соответствии с требованиями Устава товарищества.
1.21. При принятии общим собранием или правлением решений, противоречащих действующему законодательству и Уставу товарищества, требовать отмены данных решений.
3. Права председателя правления
1. Председатель правления имеет право:
1.1. Осуществлять контроль за использованием жилых и нежилых помещений по их целевому назначению.
1.2. Осуществлять подбор, прием на работу и увольнение рабочих и служащих товарищества, а также применять к ним меры поощрения и наказания, в соответствии с действующим законодательством РФ.
1.3. Лишать рабочих и служащих товарищества премий (вознаграждений) за халатное выполнение ими должностных обязанностей.
1.4. Страховать имущество товарищества и общее имущество в кондоминиуме.
1.5. Лично вести бухгалтерский учет.
1.6. Решающего голоса при голосовании на заседании правления при равенстве голосов.
1.7. Досрочно освободить занимаемую должность.
4. Ответственность председателя правления.
Председатель правления несет ответственность за:
- организацию технической эксплуатации жилищного фонда и делопроизводства в товариществе;
- организацию учета и хранения документации;
- правильность заключения договоров;
- непринятие решений по содержанию, эксплуатации и сохранности имущества в кондоминиуме.
А также, совместно с главным бухгалтером товарищества за своевременное и полное осуществление платежей по условиям заключенных договоров.
5. Заключительные положения
1. Председатель правления освобождается от занимаемой должности по истечении срока его полномочий либо по собственному желанию, а также по основаниям, изложенным в ТК РФ.
2. Спорные вопросы, разногласия и конфликтные ситуации, возникающие в процессе исполнения обязанностей, между председателем и правлением или общим собранием решаются путем переговоров либо в судебном порядке.
Подпись председателя правления в ознакомлении: ____________________
nbsp;
Должностная инструкция управляющего ТСЖ, обязанности и трудовой договор
В настоящий момент, в многоквартирных домах, в которых созданы ТСЖ, управление делами осуществляет не только председатель, но и управляющий. В связи с этим необходимо разобраться кто такой управляющий, а также, какие должностные обязанности в соответствии с какими инструкциями он должен исполнять.
Управляющий и председатель ТСЖ, определение, в чем разница
Правовой статус управляющего и председателя ТСЖ имеют различия. Далее будут выделены основные черты правового положения каждого из них.
Председатель ТСЖ – лицо, избираемое из числа участников ТСЖ. Председателя может выбрать правление или все члены товарищества, путем проведения голосования.
Управляющий в ТСЖ – лицо, которое нанимается на службу, на основании трудового соглашения или соглашения об оказании им соответствующих услуг по решения определенных задач направленных на повышение эффективности работ, проводимых товариществом.
Жилищное законодательство предъявляет к управляющему ряд требований, в число которых входит:
- Наличие российского гражданства;
- Отсутствие факта судимости по экономическим преступлениям;
- Иметь знания в области жилищного законодательства, технических требований к домам и иных нормативных документов, которые содержат положения, регламентирующие его деятельность.
Председатель наделяется своими полномочиями жилищным законодательством, а также тем Уставом, которое разработало товарищество собственников. Председателем осуществляются своим полномочия от имени товарищества.
Работа управляющего ТСЖ осуществляется от имени товарищества, но только при наличии доверенности, в которой указан круг действий, которые лицо может осуществлять.
Должностные обязанности управляющего ТСЖ определяются тем соглашением, которое заключается между ним и председателем. Необходимо знать, что при исполнении своих обязанностей, управдом подчиняется председателю, поскольку последний выступает в роли его работодателя.
Управляющий не обязан быть участником товарищества. В свою очередь председатель может быть выбран только из членов товарищества.
Управдом, как правило, занимается деятельностью при наличии статуса индивидуального предпринимателя и может занимать такую должность в нескольких ТСЖ.
На председателя возлагается ответственность за невыполненную работу или за принятые решения, которые противоречат интересам собственников. Председатель отчитывается перед всеми собственниками жилья. Нанятый управляющий отвечает только перед председателем.
Кто составляет, выдает и утверждает должностную инструкцию
Должностная инструкция представляет собой документ, на основании которого, лицо, избранное на должность управляющего осуществляет свою деятельность.
Право определять содержание должностной инструкции предоставлено председателю товарищества. Именно он осуществляет разработку её основных положений.
При составлении документа в нем указываются сведения о ТСЖ, которое осуществляет найм управляющего. Сведения о том, какие требования предъявляются к лицу, замещающему должность, его основные обязанности, права и меры ответственности, которые могут быть применены к лицу, замещающему должность.
После того, как документ разработан, его нужно утвердиь.
Правом утверждения этого документа обладает правление ТСЖ.
После того, как лицо подписало трудовое соглашение, оно должно быть ознакомлено со своей должностной инструкцией. Факт ознакомление подтверждается наличием росписи управдома в документе.
С какими службами необходимо согласовать должностную инструкцию
Помимо правления, документ необходимо согласоваь с государственными органами, которые выполняют различные полномочия в сфере ЖКХ.
Таким органом является Жилищная инспекция. Она должна проверить соответствие составленного документа нормам Жилищного и трудового законодательства. В случае, когда с документом все в порядке, он утверждается руководителем органа и может в дальнейшем исполняться.
Срок действия и период хранения инструкции
Созданный документ может быть с указанием срока его действия, или без указания такового. В случае, когда для инструкции установлен период времени, в течение которого он имеет юридическую силу, то этот период должен быть указан в самом документе.
Когда такой период времени не установлен, это означает, что она действительно до того момента, пока занимает должность конкретный управляющий.
Законом установлены требования, которые предъявляются к хранению документа.
Документ хранится в помещении, в котором располагается товарищество.
Помните, что закон обязывает представлять документ, любому члену ТСЖ для проверки правомерности действий нанятого лица.
Должностная инструкция должна храниться в течение трех лет, после того, как она потеряла свое действие.
Как внести изменения в должностную инструкцию
Жилищное законодательство допускает внесение изменений в составленную инструкцию.
Для изменения этого документа необходимо собрание правления товарищества, которое будет принимать решение о необходимости внесения в документ новых данных. Председатель также участвует в обсуждении.
Изменений инструкции по решению одного лица не допускается. После того, как инструкция была изменена, управляющий обязан с ней ознакомится. Факт ознакомления также подтверждается его подписью.
Должностные обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирном доме
Управляющий домом выполняет следующие обязанности:
- Осуществлять заключение контрактов с подрядчиками или службами для поставки ресурсов.
- Осуществлять контроль над выполненными работами подрядчиками.
- Осуществлять управление имуществом, контролировать выполнение обязанностей работников ТСЖ.
- Осуществлять снятие данных с приборов контроля.
- Принимать участие в процедуре составления сметы доходов и расходов товарищества.
- Осуществлять осмотры состояния оборудования для предотвращения наступления аварийной ситуации.
- Контролировать состояние и процесс уборки территории, находящейся возле многоквартирного дома.
- Осуществлять прием жильцов, рассматривать и исполнять их обращения или заявления.
- Знать содержание требований к многоквартирному дому, содержащиеся в различных СниПАх и технических требованиях.
- При наличии необходимости участвовать в судебных заседаниях.
Необходимо отметить, что управдом несет ответственность:
- За нарушение норм закона в процессе деятельности.
- При неисполнении обязательств, обусловленных договорами с третьими лицами.
- При недобросовестном использовании материальных ресурсов ТСЖ.
- При недобросовестном осуществлении обязанностей по приему и рассмотрению обращений и заявлений жильцов, проживающих в доме.
Должностная инструкция управляющего ТСЖ, образец
Инструкция по исполнению должностных обязанностей для управляющего товарищества собственников жилья составляется в письменном виде.
Как и любая другая инструкция, она имеет следующую структуру:
- Общие положения. Здесь должны быть указаны данные о ТСЖ, месторасположение товарищества, кто действует от имени товарищества, а также кому непосредственно должен быть подчинен нанимаемый управляющий, какие требования предъявляются к кандидату, срок действия документа (при его наличии), сведения о продолжительности рабочего времени.
- Обязанности управдома. Этот пункт инструкции раскрывается наиболее подробно.
- Права управляющего.
- Подпись лица, назначенного на должность, которая подтвердит его ознакомление с документом.
Скачать инструкцию управдома можно здесь.
Трудовой договор с управляющим ТСЖ, образец
Как ранее было уже сказано, отношения с управдомом могут быть оформлены несколькими способами:
- С помощью трудового соглашения;
- С помощью соглашения об оказании им услуг.
Трудовой договор с управляющим ТСЖ должен быть составлен в соответствии с требованиями, которые предъявляются трудовым законодательством. Составляется такой документ совместно председателем и членами правления товарищества.
До того, как представлять его для подписания, подобный документ должен быть одобрен налоговой службой.
Как и в обычном соглашении с работником, в нем должны быть отражены следующие данные:
- О сторонах. В документе отражается, кто выступает в качестве работодателя, а также персональные данные управдома. Данные указываются в соответствии с учредительными документами, и паспортом лица.
- О правах и обязанностях. Которые передаются лицу в процессе его трудовой деятельности.
- О том, в течение какого времени действует документ.
- О процедуре внесения в текст соглашений изменений.
- О порядке расторжения заключенного соглашения.
Соглашение может быть заключено как с указанием срока его действия (срочный), так и без указания срока этого действия. Если после наступления срока, указанного в документе, работодатель в лице председателя не расторгнул соглашения, это означает, что договор перезаключен без указания срока его действия.
Образец трудового соглашения с управляющим домом можно скачать.
Заключение
Таким образом, многоквартирный дом, в лице членов ТСЖ могут пригласить на замещение должности управляющего люб
В настоящий момент, в многоквартирных домах, в которых созданы ТСЖ, управление делами осуществляет не только председатель, но и управляющий. В связи с этим необходимо разобраться кто такой управляющий, а также, какие должностные обязанности он должен исполнять.
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 138 ЖК РФ
Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;
(п. 9 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.
(п. 10 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
В обычном формате должностная инструкция управляющего ТСЖ состоит из четырех разделов, в которых даны общие аспекты профессии, круг решаемых задач, потенциальная ответственность и права сотрудника. Инструкция не только повсеместно применяется в бизнес-практике, но и рекомендуется для использования Рострудом, ФСС и ПФР.
ФАЙЛЫ
Скачать образец должностной инструкции управляющего ТСЖ .doc
Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ
1. Основные положения
- Управляющий ТСЖ нанимается и увольняется указом председателя правления ТСЖ.
- Управляющий подчиняется председателю правления ТСЖ.
- Управляющий ТСЖ должен подходить под следующие требования:
- законченное среднее (высшее) образование;
- трудовой опыт в сфере эксплуатации многоквартирного дома от двух лет;
- также соответствовать иным критериям, установленным в действующем законодательстве.
- При временном отсутствии управляющего (лечение, командировка и пр.) его функции, по приказу председателя правления ТСЖ, передаются другому лицу.
- У управляющего в подчинении находятся сотрудники службы эксплуатации (уборщик, электрик и другие, согласно установленному штатному расписанию).
- Управляющий ТСЖ должен понимать следующие вопросы:
- положения ЖК РФ и иные нормы, определяющие порядок деятельности ТСЖ;
- особенности управления многоквартирным домом и взаимодействия с его жильцами;
- правила ведения документооборота в ТСЖ;
- особенности расположения ТСЖ;
- характеристики инфраструктуры и внутренних помещений дома;
- правила работы с профильной технической документацией;
- принципы представления интересов ТСЖ в общении с третьими лицами;
- критериях оценки результативности подчиненных;
- актуальные для ТСЖ санитарные нормы, правила охраны труда, а также стандарты безопасности;
- основы экономического функционирования ТСЖ.
- Управляющий ТСЖ руководствуется:
- разделами ЖК РФ, а также иными профильными законами и нормами;
- документацией ТСЖ, в том числе Уставом;
- актуальными административными актами;
- положениями этой инструкции.
2. Функции
Управляющий ТСЖ отвечает за:
- Проведение профилактических осмотров территории ТСЖ.
- Взаимодействие с членами ТСЖ в пределах своей компетенции.
- Отслеживание текущих показаний счетчиков (вода, электричество и пр.), а также отслеживание состояния пломб на приборах.
- Информирование правления ТСЖ по вопросам текущего состояния и перспектив инфраструктуры и других составляющих дома.
- Ведение документации в границах своей ответственности.
- Подписание договоров от имени ТСЖ в пределах своих полномочий.
- Руководство подчинёнными в вопросах проведения работ в доме и на прилегающей площади.
- Осуществление закупок материалов и инструментов, необходимых для деятельности подчиненных.
- Подбор сторонних организаций по проведению работ, необходимых для ТСЖ.
- Мониторинг поддержания на территории ТСЖ параметров санитарии, пожарной и технической безопасности, а также принятие мер по устранению обнаруженных недостатков.
- Участие в деятельности комиссий ТСЖ.
- Доведение до жильцов актуальной информации по деятельности ТСЖ.
- Осуществление контроля деятельности сторонних организаций (по вывозу мусора, текущему ремонту и пр.).
- Текущий учет ресурсов, потребляемых ТСЖ.
3. Ответственность
Управляющего ТСЖ можно привлечь к ответственности за:
- Ущерб, который получен ТСЖ из-за его деятельности, — в соответствии с актуальными положениями нормативно-правовой базы.
- Разглашение внутренней информации третьим лицам — в пределах, указанных в соответствующих разделах законодательства.
- Неисполнение своих профессиональных функций, закрепленных в этой инструкции, — в тех границах, которые обозначены в трудовом законодательстве.
- Нарушения законов и правил, совершенные в ходе выполнения трудовых обязанностей, — в соответствии с положениями действующей нормативно-правовой базы.
4. Права
Управляющий ТСЖ наделён следующими полномочиями:
- Представлять ТСЖ (в т.ч. по доверенности) в отношениях со сторонними организациями.
- Требовать содействия в исполнении трудовых функций от сотрудников ТСЖ в пределах своей компетенции.
- Участвовать в собраниях правления ТСЖ по аспектам текущей деятельности.
- Получать от правления ТСЖ необходимые для работы данные.
- Предлагать правлению меры по наказанию, поощрению и кадровым перемещениям в отношении подчиненных.
- На определенное время отстранять от работы подчиненных в случае нарушения ими параметров в сфере трудовой дисциплины, соблюдения санитарных стандартов и правил безопасности.
- Распоряжаться ресурсами ТСЖ в пределах своей компетенции.
- Получать от ТСЖ компенсацию расходов, в предварительно согласованном размере, понесенных при выполнении своих функций.
- Иметь доступ к специальному помещению с необходимой оргтехникой и материалами, применяемыми в своей работе.
- Осуществлять иные полномочия, установленные в трудовом договоре и актуальном законодательстве.
Аспекты должностной инструкции
Структура и другие параметры должностной инструкции не закреплены в действующем законодательстве, поэтому наниматели ориентируются на типовые образцы документов и принципы делопроизводства. В соответствии с ними инструкция может создаваться в двух видах: стандартном и расширенном.
Стандартный формат инструкции:
- Общий раздел.
- Профильные функции.
- Должностные полномочия.
- Параметры возможной ответственности.
Данный формат документа наиболее популярен в средних и малых организациях, а также для описания характеристик массовых профессий.
В крупных организациях, где трудятся многочисленные сотрудники с разнообразными задачами, популярен расширенный формат. В нем к четырем типовым разделам могут добавляться:
- Особенности работы.
- Критерии оценки результативности (KPI).
- Параметры изменения инструкции.
- Запрет на определенные действия.
Расширенный вариант позволяет документировать многие аспекты трудовой деятельности, но снижает гибкость сотрудников и их начальников.
Внимание! Положения инструкции не должны находиться в противоречии с параметрами трудового договора, который считается определяющим документом по служебным взаимоотношениям.
Основной раздел
Основные задачи раздела:
- Описать общие параметры деятельности сотрудника.
- Закрепить требования к квалификации претендента на должность, что позволит подобрать сотрудников надлежащего уровня.
Если должность предусматривает какие-то специфические требования (медосмотр, наличие лицензии, необходимость инструктажа по охране труда и пр.), то они даются именно в этой части.
Функции
Обязанности руководителя, указанные в этом разделе, могут несколько различаться в зависимости от особенностей организации, где он работает. Но это касается только вспомогательных обязанностей — профильные остаются неизменными. Руководство подчиненными, представление работодателя в контактах с другими организациями и прочие подобные характеристики прописываются в любой инструкции для топ-менеджеров.
Отдельно оговариваются функции по соблюдению правил пожарной безопасности, норм охраны труда, стандартов документооборота — они обязательны практически для любых профессий.
Внимание! Характеристики многих профессий даны в соответствующих профстандартах и разделах квалификационных справочников. Так, основные параметры по руководству ТСЖ можно взять из профстандарта 16.018, описывающего деятельность управляющего многоквартирного дома.
Ответственность
Процесс привлечения руководителя к ответственности может проходить в административном (внутри организации) или судебном формате, с привлечением свидетелей, адвокатов и пр. В обоих вариантах мера наказания определяется на основе действующей нормативно-правовой базы, имеющей значительный объем и сложность. Это обстоятельство препятствуют её полноценному включению в должностную инструкцию, поэтому в разделе потенциальная ответственность прописывается в общей форме, с небольшим количеством подробностей.
Права
Руководители распоряжаются материальными ресурсами, представляют организацию в отношениях с третьими лицами, руководят подчиненными. Все эти полномочия, в возможно более исчерпывающей форме, расписываются в данном разделе. Если руководителю предоставляются дополнительные льготы (компенсация сотовой связи, транспортных издержек и пр.), то их также можно описать в этой части.
Лица на управленческих позициях, вроде управляющего ТСЖ, не только руководят деятельностью подчиненных, но и распоряжаются значительными объемами ресурсов. Их неграмотные действия могут не только привести к ущербу для организации, но и повлечь её ликвидацию. Грамотно составленная должностная инструкция, с её требованиями по квалификации и уровню менеджера, помогает снизить кадровые риски. Для этого она должна пройти определенный порядок утверждения. В первую очередь её проверяют на:
- соответствие правовым нормам, в частности положениям трудового законодательства;
- отсутствие противоречий с внутренними правилами и документам организации;
- соответствие профессиональным особенностям конкретной специальности.
Процесс проверки включает консультации с юристом, руководителем HR-отдела, заместителями главы организации. После благополучного окончания согласования инструкции начинается сбор подписей, проходящий в соответствии с правилами внутреннего делопроизводства. Заключительную подпись ставит сам сотрудник, для которого создавалась инструкция, соглашаясь с её положениями.
Товарищество собственников жилья: права и обязанности
Так сложилось, что достаточно большое количество жителей Алтайского края, например, около половины жителей города Барнаула, выбрали для себя способ управления своим жилым домом — управление товариществом собственником жилья, то есть создание ТСЖ.
В связи с этим у жильцов таких домов возникает множество вопросов о распоряжении общим имуществом жилого дома, находящегося в ТСЖ, взыскания задолженности с неплательщиков, обеспечение эксплуатации внутридомового инженерного оборудования, владение и пользование нежилыми помещениями, необходимость заключения договора на управление и другие вопросы.
Преимущества и недостатки
Управление многоквартирным домом, осуществляемое ТСЖ, может уступать в качестве услугам профессиональной управляющей организации, однако по стоимости способ управления ТСЖ предпочтительнее. Казалось бы, это взаимоисключающие обстоятельства. Но оказывается, достоинства ТСЖ и управляющей организации можно совместить. Далее — о том, как это сделать.
Исходя из смысла ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК Российской Федерации), в которой дано определение ТСЖ, товарищество создается собственниками помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Выбирая ТСЖ в качестве способа управления своим домом, граждане делают этот выбор осознанно, отдавая себе отчет в последствиях такого выбора.
Управление многоквартирным домом товариществом, как и другие способы управления, имеет свои безусловные преимущества. Но, в то же время, такой способ управления не лишен и недостатков.
Так, можно справедливо отметить, что управление домом с помощью ТСЖ не является профессиональным управлением. Учитывая, что далеко не в каждом доме можно найти граждан, желающих посвятить значительную часть своего времени управлению домом и обладающих при этом достаточными правовыми знаниями для этого, ТСЖ становится неспособным качественно управлять домом без привлечения специалистов.
Жилищный кодекс принял указанную особенность во внимание и предоставил ТСЖ право передавать управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организации. Такое право предоставлено ст. 137 ЖК Российской Федерации, в соответствии с которым ТСЖ может заключать договор управления многоквартирным домом, и ст. 148 ЖК Российской Федерации, согласно которой правление ТСЖ обязано управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление этим домом.
Рассмотрим механизм реализации указанного права.
Объем функций
Право ТСЖ передать многоквартирный дом в управление профессиональной управляющей организации может быть реализовано в одной из двух форм:
- ТСЖ передает все функции по управлению многоквартирным домом управляющей организации;
- ТСЖ передает управляющей организации часть функций, связанных с управлением многоквартирным домом. Оставшаяся часть функций осуществляется при этом самим товариществом.
При второй форме происходит «разделение компетенции» между ТСЖ и управляющей организацией. Данная форма наиболее эффективна. Часть функций ТСЖ в силах осуществлять самостоятельно, поэтому передача всех функций по управлению другой организации приведет к росту затрат на управление домом, и соответственно к увеличению стоимости предоставления услуг. Более того, в том случае, если ТСЖ отказывается от осуществления всех функций по управлению домом в пользу профессиональной организации, ставится под сомнение необходимость существования самого товарищества. Однако это не означает, что при предпочтении первой формы ТСЖ необходимо ликвидировать.
Выбирая ТСЖ в качестве способа управления многоквартирным домом, собственники помещений выражают доверие тем людям, которых избирают в правление товарищества. Доверие собственников предполагает, что правление будет самостоятельно определять, каким образом должно осуществляться управление домом. Поэтому не исключено, что все функции по управлению будут переданы профессиональной управляющей организации, если правление ТСЖ посчитает такой способ управления наиболее эффективным. В этом случае управляющая организация несет полную ответственность перед товариществом, а ТСЖ — перед своими «избирателями», то есть собственниками помещений в доме. Таким образом, даже при осуществлении всех функций по управлению специализированной организацией существование ТСЖ в некоторых случаях необходимо для того, чтобы оправдать оказанное жителями дома доверие при выборе товарищества в качестве способа управления многоквартирным домом.
Все решает договор
Способ реализации права ТСЖ на передачу дома в управление профессиональной организации — заключение договора управления. По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию правления ТСЖ в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Исходя из смысла ст. 148 ЖК Российской Федерации, от имени ТСЖ такой договор вправе заключить правление товарищества. Это означает, что общее собрание членов ТСЖ или общее собрание собственников помещений проводить не нужно. Единственное — председатель правления ТСЖ не вправе самостоятельно, без одобрения правления, заключить указанный договор. В противном случае такой договор будет считаться заключенным с превышением полномочий председателя правления ТСЖ.
Взаимоотношения ТСЖ и управляющей организации полностью будут зависеть от условий заключенного между ними договора.
По договору управления многоквартирным домом управляющей организации могут быть переданы следующие обязанности и полномочия правления ТСЖ:
- предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений;
- заключение договоров от имени ТСЖ, в том числе о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества дома, предоставление коммунальных и иных услуг с иными организациями в интересах собственников помещений многоквартирного дома;
- обеспечение проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствии с решением общего собрания собственников помещений;
- обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
- заключение договоров во исполнение решений общего собрания, в том числе о сдаче в аренду общего имущества дома, включая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества дома, и передаче иных прав на общее имущество;
- представительство ТСЖ во взаимоотношениях с третьими лицами;
- ведение бухгалтерского учета, составление и представление бухгалтерской отчетности ТСЖ в налоговые органы;
- начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений в доме за предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, коммунальных услуг, начисление и сбор взносов с членов ТСЖ, установленных решением общего собрания;
- составление годового финансового плана ТСЖ и представление его на утверждение ежегодному общему собранию членов ТСЖ;
- ежегодный отчет перед общим собранием по вопросам деятельности ТСЖ, в том числе финансовой, в связи с исполнением управляющей организацией своих обязательств по договору;
- ежегодное составление и представление общему собранию смет доходов и расходов;
- получение бюджетных средств (субсидий, финансовой помощи), предоставляемых ТСЖ в соответствии с действующим законодательством, и обеспечение их расходования в соответствии с целевым назначением.
Необходимо отметить, что в случае заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом ТСЖ не должно подписывать договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться товариществу управляющей организацией. Однако ответственным перед собственниками остается ТСЖ.
Дело добровольное
Одним из краеугольных вопросов является вопрос о понуждении членов ТСЖ к заключению договора управления многоквартирными домами.
Анализ жилищного законодательства по вопросам управления многоквартирными домами позволяет сделать однозначный вывод о том, что понуждение к заключению договора возможно только в одном единственном случае — если собственники не выбрали способ управления или он не был реализован и управляющая компания выбрана по результатам открытого конкурса (п. 5 ст. 161 ЖК Российской Федерации).
Аналогичные проблемы существуют и при управлении многоквартирным домом в случае создания ТСЖ. Лица, не вступившие в ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договора, заключенного между таким собственником и ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК Российской Федерации). ТСЖ согласно п. 2 ст. 138 заключать такие договоры с собственниками обязано. А вот собственники, вступившие в члены ТСЖ, такой обязанностью не обременены. В этой связи получается, что в случае отказа собственника от вступления в ТСЖ и его отказа заключить договор с ТСЖ у органов управления ТСЖ отсутствуют какие-либо правовые механизмы для урегулирования взаимоотношений с таким собственником. Иск о понуждении к заключению договора в этом случае также не может быть удовлетворен.
Проблема взыскания задолженности с собственников помещений в условиях передачи функций по управлению от ТСЖ к управляющей организации может быть разрешена разными способами. Так, договором может быть предусмотрено право управляющей организации самостоятельно обращаться в суд за взысканием задолженности с собственников помещений. Если договором этот момент не оговорен, представляется, что по задолженности перед управляющей организацией будет отвечать ТСЖ. Разрешение указанной проблемы зависит, в том числе и от механизма приема платежей от собственников.
Так, возможен вариант, при котором в силу условий договора начисление и прием платы за услуги осуществляются управляющей организацией. В данном случае для взыскания задолженности управляющая организация обращается в суд с исками к собственникам помещений. Если прием платежей осуществляется ТСЖ, то управляющей организации целесообразней требовать возмещения задолженности от товарищества.
Эффективное управление
Что касается взаимоотношений с гражданами-собственниками помещений в многоквартирном доме, то непосредственную ответственность перед ними несет ТСЖ, которое они избрали в качестве способа управления домом. Все претензии в отношении качества предоставления жилищно-коммунальных услуг граждане вправе предъявлять именно ТСЖ. Взаимоотношения ТСЖ и управляющей организации для собственников помещений не имеют значения. Если товарищество считает, что управляющая организация ненадлежащим образом исполняет договор управления многоквартирным домом, оно вправе обратиться к профессиональной организации в порядке регресса.
В случае если до передачи функций по управлению многоквартирным домом ТСЖ уже осуществляло свою деятельность, целесообразно передать управляющей организации лишь часть функций, осуществление которых для товарищества является наиболее проблематичным. В таком случае может не возникнуть необходимости увольнения работников. Если же правление ТСЖ приняло решение передать все функции по управлению, держать целый штат работников неоправданно. В этом случае достаточно будет оставить правление ТСЖ, осуществляющее свою деятельность на добровольных началах.
В связи с вышеуказанным, можно сделать вывод, что предусмотренный ЖК Российской Федерации институт передачи дома в управление от ТСЖ к управляющей организации является надежным механизмом, обеспечивающим эффективное управление многоквартирным домом, осуществляемое силами профессиональных управленцев. Указанный механизм позволяет избежать таких недостатков управления при выборе ТСЖ, как дефицит специальных знаний в сфере управления многоквартирными домами у членов правления, нехватка у них времени (в силу занятости на основной работе) для решения текущих вопросов.
Однако, в последнее время у нас в крае на данном рынке услуг появляются такие ТСЖ, которые в профессиональном подходе к управлению жилым фондом не сколько не уступают уровню профессиональных управляющих организаций, а в некоторых случаях, организуют свою работу на более высоком уровне.