Инструкция по пожарной безопасности для арендаторов офисных помещений

Ответственность арендатора за пожарную безопасность определяется в соответствие с Законом № 69-ФЗ и условиями договора. Если иное не предусмотрено договором, арендатор будет нести ответственность за меры первичной пожарной безопасности, за соблюдение норм при выполнении работ и ведении текущей деятельности. Чтобы устранить споры с собственником объекта и риски наказания со стороны МЧС, условия о разграничении ответственности лучше подробно описать в договоре.

В статье расскажем, за какие требования пожарной безопасности несет ответственности арендатор, что нужно предусмотреть при оформлении договора аренды, какие нормы необходимо соблюдать в процессе работы.

Разграничение ответственность за пожарную безопасность между арендатором и арендодателем

Почти все вопросы, связанные с определением прав и обязанностей сторон аренды, регулируются путем оформления договора. В нормативных актах указаны только общие нормы, которыми должны руководствоваться контрагенты по аренде. Это касается и требований по пожарной безопасности. Они должны соблюдаться независимо от того, кто эксплуатирует объект – собственник или арендатор.

Общие нюансы, связанные с ответственностью за пожарную безопасность при оформлении аренды:

• требования о соблюдении норм пожарной безопасности возникают у арендатора с момента заключения договора и передачи объекта во временное владение;
• на момент передачи помещений или здания в аренду они должны быть в технически исправном состоянии, отвечать основным требованиям пожарной безопасности;
• разграничение ответственности за пожарную безопасность осуществляется в соответствие с условиями договора, а при их отсутствии – нормативными актами;
• арендатор всегда будет отвечать на нормы пожарной безопасности, если это связано с его деятельностью.

Точный перечень мер пожарной безопасности, которые придется соблюдать арендатору, зависит от целевого назначения объекта и видов деятельности, численности людей и особенностей их размещения. Например, существенно отличаются нормы безопасности для офисных помещений и торговых объектов. В офисе обычно работают только штатные сотрудники, поэтому обеспечить противопожарный режим относительно просто. Магазины являются местами массового пребывания людей, причем они не обязаны знать все тонкости противопожарного режима объекта.

Комментарий эксперта. До передачи объекта в аренду рекомендуем убедиться, что он соответствует всем основным требованиям пожарной безопасности. Прежде всего, это касается наличия обязательных систем защиты, эвакуационных выходов, других технических средств. Если вы не знаете, на что обращаться внимание при приемке объекта в аренду, привлекайте к этому экспертов по недвижимости и пожарной безопасности, техников. Это особенно актуально, если договор будет долгосрочным, а вы планируете работать в арендованном объекте несколько лет.

По условиям договора

Оптимально, если все вопросы по обеспечению пожарной безопасности будут подробно описаны в договоре. Стороны могут указать любые условия об ответственности и обязанностях, если достигнут взаимной договоренности. Однако основная ответственность арендатора за пожарную безопасность будет распространяться только на объект, в котором он будет вести деятельность. Недопустимо возлагать ответственность за то, к чему арендатор изначально не имеет отношения. Например, при аренде одного помещения арендатор никак не может отвечать за безопасность подвала.

Сотрудники арендатора обязаны соблюдать общие правила противопожарного режима, действующие для здания в целом. Например, это касается использования мест для курения, пользования электроприборами и оборудованием за пределами основного арендуемого помещения. Но сам арендатор не будет отвечать за нарушения, допущенные его сотрудниками за пределами арендуемого объекта, если только они не действуют по прямому распоряжению руководителя. В данном случае возможна только персональная ответственность для виновного лица.

В силу закона

Если в содержании договора никак не разграничена ответственность за пожарную безопасность, ее можно определить по нормам Закона № 69-ФЗ (скачать) и Гражданского кодекса РФ:

• меры первичной пожарной безопасности всегда обязан обеспечить фактический владелец помещения, т.е. руководитель организации-арендатора (об этом сказано в Законе № 69-ФЗ);
• собственник здания отвечает за базовые требования по пожарной безопасности, в том числе за соответствие и работоспособность систем защиты, надлежащие характеристики эвакуационных выходов, по другим направлениям;
• арендатор будет отвечать за нарушения пожарной безопасности, допущенные в результате его действий и решений (например, если нарушение будет вызвано неправильной перепланировкой).

Если по вопросам разграничения ответственности возникнет спор, для его разрешения можно обратиться в суд. Также есть возможность обжаловать предписание или постановление пожнадзора, если эти документы составлены на ненадлежащее виновное лицо.

Комментарий эксперта. Арендатор может взять на себя некоторые обязанности, которые изначально возложены на собственника. Например, в договоре можно прописать проектирование и монтаж пожарной сигнализации в арендуемых помещениях, если она отсутствовала на момент передачи объекта. Такие расходы можно зачесть в стоимость аренды по договору.

За какие нарушения пожарной безопасности будет отвечать арендатор

За те, на которые возложена его ответственность по договору и закону. В частности, предписание или штраф можно получить:

• за отсутствие документов по пожарной безопасности, за их несоответствие законодательству;
• за нарушение правил противопожарного режима, от использования неисправной электропроводки до работы с открытым огнем в помещении;
• за невыполнение требований по проведению инструктажей, обучения по пожарной безопасности;
• за выполнение работ с нарушением требований пожарной безопасности;
• за недостатки в системах и технических средствах защиты, если обязанность их обслуживать возложена на арендатора;
• за невыполнение обязательных требований и предписаний инспекторов МЧС после предыдущих проверок.

Когда пожнадзор проверяет здания и помещения, используются специальные чек-листы с контрольными вопросами. В зависимости от типа объекта и требований по пожарной безопасности к нему, проверка может проводиться по десяткам разных контрольных вопросов. Теоретически, нарушение могут зафиксировать по каждому из этих вопросов. Чтобы избежать таких проблем, рекомендуем проводить самостоятельную подготовку к проверке МЧС или заказать независимый пожарный аудит. Такие услуги предлагает наша компания.

Какие требования пожарной безопасности обязан выполнить арендатор

Чтобы определить точный список норм и требований по пожарной безопасности для арендатора, нужно знать содержание договора аренды, тип и целевое назначение объекта, численность сотрудников и посетителей, виды деятельности, другие факторы. Ниже расскажем об основных нормах, которые нужно соблюсти арендатору, независимо от сферы деятельности и типа объекта. Дополнительные нюансы вы всегда сможете уточнить у наших экспертов по пожарной безопасности.

Меры первичной безопасности

Есть ряд требований и мероприятий, которые нужны для обеспечения пожарной безопасности на каждом объекте. В частности, арендатору придется:

• разрабатывать локальные акты, описывающие правила противопожарного режима на предприятии, в отдельных помещениях (инструкции, приказы, положения, регламенты);
• проводить обязательные мероприятия с сотрудниками, от инструктажей до тренировок по эвакуации;
• разрабатывать и размещать планы эвакуации;
• устанавливать и поддерживать в надлежащем состоянии огнетушители, элементы системы оповещения и эвакуации, локальную сигнализацию, пожарные щиты и т.д.
• следить за свободными подходами к эвакуационным путям, аварийным выходам;
• своевременно устранять повреждения электрооборудования и проводки;
• не допускать хранение горючих и легковоспламеняющихся веществ в помещениях, не предназначенных для этого.

Все меры первичной пожарной безопасности для разных типов объектов указаны в Постановлении № 1479. В локальных актах их можно и нужно конкретизировать под свою компанию, ее виды деятельности.

Безопасность при выполнении работ

Нередко при передаче объектов в аренду проводится косметический ремонт, либо меняется планировка помещений, здания. Например, арендатор может изменить местоположение стен, сделать новые дверные проемы. При выполнении всех работ их заказчик обеспечивает пожарную безопасности. В перечень таких мероприятий может входить:

• заказ проекта на перепланировку, где будут описаны требования к безопасности работ, прохождение обязательных согласований;
• оформлять наряды-допуски для проведения огневых работ, осуществлять контроль за ними;
• привлекать к работам с системами защиты только лицензированные компании, заключать с ними договоры на обслуживание и ремонт.

При оформлении документов на перепланировку проектировщики опишут все требования по пожарной безопасности. Наша компания выполняет такие работы для всех видов объектов.

Пожарная безопасность в процессе эксплуатации помещения или здания

Обеспечив пожарную безопасность на момент передачи объекта в аренду, необходимо соблюдать требования нормативных актов в процессе работы. В частности, необходимо:

• отслеживать изменения в законодательстве, корректировать локальные акты;
• осуществлять только те виды деятельности, которые соответствуют целевому назначению объекта;
• не допускать ухудшения, повреждений и выхода из строя технических средств, систем защиты, других элементов пожарной безопасности.

Пожнадзор может осуществлять не только плановые, но и внеочередные проверки. Например, если в МЧС поступит сообщение о незаконной перепланировке с нарушением требований пожарной безопасности, внезапный визит инспекторов может повлечь штрафы для арендатора.

Комментарий эксперта. При возврате объекта арендатор должен обеспечить его надлежащее техническое состояние. Это касается соответствия по пожарной безопасности. По факту возврата составляется двусторонний акт, где собственник подтвердит отсутствие претензий к арендатору.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

https://www.youtube.com/watch?v=jtI_q_iyHqI&t=3s

Наши услуги

Если вы планируете взять помещение или здание в аренду, либо уже заключили договор, воспользуйтесь услугами специалистов ООО Смарт Вэй. Мы поможем:

• оформить договор аренды, зарегистрировать его в Росреестре;
• разработать проект на перепланировку, на системы противопожарной защиты;
• оформить документы, которые нужны для работы;
• провести обязательные проверки и испытания;
• оценить состояние пожарной безопасности перед визитом госпожнадзора.

Подробнее о наших услугах и работах вы можете узнать на консультации. Предварительные цены на некоторые услуги смотрите ниже.

Выводы

• Арендатор отвечает за пожарную безопасность объекта в соответствие с Законом № 69-ФЗ и условиями договора.
• На арендатора всегда возлагается ответственность за меры первичной пожарной безопасности, за соблюдение норм при выполнении работ и ведении текущей деятельности. Точный условия разграничения ответственности указываются в договоре.
• Пожнадзор вправе проверять арендуемые объекты планово или по мере поступления информации о нарушениях.

Если вы хотите узнать подробнее об ответственности арендатора за пожарную безопасность, обращайтесь экспертам ООО Смарт Вэй.

В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» руководители организаций обязаны соблюдать противопожарные требования. Ответственность за допущенные нарушения несут лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций (статья 38 Закона).

Требования пожарной безопасности, обязательные для применения и исполнения всеми организациями и их должностными лицами, установлены в Правилах ППБ 01-03 (утверждены приказом Министерства по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18 июня 2003 г. № 313).

Согласно пункту 10 Правил собственники имущества, лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований государственных инспекторов по пожарному надзору. В пункте 38 Правил ППБ 01-03 говорится о том, что арендаторами при аренде помещений должны выполняться противопожарные нормы для данного типа зданий.

Неисполнение указанных правил чревато для организации наказанием в виде административного штрафа (ч. 1 ст. 20.4 КоАП). Отметим, что далеко не всегда к ответственности привлекаются истинные виновники нарушений. Недавно в этом убедилась одна фирма из Сыктывкара.

Как все начиналось

Знакомство компании с пожарными инспекторами произошло в довольно типичной ситуации. Управление Государственного пожарного надзора по Республике Коми провело плановые проверки четырех магазинов организации и выявило нарушения требований пожарной безопасности. В частности, фирма не разработала планы эвакуации людей в случае пожара, в помещениях магазинов отсутствовали таблички с указанием номера телефона вызова пожарной охраны и знаки пожарной безопасности.

Кроме того, не было обеспечено проведение регламентных работ по техническому обслуживанию и планово-предупредительному ремонту автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения в магазинах специализированной организацией, имеющей лицензию, по договору. На окнах помещений магазинов были установлены глухие металлические решетки, а в коридорах и тамбуре эвакуационного выхода — стеллажи с продовольственными и непродовольственными товарами в горючей упаковке, предметы мебели. Помещение одного из магазинов не было оборудовано системой оповещения людей о пожаре первого типа. Пожарные выявили и другие нарушения.

В результате инспектор по пожарному надзору вынес постановление о назначении компании административного штрафа в сумме 15 000 рублей.

Не согласившись с данным решением, фирма обратилась в суд. Ее позиция заключалась в следующем: компания не должна нести административную ответственность, так как является арендатором помещений, в которых расположены принадлежащие ей магазины. Соблюдение правил пожарной безопасности, требующих капитальных затрат, — обязанность собственника помещений. В случае ненадлежащего исполнения данной обязанности штраф должен платить арендодатель. Кроме того, по мнению представителей компании, выявленное правонарушение является малозначительным. Однако организации удалось лишь снизить сумму штрафа до 10 000 рублей.

ФАС поставил точку

В своем постановлении от 22 мая 2008 года по делу № А29-4905/2007 судьи ФАС Волго-Вятского округа, конечно, согласились с тем фактом, что обязанность по капитальному ремонту помещений возлагается на их владельца, в данном случае — арендодателя, а устранение части выявленных нарушений возможно именно при капитальном ремонте помещений. Однако часть нарушений арендатор был в силах устранить самостоятельно. В частности, компания могла разработать планы эвакуации людей в случае пожара, вывесить в помещениях магазинов таблички с указанием номера телефона вызова пожарной охраны и обеспечить указанные помещения знаками пожарной безопасности. Однако она этого не сделала.

Что же касается довода заявителя о малозначительности совершенного правонарушения на основании статьи 2.9 Кодекса об административных правонарушениях, то он был отклонен служителями Фемиды. При этом они отметили, что малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.

Нужно ли разрабатывать инструкцию о мерах пожарной безопасности для арендатора офисных помещений?

Ответ на вопрос

Оформить подписку на проект