Как быстрее продать квартиру пошаговая инструкция

Деньги ,

17 сен 2021, 11:52 

0 

Для успешного выхода на сделку нужны полный пакет документов, четкая последовательность действий и адекватная цена

Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.

Как правильно подготовиться к продаже

Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.

Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.

Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.

Шаг 4 — сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры). Это можно сделать и после сделки, но покупателей больше привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных людей, а особенно малолетних детей.

Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.

Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.

Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.

Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.

Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.

Шаг 10 — получить деньги.

«Выполнение этих рекомендаций позволит вашей квартире быть значительно привлекательнее других объектов недвижимости и позволит быстро выйти на сделку и продать ее», — говорит партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат Александр Катков.

Как оформить договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Как произвести расчет

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность и законность. Продажа недвижимости может быть оформлена продавцом самостоятельно и без привлечения риелторов и юристов. Но у продавца на всех этапах продажи (подготовки документов, заключения договора, получения денег) всегда существует риск остаться без имущества или денег.

«Безопасным, быстрым и финансово выгодным способом является расчет через публичный депозитный счет нотариуса. Его использование позволяет полностью отказаться от обналичивания денег и провести расчет без каких-либо рисков. За своевременное перечисление денег будет отвечать нотариус. Депозитный счет может быть открыт только в банке, что также гарантирует сохранность денежных средств», — говорит Николай Миллер.

Подробная инструкция, которая поможет сэкономить время и деньги на продаже недвижимости.

В каком случае может понадобиться быстрая продажа квартиры

Причин быстро продать квартиру может быть много. Например, нужна крупная сумма на лечение, вы нашли дом своей мечты, для покупки которого не хватает несколько миллионов. Кроме того, быстрая продажа может понадобиться при вынужденном переезде.

Определяемся: продаем самостоятельно или с риелтором

У продажи недвижимости с помощью риелтора или агентства есть как преимущества, так и недостатки. Минусы связаны в основном с дополнительными тратами — за услуги риелтора придется платить. Среди плюсов — возможность переложить большую часть обязанностей на плечи профессионала и подстраховаться его знаниями.

Оценка квартиры

Если вы продаете квартиру самостоятельно, то вариантов несколько: оценить свою квартиру с помощью онлайн-сервисов, рассчитать цену исходя из других предложений или обратиться к оценщикам.

Способ 1: онлайн-сервисы

Специальные калькуляторы, которые рассчитают цену квартиры, есть у многих сервисов и сайтов по поиску недвижимости. Обычно, чтобы воспользоваться калькулятором, нужно указать адрес, количество комнат, общий метраж. Могут потребоваться и другие данные — например, состояние жилья. Калькулятор проанализирует другие предложения по этому адресу, учтет все особенности и покажет примерную цену. Это самый быстрый способ.

Способ 2: изучить рынок

Если не доверяете онлайн-калькулятору, проведите необходимые расчеты самостоятельно — изучите предложения на сайтах объявлений и сориентируйтесь, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе. Цена может отличаться даже на одинаковые квартиры в одном доме. Например, меньше ценится первый этаж, а квартиры с балконом или лоджией будут стоить дороже, чем аналогичные без них.

Способ 3: обратиться к оценщику

Самый надежный способ оценить квартиру — обратиться к профессионалам.

«Можно обратиться к оценщикам, имеющим соответствующий диплом, являющимся членами СРО, которые подготовят отчет об оценке, соответствующий требованиям законодательства и оценочным стандартам, — говорит младший юрист «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алёна Бабурина. — В таких отчетах проводится глубокий анализ имущества и рынка недвижимости той же категории в целом, включающий все поправки на имеющиеся недочеты и достоинства. Однако отчет может готовиться от 7 до 30 дней в зависимости от конкретного оценщика».

Процесс подготовки квартиры к продаже

Не всем хочется возиться с ремонтом, уборкой и хорошими фотографиями перед продажей квартиры. Кажется, все и так ясно, а интерьер покупатели сами сделают на свое усмотрение. Однако опрятный вид жилья и удачные фото — это уже половина дела, если вы хотите продать квартиру быстро. Одно без другого не работает: выгодные снимки привлекут внимание покупателя, но если на практике все окажется не так радужно, как на фото, это отпугнет.

Хоумстейджер Мари Макушева называет три основные ошибки, которые допускают продавцы на этапе подготовки жилья к продаже:

• Плохие фото: недостаточное освещение, зашторенные окна, размытые снимки.
• Визуальный шум в кадре: личные вещи, заставленность, загроможденность, узоры на обоях, коврах, шторах.
• Неактуальный, устаревший ремонт, от которого сложно избавиться: многоуровневые потолки, сложные гипсокартонные конструкции.

Перед продажей эксперты советуют привести квартиру в порядок: освежить краску на стенах, проверить состояние санузлов и кухни, заменить засаленные выключатели и потемневшие розетки, убрать личные вещи и все, что портит общее впечатление от цветового решения. Ранее мы подробно рассказывали о предпродажной подготовке квартиры, в этом материале вы найдете больше советов.

Как подготовить квартиру к продаже и получить больше денег: советы экспертов

Размещение объявления о продаже

Разместить объявление может риелтор. Если вы продаете недвижимость сами, то и составлять объявление придется самому. На сайтах по продаже квартир и домов предлагают указать основные характеристики жилья: количество комнат, метраж, этаж, материал стен и перекрытий и так далее. Чем больше информации будет указано, тем больше шансов, что найдется покупатель, заинтересованный именно в этой квартире, который не будет тратить ваше время пустыми просмотрами.

Расскажите о преимуществах квартиры: вид из окна, особенности двора и расположения. Не нужно выдумывать, пишите о том, чем действительно хотите похвастаться. И проверьте текст на ошибки — грамотное предложение вызовет больше доверия.

Организация просмотров

Если вы работаете в связке с риелтором, то организацию просмотров он возьмет на себя. Если же продаете квартиру без помощи профессионала, то придется заняться этим самостоятельно. Важно, чтобы квартира не выглядела хуже, чем на фото в объявлении. Поэтому для показов стоит убрать визуальный шум, сделать уборку и настроить хорошее освещение.

При просмотре квартиры проведите покупателю небольшую экскурсию, невзначай акцентируя внимание на преимуществах — красивый вид из окна, горячие батареи зимой и кондиционер летом, хорошие соседи, теплый пол, недавно отремонтированная сантехника и другие возможные варианты. При этом нужно, чтобы у покупателя было время сориентироваться и задать свои вопросы.

Подготовка документов

Предположим, покупатель найден. Осталось только заключить договор. Но сначала проверьте, все ли документы на месте. Если нужно продать квартиру быстро, пусть они всегда будут готовы:

• Договор купли-продажи;
• Выписка из ЕГРН;
• Справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
• Согласие супруга или брачный договор (если он заключался);
• Согласие органов опеки и попечительства (если собственник несовершеннолетний до 14 лет);
• Согласие законных представителей (если собственник несовершеннолетний от 14 до 18 лет);
• Технический паспорт должен быть не старше 5 лет;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (больше необходима для покупателей, в регистрирующем органе она не требуется);
• Справка об отсутствии долга по налогам на имущество (если квартира получена по наследству или по договору дарения).

Заключение договора задатка

Задаток — это необязательное условие сделки, можно продать квартиру и без него. Однако если продавец или покупатель ограничены во времени, задаток послужит гарантией, что стороны реально заинтересованы в заключении договора, а не тратят время друг друга. Если одна из сторон сорвет сделку, то другая получит компенсацию. Когда сделка срывается по вине покупателя, он лишается внесенной суммы. Если сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.

Согласно Гражданскому кодексу, соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме. Конкретного образца законом не предусмотрено, но есть общие правила составления этого договора — подробнее о том, как составить договор задатка, мы рассказывали ранее.

Задаток при покупке недвижимости: что это такое, как правильно оформить и в чем отличие от аванса

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи может составить как риелтор или юрист, так и сам продавец. В договоре нужно указать данные о недвижимости: кадастровый номер квартиры, общую и жилую площадь, а также сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, момент перехода обязанностей по содержанию недвижимого имущества, задолженность за коммуналку, сроки и способы оплаты и многое другое: подробный гайд по составлению договора купли-продажи вы найдете в этом материале.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Регистрация права перехода собственности

Способов регистрации перехода прав собственности несколько. Во-первых, можно сделать это в МФЦ или на портале Росреестра. Во-вторых, зарегистрировать право собственности можно у нотариуса. И, наконец, вариант для сделок, в которых используются ипотечные средства: банк-кредитор сам направит документ на регистрацию.

«Регистрация права собственности по закону занимает от 7 до 9 дней в зависимости от того, куда подавались документы — в МФЦ или в Росреестр. В случае нотариального удостоверения сделки срок сокращается до 1–5 дней в зависимости от того, как подавались документы», — говорит юрист Алёна Бабурина.

Получение денег

Порядок передачи денег может быть разным: как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае нужно выдать расписку, что вы получили деньги. Но чтобы не попасться на уловки мошенников и не лишиться квартиры, важно не давать эту расписку раньше, чем вы действительно получите эти деньги. Чтобы снизить риски, воспользуйтесь банковской ячейкой, заключив трехстороннее соглашение с участием банка — он будет посредником.

При безналичном расчете можно просто перевести деньги со счета покупателя на счет продавца или на счет эскроу. Это быстрее, и необходимости в расписке уже не будет.

Подобрать ипотеку

Акт приема-передачи

Акт приема-передачи — еще один документ, который фигурирует в сделке по недвижимости. Он является свидетельством фактической передачи имущества от продавца к покупателю, по сути завершает сделку. При этом он фиксирует состояние недвижимости на момент передачи покупателю квартиры — это минимизирует риски дальнейших разбирательств в суде.

«Акт должен быть составлен с указанием даты и места составления, данных продавца и покупателя, сведений о договоре купли-продажи (когда и на каких условиях подписан), адреса квартиры и ее характеристик, показания приборов учета и электроэнергии, описания состояния квартиры (если есть недостатки, кто и как будет устранять). Если все расчеты произведены до подписания акта, нужно указать на отсутствие претензий по оплате. Если нет — прописать данные по оплате», — говорит юрист Алёна Бабурина.

Памятка

Вот небольшой чек-лист о том, как быстро продать квартиру:

1. Определитесь, самостоятельно продаете или с риелтором.
2. Оцените квартиру: через онлайн-сервисы, самостоятельно или через оценщика.
3. Сделайте уборку в квартире, освежите ремонт и избавьтесь от визуального мусора перед тем, как фотографировать квартиру для объявления или показывать покупателям.
4. Составляя объявление, постарайтесь дать максимально полную информацию, делайте акцент на плюсах квартиры.
5. Заранее проверьте наличие всех нужных документов и подготовьте то, чего не хватает, чтобы не тратить на это время, когда найдется покупатель.
6. Заключите договор задатка: если покупатель передумает и сорвет сделку, то вы получите компенсацию за потраченное время.
7. Для передачи денег лучше использовать банковскую ячейку или специальный счет — это снизит риски как для вас, так и для покупателя.
8. Составьте акт приема-передачи максимально подробно, чтобы снизить судебные риски.

Выбор пользователей Банки.ру

Название	Мин. ставка
Для семей с детьми Сбербанк	от 5.7%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Банк «Открытие»	от 5.6%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека ВТБ	от 5.7%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Росбанк	от 5.35%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Альфа-Банк	от 5.6%	Подробнее Подать заявку

Большая скидка — залог скорости

Основной принцип быстрой продажи жилья — нужно дать покупателю цену, которая будет значительно ниже среднерыночной. На растущем рынке достаточно и 10–15%, но сейчас цены стоят. А значит, цену придется снижать сильнее.

Размер скидки зависит от ликвидности объекта, говорит Вячеслав Малафеев, генеральный директор АН «М16-Недвижимость». Если квартира ликвидная, то сбросить придется около 20% стоимости. Если нет — больше. «Наша компания не выкупает квартиры, но у нас есть ряд инвесторов, в том числе и я сам, которые как физические лица выкупают квартиры по привлекательной для них цене, — говорит Вячеслав Малафеев. — Выкупая квартиру, мы сопоставляем цену и сам объект: продаются любые квартиры — вопрос в цене».

В объявлениях можно увидеть цену и на 30–40% ниже рыночной. Сейчас, на стагнирующем рынке, эти скидки куда более реальны: такие квартиры раскупаются действительно быстро. Когда в новостях мы читаем о том, что цены на жилье снизились на треть, — это именно о тех, кто решил уехать, срочно продав свою квартиру.

Если квартира в ипотеке

Квартиры без обременения продаются быстрее, поэтому при возможности ипотеку лучше закрыть.

Срок выкупа ипотечной квартиры будет зависеть от того, в каком формате реализована закладная. До 1 июля 2018 года она могла быть только в бумажном виде. Это ценная бумага банка, которая регистрировалась вместе с документами о переходе права собственности, объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Когда заемщик выплачивал ипотеку, кредитор должен был в течение 30 дней изъять закладную из своего архива. В таком случае срок выкупа составлял около 30–40 дней. Есть банки, которые и сегодня используют бумажные закладные.

Но многие банки перешли на электронный формат закладной. После погашения ипотеки кредитная организация самостоятельно подает заявление на снятие обременения. «Это может занимать пять рабочих дней, — говорит Надежда Коркка. — Полностью закрыть сделку получится в течение 10 дней». А если недвижимость регистрируется в электронном формате или это нотариально удостоверенная сделка, то велик шанс уложиться и в три–пять дней.

Впрочем, есть и другой вариант сэкономить время. Покупатель может вообще не погашать кредит, а продать квартиру в ипотеке. В этом случае ипотека переходит на покупателя, который сам ее погашает. Дисконт будет еще больше, поэтому такой способ обычно выбирают продавцы, которым важен не сам факт скорейшей продажи квартиры (например, чтобы уехать), а срочно нужны деньги. Или тем, кому по каким-то причинам больше не по силам выплачивать ипотеку самостоятельно.

Куда обращаться?

Эксперты советуют обращаться не по объявлениям о срочной покупке квартир, а в проверенные агентства недвижимости, где исключен обман. Крупные агентства могут и сами выкупить квартиры у собственника, но сейчас на стагнирующем/падающем рынке многие из них приостановили такую услугу. В агентствах нам рассказали: помочь продать — готовы, выкупить — нет.

Есть две стратегии выбора риелтора. Первая, которую рекомендует использовать Вячеслав Малафеев, заключается в сотрудничестве с одним агентством: так его риелторы будут максимально мотивированы на поиск покупателя. Да и сам формат эксклюзивной продажи подразумевает активную работу с объектом, его продвижение в интернете и использование других приемов ускорения продажи.

Другая стратегия — обратиться сразу в несколько агентств. В индивидуальном порядке вашей квартирой никто заниматься не будет, но о ней узнают те, кто обратился только в эти агентства, или те, кто не пользуется интернетом (бывает и такое).

Работают оба способа, какой выбрать — решать вам.

Выдохните и устройте ремонт

Тише едешь — дальше будешь. Так считают в компании «Этажи»: эксперты уверены, что лучше подходить к продаже жилья с холодной головой. Надо выстроить стратегию продажи и продумать, как потом использовать полученные деньги. Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев рассказывает, что квартиру удастся быстро продать с минимальной скидкой, просто сделав в ней косметический ремонт или хотя бы начав его делать.

«У нас есть десятки кейсов, когда при проведении правильного ремонта с минимальными затратами квартира или дом продавались еще до его завершения, хотя до этого в течение полугода ни один потенциальный покупатель не обращал на них внимания», — уточняет эксперт.

Если сразу не продается, сделайте небольшую скидку: шансы, что такая квартира найдет покупателя, вырастают. Такой способ нацелен на покупателей, которые ищут квартиру для себя: к нему стоит прибегать, если интереса у инвесторов она не вызвала.

Как не нарваться на мошенников?

Базовые правила такие же, как и для любой сделки по продаже недвижимости.

• Обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости — с отличной репутацией, работающие на рынке не один год.
• Оцените квартиру и четко определите цену, ниже которой вы продавать не хотите.
• Спросите о схеме расчетов между вами и покупателем: это должна быть безопасная сделка, при которой вы сразу получите всю сумму, а не часть средств.
• Изучите договор купли-продажи, лучше с юристом. Уделите особое внимание условиям перечисления денежных средств (сумма, сроки).

Продажа по доверенности: вы уезжаете, жилье остается

Доля продаж жилья по доверенности растет. В компании «Инком-Недвижимость» отмечают рост более чем в три раза этой осенью — с 5 до 17%. Вероятно, что это связано с отъездом собственников за рубеж.

Доверенность проще сделать до отъезда: это отнимет меньше времени. Продавцом может выступить родственник, друг, риелтор. Оформляется доверенность на имя продавца у нотариуса.

Чтобы минимизировать свое участие в сделке, заблаговременно оформите согласие супруга/супруги на сделку или заявление об отсутствии брачных отношений.

Доверенность, согласие супруга (супруги) на сделку и все документы по квартире нужно передать продавцу.

Если вы уже за границей

Если вы уже уехали, не беда. Доверенность можно сделать через консульство России. Такая доверенность сразу составляется по требованиям российского законодательства — останется переслать ее на родину.

За рубежом нотариальную доверенность также можно оформить в нотариальной конторе. «Если доверенность оформляется в стране — участнице Минской конвенции (Армения, Беларусь, Казахстан), затем достаточно только нотариального перевода доверенности на русский язык. Если вы оформляете доверенность в стране — участнице Гаагской конвенции (Турция, Израиль), то ее нужно aпοcтилировать», — объясняет Софья Волкова.

Апостиль проставляется там же, где выдана доверенность, нотариусом или другим уполномоченным органом.

Как перечислить деньги?

Идея перечисления денег за границу при покупке жилья может отпугнуть покупателя: это долго и сложно. Куда проще перечислить средства на счет доверенного лица, которое находится в России. А уже после продажи он займется вопросами вывода денег за границу.

Сейчас официально разрешено переводить за рубеж в месяц до $1 млн и до $10 тыс. по системам денежных переводов без открытия счета. Для некоторых российских банков все еще доступны SWIFT-переводы, но их могут отклонить на стороне банка-получателя. Как ни странно, но сегодня одним из самых верных и надежных способов перевода эксперты называют криптоперевод.

Осуществить выгодную сделку по продаже недвижимости без помощи риэлтерских агентств – это весьма ответственный и непростой шаг. Кому-то удается самому продать квартиру уже через 2-3 месяца, а кто-то может зависнуть на вторичном рынке на целый год. Поэтому мы решили составить подробную инструкцию для всех, кто решил пройти этот путь самостоятельно.

Продать квартиру самому или через агентство?

Для начала нужно объективно оценить все возможные способы продажи жилья:

• Первый – это заказ частного риелтора.

Главный плюс такого специалиста в том, что он продаст квартиру намного быстрее вас: поможет со сбором документов, сам найдет хороших покупателей, организует просмотры.

Цена услуг: от 2 до 5% от стоимости квартиры.

• Второй – обращение в риэлтерскую фирму.

Такая компания сделает для вас еще больше, так как вся организация сделки ляжет на их плечи – от оценки квартиры до ее передачи новому владельцу. Еще одно весомое преимущество – заниматься продажей будет не только риелтор, а целый штат юристов, оценщиков, аналитиков, маркетологов, сотрудников отдела кредитования.

Цена услуг: в среднем от 1 до 5%. Все зависит от популярности компании и конкретного региона.

• Третий – продать квартиру самому, без посредников.

Вы можете остановиться на этом варианте, если не хотите платить риелторам. Но тогда успех сделки будет зависеть только от вас и не исключено, что она может затянуться на несколько месяцев.

Цена: Вам в любом случае придется потратить деньги на нотариуса, юриста, а также на объявления и саморекламу.

Сделаем вывод:

• Обращаться в агентство или заказать частного риелтора лучше, если:

— У вас сложная сделка – неликвидная квартира, проблемы с поиском покупателя, объект находится в ипотеке/залоге/долевой собственности.

— Вы продаете несколько квартир одновременно.

— У вас нет времени ждать, так как деньги нужны быстро.

• Оформлять сделку самому можно, если:

— Вы не хотите платить посредникам и планируете сэкономить от 4 до 10% бюджета.

— Вы готовы все контролировать, тратить свое время на сбор документов и прочие организационные моменты.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры

Если вы все-таки твердо решили продавать квартиру самостоятельно, то наша пошаговая инструкция поможет вам не допустить типичных ошибок.

Шаг №1 – Оценка

Перед тем как выставлять недвижимость на продажу, вы должны узнать ее рыночную стоимость, а также проверить ликвидность объекта.

• Ликвидность – это характеристика квартиры, которая позволяет правильно оценить, насколько быстро ее можно продать по цене, близкой к рыночной.

Проанализировать ее нужно, ориентируясь на основные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

1. доступность объекта для массового потребителя;
2. минимальный износ квартиры – новые продаются лучше, чем старые;
3. расположение на средних этажах;
4. хороший вид из окна;
5. удобная планировка, высокие потолки;
6. наличие парковочных мест, детской площадки, обустроенного двора;
7. близость к центру;
8. шаговая доступность общественного транспорта;
9. отсутствие больших пробок;
10. развитая инфраструктура: магазины, детские сады, школы, прочие важные объекты;
11. выгодная репутация района;
12. наличие зеленых зон, отсутствие промышленных.

Если возле большей части перечисленных пунктов вы можете поставить «+», то объект точно является ликвидным и вам будет несложно продать квартиру самому.

• Рыночная стоимость – это цена, за которую объект можно продать в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции.

То есть эти данные помогут вам выставить объективный ценник и не уйти в минус. Если вы будете завышать его слишком сильно, то это отпугнет потенциальных покупателей. Если чересчур занизите, то вызовете подозрение и лишите себя прибыли.

Как тогда действовать?

1) Вариант первый – посчитать все самому.

Для этого нужно проанализировать похожие предложения на популярных досках объявлений и сформировать среднее арифметическое. За основу требуется брать площадь жилья, количество комнат, этажность, район, ремонт, общее состояние дома, конкурентное окружение и юридические аспекты продажи.

На заметку: Некоторые сервисы, например, Авито или ЦИАН сразу указывают, сколько стоит 1 квадратный метр жилья в конкретном районе.

Обратите внимание, что при отсутствии объявлений с похожей площадью вы можете посчитать среднюю стоимость квадратного метра по нескольким квартирам (например, однокомнатным и двухкомнатным) и умножить ее на площадь своей.

2) Вариант второй – запросить отчет у специалистов.

Хотите получить его бесплатно – тогда воспользуйтесь калькуляторами расчета рыночной стоимости. Например, на сайте Домклик нужно ввести адрес квартиры, указать количество комнат, примерную площадь, а алгоритм сам учтет все важные данные и сформирует результат.

Если вам нужно получить максимально честную цену – тогда закажите услуги опытного оценщика. Он рассчитает не только среднюю стоимость, но и учтет ваши затраты на ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизации.

Полезные советы по оценке жилья:

• Заведите отдельную таблицу с основными параметрами похожих квартир, а потом анализируйте их для получения точного результата.
• Не забывайте о том, что при выставлении цены нужно учитывать все плюсы/минусы недвижимости и предупреждать об этом покупателя.
• Если после публикации объявления вас сразу забросают звонками – повышайте цену. Скорее всего, вы продешевили. Если откликов нет совсем – попробуйте снизить стоимость.

Шаг 2 – Подготовка квартиры к продаже

Перед тем как продавать квартиру самостоятельно и без риелтора, вы должны позаботиться о том, чтобы она приняла товарный вид.

Что для этого нужно?

• Начните с подъезда.

Да, вы не ослышались. Многие покупатели обращают внимание на то, как обстоят дела с чистотой во дворе, подъезде, на лестничной клетке, насколько исправен лифт и т. д. Поэтому, если с каким-то из этих пунктов в вашем доме дела обстоят не очень, то это нужно постараться исправить.

• Вывезите все личные вещи и избавьтесь от ненужной мебели.

Лучше всего продаются квартиры, в которых нет ничего лишнего. Никакого хлама, вещей хозяина, мусора и старой мебели.

• Наведите идеальный порядок.

Перед тем как продать квартиру нужно самому убраться в ней или воспользоваться услугами клининговой службы. Все должно блестеть – и полы, и окна, и мебель.

• Сделайте универсальный косметический ремонт

Если какое-то оборудование, электрику, сантехнику нужно починить или заменить – позаботьтесь об этом заранее, чтобы в будущем покупатель не смог зацепиться за видимые дефекты, как за возможность сбавить цену.

Если никаких недостатков нет и все работает хорошо, то на косметический ремонт у вас должно уйти не больше 50 тысяч рублей. А в том случае, если квартира выглядит совсем непрезентабельно, то лучше избавиться от старой отделки, заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять сантехнику и выставлять ее в черновом формате. Все равно потом новый владелец захочет обустраивать жилье по-своему.

На заметку: Глобальный и дорогой ремонт не гарантирует вам того, что вы сможете самостоятельно продать квартиру в несколько раз дороже. К тому же сильное повышение цены, скорее всего, увеличит поиск покупателей, если недвижимость не относится к элитному классу.

Шаг №3 – Размещение объявления

• Как сфотографировать квартиру?

Правильный показ товара заведомо увеличивает его спрос. То же самое происходит и с недвижимостью. Ведь чаще всего люди кликают именно на объявления с качественным и подробным фотообзором, а не на те, где запечатлена только одна комната или ее часть.

Поэтому запоминаем:

1. Чем больше фотографий, тем лучше. Покажите панорамный вид каждой комнаты, туалета, ванной, прихожей, балкона, коридора. То есть у потенциального покупателя должен возникнуть эффект экскурсии, будто он уже побывал у вас в гостях и видел все своими глазами.
2. Не фотографируйте отдельные предметы и детали – это только отталкивает.
3. Позаботьтесь о четкости и равномерном свете.
4. Приложите фото вида из окна, двора, парковки, подъезда. Это будет только плюсом.
5. Если квартира пустая, то оставьте в кадре один стол или стул, чтобы можно было примерно прикинуть размер комнат.
6. Добавьте схематичный план жилья.
7. Проверьте серию снимков, а потом выберете лучшие.
8. Не используйте ретушь – все должно быть натурально.

• Как составить текст?

Если вы хотите продать квартиру самостоятельно, то объявление должно быть кратким и лаконичным. В нем необходимо отразить самую важную информацию о предмете продажи. Не нужно пытаться оперировать непонятными для многих терминами риэлтерских фирм. Наоборот, старайтесь писать просто и правдиво, избегая оценочных суждений и пространных фраз.

Основу вашего текста может составлять описание:

• ремонта (в каком состоянии полы, окна, сантехника, потолки и пр.);
• дома (технология строительства, этажность, тепло-/звукоизоляция и пр.);
• вида из окна;
• особенностей инфраструктуры и транспортной доступности (важные объекты можно показать на карте);
• графика показов;
• готовности к сделке (все документы готовы, ипотека одобрена);
• коммунальных вопросов;
• ситуации с парковкой.

Также покупатели могут интересоваться тем, что вы оставите в квартире после продажи, делали ли вы перепланировку, как долго недвижимость находится в собственности, является ли она юридически свободной и как быстро можно будет вселиться.

Пример хорошего объявления:

• На какие площадки лучше выставить объявление?

Если вы собираетесь продавать квартиру самостоятельно, то размещать объявление нужно на нескольких популярных сервисах. Это Авито, ЦИАН, Domofond и Яндекс. Недвижимость. Обратите внимание, что при достижении лимита, установленного правилами площадок, с вас потребуют внести плату за повторные публикации.

Шаг №4 – Организация просмотров

Показы – это один из самых важных этапов сделки, потому что от их результата зависит, насколько быстро и выгодно вы продадите недвижимость.

Готовиться к ним нужно заранее – делать уборку перед просмотрами, заранее продумывать ответы на вопросы, готовить копии документов, квитанции об оплате. Поэтому по ходу можно придерживаться следующих правил:

• Научитесь рекламировать свою квартиру – рассказывайте о ее достоинствах в зависимости от целей покупки. Вы должны понять желания покупателей и убедить их в том, что это жилье непременно им подойдет.
• Создайте эффект безличности – в идеале у покупателя должно сложиться впечатление, что в этом месте никто не жил, поэтому ему будет легче представить себя в роли хозяина.
• Подстраивайте разговор под каждого покупателя индивидуально, если хотите продать квартиру самостоятельно. Пришла молодая семья – делайте акцент на безопасности и доступности объектов социальной структуры, пришли пожилые люди – расскажите о близости поликлиник, магазинов, а также о хороших соседях и т. д.
• Адекватно реагируйте на критику. Помните, то, что для вас кажется достоинством, может стать недостатком для других. Поэтому предлагайте реальные способы решения конкретных проблем.
• Заранее согласуйте график встреч. Время лучше указать в объявлении.
• Будьте оригинальными и постарайтесь сделать так, чтобы этот показ запомнился покупателям и заставил их к вам вернуться. Например, можно подготовить яркую брошюру с фотографиями квартиры, ее подробным планом и особенностями сделки.

Шаг №5 – Подготовка документов

Когда покупатель найден и все основные моменты оговорены, можно приступать к одному из самых ответственных этапов нашей пошаговой инструкции «Как продавать квартиру самому» – сбору документов. На это у вас может уйти около 2 недель, поэтому какие-то бумаги вы можете оформить заранее.

1) Подтвердите отсутствие долгов за коммунальные услуги и капитальный ремонт

Вы должны убедиться в том, что новому собственнику не нужно будет оплачивать ваши задолженности по ЖКХ. Поэтому в качестве подтверждения, закажите справку об их отсутствии в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.

2) Выпишитесь из квартиры

Для этого нужно посетить паспортный стол или в МФЦ. Через 5-14 дней все будет готово, поэтому вы сможете предоставить будущему владельцу выписку из домовой книги или ЕЖД.

Плюс к этому вы можете выписаться:

• автоматически, если сразу пропишитесь по новому месту жительства;
• в никуда, но не более, чем на 90 дней (иначе получите штраф).

На заметку: Если в квартире есть несовершеннолетние дети, то вы имеете право выписать их только с разрешения органов опеки и попечительства. То же самое нужно будет проделать тем, кто купил жилье в счет материнского капитала.

Срок действия выписки – 1 месяц, ЕЖД – 2 месяца. Документы выдаются бесплатно.

3) Закажите справку №9 на портале Госуслуг – в ней будут перечислены все зарегистрированные в квартире люди.

4) Возьмите справку №12 в МФЦ, которая покажет, числятся ли в квартире выписанные временно.

5) Получите копию финансово-лицевого счета в УК или в МФЦ.

6) Подготовьте справку из банка о погашении ипотеки, если вы брали жилье в кредит.

7) Возьмите справку из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту жительства, чтобы подтвердить свою дееспособность.

Если жилье было куплено в браке, то нужно получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

9) Соберите все документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру.

Шаг №6 – Заключение авансового соглашения

Перед выходом на сделку желательно заключить предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Это пригодится вам на тот случай, если покупатель передумает. А если передумаете вы, то сумму придется вернуть в двойном размере.

В документе необходимо указать:

• паспортные данные обеих сторон;
• адрес, описание жилья;
• подтверждение того, что у квартиры нет обременений;
• размер задатка, сроки, способ оплаты;
• срок, в который вы должны освободить жилплощадь;
• стоимость недвижимости;
• условия договора, ответственность за их нарушения;
• человека, который понесет дополнительные расходы за регистрацию сделки и оплату госпошлин.

Нотариально заверять предварительный ДКП не нужно.

Шаг №7 – Купля-продажа

Составлять ДКП, чтобы продать квартиру лучше не самому, а с помощью юриста и нотариуса. По стандарту в нем описываются следующие условия сделки:

• гарантии продавца о том, что квартира не продана и не заложена кому-либо, а также о том, что он не является банкротом;
• данные о государственной регистрации права из Росреестра;
• данные о правоустанавливающих документах на жилье;
• дата и место подписания договора;
• обязанности и ответственность сторон;
• описание предмета договора (адрес, этаж, площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры);
• полные данные продавца и покупателя;
• порядок расчетов;
• согласия супруга/законного представителя/органов опеки и попечительства;
• стоимость недвижимости.

На момент подписания на руках у продавца должны быть оригиналы всех документов, а у покупателя – расписка владельца о получении задатка или аванса.

Совет: Если вы собираетесь продать квартиру самостоятельно, то заранее проверьте, подлежит ли ваша сделка обязательному нотариальному заверению по статье 163 ГК РФ.

Шаг №8 – Право собственности

Если вы пользовались услугами нотариуса, то документы на оформление прав собственности он отправляет сам. В противном случае обращаться в Росреестр придется самостоятельно.

Заявление вы можете подать напрямую, через МФЦ или Госуслуги. К нему необходимо приложить паспорта, правоустанавливающие документы, ДКП, выписку из домовой книги и квитанцию об оплате госпошлины. Дополнительно могут понадобиться согласия определённых лиц, кредитный договор, а также технический план квартиры, если ранее в ней проводилась перепланировка.

Когда все документы будут подписаны и сданы, сотрудники Росреестра или МФЦ выдадут вам расписку, в которой будет указана дата окончания регистрации. С этой распиской вы явитесь в соответствующий орган в назначенный срок, чтобы получить новую выписку из ЕГРН.

Шаг №9 – Получите деньги

Существует несколько вариантов взаимного расчета за недвижимость, если вы собираетесь продавать квартиру самостоятельно:

1. Наличными – дешево, но опасно. Необходимо несколько раз пересчитывать сумму, а также приглашать свидетелей.
2. Депозит. Стороны помещают деньги в арендованную ячейку в присутствии сотрудника банка. Дополнительно следует создать соглашение, в котором будут прописаны правила передачи суммы. Например, после предъявления продавцом оригинала ДКП и выписки из ЕГРН. Если сделка по каким-то причинам не состоится, то покупатель заберет свои деньги.
3. Аккредитив – покупатель открывает счет на свое имя и вносит нужную сумму. Банк проверяет документы, а потом переводит ее на счет продавца.
4. Депозит нотариуса, который перечисляет деньги бывшего владельца, когда сделка состоялась.
5. Ипотека – документы передают в банк, где составляется кредитный договор, в котором прописываются условия расчета.
6. Обременение – если покупатель берет жилье в рассрочку, то этот факт требуется указать в ДКП. Снять обременение можно будет в Росреестре, так как факт передачи вносится в выписку ЕГРН.

Передача квартиры новому собственнику

Передавать ключи лучше в день подачи документов в МФЦ или Росреестр. Но перед этим необходимо подписать акт приема квартиры. В нем обычно указывают:

• паспортные данные сторон;
• подробное описание предмета договора;
• отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки.

Акт тоже желательно заверить у нотариуса.

Памятка продавцу квартиры

Подведем итоги пошаговой инструкции «Как продать квартиру самостоятельно и без риелторов»:

1) Проверьте ликвидность жилья и рассчитайте его рыночную стоимость.

2) Оплатите долги за коммунальные услуги и выпишитесь из квартиры.

3) Проведите косметический ремонт и сделайте генеральную уборку.

4) Разместите информативное объявление на нескольких площадках.

5) Организуйте просмотры.

6) Подготовьте полный пакет документов, который необходим для того, чтобы продать квартиру самому:

• паспорта собственника и покупателя;
• бумаги, подтверждающие право собственности;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и капремонт;
• ЕЖД;
• документы БТИ, если была перепланировка;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• нотариальное согласие супруга на сделку;
• разрешение органов опеки, если долями квартиры владеют ваши дети;
• справки по форме 9 и 12;
• копию финансово-лицевого счета;
• справку о погашении ипотеки (при необходимости).

7) Составьте авансовое соглашение и возьмите аванс/задаток.

Подпишите договор купли-продажи.

9) Составьте акт передачи и подайте документы на оформление права собственности в Росреестр или МФЦ.

10)Получите деньги.

11)Подпишите составленный акт и передайте покупателю готовую выписку из ЕГРН, оригинал ДКП и ключи.

Надеемся, что наша пошаговая инструкция поможет вам продать квартиру самому и убедит в том, что это не так уж трудно.

Удачной Вам сделки!