Как купить дачу без риэлтора пошаговая инструкция

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Итак, что нужно сделать, чтобы не заработать себе неприятностей? Составили целый список и разъяснили сценарии.

Проверьте принадлежность дома и участка 

Убедитесь, что интересующая вас дача действительно принадлежит продавцу. Для начала попросите у него копии документов. 

На этом этапе возможны разные ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). 

«Наличие любого из этих документов (в отличие от, например, свидетельства, выданного до 1998 года) подтверждает факт регистрации права собственности продавца на объект. Это значит, что при отсутствии обременений сделку не приостановят и переход права состоится. 

Задача покупателя сводится к тому, чтобы проверить актуальность сведений в представленной выписке. Попросите продавца заказать свежую выписку, чтобы исключить наличие обременений (залог или арест), которые могли появиться уже после того, как продавец получил выписку», — рассказала Циан.Журналу Юлия Азарова, юрист-эксперт по сделкам с недвижимостью.

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась. 

«Тут есть два варианта. Первый — подать в Росреестр одновременно два заявления: о регистрации права собственности и о регистрации перехода права собственности. То есть ведомство зарегистрирует право собственности продавца на дачу и сразу же после этого пройдет регистрация права собственности на покупателя. Этот способ самый быстрый, но и наиболее рискованный», — признает Юлия Азарова. 

Если регистрацию права собственности на имя продавца приостановят, то вместе с ней приостановится и сделка купли-продажи. Покупатель потеряет время, а при отказе в регистрации столкнется с проблемой возврата денег. 

Есть и второй вариант: договориться с продавцом, что сначала он зарегистрирует свое право собственности, а уже потом вместе с покупателем обратится с заявлением о переходе этого права. В таком случае риски покупателя минимальны. Этот вариант увеличит срок сделки на 3–10 дней, зато убережет от возможных финансовых потерь.

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный: нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку. Не помешает также проверить юридическую силу судебного решения, которое легло в основу регистрации права собственности. Если решение обжалуется, есть шанс, что оно будет отменено. После этого аннулируется и право собственности. 

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. 

Ни в коем случае не покупайте дачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. Купив такой участок, вы столкнетесь с необходимостью его приватизировать, но сделать это будет очень непросто: купили-то вы его только что, а не во времена бесплатной раздачи. 

Уже не первый год власти рассматривают инициативу о продаже участков с задолженностью от трех лет. Иногда руководство некоммерческих товариществ добивается этого в судебном порядке, но законодательно эта мера до сих пор не оформлена. 

Эта правовая инициатива носит неоднозначный характер, считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». С одной стороны, она поспособствует развитию СНТ. С другой, в результате ущемляются права частных собственников. Полагаю, что, независимо от состояния участка, для изъятия земли необходимо получать их письменное согласие, при этом снимая долговое обременение.  

На сайте Росреестра можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online». 

Там можно получить следующие сведения:  

• кадастровый номер;
• местоположение объекта;
• дата регистрации и дата обновления сведений в базе данных Росреестра;
• предназначение;
• площадь;
• число законных правообладателей;
• наличие или отсутствие обременений.

Присмотритесь к продавцу

Обратите внимание и на личность самого продавца, не стесняйтесь задавать ему вопросы. 

«Расспросите, когда он приобрел земельный участок и дачу, где регистрировали право собственности, много ли вокруг соседей и живут ли они там круглый год. Такие вопросы помогут вывести на чистую воду мошенника, он попросту не сможет внятно на них ответить», — советует Юлия Азарова.

Обычной практикой в сделках с недвижимостью стал запрос справок на продавца из псих- и наркодиспансеров. Если продавец заинтересован в сделке и ему нечего скрывать, он обязательно представит эти документы. 

У продавца, который состоит в браке или состоял на дату покупки дачи, попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В противном случае есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние три года. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместного имущества оговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

Раньше сделки без согласия однозначно растрогались, когда второй супруг заявлял требование, рассказывает Юлия Азарова. Но с 2022 года изменилось законодательство. 

«Теперь далеко не всегда суд признает сделку недействительной — только если будет доказано, что покупатель знал или мог знать о том, что продавец состоит в браке. Допустим, был штамп в паспорте или при осмотре дачи соседи по участку сказали».

А еще не забывайте про детей. Если когда-то для покупки или строительства дома использовался материнский капитал, то родители-собственники обязаны выделить в новом жилье детские доли. 

Загородный дом за маткапитал: тонкости вопроса

При этом такая сделка должна быть одобрена органами опеки. Если вы знаете о наличии у продавца детей, имеет смысл попросить у него справку из Пенсионного фонда.

Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи — поддельная доверенность. «Если сам продавец не участвует в сделке и его интересы представляет кто-то по доверенности, то обязательно проверьте на сайте Федеральной нотариальной палаты сведения о такой доверенности: действительно ли она выдавалась и не отозвана ли», — советует Юлия Азарова. 

Определены ли границы участка 

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурация участка соответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН помимо сведений о собственнике участка содержатся и данные о его координатах.

Однако все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на место и покажет, как данные ЕГРН соотносятся с реальным положением дел.

Такая проверка особенно важна, когда вы приобретаете участок с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать сноса такого строения. 

Не забывайте и о том, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома — в трех метрах. 

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили свои строения в собственность по дачной амнистии — упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенным в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», — убежден Руслан Сырцов. 

Еще один нюанс — вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. 

Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, закон запрещает строить жилые дома на землях сельхозназначения с ВРИ для сельхозпроизводства или мелиорации.

Избегайте охранных зон

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб. 

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли по соседству строительство дороги или иного инфраструктурного объекта. Если через ваш участок собираются проложить шоссе или железнодорожную линию, есть риск, что рано или поздно купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.

В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи под снос пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились. 

Об охранных зонах в сфере недвижимости

«К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно, — говорит  управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. — Как правило, такую информацию “пробивают” по своим каналам в администрации риелторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, — изучение генерального плана развития территории». 

А Юлия Азарова рекомендует обязательно проверить, есть ли доступ к соседним участкам с общей дороги. 

«Нередки ситуации, когда путь в определенную часть садового общества возможен только через чей-то конкретный участок. В таком случае суд наложит на участок сервитут, и покупатель будет обязан открыть его для проезда и прохода всем, кому это потребуется», — предупреждает эксперт.

Что отразить в договоре 

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме (кроме тех случаев, когда закон требует нотариального оформления сделки). В нем важно прописать все характеристики как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. 

По словам Юлии Азаровой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным. 

Но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание: 

1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Если потом с участком возникнут проблемы, вернуть не вписанные в него деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение стоимости объекта на 30% может стать основанием для признания сделки недействительной, если спустя несколько лет продавец решит обанкротиться. 

Подробнее о банкротстве

2. Отдельным пунктом стоит прописать отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.

3. Помните, что право собственности перейдет к вам только после государственной регистрации договора купли-продажи. Его подписание и передача денег — это еще не вся сделка! Назначьте день и вместе с продавцом обратитесь в МФЦ. Так ваши заявления максимально быстро попадут в регистрационное дело, и через несколько дней переход права состоится.

Подытожим 

1. Проверяйте все документы и не доверяйте садовым книжкам!

2. Обращайте внимание на планы застройки: не собираются ли власти проложить поперек вашего участка газопровод или дорогу. 

3. Выясните все о семейном положении собственников дома: есть ли у них супруги (тогда потребуется согласие на продажу) и дети (смотрите, не использовался ли для покупки маткапитал).  

Готовы к покупке? Подыщите себе дачу на Циан!

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Итак, что нужно сделать, чтобы не заработать себе неприятностей? Составили целый список и разъяснили сценарии.

Проверьте принадлежность дома и участка 

Убедитесь, что интересующая вас дача действительно принадлежит продавцу. Для начала попросите у него копии документов. 

На этом этапе возможны разные ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). 

«Наличие любого из этих документов (в отличие от, например, свидетельства, выданного до 1998 года) подтверждает факт регистрации права собственности продавца на объект. Это значит, что при отсутствии обременений сделку не приостановят и переход права состоится. 

Задача покупателя сводится к тому, чтобы проверить актуальность сведений в представленной выписке. Попросите продавца заказать свежую выписку, чтобы исключить наличие обременений (залог или арест), которые могли появиться уже после того, как продавец получил выписку», — рассказала Циан.Журналу Юлия Азарова, юрист-эксперт по сделкам с недвижимостью.

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась. 

«Тут есть два варианта. Первый — подать в Росреестр одновременно два заявления: о регистрации права собственности и о регистрации перехода права собственности. То есть ведомство зарегистрирует право собственности продавца на дачу и сразу же после этого пройдет регистрация права собственности на покупателя. Этот способ самый быстрый, но и наиболее рискованный», — признает Юлия Азарова. 

Если регистрацию права собственности на имя продавца приостановят, то вместе с ней приостановится и сделка купли-продажи. Покупатель потеряет время, а при отказе в регистрации столкнется с проблемой возврата денег. 

Есть и второй вариант: договориться с продавцом, что сначала он зарегистрирует свое право собственности, а уже потом вместе с покупателем обратится с заявлением о переходе этого права. В таком случае риски покупателя минимальны. Этот вариант увеличит срок сделки на 3–10 дней, зато убережет от возможных финансовых потерь.

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный: нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку. Не помешает также проверить юридическую силу судебного решения, которое легло в основу регистрации права собственности. Если решение обжалуется, есть шанс, что оно будет отменено. После этого аннулируется и право собственности. 

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. 

Ни в коем случае не покупайте дачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. Купив такой участок, вы столкнетесь с необходимостью его приватизировать, но сделать это будет очень непросто: купили-то вы его только что, а не во времена бесплатной раздачи. 

Уже не первый год власти рассматривают инициативу о продаже участков с задолженностью от трех лет. Иногда руководство некоммерческих товариществ добивается этого в судебном порядке, но законодательно эта мера до сих пор не оформлена. 

Эта правовая инициатива носит неоднозначный характер, считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». С одной стороны, она поспособствует развитию СНТ. С другой, в результате ущемляются права частных собственников. Полагаю, что, независимо от состояния участка, для изъятия земли необходимо получать их письменное согласие, при этом снимая долговое обременение.  

На сайте Росреестра можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online». 

Там можно получить следующие сведения:  

• кадастровый номер;
• местоположение объекта;
• дата регистрации и дата обновления сведений в базе данных Росреестра;
• предназначение;
• площадь;
• число законных правообладателей;
• наличие или отсутствие обременений.

Присмотритесь к продавцу

Обратите внимание и на личность самого продавца, не стесняйтесь задавать ему вопросы. 

«Расспросите, когда он приобрел земельный участок и дачу, где регистрировали право собственности, много ли вокруг соседей и живут ли они там круглый год. Такие вопросы помогут вывести на чистую воду мошенника, он попросту не сможет внятно на них ответить», — советует Юлия Азарова.

Обычной практикой в сделках с недвижимостью стал запрос справок на продавца из псих- и наркодиспансеров. Если продавец заинтересован в сделке и ему нечего скрывать, он обязательно представит эти документы. 

У продавца, который состоит в браке или состоял на дату покупки дачи, попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В противном случае есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние три года. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместного имущества оговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

Раньше сделки без согласия однозначно растрогались, когда второй супруг заявлял требование, рассказывает Юлия Азарова. Но с 2022 года изменилось законодательство. 

«Теперь далеко не всегда суд признает сделку недействительной — только если будет доказано, что покупатель знал или мог знать о том, что продавец состоит в браке. Допустим, был штамп в паспорте или при осмотре дачи соседи по участку сказали».

А еще не забывайте про детей. Если когда-то для покупки или строительства дома использовался материнский капитал, то родители-собственники обязаны выделить в новом жилье детские доли. 

Загородный дом за маткапитал: тонкости вопроса

При этом такая сделка должна быть одобрена органами опеки. Если вы знаете о наличии у продавца детей, имеет смысл попросить у него справку из Пенсионного фонда.

Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи — поддельная доверенность. «Если сам продавец не участвует в сделке и его интересы представляет кто-то по доверенности, то обязательно проверьте на сайте Федеральной нотариальной палаты сведения о такой доверенности: действительно ли она выдавалась и не отозвана ли», — советует Юлия Азарова. 

Определены ли границы участка 

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурация участка соответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН помимо сведений о собственнике участка содержатся и данные о его координатах.

Однако все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на место и покажет, как данные ЕГРН соотносятся с реальным положением дел.

Такая проверка особенно важна, когда вы приобретаете участок с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать сноса такого строения. 

Не забывайте и о том, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома — в трех метрах. 

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили свои строения в собственность по дачной амнистии — упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенным в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», — убежден Руслан Сырцов. 

Еще один нюанс — вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. 

Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, закон запрещает строить жилые дома на землях сельхозназначения с ВРИ для сельхозпроизводства или мелиорации.

Избегайте охранных зон

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб. 

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли по соседству строительство дороги или иного инфраструктурного объекта. Если через ваш участок собираются проложить шоссе или железнодорожную линию, есть риск, что рано или поздно купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.

В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи под снос пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились. 

Об охранных зонах в сфере недвижимости

«К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно, — говорит  управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. — Как правило, такую информацию “пробивают” по своим каналам в администрации риелторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, — изучение генерального плана развития территории». 

А Юлия Азарова рекомендует обязательно проверить, есть ли доступ к соседним участкам с общей дороги. 

«Нередки ситуации, когда путь в определенную часть садового общества возможен только через чей-то конкретный участок. В таком случае суд наложит на участок сервитут, и покупатель будет обязан открыть его для проезда и прохода всем, кому это потребуется», — предупреждает эксперт.

Что отразить в договоре 

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме (кроме тех случаев, когда закон требует нотариального оформления сделки). В нем важно прописать все характеристики как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. 

По словам Юлии Азаровой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным. 

Но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание: 

1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Если потом с участком возникнут проблемы, вернуть не вписанные в него деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение стоимости объекта на 30% может стать основанием для признания сделки недействительной, если спустя несколько лет продавец решит обанкротиться. 

Подробнее о банкротстве

2. Отдельным пунктом стоит прописать отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.

3. Помните, что право собственности перейдет к вам только после государственной регистрации договора купли-продажи. Его подписание и передача денег — это еще не вся сделка! Назначьте день и вместе с продавцом обратитесь в МФЦ. Так ваши заявления максимально быстро попадут в регистрационное дело, и через несколько дней переход права состоится.

Подытожим 

1. Проверяйте все документы и не доверяйте садовым книжкам!

2. Обращайте внимание на планы застройки: не собираются ли власти проложить поперек вашего участка газопровод или дорогу. 

3. Выясните все о семейном положении собственников дома: есть ли у них супруги (тогда потребуется согласие на продажу) и дети (смотрите, не использовался ли для покупки маткапитал).  

Готовы к покупке? Подыщите себе дачу на Циан!

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Собрали риски, с которыми может столкнуться покупатель дачного дома

Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, дело ответственное. Мало выбрать подходящий поселок, хороший дом с благоустроенным участком и коммуникациями, нужно еще проверить правоустанавливающие документы и самого продавца, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций.

С какими скрытыми трудностями может столкнуться покупатель дачи, рассказываем вместе с экспертами.

1. Проблемы с документами и регистрацией

Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок. По словам руководителя коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, в подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре. Однако проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности, отмечает юрист.

У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (например, договор купли-продажи, документы на наследство). «Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля). Договор купли-продажи всегда один, мы включаем туда и дом, и землю», — сказала эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.

Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам, если участок в СНТ, ДСК и подобных объединениях граждан, продолжила Жанна Колесникова. «Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Дальше список зависит от конкретной ситуации», — пояснила эксперт.

2. Долги на даче

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

3. Продавец-банкрот

Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом.

Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнры». «Теоретически можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. Однако чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем риск выше», — добавила она.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы, рекомендует юрист.

4. Покупка дачи с прописанными людьми

Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент. Прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца. Но бывает так, что при продаже дома владелец не передает ее покупателю и последний приобретает дом с прописанными в нем людьми, отметила начальник отдела управления загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.

Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но прописаться в таком доме просто так не получится. Для этого потребуется перевести его из садового в жилой. Подробнее, как это можно сделать, читайте в нашем материале: Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить.

5. Отсутствие межевания

Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.

По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.

Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.

6. Наложение границ

Еще одна возможная проблема при покупке дачи — наложение границ земельного участка на границы участков соседей или общего пользования. «Очень часто в поселках можно наблюдать такую картину: один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли. Худший вариант — обнаружить, что купленный вами дом фактически стоит на земле соседа», — привела пример Жанна Колесникова. По ее словам, частным случаем такой проблемы может стать наложение границ земельного участка на границы лесного фонда. Это может помешать строительству на нем.

Чтобы такого не произошло, лучше обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования. Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах, например на геопортале Подмосковья. «Если наложение границ есть, то попросите продавца его исключить перед сделкой. Как правило, в большинстве случаев это можно сделать в упрощенном порядке за несколько дней», — добавила юрист.

7. Не для круглогодичного проживания

Дача — это дом для сезонного проживания, обычно с мая по сентябрь включительно. Далее дом закрывается и консервируется до следующего летнего сезона. Бывают случаи, когда покупатели планируют жить на даче дольше, хотя на практике это невозможно. Поэтому перед покупкой нужно учитывать, как строился дом — для круглогодичного проживания или как летний.

«Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка. Для зимнего дома нужно хорошее утепление дома и все коммуникации и отопление», — предупредила Анна Почикаева.

8. Неузаконенные постройки

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

9. Старые коммуникации

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.


Решив приобрести дачу, человеку нужно обратить внимание на несколько моментов. Часто покупателя обманывают мошенники и продают дом без документов. Как купить дачу и не попасться на удочку таких людей? Сегодня мы рассмотрим, на что нужно обращать внимание при покупке имущества и какие документы должен передать вам продавец дачи.

Поиск подходящего варианта

Прежде, чем начать искать недвижимость, человеку нужно определиться с некоторыми моментами.

Как часто он будет жить на даче? Будет ли он там жить в холодный период времени? Нужна ли ему прописка? Как он будит добираться до города? От ответов на эти вопросы будет зависать, где и какой дом вам нужен.

При покупке дачи, человеку нужно заострить особое внимание на такие факторы:

• Насколько далеко дача от вашей квартиры или от населенного пункта. Продумайте, как вы будите туда добираться.
• Ознакомьтесь с участком земли и оцените, как будет смотреться ваша новая постройка на этом участке. Проанализируйте расстояние земельного участка от соседей и проезжей улицы, так как потом могут возникнуть проблемы.
• Посмотрите есть ли в доме коммуникация и в каком она состоянии. Так как если ее нет или она плохая, на ее ремонт может уйти много времени и средств.
• Если вы хотите прописаться в доме, тогда детально изучите все документы, так как сделать это с недействительными бумагами очень сложно.
• Оцените состояние дома. В этом вам могут помочь обычные строители.
• Оцените экологию территории и возможные природные явления. Узнайте, нет ли в этой местности весенних наводнения и т.п.

Это самые важные моменты, на которые нужно обращать внимание. Сейчас мы разберем пошагово процедуру покупки дачи.

Сбор документов

Многие россияне не хотят заниматься решением этого вопроса, поэтому прибегают к услугам риелтора. Так как за его услугу нужно платить, некоторые граждане хотят знать, как купить дачу без посредников. В этом им поможет наша инструкция.

В первую очередь, проверьте есть ли все необходимые бумаги. Этот момент очень важен, так как если их нет, тогда вам придется делать их самостоятельно и платить за это большую сумму. Вовремя заметив недостающие документы, вы можете попросить хозяина их сделать.

Например, продавец может предоставить садовую книжку, как правоустанавливающий документ, но это неправильно. Чтобы знать, какие конкретно в вашем случае необходимы документы, можно проконсультироваться с юристом, заполнив форму в конце этой статьи. Консультация бесплатна.

При покупке дачи вам понадобятся такие документы:

• Кадастровый паспорт дома и участка.
• Свидетельство о праве собственности на дом и участок.
• Нотариально заверенная доверенность, если заключает сделку доверенное лицо.
• Письменное согласие второго супруга на покупку дачи.
• Паспорт покупателя и продавца.

Если все документы будут правильно составлены, тогда ваша сделка с продавцом будет успешной и юридически защищенной. Давайте познакомимся с каждым этим документом.

Правоустанавливающий документ на землю

В свидетельстве обратите внимание на разрешенный вид использования земли и его назначение. Учитывая Земельный кодекс, все земли делятся на такие категории, земли:

1. Водного фонда.
2. Запаса
3. Сельскохозяйственного назначения.
4. Лесного фонда.
5. Для промышленной деятельности.
6. Населенных пунктов.
7. На которых, охраняются особые объекты.

Дача может быть расположена только на землях населенных пунктах или землях предназначенных для ведения сельского хозяйства.

Дачу можно использовать только для дачного строительства или садоводства.

Кадастровый паспорт

Этот документ выдается в государственном кадастре недвижимости, благодаря которому, можно проводить разные операции с земельным участком. В кадастровом паспорте указывают такую информацию:

1. ФИО правообладателя.
2. Кадастровый номер.
3. Адрес.
4. Вид собственности.
5. Стоимость участка.
6. Площадь.
7. Вид использования.
8. Назначение земли.

Также там указан план участка. Если на земле есть постройка, тогда на нее должны быть документы.

Любое здание на даче должно быть зарегистрировано и иметь свидетельство.

Этот документ обязателен для заключения сделки, если его нет, тогда нужно его сделать. На это может уйти до шести месяцев.

Не путайте кадастровый паспорт с планом. План – это дополнение к основному документу. Кадастровый план показывает границы участка.

Проверьте, соответствуют ли данные в документе реальности. В этом вам может помочь специалист из геодезической организации. Уточните в земельном комитете, согласны ли соседи с установленными границами.

Правоустанавливающий документ на дом

Часто бывает так, что дом, который находится на земельном участке, не оформлен. Конечно, пройти эту процедуру можно самостоятельно благодаря дачной амнистии, которую продлили до 2023 года, однако на это уйдет много времени.
Мало того, не все строения можно оформить по упрощенной форме. В таком случае, хозяину придется получить разрешение на строительство и акт ввода постройки в эксплуатацию. Это очень хлопотные процедуры, поэтому либо пусть продавец сам решит этот вопрос, либо договоритесь с ним снизить цену.

Также обращайте внимание на регистрацию других построек на участке. Если их возвели после регистрации дома, тогда их зарегистрировать можно только в судебном порядке.

Другие документы

Еще нужно иметь на руках кадастровый и технический паспорт дома. Их выдают в Бюро технической инвентаризации. На их изготовление может уйти целый месяц.
Также нужна справка об отсутствии задолженности перед садоводческим товариществом. Сюда можно отнести задолженность по оплате коммунальных услуг. Новому хозяину нужно узнать у этого общества, какие дополнительные платежи он будет платить.

Межевание земли

Важно, чтобы земельный участок прошел межевание. Без проведения этой процедуры хозяину не выдадут документ на право собственности.

Межевание состоит из трех этапов: собственно межевание, получение соответствующего документа и регистрация.

Покупать землю можно только при наличии свидетельства о праве на собственность. Они могут быть розового и синего цвета. В 93 Федеральном законе о дачной амнистии говориться,

что если у человека есть кадастровый паспорт, тогда межевание земли проводить не обязательно.

Однако процедура межевания имеет свои плюсы:

• Согласно документам, земельный участок может быть больше, нежели это есть на самом деле. Межевание поможет исправить недоразумение.
• Если соседи начнут нарушать ваши границы, вы сможете быстро отстоять свои права.

Межевание защищает человека от будущих проблем.

Передача денег за имущество

После того, как вы заключили договор купли-продажи, вам нужно передать деньги продавцу за приобретенную дачу.

От указанной цены в договоре будет зависеть размер налога, который обязан заплатить продавец, поэтому вы заранее должны продумать сумму и договориться о способе оплаты.

Деньги можно передать из рук в руки, через банковский счет или через аккредитив. Некоторые специально берут кредит, чтобы расплатиться за покупку – это тоже нужно обсудить с продавцом.

Приватизация дачи

Чтобы получить право на собственность, нужно пойти с прежним хозяином в ФСГР кадастра и картографии. Этот территориальный орган на протяжении месяца регистрирует договор купли-продажи и право собственности. При регистрации, уполномоченное лицо проверяет все документы. Если проблем с документами нет, тогда он выдает зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности новому хозяину.

Страховка имущества

Каждому владельцу следует решить вопрос о  необходимости застраховать собственность от несчастных случаев. Это предостережет вас от непредвиденных ситуаций и сохранит ваши средства. Сумма страховки зависит от материала, из которого построено здание, поэтому на это тоже нужно обратить внимание при покупке дачи.
Оформить страховку можно в любой компании, которая имеет хорошую репутацию. Чтобы выбрать подходящие для себя условия, не спешите связывать с первой попавшей организацией. Ознакомьтесь с условиями разных компаний и посоветуйтесь с опытным специалистом.

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(22 оценок, среднее: 4,09 из 5)

Загрузка…