Как купить квартиру без риэлтора пошаговая инструкция в ипотеку на вторичном

Собираетесь приобрести недвижимость и хотите узнать, можно ли обойтись без услуг посредника?

Пошаговая инструкция того, как купить квартиру в ипотеку без риэлтора, позволит вам без проблем справиться с этой задачей!

Приобретение жилья без посредников – основные преимущества

Чтобы понять, стоит ли обращаться к риэлтору при покупке жилья, необходимо ознакомиться с главными преимуществами самостоятельных действий.

К ним относятся:

• Безопасность – среди посредников часто встречаются недобросовестные сотрудники, желающие получить дополнительную прибыль за чужой счет;
• Экономия. Сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку? За участие в сделке квалифицированного специалиста клиенту придется заплатить от 1 до 3% от стоимости продаваемого объекта, что в переводе на живые деньги не так уж и мало;
• Соответствие. Человек, самостоятельно выбирающий жилье, реже разочаровывается в покупке, ведь в этом случае квартира максимально отвечает его требованиям и пожеланиям;
• Большая и более точная выборка. Обращаясь к услугам риэлтора, вы можете упустить интересный вариант, на который риэлтор просто не обратит внимания. В результате вы потратите свое время на осмотр тех объектов, которые вам категорически не подходят.

Как купить жилье в ипотеку без риэлтора – пошаговая инструкция

Если вы не знаете, как оформить ипотеку без риэлтора, воспользуйтесь этой подробной инструкцией.

Шаг 1. Определение требований к жилью

При выборе жилья большинство потребителей руководствуется следующими критериями:

• Год постройки (можно узнать на сайте Росреестра или в документах на квартиру);
• Реальное состояние дома (окон, подъезда, крыши, лифта, дверей, мусоропровода и т. д.);
• Статус объекта недвижимости (новострой или вторичка);
• Площадь и количество комнат;
• Транспортная доступность;
• Удаленность дома от работы и основных объектов инфраструктуры;
• Тип планировки;
• Реальное состояние квартиры (перепланировка, ремонт, состояние основных коммуникаций, отсутствие плесени, крыс, тараканов, уровень шумоизоляции, тип отопления, наличие счетчиков и пр.);
• Сторона, на которую выходят окна;
• Внешний вид и обустроенность двора;
• Близость опасных объектов и трасс;
• Район (в престижных районах жилье стоит намного дороже);
• Цена.

При анализе объекта недвижимости в первую очередь обращайте внимание на те параметры, которые нельзя изменить (например, особенности и расположение дома). А вот отсутствие хорошего ремонта не играет большой роли, ведь легко поддается исправлению.

Шаг 2. Поиск жилья

Определившись с критериями выбора, можно приступать к поиску подходящего жилья. Нужно ли нанимать для этого профессионального риэлтора? Совсем не обязательно, ведь вы в состоянии самостоятельно воспользоваться сразу несколькими источниками информации.

Ими могут выступать:

• Специализированные интернет-сайты. Информацию на таких сервисах могут выкладывать не только риэлторские компании, но и сами собственники. Они также заинтересованы в том, как продать квартиру без посредников, ведь тогда спрос на жилье будет в несколько раз выше;
• Площадки объявлений, содержащие данные о разных товарах и услугах. Правда, подобные ресурсы не собирают целевую аудиторию, что значительно уменьшает шансы отыскать действительно хороший вариант;
• Еженедельные печатные издания. Пользуются меньшим спросом, но имеют место быть. Как правило, объявления в газетах публикуют люди зрелого и пожилого возраста. Все остальные дублируются в сети и на сайтах недвижимости;
• Объявления на рекламных досках. Еще один старый метод, позволяющий не только просмотреть все доступные объявления, но и поместить свое. Главное, дать как можно больше конкретики – например, указать, в каком именно районе города вы хотите купить квартиру;
• Социальные сети. Еще один эффективный и распространенный способ, который лучше всего действует при большом количестве друзей и подписчиков;
• Знакомые. Сарафанное радио еще никто не отменял, поэтому не забудьте расспросить своих знакомых, родственников и коллег.

Шаг 3. Осмотр всех вариантов

Личный осмотр подходящих вариантов является одним из наиболее важных факторов. Несмотря на кажущуюся простоту этого процесса, в нем есть несколько нюансов:

• Осмотр квартиры лучше производить вдвоем или даже всей семьей. Во-первых, так безопасней, а во-вторых, дает возможность посоветоваться с важными для вас людьми;
• На первую встречу с потенциальным продавцом следует идти без денег и каких-либо бумаг;
• Чтобы не забыть вопросы или другие детали, запишите их в блокнот.

Историю квартиры и данные о жильцах можно узнать у консьержки или ближайших соседей. У них же следует уточнить информацию об особенностях дома или района. Кроме того не забудьте прогуляться по окрестностям и лично удостовериться в их безопасности и благоустроенности.

Шаг 4. Проверка прав собственности на квартиру и обременение

Найдя нужный вариант, не забудьте убедиться, что квартиру продает именно ее владелец, а само жилье не состоит в обременении.

Сделать это можно 2 способами:

• На сайте Росреестра. Для этого следует сформировать соответствующий запрос и ввести порядковый или кадастровый номер квартиры. Подтвердив операцию, дождитесь, пока на странице отобразиться адрес объекта недвижимости. Его отсутствие говорит о том, что в ЕГРН таких сведений нет;
• В МФЦ. Заказать выписку из ЕГРН можно и в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг. Таким способом можно получить информацию об основных характеристиках интересующего вас жилья – состоит ли оно в залоге, находится ли под арестом, участвует ли в судебных разбирательствах и т. д.

Обязательно уточните основание, положенное в основу владения. Если речь идет о наследстве, выясните, какой период времени прошел с этого момента. Самый безопасный срок – начиная от 3 лет. В противном случае могут возникнуть споры с другими правопреемниками.

Шаг 5. Проверка личности владельца

Здесь все достаточно просто. Чтобы убедиться в подлинности личности собственника, сверьте данные его паспорта с информацией, указанной в свидетельстве о праве собственности.

Для подтверждения дееспособности продавца попросите его представить соответствующую медицинскую справку.

Шаг 6. Оценка приобретаемого жилья

В процессе проверки объекта недвижимости следует выполнить несколько важных операций:

• Изучить копию домовой книги – так вы сможете убедиться в том, что в квартире не прописаны посторонние лица;
• Запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – ее можно взять в УК или РЭУ;
• Ознакомиться с техпаспортом – позволяет исключить выполнение владельцем незаконной перепланировки.

Шаг 7. Подготовка документов

Согласно законодательству, действующему в 2023 году, для оформления квартиры в ипотеку необходимо собрать стандартный пакет документов.

Со стороны покупателя:

• Ксерокопия всех страниц паспорта гражданина РФ;
• Ксерокопия пенсионного удостоверения (если есть);
• Ксерокопия свидетельства о постановке на учет в Федеральной налоговой службе страны (с номером ИНН);
• Справка по форме 2-НДФЛ (оригинал);
• Трудовая книжка, завизированная подписью и печатью главы кадрового отдела или нотариусом;
• Водительские права (если есть);
• Военный билет (если есть);
• Свидетельство о браке и брачный контракт (если есть);
• Образовательные сведения (дипломы, аттестаты и т. д.);
• Справка от органов опеки (если жилье переходит несовершеннолетнему);
• Анкета, предоставленная сотрудником банка;
• Заявление о получении ипотечного кредитования.

Со стороны продавца:

• Ксерокопия всех страниц паспорта гражданина РФ;
• Ксерокопия пенсионного удостоверения (если есть);
• Военный билет (если есть);
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
• Справка БТИ с описанием основных характеристик жилья и планом объекта недвижимости;
• Документ, подтверждающий отсутствие задолженности;
• Технический или кадастровый паспорт;
• Выписка из ЕГРП;
• Свидетельство о регистрации брака (если есть);
• Выписка из домовой книги, подтверждающая тот факт, что в квартире не прописаны другие жильцы;
• Согласие супруга на передачу недвижимости новому владельцу;
• Справка из психологического и наркологического диспансера о том, что владелец жилья является дееспособным и не стоит на учете;
• Свидетельство налогоплательщика;
• Разрешение органов опеки на продажу недвижимости (если продавец является несовершеннолетним);
• Свидетельство о рождении детей.

Шаг 8. Заключение сделки

Договор «купли-продажи» подписывают в банке в присутствии всех сторон. Как правило, это происходит не раньше, чем через 7-10 дней после подачи документов. Именно столько времени понадобится сотрудникам финансовой организации для принятия решения о выдаче ипотеки.

Шаг 9. Передача денег

При покупке жилья в ипотеку деньги продавцу переводятся на последнем этапе. Сделать это можно как наличным, так и безналичным расчетом.

Не вносите предоплату и не оставляйте залог! Если в процессе оформления сделки сотрудникам Росреестра удастся отыскать какие-либо проблемные моменты, вернуть деньги будет сложно. Передача задатка осуществляется только после заключения договора купли-продажи и только лишь под расписку.

Также следует отметить, что на случай срыва сделки действуют свои законы. Так, если договор был заключен, но еще не зарегистрирован, а покупатель по какой-либо причине изменил свое решение, он теряет весь задаток. Если условия договора нарушает продавец, то он должен будет вернуть двойную сумму залога.

Еще более острожным следует быть с суммой первоначального взноса. Так как жилье переходит в собственность покупателя только после осуществления регистрации, не спешите вносить деньги.

Шаг 10. Страхование жизни, жилья или трудоспособности

Если вы все еще сомневаетесь в том, нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке, ознакомьтесь со следующим важным шагом, который вам также придется пройти.

Как известно, при оформлении кредита большинство финансовых организаций настаивает на том, чтоб клиент застраховал имущество, жизнь, здоровье или же другие блага. При этом страховая компания выбирается по рекомендации банка, а срок действия страховки распространяется на весь ипотечный период.

В некоторых случаях приобретение страховки можно заменить денежной компенсацией. Это выгодно для банка, но отнюдь не для клиента – процент будет в разы выше.

Шаг 11. Регистрация заключенного договора в регистрационной палате

После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать ее в Регистрационной палате. При безналичном расчете деньги на счет продавца будут переведены только по окончанию этого процесса.

Шаг 12. Последние договоренности

В том случае, когда продавцом выступает не компания-застройщик, а конкретный человек, с ним нужно обговорить несколько важных вопросов.

Среди них самыми важными является момент передачи ключей и день, когда жильцы съедут. После этого можно заняться обустройством нового места жительства, не забывая при этом регулярно платить взносы.

Подводные камни

Чтобы ответить на вопрос, как покупать квартиру в ипотеку – с риэлтором или без, нужно разобраться со сложностями, которые могут возникнуть в случае самостоятельного оформления сделки.

К ним следует отнести:

• Мошенничество. Нарвавшись на аферистов, работающим по доверенности или поддельным документам, вы лишитесь и жилья, и всех уплаченных денег. Дело в том, что заключать сделки может только владелец недвижимости, поэтому доверенность, выданная на имя другого человека, может быть аннулирована в любой момент;
• Нарушения при оформлении прав собственности. Чаще всего это происходит с приватизируемыми квартирами – продавец обещает снять регистрацию после подписания договора, а затем отказывается от своих слов;
• Приобретение квартиры с обременением. Если жилье было получено в наследство, со временем на него могут претендовать даже те правопреемники, которые не были указаны в завещании. В этом случае достаточно получить судебное решение о включении граждан, имеющих право на обязательную долю в имуществе, в круг наследников;
• Заключение сделки с недееспособным лицом. Если вы купили квартиру у недееспособного лица, не запросив при этом справку о состоянии его здоровья, будьте готовы к тому, что опекуны, представляющие его интересы, могут оспорить весь процесс в суде;
• Включение старого дома в план расселения. Иногда продавцы могут и не знать о сложившейся ситуации, но это не исключает появление проблем для покупателя.

Теперь вы знаете, нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку, и сумеете принять правильное решение. Удачных вам приобретений!

Подготовили подробную инструкцию о том, как выбрать недвижимость, проверить продавца, оформить и купить квартиру с помощью жилищного кредита.

Что необходимо знать перед покупкой квартиры

Подготовка к покупке

Определитесь с бюджетом: узнайте, какую сумму кредита вам одобрит банк и какой ежемесячный платеж вы сможете потянуть. Просчитайте варианты, например на Банки.ру, и подайте заявку кредитору. Вы получите решение, которое будет действовать в среднем до 90 дней, и сможете спокойно подбирать варианты.

Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, изучите информацию о застройщике: его проекты, опыт и репутацию на рынке, как он проходил кризисные периоды. Закажите выписку из Росреестра, чтобы убедиться в наличии права собственности на квартиру у застройщика, отсутствии каких-либо арестов и обременений.

Если нашли квартиру на вторичном рынке, запросите у продавца правоустанавливающие документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации. Из них вы узнаете:

• информацию о бывших и настоящих собственниках жилья;
• историю запретов и перепланировок;
• кадастровую стоимость;
• наличие обременений (арест или залог у банка).

Также нужно узнать основание права собственности (наследство, дарение, договор купли-продажи и др.), запросить у продавца разрешение его супруга, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Как купить недвижимость и не прогореть: правила безопасной сделки

От чего зависит цена недвижимости

Рыночная стоимость — это та цена, которую продавец назначает за свою квартиру на свободном рынке. На нее влияет много факторов: общая ситуация на рынке, конкуренция, расположение объекта, состояние дома, год постройки, ремонт, вид из окна, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие рядом магазинов и парков, этаж, история самой квартиры, ремонт и другое.

«Как оценивается недвижимость: в первую очередь готово или не готово жилье. Дальше — с отделкой оно или без. Важен тип жилья: это может быть старый дом, новостройка, панельная новостройка, бизнес-класс, премиум. Высота потолков, окон. И конечно, локация, доступность района», — рассказывает основатель компании Smarent Виктор Зубик.

Многие продавцы готовы торговаться. Вот, например, чем можно аргументировать скидку:

• Высокая конкуренция — в соседних домах много похожих объектов.
• Отсутствие отделки и ремонта.
• Метро далеко, нет остановки общественного транспорта.
• Юридически сомнительные документы, с которыми могут возникнуть основания оспорить сделку или признать eе недействительной.
• Неузаконенные перепланировки и переоборудование.

Подобрать ипотеку

Какие риски при покупке квартиры

Существует риск, что после оформления договора купли-продажи объявятся наследники, родственники продавца и захотят оспорить сделку. Чтобы этого не произошло, проверяйте документы на квартиру: архивную выписку из домовой книги, наследственное дело. Уточните у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и закажите выписку из ЕГРН.

На мою квартиру претендуют наследники прошлого владельца. Что делать?

Если предыдущий владелец покупал квартиру с использованием маткапитала, выясните, выделены ли доли детям. Если нет — это нарушение закона. И сделку могут признать недействительной. Узнайте, как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок.

Если квартиру покупали на ипотечный кредит, потребуйте справку из банка, подтверждающую исполнение обязательств в полном объеме. Если же кредит не до конца погашен, получите справку из банка об остатке задолженности и узнайте, как провести сделку по отчуждению квартиры.

Риски могут быть связаны с состоянием здоровья собственника. Пожилой человек может поддаться давлению мошенников. Проверьте все документы, в том числе подтверждающие дееспособность.

Если на стадии покупки жилья вы выяснили, что в нем прописан осужденный человек, отбывающий наказание в колонии, попросите собственника аннулировать его регистрацию.

Способы покупки квартиры

ДДУ

Это договор, который заключают между застройщиком и покупателем квартиры. Покупатель перечисляет деньги за недвижимость еще на этапе строительства, и застройщик использует их в работе над проектом.Таким образом покупатель становится дольщиком.

Переуступка прав

Это сделка, при которой один дольщик продает свою квартиру (уступает права на нее) другому дольщику, пока дом еще строится.

Кооператив

Будущие жильцы, участники кооператива, выплачивают ежемесячные взносы, из которых складывается бюджет на покупку жилья. Затем участники могут воспользоваться средствами этого фонда для приобретения недвижимости

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену). Один из самых распространенных вариантов сделки с недвижимостью.

Как защититься от мошенников

Главный способ — проверять все документы на квартиру. О недвижимости нужно узнать как можно больше, для этого задайте продавцу несколько вопросов:

• Вы собственник? Попросите документы на квартиру, основание права собственности.
• Есть ли разрешение супруга? Если квартира была куплена в период брака, понадобится нотариальное согласие на продажу.
• Кто зарегистрирован в квартире?
• Выделены ли доли детям? Нужно запросить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
• Была ли перепланировка?
• Есть ли справки из психоневрологического и наркологического диспансеров? Они подтвердят, что собственник вменяем и отдает отчет своим действиям
• Выплатили ли ипотеку?
• Использовали маткапитал? Если да, то проверьте, выделены ли доли детям.

Что спросить у владельца квартиры перед покупкой: 15 каверзных вопросов

Где искать квартиру

Вы можете воспользоваться услугами агентств недвижимости. Еще один вариант — изучить предложения аукционов. Туда попадает имущество разорившихся фирм, муниципальные квартиры, а также объекты, находящиеся в залоге у банка по ипотечным и потребительским кредитам. Процедуру проводят на специальных электронных площадках. Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — закрыть долг.

Квартира на аукционе: в чем выгода, как купить и можно ли использовать ипотеку

Квартиру можно найти у застройщиков или на сайтах объявлений. Предложения по новостройкам есть и на Банки.ру.

Подобрать квартиру

Как осматривать квартиру и на что обратить внимание

Обратите внимание на то, была ли перепланировка. Если была, то уточните, узаконена ли она. Выяснить это можно с помощью архивной копии БТИ (Бюро технической инвентаризации). В ней указаны расположение и метраж комнат, наличие перепланировки.

«Запросите утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи выполненных работ и акт ввода объекта в эксплуатацию», — рассказывал генеральный директор юридической компании «ЮРВЕДО» Алексей Скляров.

Уточните, когда меняли сантехнику, проводку, окна. Оцените вид из окна, посмотрите, какие стройки планируют рядом с домом, какая инфраструктура в районе. Спросите собственника, какую мебель он хочет оставить после продажи.

Как проверить юридическую чистоту

Вот что советует сделать для проверки недвижимости управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева:

• Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника недвижимости — продавца, а также сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.
• Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
• Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте.
• Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга (-и).
• Если сделка осуществляется по доверенности, запросить ее (нотариальную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица).
• Желательно также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
• Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Заключение договора

Перед сделкой по продаже недвижимости стороны обычно заключают предварительный договор — он подтверждает намерение продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи. В нем, помимо информации о квартире, нужно прописать данные о задатке, стоимости объекта, сроках заключения основного договора и передачи прав.

Главный договор купли-продажи, согласно ГК РФ, должен содержать информацию о виде недвижимости, сведения о покупателе и продавце, основные условия, цену, ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств, реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).

Укажите сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Внесите в документ информация о том, что стороны не лишены дееспособности:

• не состоят под опекой и попечительством;
• не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора;
• не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
• при заключении договора действуют добровольно;
• у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Расчет с продавцом

На вторичном рынке деньги можно передавать через ячейку, переводом или наличными, или через аккредитив. Эксперты рекомендуют использовать последний вариант. Вы открываете счет и просите банк оформить аккредитив. Деньги блокируют на счете до тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки. Банк в этом случае выступает гарантом.

При покупке новостройки используйте счет эскроу — это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя. Средства передают застройщику после того, как он исполняет обязательства, заранее прописанные в договоре. Деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Счет эскроу: как c его помощью купить квартиру у застройщика и почему это надежно

Регистрация сделки

После оплаты подайте документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Сделать это можно в самом Росреестре или МФЦ, онлайн, почтой или у нотариуса. Самый удобный способ — последний. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы, которые удостоверяют.

Затем получите выписку из ЕГРН, где содержится информация о вашем праве собственности на квартиру.

Росреестр может отказать в регистрации права собственности. Все причины указаны в ФЗ-218. Вот некоторые из них:

• Вы не предоставили все необходимые документы.
• Информация в этих документах недостоверна.
• Неправильно составлен договор купли-продажи.
• Отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью — например, супруга продавца.
• На квартиру наложен арест или запрет на продажу.

Особенности покупки квартиры в кредит

Банк выдает ипотеку под залог недвижимости. Квартира станет гарантом того, что кредитор вернет деньги. Если вы не погасите кредит вовремя, недвижимость могут отобрать в счет долга.

Перед оформлением ипотеки вам придется провести оценку объекта залога. Обязательное условие — страхование имущества от повреждения.

До обращения в банк выясните, есть ли у вас льготы: например, маткапитал или субсидии для многодетных. Также, возможно, вам доступна ипотека с госпрограммой: «Господдержка» на новостройки, ипотека для IT-специалистов или семейная ипотека.

Как взять ипотеку по минимальной ставке

Если госпрограммы не подходят, можно изучить рыночные предложения. Ставка по ним выше, но, например, зарплатным клиентам банки предлагают более выгодные условия. Больше предложений — в каталоге Банки.ру. Еще один вариант — заполнить анкету. Сервис подберет программы, подходящие под ваши параметры.

Страхование ипотеки

Ипотечное страхование — это страховой продукт, который защищает обязательства заемщика перед банком при выплате ипотечного кредита.

Страхование ипотеки обязательно по закону — без него банк не выдаст кредит. Полис ипотечного страхования включает в себя страхование квартиры или дома от рисков физической гибели или повреждения, страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также созаемщиков и титульное страхование, то есть риск потери права собственности на приобретаемое имущество.

Застраховать квартиру придется в любом случае, отказаться от этого полиса нельзя. А страхование жизни и здоровья и титульное страхование относятся к добровольным видам страхования ипотеки, эти полисы можно не оформлять совсем или оформить, но отказаться впоследствии. Но важно помнить, что отказ, например, от страхования жизни может повлиять на ставку по кредиту.

Наличие полиса при покупке жилья в кредит обеспечивает безопасность сделки. Это удобно и выгодно как для заемщика, так и для банка.

Виды ипотечного страхования зависят от объекта страхования.

Первый и основной — страхование имущества: дома, квартиры или земельного участка, которые приобретаются в кредит. Страховка распространяется на целостность предмета залога и сохранность его основных элементов. Именно этот полис нужно оформить в любом случае: по закону банк без него не одобрит ипотеку.

Страхование объекта недвижимости

Страхованию подлежит именно сама конструкция постройки, то есть ее фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь. Например, защита от протечки, которая испортит ремонт в квартире страхователя, в этот полис не входит. Также страховой договор ипотечной недвижимости защитит от некоторых непредвиденных случаев: пожара, взрыва газа, падения самолета (маловероятно, но возможно), стихийных бедствий (наводнения, землетрясения). При покупке квартиры в кредит застраховать объект придется в любом случае. Обязанность покупателя по страхованию предмета залога указана в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно закону, заемщик должен оформить полис после одобрения кредита, но до того, как будет заключен договор займа.

Полис продлевается ежегодно. Отказаться оплачивать страхование недвижимости нельзя: при отказе банк применит штрафные санкции, прописанные в договоре. Какие именно — зависит от договора. Поэтому первая и главная рекомендация: внимательно читать подписываемые документы. Если не платить страховку по ипотеке, то есть риск остаться без жилья, но при этом с полной суммой долга по кредиту.

Единственная ситуация, когда при оформлении ипотеки не требуется оформлять полис страхования имущества — это покупка жилья на этапе строительства. Чаще всего в таком случае для получения кредита банк будет настаивать на оформлении полиса страхования жизни и здоровья заемщика. А когда объект будет сдан, в любом случае нужно будет оформить полис страхования недвижимости.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика

Второй вид страхования при оформлении ипотеки — защита жизни и здоровья. Этот полис покроет обязательства заемщика перед банком в случае временной или постоянной утраты трудоспособности из-за получения инвалидности, а также преждевременной смерти.

Страхование жизни и здоровья оформляется исключительно добровольно, так что заемщик может сам решать, продлевать ли его каждый год или нет. Банки настойчиво рекомендуют своим заемщикам оформлять полис от несчастного случая и утраты права собственности. Более того, оформление личного страхования может снизить ипотечную ставку на 1−2 %.

Титульное страхование при ипотеке

Третий вид страхования при ипотечном кредитовании — страхование титула, то есть права владения приобретаемой недвижимостью. Этот полис защищает не от того, что будет, а от того, что, возможно, уже произошло, но заемщик об этом еще не знает.

Чаще всего страхование титула защищает от внезапно появляющихся наследников или скрытых собственников квартиры. Опасность для нового покупателя заключается в том, что они могут претендовать на уже приобретенную недвижимость.

Часто при покупке квартиры или дома в кредит компании будут предлагать пакет — комплексное страхование, которое будет включать и страховку объекта, и личное, и титул. Если страховка оформляется онлайн, комплексный полис включает страхование объекта и жизни заемщика. Для титульного страхования чаще всего нужно обращаться в страховую компанию лично.

Условия и порядок оформления страхования при ипотеке

Оформление страховки обычно происходит параллельно с заключением кредитного договора: часто банки направляют к страховщикам-партнерам, но заемщик имеет право выбрать любую страховую компанию. Главное, чтобы она была аккредитована банком, в котором берется кредит. Если компания будет не из списка аккредитованных, банк может такой полис не принять.

Как выбрать страховую компанию

При оформлении ипотечного полиса удобно воспользоваться калькулятором Банки.ру и купить страховку всего за несколько минут. При указании банка, в котором берется кредит, система автоматически показывает аккредитованные им страховые компании. Из предложенных вариантов можно выбрать подходящую компанию и оформить полис с выгодой до 90%. С калькулятором не придется для расчета заполнять анкеты разных страховых компаний, а также можно оформить одновременно полис страхования и квартиры, и жизни без повторного заполнения данных для разных полисов.

Стоимость страховки квартиры

Стоимость страховки рассчитывается на основе множества параметров: региона, площади жилья, его состояния, перечня покрываемых рисков и так далее. Для страхования имущества стоимость примерно составляет 0,1% от суммы остатка по кредиту. Ставки по страхованию жизни или на комплексное страхование — выше.

Какие документы нужны для оформления ипотечного полиса

Для страхования ипотечного кредита достаточно тех документов, которые нужны для получения ипотеки. При заполнении заявления на полис ипотечного страхования нужно указать:

— данные страхователя: ФИО, паспортные данные, адрес фактического проживания;

— данные по ипотечному кредиту (если он уже оформлен): банк, где страхователь берет ипотеку, сумму кредита, дату заключения и окончания кредитного договора;

— данные объекта страхования: адрес, площадь, этаж и этажность дома.

Что сделать после оформления сделки

Подпишите акт приема-передачи

После передачи квартиры нужно подписать акт приема-передачи. В сделках на вторичном рынке без него можно обойтись, если обе стороны это согласовали. Но при покупке новостройки по ДДУ он входит в обязательный пакет документов.

В нем нужно прописать характеристики квартиры, список переданных документов и вещей, а также указать, какие недостатки вы выявили и как скоро продавец их устранит.

Как принять квартиру от застройщика: подробная инструкция

Сообщите о сделке в ресурсоснабжающую компанию

О сделке нужно уведомить ресурсоснабжающую компанию, чтобы на вас не числились долги прошлых собственников за коммунальные услуги. Для изменения лицевого счета понадобятся паспорт, свидетельство о государственной регистрации сделки, договор купли-продажи.

Сделайте налоговый вычет

Налоговый вычет — это сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы. Существует имущественный налоговый вычет, его можно сделать, если вы купили жилье (дом, квартиру, комнату и др.) или построили жилье или купили землю для этих целей, в том числе с использованием ипотеки. Почитайте, как получить кэшбэк от государства.

Имущественный налоговый вычет: как оформить и сколько денег можно получить

Что нужно знать при покупке квартиры: чек-лист

Как купить квартиру в ипотеку:

1. Определитесь с бюджетом, получите одобрение по ипотеке.
2. Найдите квартиру на покупку.
3. Проверьте квартиру и продавца.
4. Сделайте оценку и страховку.
5. Получите ипотеку.
6. Рассчитайтесь с продавцом.
7. Зарегистрируйте право собственности.
8. Подпишите акт приема-передачи.
9. Сделайте налоговый вычет.

Выбор пользователей Банки.ру

Название	Мин. ставка
Для семей с детьми Сбербанк	от 5.7%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Банк «Открытие»	от 5.6%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека ВТБ	от 5.7%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Росбанк	от 5.35%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Альфа-Банк	от 5.6%	Подробнее Подать заявку

Как сохранить капитал в недвижимости: заработок на росте цены квартиры, инвестиции в ЗПИФ или рента

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с
каждым днем. При покупке недвижимости у будущих собственников возникает вопрос
“А можно ли купить недвижимость без риэлтора?”. С учетом современных
средств связи, наличия общедоступных баз недвижимости в интернете задача по
поиску подходящей для вас недвижимости стала значительно легче (при наличии
свободного времени на анализ рынка предложений). Однако перед тем, как
оформлять сделку купли-продажи недвижимости необходимо знать юридические
тонкости сделок с недвижимостью, так как рынок недвижимости переполнен мошенническими
схемами. Кроме того, важно подобрать недвижимость не только исходя из критериев
удобства, расположения и пр., но и проверить ее юридическую “чистоту”.

Для того чтобы избежать неквалифицированных действий
при покупке недвижимости, а также снизить риски покупки неблагонадежной
недвижимости, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру проверки
юридической чистоты недвижимости и порядок оформления купли-продажи
недвижимости. 

Что
выбрать: новостройку или вторичку?

Как правило, квартиры в строящихся домах дешевле, чем
уже готовое жилье. Отличие в цене может быть существенны,
в особенности, если речь идет о покупке квартиры на этапе котлована.
В то же время покупка новостройки сопряжена с определенными юридическими и
иными рисками. Мы подготовили таблицы с плюсами и минусами новостроек и
вторичного жилья, чтобы вы могли принять взвешенное решение.

Апартаменты
или квартира?

Часто на рынке недвижимости можно
встретить привлекательные объявления о продаже апартаментов для проживания. С
юридической точки зрения апартамент представляет собой нежилое помещение без
какого-либо особого статуса. То есть в таком помещении нельзя зарегистрироваться,
на собственников апартаментов не распространяется ряд льгот и гарантий. Кроме
того, приобретая апартамент в строящемся доме дольщик рискует, так как при
банкротстве застройщика на него не будут распространяться нормы закона,
защищающие права покупателей жилых помещений.

Как выбрать подходящую квартиру?

Где посмотреть квартиры,
доступные для покупки? 

Попробуйте воспользоваться
популярными площадками, на которых размещают объявления о продаже
недвижимости: ЦИАН, Авито или Яндекс.Недвижимость. 

Как купить квартиру в новостройке: инструкция

Если вы решили купить квартиру в новостройке у застройщика, рекомендуем придерживаться следующей инструкции. В ней мы расскажем, как купить квартиру по ДДУ или иному договору с застройщиком. 

Шаг 1. Выберите квартиру, проверьте застройщика и новостройку

Самый важный шаг при покупке новостройки. Тщательно проверяя недвижимость и застройщика, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и риски неплатежеспособности застройщика. Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты новостройки и проверка застройщика”.

Также при покупке квартиры в новостройке от застройщика покупатель должен знать основные схемы продажи новостроек. Самые распространенные варианты продажи квартир от застройщика:

Кликнув по названию договора, вы можете ознакомиться с рисками данного договора, которые нужно учесть покупателю при выборе новостройки и принять решение о покупке данного объекта или отказе от покупки. Отметим только, что из всех приведенных схем продажи наиболее безопасным для покупателя является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Данный вид договора жестко регулируется законодателем, тем самым защищая дольщика, как более слабую сторону сделки, от многочисленных рисков при покупке недвижимости на этапе строительства. 

Шаг 2. Оформите предварительные договоренности с застройщиком

Как правило, для того чтобы забронировать новостройку и начать процедуру оформления документов, застройщики требуют внести аванс, задаток или обеспечительный платёж. 

Разберем нюансы каждого юридического термина, отметим основные различия, а также поговорим об уловках, к которым прибегают недобросовестные застройщики на этом этапе сделки. 

При этом так как задаток носит обеспечительную функцию, то помимо соглашения о задатке должно быть некое обязательство сторон, которое обеспечивается задатком, в частности обязательство заключить договор в будущем. Такое обязательство оформляется предварительным договором, который должен содержать существенные условия заключаемого договора в будущем (предмет: описание объекта недвижимости, цена объекта недвижимости, для ДДУ также обязателен срок передачи объекта долевого строительства), а также  срок заключения такого договора в будущем.

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости объекта недвижимости по договору. Если же договор не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства.

Также законодатель предлагает еще один вариант обеспечить исполнение обязательства — обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что стороны достаточно свободны при установлении правил относительно судьбы обеспечительного платежа в случае неисполнения обязательства. Стороны сами устанавливают правила возврата в договоре (он может возвращаться только при определенных обстоятельствах или не возвращаться никогда, также при неисполнении обязательства может быть предусмотрено внесение дополнительной суммы и т.д.). То есть, если правила о задатке установлены законом жестко и не могут меняться сторонами, обеспечительный платеж — более гибкий инструмент обеспечения исполнения обязательства. Поэтому важно читать договор, устанавливающий обязательства по внесению обеспечительного платежа и последствия неисполнения обязательств по заключению договора.

Застройщики часто придумывают различные уловки при закреплении предварительных договоренностей. Например, предлагают заключить договор о бронировании квартиры, в соответствии с которым уплачиваемая сумма является платой за некие услуги застройщика (за бронь квартиры), при этом одновременно с договором подписывается акт оказанных услуг. В этом случае покупателю вряд ли удастся вернуть деньги при отказе от покупки по каким-либо причинам или невозможности заключения договора. Поэтому нужно не спешить вносить аванс, а разобраться с правовой природой вносимой суммой, прочитать внимательно предлагаемые к подписанию, проконсультироваться со специалистом и понять последствия незаключения договора с застройщиком.

Шаг 3. Предоставьте документы на новостройку банку (при покупке недвижимости с использованием кредитных средств)

После проверки документов на объект строительства, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом этапе будет принимать участие также банк.

Шаг 4. Проверьте проект договора с застройщиком

Если до внесения аванса (обеспечительного платежа) застройщик не представил всех необходимых документов для проверки юридической чистоты новостройки и застройщика, то на данном этапе в начале выполняем проверку в соответствии с пунктом 1 настоящей инструкции. И только после положительного заключения о чистоте недвижимости и благонадежности застройщика переходим к оформлению сделки. Получаем от застройщика документы, знакомимся с ними, выявляем возможные риски. К сожалению, застройщики, особенно крупные, редко готовы вносить изменения в условия договора, поэтому на данном этапе важно оценить риски исходя из имеющихся документов. В некоторых случаях, возможно, отказаться от сделки, если условия совсем кабальные.

Договор участия в долевом строительстве

В зависимости от схемы покупки нужно обратить также на иные нюансы (об этом читайте по ссылкам выше в зависимости от вида договора).

Также в зависимости от схемы покупки могут потребоваться дополнительные документы. Например, если квартира продается по уступке от физического лица, то потребуются дополнительные документы по “физику”: паспорт, нотариальное согласие супруги или подтверждение отсутствия брака или раздельного режима собственности, иные документы.

Шаг 5. Подпишите договор с застройщиком

Как правило, договор подписывается в офисе застройщика. Перед подписанием проверяется личность подписанта и полномочия на подписание договора (доверенность или сведения ЕГРЮЛ для лица, действующего без доверенности от юридического лица).

Шаг 6. Подайте документы на регистрацию ДДУ в Росреестр

Договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре (все изменения договора также регистрируются). Как правило, договор регистрирует застройщик, однако участие дольщика тоже потребуется (он подписывает заявление о регистрации договора в Росреестре либо предоставляет доверенность застройщику). Также дольщик предоставляет при подписании заявления следующие документы:

На регистрацию также предоставляются договоры (количество экземпляров договора по количеству сторон в сделке, сейчас экземпляр договора не направляется в Росреестр, отметки о регистрации на договоре не ставятся), заявление о регистрации договора (подписывается застройщиком (цедентом, если заключается договор уступки) и участником строительства в Росреестре или МФЦ), квитанция об оплате пошлины, учредительные документы застройщика. Часто ДДУ регистрируются в электронной форме.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Размер госпошлины за регистрацию ДДУ

Кроме того, зачастую застройщики и дольщики заказывают услуги по регистрации ДДУ у специалистов (некоторые застройщики данные расходы возлагают на дольщика). Средняя стоимость услуг по регистрации ДДУ — 15-35 тысяч рублей. Юридическая фирма “Двитекс” также оказывает услуги по регистрации ДДУ в Росреестре, а также по регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, при этом наши услуги оплачиваются после получения зарегистрированного договора. Ознакомиться с условиями оказания данной услуги вы можете на данной странице сайта.

Шаг 7. Оплатите стоимость недвижимости по договору 

Самым безопасным способом оплаты является оплата стоимости недвижимости после подписания договора или регистрации договора, если такой договор подлежит государственной регистрации (если договор заключается в соответствии с ФЗ-214, то такой порядок оплаты обязателен). Покупатель обязательно должен сохранить платежные документы, подтверждающие оплату стоимости объекта строительства. Кроме того, если объект строительства покупается с использованием кредитных средств, необходимо получить в банке документы, подтверждающие перечисление денежных средств банком застройщику, если банк их перечисляет напрямую застройщику.

Как купить квартиру на вторичном рынке: инструкция

Настоящая инструкция содержит порядок проведения сделки купли-продажи жилой и нежилой недвижимости, этапы сделки купли-продажи недвижимости, а также особенности оформления и регистрации сделки с недвижимостью на вторичном рынке.

Шаг 1. Выберите квартиру и проверьте ее юридическую чистоту

Самый важный шаг при покупке недвижимости. Тщательно проверяя недвижимость, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и истребования недвижимости из вашего владения. Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке”. В данной статье юридические аспекты проверки сделки с недвижимостью в зависимости от различных обстоятельств. Только после тщательной проверки объекта недвижимости желательно переходить к следующим пунктам настоящей инструкции.

Шаг 2. Оформите предварительные договоренности с продавцом

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора: предмет договора (индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, кадастровый номер) и цена недвижимости. Важным условием предварительного договора также является срок. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив письменное предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Шаг 3. Предоставьте документы на недвижимость банку (при покупке недвижимости в ипотеку)

После проверки документов на объект недвижимости, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом последующем этапе процесса оформления покупки квартиры будет принимать участие также банк.

Шаг 4. Проверьте договор купли-продажи квартиры и согласуйте условия сделки

Как правило, проект договора купли-продажи недвижимости готовит продавец и предоставляет покупателю для ознакомления, но в некоторых случаях проект предоставляет сам покупатель. Возникающие разногласия разрешаются путем переговоров и внесения изменений в текст договора.

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Обязательной нотариальной формы такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению:

1. сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину
2. сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
3. сделки по отчуждению жилой недвижимости, если заявление и документы на регистрацию сделки будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Подробный перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, размещен в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Кроме того, стороны вправе по своему желанию заверить сделку нотариально. О том, нужно ли заверять добровольно сделку с недвижимостью у нотариуса, какие преимущества дает такое удостоверение сделки, расходах на нотариуса также читайте в статье по ссылке.

Одним из самых важных вопросов при оформлении договора купли-продажи недвижимости (квартиры, гаража, дома, участка и т.д.) является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты недвижимости, а также разберём порядок совершения сделки купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств. 

Шаг 5. Подпишите договор купли-продажи недвижимости

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, правоустанавливающие документы на недвижимость (перечень правоустанавливающих документов в зависимости от основания покупки читайте в статье о проверке юридической чистоты недвижимости), паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи квартиры подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности либо стороны сами подают документы на регистрацию в Росреестр. С 01.02.2019 года эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре; после удостоверения сделки нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, обязан представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр, в исключительных случаях он представляет их в бумажном виде в течение 2 рабочих дней, но стороны могут отказаться от подачи документов через нотариуса. При подаче документов на регистрацию нотариусом в электронном виде сокращенные сроки регистрации — регистрация займет всего 1 день (если стороны сами подают документы на регистрацию на основании нотариальной сделки в Росреестр, то срок 3 рабочих дня, при подаче через МФЦ — 5 рабочих дней). После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости недвижимости. Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание объекта недвижимости, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с недвижимостью, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке недвижимости с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, банк также оформляет договор об ипотеке, закладную. Для оформления договора об ипотеке и закладной необходимо провести оценку стоимости квартиры, а также в большинстве случаев необходимо заказать технический план (паспорт) объекта недвижимости (такой документ может быть в наличии у продавца либо его придется заказать в организации, выполнявшей обмеры помещения  и изготовившей технический план помещения (выдается копия ранее изготовленного плана; так будет дешевле, чем заказывать план у новой организации с выездом кадастрового инженера). Необходимо отметить, что при покупке квартиры в ипотеку важным моментом является отсутствие несогласованных перепланировок в помещении, так как эти данные отображаются в отчете оценщика и влияет на оценку стоимости объекта недвижимости.

Кредитные деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога недвижимости в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с недвижимостью: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 6. Подайте документы на регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестр

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Процедура оформления права собственности на квартиру в ипотеку в целом такая же как при покупке квартиры без использования кредитных средств. Однако при регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу), предоставить документы для регистрации, обозначенные выше в списке документов для регистрации ипотеки.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 7. Оплатите стоимость квартиры  (в зависимости от выбранного способа оплаты) и получите ключи

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

От покупателя не требуется дальнейшее участие. Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки только в обмен на рукописную расписку о получении денежных средств (расписка должна быть написана в присутствии покупателя или в соответствии с инструкциями выше). Нужно помнить, что при данном способе оплаты только расписка продавца подтверждает такой важный факт как оплата стоимости недвижимости по договору. Договор аренды ячейки не является платежным документов и не может подтверждать оплату стоимости по многим причинам. Если покупатель не получит расписку от продавца о получении денег, продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и истребовании имущества в связи неоплатой цены по договору. Поэтому важно помнить эти правила проведения и оформления сделки с недвижимостью при использовании банковской ячейки.

Ипотека

Покупатель предоставляет документы, подтверждающие регистрацию, банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре и договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Также при проведении взаиморасчетов желательно получить от продавца оригиналы документов на недвижимость или их нотариальные копии (документы-основания приобретения права собственности продавцом, предшествующую цепочку документов), данные документы могут пригодиться в будущем в случае судебных споров или при продаже недвижимости.

Как купить квартиру в ипотеку?

Покупка квартиры
с использованием ипотеки схожа с ситуацией, когда покупатель
приобретает жилье за собственные средства. Однако необходимо помнить, что
ипотечная квартира находится в залоге у банка или иного кредитора
до момента полной выплаты задолженности, а залог накладывает определенные
ограничения на собственника. Так, вы сможете проживать
в квартире, однако на то, чтобы сдавать ее в наем или
зарегистрировать в ней третьих лиц, придется получать согласие банка (кредитора). Если вы решите продать квартиру до выплаты кредита, то необходимо также получать согласие залогодержателя на сделку и перевод долга.

Договор приобретения недвижимости
с использованием кредитных средств также подписывают продавец и покупатель. Банк в договоре приобретения недвижимости стороной не является, однако, как правило, при покупке квартиры за счет кредитных средств в договор включаются дополнительные условия: источник денежных средств, обязательства по регистрации ипотеки (залога недвижимости).
После заключения договора приобретения и регистрации банк переводит деньги продавцу. Одновременно с заявлением на регистрацию права собственности покупатель и банк подают заявление и документы на регистрацию ипотеки. Если приобретается квартира в новостройке, то дольщик должен подать документы на регистрацию ипотеки после подписания передаточного акта и регистрации права собственности. 

Как купить квартиру с использованием материнского капитала?

Начиная с 2007 года семья, имеющая двух или более детей, вправе воспользоваться дополнительными мерами государственной поддержки для улучшения своих жилищных условий. С 2020 года право на материнский капитал получили семьи с одним ребенком (новые нормы распространяются на семьи, в которых родился первенец после 01.01.2020 года).

Для использования средств материнского капитала покупатель должен обратиться в Социальный фонд с заявлением в письменной форме. Дополнительно заявитель должен представить определенный комплект документов, состав которых зависит от вида заключаемого договора. Кроме того, использование материнского капитала на покупку жилья накладывает на собственников серьезные обязательства — квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность получателя сертификата, его супруга и детей.

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры?

Если вы не оформляли ранее налоговый вычет в связи с покупкой  недвижимости или не использовали его в полном объеме, то вы вправе оформить его при покупке жилой недвижимости и вернуть НДФЛ. При оформлении сделки купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств в будущем собственник может оформить налоговый вычет на уплаченные банку проценты за пользование кредитом.

Подробную информацию можно получить
в инструкции «Как получить имущественный вычет?».

Главный плюс ипотеки на вторичном рынке – вы сразу заселяетесь в квартиру, которую купили в кредит. И все то время, пока будете погашать долг банку, живете у себя дома, а не в съемном жилье.

Преимущества очевидны. Во-первых, не надо платить за аренду чужим людям. Во-вторых, вы получаете постоянную регистрацию, если нужно – записываете по месту жительства детей в садик или оформляете в школу. А многие покупают себе с помощью ипотеки квартиру на будущее, про запас, или чтобы сохранить деньги. Такую недвижимость просто сдают в аренду, за счет полученных денег выплачивают кредит, да еще и на жизнь остается.

О чем надо знать, если вы решили приобретать в ипотеку именно «вторичку»?

Пожалуй, главное – вам придется проявить гораздо больше самостоятельности, чем на первичном рынке, где банки работают в связке с застройщиками, а ипотека «привязана» к жилому комплексу, который вы выбрали.

На вторичном рынке все иначе. Вы должны сначала найти банк, который даст вам кредит, а потом искать квартиру. Впрочем, можно делать это параллельно – одновременно подбирать и банк, и квартиру. Если квартира уже есть на примете, нужно чтобы продавцы согласились ждать, пока вы получите одобрение от банка.

Поговорим о том, как оформить ипотеку на вторичное жилье.

Теперь о каждом этапе более подробно. 

На первом этапе, чтобы получить одобрение банка на ипотеку, вы несете туда пакет документов, подтверждающих вашу личность, стабильный доход и благонадежность. Потребуются паспорт, заверенная копия трудовой книжки, возможно, справка по форме банка, справка из бухгалтерии о доходах примерно за полгода (форма 2-НДФЛ). Если вы замужем или женаты, супруг выступает в качестве созаемщика и также подает пакет документов. Кроме стандартного перечня бумаг могут потребовать дополнительные, так что будьте готовы ко всему. Собрав о вас нужные сведения, банк сообщит о своем решении. Могут прислать смс о том, что вам одобрили ипотеку, позвонить или направить письмо по электронной почте.

Второй шаг – поиск квартиры. На первичном рынке покупатели обычно выбирают квартиру самостоятельно, а вот на вторичном не помешает риэлтор. Ведь мало квартиру найти, ее надо еще и проверить. Если за жильем тянется «шлейф» сделок, надо выяснить, все ли в порядке с юридической историей. Общение с продавцом тоже специфическое дело, требующее навыков. На этом же этапе надо узнать, подходит ли продавцу вариант с ипотекой, потому что некоторые соглашаются только на расчеты «живыми» деньгами – то есть, наличными.

На третьем этапе вы или ваш риэлтор снова должны предоставить банку пакет документов. Но на этот раз будут проверять не вас, а квартиру, которую вы собираетесь купить. Обязательно понадобится выписка из ЕГРП, справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по квартплате, отчет об оценке и т. д. Эксперты банка все тщательно проверят и взвесят, ведь эта квартира будет являться залогом, а неликвидная недвижимость банку не нужна.

Если вы добрались до четвертого этапа, значит, квартиру банк одобрил и вам назначают дату сделки. 

1. Здесь тоже могут быть нюансы, но обычно все участники – продавец, покупатель, представитель банка – собираются в указанный день в офисе банка. 
2. Сначала вы подписываете договор по ипотеке. 
3. Вам открывают счет, куда банк перечислит сумму кредита. Здесь возможны варианты: деньги иногда кладут в банковскую ячейку или перечисляют на аккредитив и т. д. Но в любом случае продавцу они «уйдут» только после перехода права собственности на вас. 
4. Подписали все договоры? Можете отправляться в МФЦ и регистрировать договор купли-продажи и переход права собственности: процедура длится примерно неделю. 
5. После чего следует повторный визит в МФЦ – нужно забрать зарегистрированные документы. На этом все – вы стали владельцем вторичной квартиры, купленной в ипотеку. 
6. О порядке передачи ключей и переезде договариваются индивидуально.

Осталось предупредить: условия кредитования на вторичном рынке отличаются от тех, что банки предлагают при покупке новостроек. Процент по ипотеке на вторичное жилье может быть на два-три пункта выше, чем при покупке квартиры у застройщика. Но зато не надо откладывать переезд, и участь обманутого дольщика вам тоже не грозит.