Как купить квартиру находящуюся в ипотеке пошаговая инструкция

• Можно ли купить квартиру в ипотеке
• Почему продают квартиру, которая в ипотеке
• Выгодно ли покупать квартиру в ипотеке
• Как купить квартиру, обремененную залогом
  • С погашением ипотеки во время сделки
  • С переуступкой долга
  • С досрочным погашением ипотеки за счет средств покупателя

Илья выбрал квартиру. Его устраивают цена, район, ремонт, но жилплощадь находится в ипотеке. Можно ли купить жилье с обременением и какие есть варианты оформления?

Можно ли купить квартиру в ипотеке

Купить квартиру в ипотеке можно, но есть нюанс: необходимо получить разрешение банка, так как она находится в залоге. Залог дает право банку-кредитору  забрать жилплощадь у неплательщика, собственность в залоге у банка получает статус «с обременением».

Некоторые банки идут навстречу клиентам, разрешают продажу квартиры в ипотеке, помогают при оформлении документов. Другие – отказывают, предлагая клиентам сначала закрыть ипотеку, а потом уже распоряжаться собственностью.

Один из самых популярных сроков ипотеки у заемщиков составляет 20 лет. Это отличное сочетание относительно небольшого времени и разумных ежемесячных платежей. Рассчитать ипотеку на 20 лет можно на сайте с помощью специального калькулятора.

Почему продают квартиру, которая в ипотеке

На рынке недвижимости жилье в ипотеке – не редкость: люди переезжают, разводятся, планируют покупку квартиры побольше и продают имущество, которое находится в залоге у банка.

Иногда причиной продажи становится ухудшение финансовой ситуации заемщика: человек потерял работу, выдался тяжелый год, и он не справляется с ежемесячным взносом.

Еще один вариант покупки ипотечной недвижимости – по условиям кредитного договора жилье отошло банку, а тот выставил его на продажу.

Оформить ипотеку

Конечно, иногда собственность продают из-за неподъемной коммуналки или неблагополучного соседа, но такие неприятности случаются с любой недвижимостью. Гораздо выше риск потерять деньги, неправильно оформив документы.

Причина изъятия квартиры банком и ее дальнейшая продажа только одна – просроченные кредитные обязательства.

Совет от банка, как избежать изъятия жилья:

• попросить отсрочку или кредитные каникулы;
• продлить срок кредита, сократив сумму ежемесячных выплат;
• объединить несколько кредитов с меньшей процентной ставкой;
• провести реструктуризацию долга.

Выгодно ли покупать квартиру в ипотеке

Большинство людей боятся квартир в ипотеке, хотя иногда покупка такой жилплощади выгоднее, чем приобретение жилья с «чистой биографией» – продавцы чаще соглашаются на торг, делают скидку.

Совет от банка

Уточните у банка, предлагает ли он возможность купить понравившуюся квартиру без надбавки к процентной ставке или с закрытием кредита продавца в день подписания кредитного договора.

Как купить квартиру, обремененную залогом

• Первый шаг перед покупкой – убедиться, что у продавца недвижимости нет задолженности перед банком.

Для этого он должен взять у банка справку, которая подтвердит, что все выплаты по ипотечному кредиту закрыты в срок.

• Второй шаг – решить, какой вариант оформления сделки купли-продажи подойдет вам больше.

Существует несколько способов, как купить жилье в ипотеке:

• с погашением во время сделки,
• с переуступкой,
• с досрочным погашением покупателем.

С погашением ипотеки во время сделки

Татьяна хочет купить квартиру, которая находится в ипотеке, у нее есть необходимая сумма для погашения кредита. Если банк согласен на продажу жилья, которое находится в залоге, он предложит ей оплатить задолженность продавца прямо во время сделки.

Порядок действий:

Шаг 1

Будущий владелец вносит задаток, подтверждает готовность купить недвижимость. После получения задатка нельзя просто отказаться от сделки, размер аванса обычно составляет 50-100 тысяч рублей. Эти деньги впоследствии вычтут из суммы, которую получит продавец.

Передача денег и предварительный договор купли-продажи оформляются у нотариуса, продавец пишет расписку о получении задатка. Все эти документы пригодятся, если покупка не состоится.

Шаг 2

Участники подают документы на оформление договора купли-продажи у нотариуса, приложив выписку из банка об остатке долга, справку об отсутствии задолженности.

Шаг 3

Участники сделки заказывают проект договора о купле-продаже у риелтора или юриста. Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети, то договор составляет только нотариус.

Документы:

• паспорта/свидетельства о рождении всех участников,
• разрешение органов опеки (если среди собственников – несовершеннолетний),
• нотариальное согласие супруга продавца (если имущество приобрели в браке),
• свидетельство о собственности на жилье или выписка из ЕГРН,
• договор основания на квартиру,
• соглашение о задатке.

Шаг 4

Стороны обращаются в банк, сотрудники финансовой организации составляют окончательный вариант договора, вносят сведения о задолженности. При участии несовершеннолетних соглашение заверяет нотариус.

Шаг 5

При оформлении акта купли-продажи потенциальный владелец помещает деньги на специальный счет или ячейку в банке. Обе стороны подписывают договор, подают документы на регистрацию.

Как безопасно передать деньги

Покупатель заранее распределяет средства – часть для банка, на погашение долга по ипотеке, часть для продавца. Арендует банковскую ячейку и оставляет деньги там до момента совершения сделки.

Другой способ – открыть аккредитивный счет. Аккредитив – та же ячейка, только виртуальная, один из участников сделки вносит сумму для покупки жилплощади, банк «замораживает» средства, после заключения договора часть денег банк переводит продавцу, часть – оставляет себе.

С переуступкой долга

Покупка квартиры в ипотеку с переуступкой долга кажется хлопотной, но вполне осуществимой.

Василий хочет купить квартиру в ипотеку, он выбрал жилье на вторичном рынке, но понравившаяся ему недвижимость тоже находится в ипотеке. Если банк согласен на продажу квартиры в залоге, то участники оформляют договор купли-продажи с переуступкой долга. Василий рассчитал ежемесячный платеж на онлайн-калькуляторе. 

Шаг 1

Нынешний и будущий владельцы жилья обращаются в банк за консультацией по переуступке долга.

Шаг 2

Банк одобряет ипотеку приобретателю жилья, участники составляют проект договора, предоставляют его банку, сотрудники кредитной организации вносят дополнения/изменения.

Договор могут составить:

• риелтор,
• сотрудник банка,
• юрист,
• нотариус.

Шаг 3

Вназначенный день участники сделки приходят в банк, подписывают документы о купле-продаже в присутствии сотрудников банка и/или нотариуса.

У Василия есть 3 млн рублей на первоначальный взнос, стоимость выбранной квартиры, которая находится в ипотеке, – 7 млн, то есть 4 млн ему одобрил банк в качестве кредита. А продавцы успели выплатить 5 млн рублей, то есть 2 млн они еще должны банку. Значит, после оформления всех документов и регистрации права собственности они получат 5 млн рублей.

Как банк производит расчет

Перед началом сделки на аккредитивный счет (виртуальная банковская ячейка) потенциальный владелец жилья вносит первоначальный взнос (например, 3 млн рублей), банк – недостающую сумму для выплаты продавцу (2 млн рублей), а 2 млн долга продавца банк оставляет себе. После подписания и регистрации договора продавцы приносят его в банк и получают деньги.

С досрочным погашением ипотеки за счет средств покупателя

Еще один вариант покупки квартиры в ипотеке – будущий владелец жилья выплачивает банку долг продавца, получает его в собственность. Такой способ вызывает больше всего опасений из-за риска потерять деньги на этапе погашения чужого кредита.

Инна хочет купить квартиру в ипотеке у банка за 8 млн рублей. Ей придется оплатить долг продавца – 5 млн, и оформить сделку купли-продажи после получения продавцом зарегистрированных документов о праве собственности на жилье. После подписания договора Инна выплатит продавцу оставшиеся 3 млн рублей.

Далее подробно расскажем о том, как правильно оформить документы и безопасно оплатить чужой долг.

• Участники будущей сделки заключают предварительный договор о купле-продаже, фиксируют внесение задатка за жилье для оплаты долга продавца перед банком.

Договор, а также расписку о передаче задатка составляет и оформляет нотариус.

• После подписания предварительного договора и передачи денег участники идут в банк для закрытия ипотеки.

Оплата производится через кассу, продавец (или продавцы) подает заявление на получение справки о погашении кредита. На получение справки и закладной на квартиру (если она была) уходит до 14 дней.

После получения документов на квартиру продавцы составляют и нотариально заверяют расписку, в которой сказано о получении задатка от покупателя.

Закладная – ценная бумага, подтверждающая право банка на владение имуществом с обременением. Бывает документарная и электронная, хранится в депозитарии банка.

• Снятие обременения.

Продавцы со справкой об отсутствии задолженности по ипотеке и закладной (если оформлялась) идут в МФЦ, подают заявление о снятии обременения. Эта процедура бесплатная, срок исполнения – три рабочих дня.

• Составление договора купли-продажи у нотариуса.

Все участники приходят к нотариусу с пакетом документов:

• паспорта (свидетельства о рождении для детей до 14 лет);
• свидетельство о браке, если приобретатели – супруги;
• нотариальное согласие супруга на покупку/продажу;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• свидетельство о собственности;
• договор основания на квартиру, купли-продажи, долевого участия, уступки прав или инвестирования (один из перечисленных);
• разрешение органов опеки, если один из собственников младше 18 лет;
• технический паспорт квартиры из БТИ;
• сделка.

Участники приходят в банк, приобретатель арендует ячейку или вносит оставшуюся по договору сумму на аккредитивный счет. Подписывают и заверяют договор у нотариуса, каждая сторона получает свой экземпляр договора купли-продажи, участники подают документы на регистрацию.

После получения выписки из ЕГРН продавцы со своим экземпляром договора отправляются в банк, получают деньги из ячейки или со счета, составляют (и лучше нотариально заверяют) расписку о получении всей суммы по сделке, отдают ее новому хозяину недвижимости.

Как проходит регистрация сделки в МФЦ:

• детей до 14 лет представляет родитель/законный представитель;
• детей 14-18 лет сопровождают родители/опекуны;
• стоимость госпошлины за регистрацию сделки купли-продажи – 2 000 рублей (оплачивает будущий владелец);
• срок исполнения – 9 рабочих дней.

Как происходит регистрация сделки у нотариуса:

Участники сделки подписывают договор у нотариуса, он сам должен подать документы на регистрацию в электронном или бумажном виде, оплатив госпошлину из средств будущего собственника. При подаче документов в электронном виде размер госпошлины составляет 1 400 рублей.

Все цены действительны на момент публикации статьи. 

Как купить квартиру, которая уже в ипотеке

Безопаснее приобретать такое жильё с согласия банка и при его участии.

Если своих денег на квартиру не хватает, то часто ее покупают с помощью ипотечного кредита, то есть в долг. При такой покупке квартира сразу передается в залог (ипотеку) банку, который выдал этот кредит. В статье мы рассказываем про квартиру, но аналогично в залоге может быть любой объект недвижимости, например дом с земельным участком.

То есть залоговая квартира — это такая, по которой продавец еще не погасил свой долг перед банком, и поэтому она находится у банка в залоге. Это значит, что на такой квартире есть обременение — ограничение действий с объектом недвижимости. В заложенной квартире можно жить, но совершать с ней сделки без согласия кредитора нельзя. Например, без согласия кредитора нельзя продать квартиру, заложить еще раз, подарить и даже сдать в аренду.

Чтобы понимать, с какой квартирой покупатель будет иметь дело, он может проверить статус квартиры в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Заказать полную выписку может собственник квартиры в личном кабинете на сайте Росреестра. Цена выписки — от 300 руб. (зависит от способа получения документа: электронный или бумажный). Чтобы понять, есть ли обременение на квартире, достаточно электронной выписки — она дешевле и приходит обычно в течение суток.

Заказать неполную выписку из ЕГРН по конкретной квартире может любой человек, но в таком документе, например, не будут указаны правоустанавливающие документы.

Быстро посмотреть, есть ли на объекте обременение, можно на сайте Росреестра. Заходите на указанную страничку Росреестра, вводите адрес или кадастровый номер объекта и смотрите, что указано в разделе «Ограничения». Но нужно понимать, что обновление сведений тут запаздывает и может занимать до нескольких недель. Поэтому лучше заказать официальную выписку из ЕГРН — в этом случае вы получите актуальные сведения.

Если на квартире есть обременение, это будет указано в выписке из ЕГРН

Существует два вида заложенных квартир:

1. ипотека в силу закона — это когда квартиру купили с помощью кредита, и она идет в залог. В этом случае регистрируется ипотека в силу закона — как на картинке выше;
2. ипотека в силу договора — это когда квартиру передали в залог как обеспечение кредита, взятого на любые цели, например потребительские. В этом случае оформляется отдельный договор об ипотеке и регистрируется ипотека в силу договора.

С точки зрения продажи заложенного жилья вид ипотеки особой роли не играет. Банк-кредитор сначала ждет полного погашения кредита. И когда собственник квартиры полностью рассчитается с банком, залог снимается.

Есть ли риск при покупке залоговой квартиры

Риски есть в любой сделке с недвижимостью. Нужно правильно оценить их и постараться минимизировать. Вот два основных риска:

1. Финансовые трудности у продавца. Обстоятельства продажи залоговой квартиры бывают разными, например семья расширилась и нужно другое жилье или супруги развелись и нужно разъехаться. Или у продавца финансовые трудности, и он не может платить по ипотечному кредиту. В этих случаях продавец продает квартиру и погашает свой долг перед банком из этих денег.
   Если у продавца финансовые трудности и он уже не платит по кредиту, это повод задуматься относительно покупки такого жилья. Продавца нужно проверить на признаки потенциального банкротства. Ведь в случае чего в пределах 3 лет до даты признания его банкротом кредиторы могут оспорить любые сделки, совершенные продавцом. 
2. Если сделка сорвется, покупатель потратит время и нервы, чтобы вернуть деньги. Так как продавец еще не расплатился с кредитором за покупку квартиры, сначала нужно погасить его долг. Если у продавца нет своих денег для погашения, он предлагает сделать это покупателю по предварительному договору купли-продажи. В этом случае покупатель гасит чужой долг до того, как к нему переходит право собственности. Риск в том, что если сделка по каким-то причинам не состоится, то покупателю придется побегать, чтобы вернуть деньги.

Несмотря на сложности и риски, купить заложенную квартиру становится все проще. В первую очередь потому, что это можно сделать в ипотеку. А количество банков, которые работают с такими квартирами, постоянно растет. 

Если же ипотека продавца и ипотека покупателя находятся в одном банке, то проблем еще меньше. Это связано с тем, что банку проще проводить всю процедуру внутри себя. В этом случае он не вводит дополнительных ограничений на сделку, например требуя поручительство продавца или доверенностей от сторон сделки для ее контроля. 

Так как банк контролирует всю процедуру, то риски, о которых мы писали выше, минимальны для сторон сделки. В этом случае покупатель застрахован от потери денег. 

Как происходит сделка по покупке залоговой квартиры

Покупка залоговой квартиры проходит по стандартной схеме купли-продажи:

1. Стороны договариваются о сделке, цене и как будет погашаться остаток долга продавца.
2. Покупатель определяется, как будет оплачивать квартиру и нужна ли ему ипотека. Если нужен кредит, он выбирает банк, который работает с залоговым жильем, и подучает в нем одобрение как заемщик.
3. Погашается долг продавца — есть несколько вариантов, о них расскажем ниже.
4. После погашения долга банк снимает с квартиры обременение (залог).
5. Оформляется договор купли-продажи, который передается на регистрацию. Иногда заключается предварительный договор, фиксирующий договоренности участников сделки.

Дальше расскажу подробнее про важные нюансы такой сделки.

Как продавец гасит долг перед банком

Для банка продавца главное, чтобы кредит был погашен. Ему неважно, как к нему придут деньги в счет погашения долга по кредиту и что происходит с квартирой после снятия залога.

Есть три основных способа погасить долг продавца перед банком:

1. Погашение кредита деньгами продавца. Бывает, что остаток долга у продавца перед банком небольшой. В этом случае по договоренности с покупателем продавец находит деньги для погашения своего долга. Например, оформляет обычный потребительский кредит или берет в долг у друзей. После продажи и получения денег такой долг быстро гасится.
   Для покупателя такой вариант сводится к обычной покупке.
2. Погашение собственными деньгами покупателя. Иногда остаток долга большой, и продавец не может найти деньги для погашения долга самостоятельно. Тогда, как уже писали выше, он договаривается с покупателем о погашении долга за его счет. Обычно, чтобы покупатель согласился на такую схему, ему предлагают скидку на стоимость квартиры.
   В этом случае продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором фиксируют условия основной сделки и условия оплаты. В нем указывают, что за счет денег сделки, то есть аванса от покупателя, погашается кредит продавца с указанием реквизитов банка.
   После того как кредит погашен, проводят основную сделку купли-продажи. В ней снова фиксируется, как происходит оплата: частичная сумма — как аванс до сделки, разница между ценой квартиры и авансом обычно оплачивается через аккредитивный счет, открытый на продавца. Раскрытие такого счета происходит после регистрации перехода права собственности к покупателю.
3. Погашение ипотечными деньгами покупателя. Тут все зависит от банка, потому что банков, которые работают с залоговым жильем, всего несколько. Удобнее всего получить одобрение в том же банке, где заложена квартира. Стоит заранее сообщить банку, что планируется покупка их же залогового объекта.
   Если банк не одобрит покупателя как заемщика, то нужно найти банк, который работает с залоговыми объектами и одобрит покупателя как заемщика, а заложенную квартиру — как предмет залога. Юридически такая сделка оформляется как стандартная сделка купли-продажи.

Дальше рассмотрим подробнее, какие возможны варианты покупки залоговой квартиры в ипотеку. 

Если покупка залоговой квартиры происходит в ипотеку

Замещение должника в сделке. В этом случае покупатель одобряется как ипотечный заемщик в банке продавца. Сотрудник банка готовит сделку, в которой за счет ипотечного кредита покупателя гасится долг продавца. 

В любой ипотечной схеме первым шагом будет одобрение покупателя как заемщика по ипотеке. А далее — одобрение приобретаемой квартиры как залога.

Минусы такой схемы:

• у покупателя нет выбора банка — кредит придется брать в банке продавца. При этом покупатель может просто не подойти под требования этого банка или его не устроят условия кредитования;
• не каждый банк соглашается на такие сделки.

Простая покупка без дополнительных обременений. Покупатель своими деньгами (первоначальный взнос) и частично за счет своих ипотечных средств гасит долг продавца в процессе сделки. Первоначальный взнос передается только через банк покупателя. Это значит, что продавцу тоже придется открыть счет в этом банке.

Для сделки обычно открывается два аккредитива.

Один — на остаток долга продавца с раскрытием после сдачи документов купли-продажи на регистрацию. Эти деньги уходят на счет продавца в его банке для погашения кредита. 

Продавцу нужно заранее подать в свой банк заявление на полное досрочное погашение. Заявление подается с учетом особенности банка: кому-то нужно подать заявление за две недели до даты погашения, кто-то берет заявление за день до сделки. Дата сделки по купле-продаже недвижимости должна предшествовать дате, указанной в заявлении на полное досрочное погашение кредита продавца, или совпадать с ней.

Второй аккредитив открывается на разницу между ценой сделки и долгом продавца перед банком. Доступ к этим деньгам продавец получает только после регистрации всей сделки.

Сделка проходит полностью под контролем банка покупателя. Для этого банк обычно берет доверенности от участников сделки на совершение определенных действий: на представление интересов продавца перед его банком и на снятие залога банка продавца.

По такой схеме работает только два банка — «Банк ДОМ РФ» и «Росбанк ДОМ».

С поручительством продавца. Все то же самое, что и в предыдущей схеме, но дополнительно продавец должен стать поручителем покупателя на время перезалога — то есть пока снимается залог продавца, регистрируется купля-продажа и залог на банк покупателя. Это нужно для большего контроля продавца, снижения рисков банка и рисков покупателя, так как в этом случае продавец заинтересован довести сделку до конца.

После окончания всей сделки поручительство продавца автоматически прекращается.

Так работает большинство банков, в том числе и Райффайзенбанк.

Кредитование продавца. Банк покупателя выдает кредит продавцу на погашение его долга. По сути, банк переводит кредит продавца к себе и уже внутри себя организует сделку дальше. Кредит продавца потом гасится за счет ипотечного кредита покупателя. Это позволяет оперативно снять обременение, продать квартиру и погасить такой кредит за счет средств от продажи квартиры. В итоге продавец продает квартиру, которую забирает покупатель, а банк получает заемщика и залог, ранее уже проверенный другим банком.

Так работают, например, ВТБ и «Сбербанк».

Нюансы покупки в ипотеку из-под залога другого банка

1. Довольно небольшое количество банков дает кредиты на выкуп залоговых квартир. По рынку наберется около десятка таких банков. Райффайзенбанк входит в их число.
2. Процентная ставка на время перезалога, то есть пока снимается обременение первого банка и регистрируется ипотека на новый банк, обычно выше. В каждом банке — свое увеличение ставки, в среднем это 1–2 %. Райффайзенбанк не увеличивает ставку на это время.
3. Продавец обычно проверяется, почти как заемщик: есть ли у него долги, не находится ли он в стадии банкротства или предбанкротства, есть ли у него необходимые разрешения и согласия. Не оцениваются только доходы.

Обычно банки в сделках с залоговыми квартирами не приветствуют занижение стоимости в договоре купли-продажи.

Даже если банк готов дать ипотечный кредит на покупку заложенной квартиры с оформленным правом собственности, не каждый банк будет кредитовать еще не сданные новостройки. Но, например, Райффайзенбанк кредитует такие объекты.

Расчеты по залоговым сделкам обычно проводят в безналичном порядке, включая передачу первоначального взноса. И строго через счет в банке, где покупатель берет кредит.

Как происходит снятие залога с квартиры 

Снятие залога происходит следующим образом. Если оформлялась бумажная закладная, то возможны два варианта:

1. банк ставит на закладной отметку о погашении долга, выдает закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии задолженности заемщику, который самостоятельно через МФЦ снимает залог; 
2. банк сам снимает залог — чаще всего происходит именно так.

Если закладная была оформлена в электронном виде, то залог снимает сам банк.

Бывает, что закладная вообще не оформляется, так как это необязательный элемент ипотечной сделки. В этом случае обычно залог снимает сам банк.

Стандартный срок снятия залога составляет 30 дней. Но бывает, что снимают и быстрее, — все зависит от расторопности конкретного банка.

После снятия залога оформляется обычный договор купли-продажи.

Что запомнить

1. Покупать залоговое жилье уже не страшно.
2. Лучше проводить сделку с ипотечным кредитом, под пристальным присмотром банка.
3. Если квартира ипотечная, то она уже проверена банком продавца. Но лучше сделать оценку покупаемой квартиры и ее собственника самому или с помощью привлеченного специалиста. 

Какие схемы покупки залоговой квартиры сейчас существуют и с какими трудностями они могут быть сопряжены — читайте в нашем материале

Покупка ипотечной квартиры на рынке жилья сегодня достаточно распространенная практика. Основная ее особенность в том, что проходит такая сделка только с согласия банка. Его участие снижает риски сделки, поскольку перед выдачей кредита банк тщательно проверяет недвижимость.

Тем не менее при покупке ипотечной квартиры есть и определенные риски. Какие именно — рассказываем вместе с экспертами.

Схемы продажи ипотечных квартир

Сегодня на рынке представлено достаточно много квартир, которые переданы в залог банкам в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», доля таких квартир на вторичном рынке жилья Москвы составляет 20–25% от общего предложения.

Как правило, заемщики продают такие квартиры, потому что не могут выплачивать ипотеку. Другая причина продажи ипотечной недвижимости — переезд, реже это связано с определенными недостатками самой квартиры, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Поскольку процесс продажи залоговой квартиры сложнее обычной сделки, то собственники готовы давать скидки, обычно 5–10%.

На рынке существует несколько основных вариантов продажи ипотечных квартир. Первый вариант — это продажа ипотечной квартиры самим заемщиком с согласия банка, второй вариант — продажа ипотечной квартиры с торгов и реализация такой недвижимости непосредственно самим банком. Рассмотрим каждый из возможных сценариев и риски, сопряженные с ними.

Покупка у заемщика с согласия банка

При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт.

Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны.

Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист.

Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева.

Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Речь идет о ситуации, когда задолженность по ипотечному кредиту прежнего собственника не погашается, а переносится на покупателя. В данном случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Есть процедура продажи залогового жилья с процедурой сохранения старой ипотечной ставки. Например, такая программа действует для клиентов Сбербанка.

Оформить ипотеку покупатель может в банке, в котором был кредит у прежнего владельца, или в стороннем банке. В первом случае шанс на одобрение сделки выше. «Если же покупатель берет ипотеку в другом кредитном учреждении, то подобная сделка может не состояться вовсе — разным банкам бывает сложно договориться между собой», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».

В целом, по словам юриста, данная схема несет минимальные риски, поскольку сделку тщательно проверяет банк. Основные риски в данной ситуации связаны с одобрением ипотеки и внесением аванса. «Например, банк отказал покупателю в ипотеке, в то время как авансовый платеж уже был совершен в пользу продавца, или банк [после внесения аванса] не одобрил приобретение квартиры, которая находится в залоге у другого кредитного учреждения», — привела возможные варианты юрист. В такой ситуации у покупателя есть реальный риск потерять денежные средства, переданные в качестве аванса, поскольку срыв основной сделки происходит не по вине продавца, добавила она.

Покупка ипотечной квартиры с торгов

Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки — заложенную банку квартиру. В таком случае квартира реализуется на торгах. Покупка с торгов — это способ, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре. Более того, этот способ с большой вероятностью свидетельствует о нежелании продавца расставаться со своим имуществом со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания в суде, нежелания выселяться из квартиры и иного противодействия, отметила Светлана Токарева

Риском для покупателя могут быть претензии бывшего собственника квартиры, связанные с его неуведомлением, нарушением порядка проведения торгов, оспариванием должником каких-либо судебных актов. При признании торгов недействительными договор купли-продажи квартиры (протокол) также признается недействительным, при этом организатор торгов (а не банк и не должник) обязан вернуть деньги покупателю, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя, пояснила юрист.

Кроме того, возможно, что приобретенная квартира все-таки будет обременена, только уже не ипотекой, а значительными коммунальными долгами, добавил управляющий директор компании «Метриум». Важно также проверить, чтобы в квартире не было прописанных. Это тоже может доставить определенные неудобства в будущем, отметил эксперт.

Покупка ипотечной квартиры у банка

Если торги по продаже залоговой квартиры должников не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность. Такую квартиру тоже можно купить, в том числе в ипотеку, только продавцом в данном случае выступает банк.

«Покупка у банков проще и удобнее, так как он является достаточно надежным продавцом и заинтересован в скорейшей продаже. Единственно, следует уточнить вопрос об отсутствии прописанных в квартире лиц», — считает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».

Какие еще есть риски покупки ипотечной квартиры

Покупка ипотечной квартиры обычно занимает более длительный срок, поскольку необходимо согласование сделки банком и снятие обременения. По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, при покупке залоговой квартиры возможна заморозка денег на один-два месяца. «Пока банк снимет обременение, пока пройдет сделка. Покупая квартиру с ипотечным обременением, вы можете получить ключи или завершить сделку только через пару месяцев», — пояснил эксперт.

Еще один риск связан с тем, что продавец может отказаться от сделки или повысить цену. «Например, вы оплатили продавцу 5 млн руб. в виде аванса. Он погасил долг по ипотеке и теперь нет срочности продавать квартиру. Он может отказаться продавать квартиру по ранее согласованной цене и предложит вернуть аванс. Но вы его получите, скорее всего, только тогда, когда продавец продаст квартиру уже другому покупателю по цене выше», — привел пример Виктор Зубик.

Основной риск покупки залогового объекта — это вероятность некачественного исполнения кредитных обязательств продавцом, вследствие чего к продавцу в дальнейшем могут быть предъявлены требования кредиторов, а сделку купли-продажи могут признать недействительной, добавила консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Елена Санникова. Особое внимание эксперты рекомендуют уделять безопасности платежей, не использовать наличные. В этом случае сделку лучше проводить через банк за счет программы кредитования залоговых объектов, рекомендовала Елена Санникова.

Самый большой риск — когда покупатель оплатил сумму для погашения ипотечного долга, а продавец просто пропадает, добавил Виктор Зубик. «Либо продавец скажет, что передумал продавать квартиру, а денег для возврата у него нет. Вы можете вернуть эти деньги через суд, но это будет длиться долго», — заключил он.