В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.
С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.
Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”
Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям
Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.
В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:
-
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — документы, подтверждающие, что вы собственник квартиры;
-
действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или он просрочен, заранее займитесь получением нового паспорта);
-
документы-основания вашего права собственности на квартиру (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на на наследство и т.д.), а также документы-основания права собственности по всей цепочке предшествующих сделок с квартиры (как правило, осмотрительный покупатель проверит всю историю квартиры);
-
нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на совершение сделки с квартирой, приобретенной в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе и т.д.);
-
согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, если квартиру продает несовершеннолетний или недееспособный, либо если продается жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (и не могут быть сняты с учета), документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный);
-
отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением, срок ожидания ответа — 30 дней) (если продается доля в праве долевой собственности на квартиру);
-
если ваши интересы на сделке с квартирой будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями (доверенность с полномочиями по подписанию договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности должна быть нотариально удостоверена);
-
согласие залогодержателя на сделку, если квартиры в залоге, или согласие получателя ренты, если квартира обременена рентой.
Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры.
Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты
Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».
Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности
Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка.
При этом важно знать основные правила о задатке:
-
если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;
-
если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;
-
если договор купли-продажи невозможно заключить либо стороны по соглашению сторон расторгли предварительный договор, то задаток возвращается.
Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён).
Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон.
Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом.
Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.
Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.
До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:
-
выписку из домовой книги, в которой указываются лица, зарегистрированные в квартире или жилом доме (как правило, вопрос со снятием всех зарегистрированных лиц решается до сделки);
-
справку из финансового лицевого счета, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам, справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт (вопрос с погашением задолженности также решается до сделки);
-
справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях (зачастую они требуются с посещением врача);
-
некоторые покупатели могут попросить пройти медицинское освидетельствование на предмет “вменяемости” в день сделки.
До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания.
Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку).
Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)
Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше).
Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры.
Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.
Аккредитив
При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.
Банковская ячейка
При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).
Ипотека
При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:
-
покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.
-
покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.
При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.
Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).
Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре
Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:
- заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (заполняется в Росреестре или МФЦ);
-
договор купли-продажи (оригинал);
-
акт приема-передачи квартиры (количество экземпляров определяется по аналогии с договором), если передача по договору происходит до регистрации права собственности на квартиру;
-
нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца/получателя ренты о согласии на проведение сделки с квартирой, если отчуждается квартира, находящаяся в общей совместной собственности супругов — оригинал и копия; в случае, если продавец состоит в браке, но правом собственности на квартиру обладает только он, квартира не находится в совместной собственности (индивидуальная собственность), то необходимо представить документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемая квартира не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экземпляров заверенных судом копий);
- согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если продавцом является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);
- документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный) — оригинал и копия;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если квартира отчуждается или приобретается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
- письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
- согласие получателя ренты (если квартира обременена рентой);
- отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением) (если продается доля в общей долевой собственности на квартиру) — оригинал и копия;
- кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, и документы, указанные в закладной в качестве приложений (при покупке квартиры в ипотеку) — оригинал и копия, а также подается заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от залогодержателя или залогодателя или заявление от обеих сторон при регистрации ипотеки в силу договора;
- документ об оплате стоимости квартиры (предоставляется в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на квартиру сохраняется за продавцом до оплаты стоимости квартиры) — оригинал и копия;
- правоустанавливающий документ на квартиру (оригинал, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается продавцу);
- один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) — оригинал и копия;
- технический план помещения (оригинал), если в квартире проводилась перепланировка, переустройство в установленном порядке и ранее не осуществлялся кадастровый учет квартиры в новом виде, либо кадастровый учет квартиры вообще ранее не осуществлялся (для одновременной регистрации и постановки на кадастровый учет, о чем подается соответствующее заявление);
- документы, которые необходимы для государственной регистрации ранее возникшего права и заявление продавца о государственной регистрации ранее возникшего права, если право собственности продавца не было зарегистрировано;
- выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц в квартире/ином жилом помещении или перечень лиц, проживающих в квартире, если они сохраняют право пользования квартирой либо обязуются “выписаться” после регистрации перехода права собственности. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи 558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.
- паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);
- если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.
При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
-
лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения квартиры согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
-
в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.
Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.
Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами — 5 рабочих дней.
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Шаг 6. Завершение взаиморасчетов (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов
После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.
Аккредитив
Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.
Банковская ячейка
Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.
Ипотека
Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.
До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.
Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога
Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей).
Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог).
Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн.
Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день.
За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.
https://realty.ria.ru/20151019/406323226.html
Сделай сам: как купить и продать квартиру без помощи риелтора и юриста
Сделай сам: как купить и продать квартиру без помощи риелтора и юриста — Недвижимость РИА Новости, 02.03.2020
Сделай сам: как купить и продать квартиру без помощи риелтора и юриста
Люди не перестают покупать и продавать недвижимость даже в кризис, другое дело, что сейчас не у всех есть возможность нанять профессионалов для сопровождения сделки. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», как правильно действовать, отчуждая и приобретая квартиру, без помощи риелторов и юристов.
2015-10-19T17:00
2015-10-19T17:00
2020-03-02T06:10
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/realty/39764/03/397640309_0:0:3072:1728_1920x0_80_0_0_e12e687e9aa036188e796209d81a181a.jpg
россия
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2015
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdnn21.img.ria.ru/images/realty/39764/03/397640309_405:0:3072:2000_1920x0_80_0_0_a9d13ba9bd65cf801b964ac2ca9c7170.jpg
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
практические советы – риа недвижимость, полезное, жилье, продажа, квартира, россия
Практические советы – РИА Недвижимость, Полезное, Жилье, Продажа, Квартира, Россия
Сделай сам: как купить и продать квартиру без помощи риелтора и юриста
Люди не перестают покупать и продавать недвижимость даже в кризис, другое дело, что сейчас не у всех есть возможность нанять профессионалов для сопровождения сделки. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», как правильно действовать, отчуждая и приобретая квартиру, без помощи риелторов и юристов.
Люди не перестают покупать и продавать недвижимость даже в кризис, другое дело, что сейчас не у всех есть возможность нанять профессионалов для сопровождения сделки. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», как правильно действовать, отчуждая и приобретая квартиру, без помощи риелторов и юристов.
Подготовка покупателя
Предположим, вы уже присмотрели себе подходящую квартиру. Неважно, предшествовало ли выбору будущего жилья какое-то исследование — например, вы просмотрели множество вариантов и в каждом случае провели анализ адекватности стоимости — или же, напротив, решение по конкретному объекту принималось быстро. В любом случае эксперты советуют проверить чистоту выбранных «квадратных метров».
«Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо посмотреть историю квартиры. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны: все собственники объекта, актуальные ограничения и обременения прав, например, ипотека, решение суда, залог, описание объекта, вид, номер и дата государственной регистрации права», — рассказывает заместитель генерального директора по правовым вопросам «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Матвеева.
Азбука купчей: как правильно готовиться к сделке купли-продажи квартиры
Также она советует получить данные обо всех жильцах, прописанных в квартире, посетив паспортный стол вместе с собственником, поскольку такая информация недоступна посторонним лицам. Если указанных лиц нельзя снять с регистрации до совершения сделки, для минимизации рисков рекомендуется получить от них перед сделкой нотариально удостоверенные заявления, в которых будет зафиксирован их отказ от права пользования и обязательство сняться с регистрационного учета в срок, указанный в договоре купли-продажи.
«До совершения сделки нужно выяснять, не будут ли нарушены в результате продажи недвижимости права несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. В противном случае есть риски признания сделки недействительной», — обращает внимание собеседница агентства. По ее словам, если приватизация квартиры проводилась в 90-е годы, нужно просмотреть заявление, где будут указаны все прописанные на момент тот момент жильцы и их решение: согласие или отказ от приватизации.
Таким образом можно выявить не участвовавших в приватизации, но прописанных несовершеннолетних детей. Юрист предупреждает, что по таким сделкам существует риск оспаривания, и лучше в целях собственной безопасности, встретиться с каждым, кто достиг совершеннолетия, и получить письменное заявление об отсутствии претензий с их стороны.
Дети в деле: как оформить сделку с недвижимостью с участием лиц до 18 лет
Кроме того, до того, как будет подписан договор купли-продажи, необходимо выяснить, на каком основании продавец владеет квартирой. Если это наследство, то помимо свидетельства о госрегистрации нужно запросить у него свидетельство о праве на наследство и свидетельство о смерти наследодателя, отмечает Матвеева.
«Также лучше убедиться в отсутствии каких-либо задолженностей по коммунальным платежам, за электричество и телефонные переговоры. Это можно сделать, запросив у собственника квитанции об оплате», — делает акцент эксперт.
Инструкция продавца
Продавец перед совершением сделки тоже должен подготовиться, учесть все нюансы и возможные нестыковки. Естественно, нужно адекватно оценить стоимость жилплощади, но надо учесть, насколько быстро необходимо продать квартиру. «Если продать нужно как можно быстрее, лучше выставлять сразу ту стоимость, за которую вы готовы продать квартиру. Более низкая цена увеличит круг потенциальных покупателей», — рекомендует Матвеева.
Она утверждает, что продавать квартиру удобнее покупателям со «свободными» деньгами. «Особенно актуально это, если вам необходимо получить наличные как можно быстрее. Потому что, если покупатель планирует приобрести вашу квартиру, продав свою, то проведение такой сделки потребует дополнительного времени. Не надо стесняться задать вопрос о том, на какие средства планируется приобретать квартиру, «свободные» ли у него деньги», — обращает внимание эксперт из «Миэль».
Угадать, да не прогадать: как самостоятельно оценить квартиру перед продажей
Для подтверждения серьезности намерений покупателя приобрести объект нужно подписать соглашении о задатке или предварительный договор. После подписания документа продавец должен предоставить расписку о получении денег. Причем эксперты советуют сделать, написав от руки, поскольку в случае судебного разбирательства подделать рукописный текст будет сложно.
В договоре и расписках должно быть четко прописано, что деньги передаются в качестве задатка. Нужно указать ФИО и паспортные данные сторон договора, место проживания, итоговую цену квартиры, ее точное описание, включая адрес, площадь и другие характеристики, обозначить сумму задатка и сроки исполнения обязательств, рассказывает генеральный директор юридической компании «ЮрПартнерЪ» Антон Толмачев.
Основные подписи
При совершении сделки подписывается договор купли-продажи квартиры, при передаче квартиры от продавца к покупателю — акт.
По словам Толмачева, в договоре купли-продажи в «шапке» документа стандартно прописываются ФИО сторон, паспортные данные и адреса. Кроме того в документе нужно максимально полно раскрыть информацию об объекте: полный адрес объекта, метраж, кадастровый номер, прописать площадь, этаж, количество комнат и другие характеристики квартиры.
Как подготовить к продаже квартиру
По словам Матвеевой, стороны прописывают в документе и другие важные условия сделки, о которых договорились ранее. «В обязательном порядке должны быть данные, на каком основании продавец является собственником квартиры, цена, порядок расчетов, а также перечень всех лиц, зарегистрированных в квартире на момент подписания договора, и сроки их снятия с регистрационного учета», — добавляет эксперт из «Миэль». В случае отсутствия согласования цены квартиры договор будет считаться незаключенным», — обращает внимание Толмачев.
Юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян советует включить в договоре срок фактической передачи квартиры, факт которой подтверждается актом. По словам, оба документа можно подписать в один день, но тогда все риски переходят на покупателя. «То есть он будет нести ответственность за сохранность квартиры до включения сведений в ЕГРП, то есть до того момента, когда он официально станет собственником квартиры», — уточняет эксперт. Он рекомендует указать срок порядка пяти дней и подписать акт после регистрации права собственности.
Еще один момент, которому следует уделить внимание, это передача денег. Самым надежным способом передачи является банковская ячейка. «Деньги закладываются туда покупателем в присутствии продавца до подписания договора купли-продажи, а вынимаются продавцом после регистрации договора купли продажи», — объясняет Матвеева.
Финишная прямая
После подписание договора купли-продажи необходимо просвети государственную регистрацию прав сделки, путем подачи заявления и других документов, необходимых для предоставления данной услуги, рассказывает Матвеева.
Документы предоставляются по месту нахождения имущества от обеих сторон, замечает Мстоян из бюро «Леонтьев и партнеры». Это можно сделать как через сайт Росреестра и офисы ведомства, но и многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
В паркет документов входят оригинал заявление о государственной регистрации перехода права от продавца и еще одно от покупателя, документы удостоверяющие личность участников сделки и договор купли-продажи, выписку из домой книги, нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры.
В отдельных случаях могут потребоваться, например, письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если объект продается или покупается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, а также другие документы.
Если в отношении квартиры БТИ ранее был осуществлен государственный технический учет, то при подаче документов на регистрацию предоставление кадастрового паспорта является необязательным, говорит Матвеева. «Но нужно обязательно выяснить поставлена ли ваша квартира на кадастровый учет, если нет, то будет приостановка в регистрации. Выяснить эту информацию можно на сайте Росреестра либо в МФЦ», — объясняет собеседница агентства, добавляя, что для постановки квартиры на кадастровый учет нужно обратиться в МФЦ.
Также потребуется уплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей. Узнать реквизиты можно на сайте Росреестра. Обычно такие расходы несет покупатель, но договором можно предусмотреть и другие условия, обращает внимание Мстоян.
Полезная инструкция о том, как купить квартиру, чтобы не обманули.
Шаг 1. Поиск квартиры
Шаг 2. Осмотр квартиры
Шаг 3. Проверка документов и данных о квартире
Шаг 4. Переговоры и внесение аванса
Шаг 5. Подготовка к сделке
Шаг 6. Сделка купли-продажи
Шаг 7. Государственная регистрация сделки
Шаг 8. Подписание акта приема-передачи
Итак, вы уже определили бюджет на покупку недвижимости и примерно представляете себе, какую хотите купить квартиру: сколько комнат должно быть в ней, в каком районе она должна быть расположена и прочее. Определившись с основными требованиями к будущей квартире, необходимо решить, каким образом ее искать. Основных вариантов поиска два: воспользоваться помощью риэлторов или искать самостоятельно. Обратившись к профессиональному риэлтору, вы уберегаете себя от рисков и экономите время. Осуществляя поиск квартиры своими силами, в лучшем случае вы экономите деньги, но тратите время и силы, в худшем — тратите и время, и деньги.
Для тех, кто все же решил купить квартиру без риэлтора, Gipernn.ru подготовил пошаговую инструкцию, которая поможет избежать распространенных ошибок.
Шаг 1. Поиск квартиры
Как правильно купить квартиру на вторичном рынке? Первое, с чего следует начать, — определиться со способом поиска квартиры. Сегодня их существует большое количество. Это и сайты по недвижимости, и специализированные печатные издания, и расклеенные объявления по городу. Можно воспользоваться «сарафанным радио» — расскажите своим друзьям и близким о том, что ищите жилье и каким вы его себе представляете.
Сегодня все чаще люди предпочитают подавать объявления о продаже квартиры в интернете — этот способ является наиболее быстрым, простым и эффективным. Плюсами специализированных сайтов являются постоянно обновляемые объявления и большой выбор квартир. Возможность разместить объявление о продаже квартиры, в частности, предлагает и Gipernn.ru. Каждое объявление на сайте содержит информацию о доме, в котором расположена квартира: фото, характеристики, планировку, среднюю цену квадратного метра, инфраструктуру. Таким образом, покупатель может заранее определить для себя, подходит ему та или иная квартира или нет, и не тратить время на лишние осмотры. Кроме того, база многоквартирных домов Gipernn.ru позволяет повесить объявление «Куплю квартиру» на страницах понравившихся домов или подписаться на новые объявления.
Шаг 2. Осмотр квартиры
Несколько универсальных советов, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры:
— Этаж. Если квартира расположена на первом этаже, обратите внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости. Если квартира находится на последнем этаже, проверьте отсутствие потеков на стенах. Новые обои и большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль о возможных проблемах с крышей дома.
— Подъезд. По состоянию, в котором находится подъезд, можно судить о нравах его обитателей. Так, разбросанные окурки, разбитые бутылки, обилие мусора заставляют задуматься о собственной безопасности и перспективе жизни в таком окружении. Отсюда можно сделать и соответствующие выводы о работе домоуправляющей компании.
— Ремонт. Если в квартире хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество. Также рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включить холодную и горячую воду во всех кранах, включить свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверить температуру батарей. Если квартира угловая, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.
Кроме того, следует обратить внимание на наличие парковки рядом с домом, детских садов, школ, магазинов и других инфраструктурных объектов. Близость остановок общественного транспорта, с одной стороны, также хорошо. С другой — покупая квартиру рядом с оживленной трассой, подумайте: выдержите ли вы регулярный шум и обилие пыли? Впрочем, популярные сегодня пластиковые окна эти неудобства практически исключают. Следует также обратить внимание, нет ли возле дома свалок и других нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днем.
Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»
— Своим клиентам мы рекомендуем стучаться в соседние двери, разговаривать с жителями. Это дает понимание: 1) кто живет рядом; 2) какая реально коммунальная плата и как оказываются коммунальные услуги; 3) как работает домоуправляющая компания (ремонт, скорость реакции на аварийные ситуации и т. п.).
Шаг 3. Проверка документов и данных о квартире
Основные вопросы, волнующие граждан при покупке квартиры, — как купить квартиру, чтобы не обманули, и как не купить квартиру с обременением.
Если квартира вам понравилась и вы остановили на ней свой выбор, первое, что нужно сделать, — это проверить документы (прежде всего, паспорта собственников). Также необходимо осмотреть оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Убедившись в том, что они действительны, следует удостовериться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Понятие «юридическая чистота квартиры» подразумевает, что данное жилье не имеет никаких препятствий для проведения сделки купли-продажи, и что право на собственность данного помещения не ограничивается какими-либо обременениями либо запретами, которые в будущем могут послужить причиной признания сделки незаконной или станут поводом для ее оспаривания.
Для того чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны случаи, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чаще всего такое случается, когда суд отправил человека отбывать срок за совершение преступления, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение, например, в психоневрологический диспансер и т. д. Еще одна рискованная ситуация — прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной именно по этой причине.
! Лица, имеющие право пользования помещением, должны быть указаны в договоре купли-продажи. Особенно это касается ситуации, когда лицо имеет право пожизненного пользования квартирой (например, человек отказался от приватизации в свое время, но проживал в квартире).
Узнать о том, кто зарегистрирован на жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи, можно попросив у собственника расширенную выписку из домовой книги.
Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»
— Если речь идет о несовершеннолетних детях, необходимо проверять — не приобреталась ли квартира с помощью материнского капитала, поскольку в таком случае она должна быть оформлена на всех членов семьи. Данное обстоятельство может явиться основанием для признания сделки недействительной.
Второй документ, который изучается при проверке юридической чистоты квартиры, — это расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ее содержание расскажет все о предыдущих и настоящих владельцах недвижимости, наличии обременений: арестов, залогов и пр. По сути, это квартирная история с 1998 года (достаточный период для проверки, так как срок давности на предъявление претензий не превышает трех лет). Получить расширенную выписку из ЕГРП может только сам собственник или его представитель по доверенности. Сведения из Росреестра предоставляются в срок, не превышающий пяти рабочих дней.
Шаг 4. Переговоры и внесение аванса
Как правило, это процесс, идущий параллельно с проверкой квартиры.
Речь идет об обсуждении всех деталей, связанных с предстоящей сделкой. Прежде всего, нужно договориться о цене — проще говоря, поторговаться. Но не перегните палку: попытки существенно сбить цену могут привести к тому, что продавец решит поискать более здравомыслящего покупателя. Помимо цены, в процессе переговоров сторонам предстоит прояснить еще массу важных моментов: например, это сумма платежа по авансовому соглашению и срок действия данного соглашения, дата заключения будущего договора купли-продажи и возможные отклонения от этой даты. Кроме того, следует обсудить условия договора, порядок и форму расчетов, а также оговорить, в какой период продавец обязуется выписаться из квартиры.
Если вы готовы купить квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить договор задатка. Это соглашение показывает серьезность намерений покупателя и ограничивает продавца в дальнейшем поиске покупателей. В случае изменения условий сделки (также отказа от продажи) со стороны продавца сумма задатка должна быть выплачена покупателю в двойном размере. При нарушении условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остается у продавца.
Задаток при покупке жилья — не единственный вариант «застопорить» квартиру. Альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки в любом случае сумма возвращается покупателю.
Шаг 5. Подготовка к сделке
На этом этапе нашей инструкции «Как купить квартиру» подготавливается пакет документов для составления и подписания договора купли-продажи, а также формируется ряд документов, необходимых для последующей регистрации сделки.
Особое внимание следует уделить составлению договора купли-продажи квартиры. Закон требует обязательного соблюдения определенных требований к содержанию договора, но при этом стороны имеют право дополнить документ любыми важными для них пунктами. Например, в договор может быть внесено такое пожелание покупателя, как продажа квартиры с находящейся в ней мебелью и бытовой техникой. Продавец же может попросить о возможности пожить в квартире еще месяц-другой после продажи.
Договор купли-продажи квартиры можно составить в простой письменной форме или заверить в нотариальной конторе. Нотариально заверенный договор составляет нотариус на основе представленных документов. При этом взимается пошлина, которая зависит от стоимости продаваемого объекта и может достигать довольно больших сумм. Сегодня договоры купли-продажи квартиры составляются преимущественно в простой письменной форме. К нотариальному заверению обычно прибегают при сделках, одной из сторон которых являются граждане, относящиеся к группе риска. Это, например, люди преклонного возраста, действующие самостоятельно, но в силу солидных лет не всегда осознающие последствия своих действий, а также дееспособные лица, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками, но не ограниченные судом в правах, а значит, формально имеющие полное право распоряжаться своим имуществом.
! В случае если собственником (всего имущества или доли) является несовершеннолетний или доля в праве на квартиру продается постороннему лицу, то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности, — сделка требует обязательного нотариального заверения.
Шаг 6. Сделка купли-продажи
Заключение сделки — самая ответственная процедура при покупке квартиры. В вопросе о том, как купить квартиру, чтобы не обманули, очень важен выбор способа расчетов.
Если речь идет о нотариально заверенном договоре, в назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи и передача денег. Если же стороны договорились о составлении договора в простой письменной форме, то день обычно начинается с закладки денег в банковскую ячейку. Такой способ взаиморасчетов считается наиболее безопасным и удобным. Покупатель арендует у банка денежную ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего закладывает требуемую сумму. После того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает деньги.
Если по истечении оговоренного времени право собственности не подтвердилось, то доступ продавца к ячейке ограничивается, а покупатель может забрать деньги, предъявив паспорт.
В качестве альтернативы использования банковской ячейки при расчетах с продавцом можно предложить денежный перевод, так называемый аккредитив. Но он проигрывает банковской ячейке, прежде всего тем, что по обслуживанию стоит дороже и по оформлению занимает больше времени.
Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»
— Расчеты могут быть произведены также через депозит нотариуса. Деньги переводятся на счет нотариуса, который в рамках условий договора (например, при предъявлении свидетельства о регистрации или расписки о подаче документов) отдает деньги продавцу.
Если предусмотрена оплата в рассрочку или после совершения сделки, то, во-первых, такая сделка обременяется залогом в силу закона (то есть квартира будет помечена как заложенная до момента предъявления в Росреестр сведений об оплате), во-вторых, могут быть предусмотрены дополнительные гарантии, например, поручительство, залог иного имущества, банковская гарантия.
Что касается наличной формы расчетов, большие суммы лучше проверять через детектор купюр во избежание получения фальшивых или поврежденных купюр. Зачастую человек может сам не знать, что передает фальшивые деньги.
Шаг 7. Государственная регистрация сделки
Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания всеми сторонами. Однако это не значит, что покупатель стал полноправным обладателем жилья. Фактом смены собственников является регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к будущему в уполномоченном органе.
Подписанный договор купли-продажи вместе с другими необходимыми документами подают на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр (МФЦ). С 2015 года подать документы на регистрацию права собственности можно в электронном виде на сайте Росреестра.
Документы, необходимые для регистрации сделки:
- заявление о регистрации перехода права собственности от продавца;
- заявление о регистрации права собственности от покупателя;
- документы, удостоверяющие личность участников;
- правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект;
- квитанция об оплате госпошлины;
- договор купли-продажи;
- доверенность (если за кого-то из участников договор подписало доверенное лицо);
- согласие супруга продавца (если продавец находится в браке или недавно расторгнул брак);
- кадастровый паспорт (если в Росреестре нет его копии).
В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.
Шаг 8. Подписание акта приема-передачи
Вот мы и подошли к завершающему этапу в вопросе о том, как купить квартиру. На данном этапе совершается «физическая» передача квартиры. При этом подписывается акт приема-передачи. Суть документа сводится к тому, что покупатель получил квартиру в нормальном техническом состоянии и претензий у него нет. Обязательство передачи жилья считается исполненным после подписания акта приема-передачи. Простой пример: прорвало водопроводную трубу, в результате чего оказались залитыми и сама квартира, и соседи снизу. Если такое произошло до подписания передаточного акта — виноват продавец: в этот период он еще контролировал данное недвижимое имущество. Если же авария случилась после передачи — все проблемы ложатся на нового собственника.
Перед тем как подписать акт, внимательно осмотрите жилье. Также попросите продавца предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг и справку об отсутствии задолженностей. И получайте ключи!
Не забудьте: после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, оформив налоговый вычет.
Содержание статьи
Показать
Скрыть
Один из первых вопросов, который нужно решить перед покупкой квартиры: будет это жилье в новостройке или на вторичном рынке? По данным экспертов Банки.ру, в 2023 году вторичка пользуется спросом. Объясняется это ростом цен на жилье в новых домах, в то время как квартиры на вторичном рынке за год практически не подорожали. Рассказываем, как выбрать и безопасно купить квартиру «с пробегом».
В этом тексте мы разберем, как купить жилье на вторичке без ипотеки. О том, как приобрести недвижимость в кредит в 2023 году, мы писали ранее.
Шаг 1. Выбираем жилье
Для начала нужно определиться с параметрами квартиры:
- максимальная стоимость;
- количество комнат и площадь;
- район города;
- этажность дома, материалы строительства;
- состояние квартиры (требует/не требует ремонта; наличие мебели и техники).
Поиск квартиры можно начать с просмотра сайтов объявлений и/или с обращения в агентство недвижимости. Если решите довериться риелторам, будьте готовы к дополнительным расходам.
За подбор подходящего варианта, помощь в оформлении документов, сопровождение в МФЦ, переговоры с собственниками, юридическое сопровождение сделки и т. п. агентства, как правило, берут фиксированную сумму и процент от стоимости объекта. В разных регионах ставки различаются. К примеру, в Екатеринбурге услуги агентства недвижимости могут стоить 40 тысяч рублей + 1% от стоимости квартиры, в Москве — 1,5–3% от стоимости объекта, но не менее 170–200 тысяч рублей.
Если подбирать жилье самостоятельно, на части услуг риелтора можно сэкономить.
Мы подробно рассказывали, как проверить квартиру на вторичке перед покупкой. У юридических компаний и агентств тоже есть такие услуги, их стоимость начинается от 5 тысяч рублей.
Все квартиры нужно придирчиво осмотреть, заглянуть в каждое помещение, рекомендуют эксперты.
«Квартира может иметь скрытый дефект, который не сразу бросается в глаза — протечка в ванной или потолке или повреждена электропроводка. Покупателю важно тщательно осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы найти любые недостатки», — говорит Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис».
Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой: подробная инструкция
Шаг 2. Проверяем квартиру
Даже если вы заказали юридическую проверку жилья у специалистов, не будет лишним и самим убедиться, что все документы у продавца в порядке. Попросите паспорта всех собственников (если среди них несовершеннолетние — свидетельства о рождении), сравните данные с информацией из документов на недвижимость (свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. п.).
Попросите выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что на объекте нет обременений.
Также понадобится справка о проживающих по форме 12 (ее можно получить в паспортном столе, УК, ТСЖ или МФЦ) — для того, чтобы убедиться, что в продаваемой квартире на момент сделки никто не зарегистрирован и нет «временно выбывших» жильцов (например, находящихся в армии или отбывающих наказание).
Попросите экспликацию и поэтажный план. Они покажут расположение несущих стен, комнат, перегородок, окон, дверей. Благодаря этим документам можно проверить, проводилась ли перепланировка и была ли она оформлена, как полагается по закону.
Обязательно запросите согласие супруга на продажу квартиры, если она была приобретена в браке. Если муж или жена не дадут согласия, в будущем они смогут оспорить сделку, так как имущество считается совместно нажитым.
Ситуации, в которых согласие не требуется:
- жилье куплено до брака;
- жилье получено в наследство одним из супругов;
- жилье приватизировано в браке, но один из супругов отказался от приватизации;
- между супругами заключен брачный договор, по которому жилье принадлежит только одному из них.
Если же супруги покупали квартиру вместе, а потом развелись, попросите нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или брачный договор.
Если продавец находится в преклонном возрасте или у вас возникли сомнения по поводу его психического здоровья, необходимо попросить предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Иначе, если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, он сам, родственники или опекуны смогут попытаться ее оспорить.
Еще один важный момент — проверить, использовал ли продавец материнский капитал, когда сам покупал эту квартиру (выяснить это можно, попросив предоставить справку из Социального фонда). Если использовал, то детям должны быть выделены доли. В таком случае для продажи продавцу потребуется разрешение органов опеки.
Как погасить ипотеку материнским капиталом в 2023 году: пошаговая инструкция
Шаг 3. Торгуемся
Собственники, выставляя квартиру на продажу, как правило, закладывают в стоимость возможность торга. Проверенного способа, как точно получить скидку, к сожалению, нет. Если вы нашли несколько понравившихся вариантов и среди них есть более выгодный по цене, стоит сказать об этом продавцу.
Также можно назвать сумму, которую вы готовы потратить, и дать владельцу квартиры время подумать. Не молчите, если видите объективные причины для скидки: неисправность сантехники, неровный пол/стены и т. п.
Шаг 4. Заключаем предварительный договор
Когда вы определились с объектом покупки и договорились с продавцом о цене, время переходить к составлению предварительного договора купли-продажи. Это декларация о намерении заключить основной договор.
В предварительном договоре должны быть прописаны:
- подробное описание квартиры, адрес, кадастровый номер;
- срок заключения основного договора;
- цена объекта (это не обязательное, но рекомендуемое условие).
На этом же этапе продавец вносит задаток или аванс в счет стоимости объекта. Задаток подтверждает намерение сторон заключить сделку и входит в общую стоимость жилья. Если сделка будет отменена по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца — задаток должен быть возвращен в двойном размере. Если по обоюдному согласию — задаток возвращается в однократном размере.
Понятия аванса в Гражданском кодексе нет, но его используют даже чаще, чем задаток. Аванс не обязывает стороны к сделке, а является предоплатой. Условия возврата или удержания прописываются в предварительном договоре.
Шаг 5. Подписываем основной договор и регистрируем сделку
Договор можно составить с помощью риелтора, юриста, нотариуса или самостоятельно (мы рассказывали, как это сделать). В договоре должны быть:
- данные продавца и покупателя;
- предмет договора (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
- наличие или отсутствие обременений;
- стоимость объекта недвижимости;
- срок и способ расчетов.
Договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса в случаях, если:
- продается доля в квартире;
- среди сторон сделки есть несовершеннолетние или недееспособные (опекаемые);
- сделка проводится по доверенности;
- заключается договор пожизненной ренты.
Вместе с договором нужно составить и подписать акт приема-передачи, в нем фиксируется состояние объекта недвижимости.
И договор, и акт составляются и подписываются в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра). Далее договор нужно зарегистрировать в Росреестре, проще всего сделать это через МФЦ, процесс занимает до 10 рабочих дней.
Кроме договора и акта потребуется предъявить паспорта, правоустанавливающий документ продавца (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство и т. п.), выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных, разрешение органа опеки (при необходимости), квитанцию об оплате пошлины.
Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 тысячи рублей. От ее уплаты освобождаются льготные категории россиян, среди которых ветераны ВОВ, Герои Советского Союза, Герои РФ, малоимущие и др. Весь список указан в ст. 333.35 НК РФ.
Деньги при сделках с недвижимостью могут передаваться различными способами. Самые распространенные варианты:
- расчет наличными после оформления в МФЦ;
- банковская ячейка — деньги в нее кладутся наличными, продавец получает доступ после того, как сделка будет зарегистрирована Росреестром;
- аккредитив — по сути это онлайн-ячейка. Банк переведет продавцу деньги на указанные им реквизиты после того, как сделка будет зарегистрирована.
Как вернуть до 1,3 млн от стоимости квартиры
Шаг 6. Получаем налоговый вычет
Когда квартира куплена, новый собственник может претендовать на получение налогового вычета — 13% от 2 млн рублей (даже если квартира стоила дороже). Вычет положен тем, кто официально трудоустроен и платит налоги.
Налоговый вычет можно получить в следующем году за предыдущий единой суммой (но не больше, чем сумма уплаченного подоходного налога) или получать ежемесячно (в этом случае бухгалтерия не будет удерживать с сотрудника 13% НДФЛ, пока не будет выбрана сумма вычета).
Подробно о том, как получить налоговый вычет на квартиру, мы рассказывали в этом материале.
Пoкyпкa квapтиpы — oтвeтcтвeнный шaг и выгoднoe влoжeниe в бyдyщee. Пpи выбope нeдвижимocти и пepeдaчe пpaв coбcтвeннocти cyщecтвyeт мнoжecтвo ocoбeннocтeй и нюaнcoв, a выcoкaя cтoимocть жилыx oбъeктoв cтaнoвитcя пpичинoй pиcкoв пpи иx пoкyпкe. B cтaтьe paccкaжeм, кaкиe cyщecтвyют вoзмoжнocти пpиoбpeтeния жилья, иx ocoбeннocти и пopядoк пpoвeдeния cдeлoк. Oтвeтим нa caмыe пoпyляpныe вoпpocы, кoтopыe вoзникaют пpи выбope жилoй нeдвижимocти, пpивeдeм пpимepы и инcтpyкции, кaк oфopмить кyплю-пpoдaжy квapтиpы, пpoвecти cдeлкy кyпли-пpoдaжи гpaмoтнo, быcтpo, выгoднo, кaк oфopмить кyплeннyю квapтиpy в coбcтвeннocть и избeжaть oбмaнa co cтopoны мoшeнникoв.
Кaкиe cyщecтвyют вoзмoжнocти пpи пoкyпкe квapтиpы
Для peшeния жилищнoгo вoпpoca вы мoжeтe выбpaть квapтиpy нa пepвичнoм или втopичнoм pынкe.
Cпocoбы пoкyпки квapтиpы:
💵 Пoкyпкa квapтиpы зa нaличныe, coбcтвeнныe дeнeжныe cpeдcтвa — вo вpeмя cдeлки пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy вcю ycтaнoвлeннyю cyммy. Для этoгo мoжнo caмoмy coбpaть дeньги, чтoбы кyпить квapтиpy, или взять в дoлг. Для бeзoпacнocти пepeдaчy дeнeг пpoвoдят чepeз нoтapиyca в пpиcyтcтвии cвидeтeлeй и в oбязaтeльнoм пopядкe oфopмляют pacпиcкy. Уcлyгa нoтapиaльнoгo кoнтpoля пpи пepeдaчe cpeдcтв плaтнaя, paзмep вoзнaгpaждeния oбычнo cocтaвляeт oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cyммы cдeлки. Пpи жeлaнии, мoжнo иcпoльзoвaть дpyгoй cпocoб пepeдaчи cpeдcтв: чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy, бaнкoвcкий пepeвoд co cчeтa нa cчeт или aккpeдитив.
📋 B ипoтeкy — пoдxoдит для пpиoбpeтeния кaк нoвocтpoeк, тaк и втopичнoгo жилья. Пpи oфopмлeнии ипoтeки бaнк выдaeт кpeдит пoд зaлoг выбpaннoй нeдвижимocти. Пpoдaвeц пoлyчaeт вcю cyммy, a пoкyпaтeль eжeмecячнo пoгaшaeт бaнкy чacть кpeдитa и пpoцeнты. B бoльшинcтвe cлyчaeв ипoтeкa oфopмляeтcя нa cpoк oт 3 дo 20-25 лeт и пoдpaзyмeвaeт внeceниe пepвoгo взнoca в paзмepe oт 10 дo 50%.
📊 B paccpoчкy — пpoмeжyтoчный вapиaнт мeждy нaличным pacчeтoм и ипoтeкoй. Пoкyпaтeль внocит нeoбxoдимyю для пoкyпки квapтиpы cyммy чacтями, пepиoд paccpoчки oбычнo нeбoльшoй — oт нecкoлькиx мecяцeв дo 1-3 лeт. Пpoгpaммa мoжeт быть бecпpoцeнтнoй или включaть дoпoлнитeльнyю кoмпeнcaцию в видe пpoцeнтoв или ycтaнoвлeнныx плaтeжeй. Чaщe вceгo paccpoчкy oфopмляют cтpoитeльныe кoмпaнии нa пepиoд дo мoмeнтa cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.
Чтo нyжнo, чтoбы кyпить квapтиpy: cтaндapтный пopядoк дeйcтвий
🔹 Пocтaвьтe цeль. Oпpeдeлитe пapaмeтpы бyдyщeй квapтиpы: yдoбный paйoн, тpaнcпopтнaя paзвязкa, pacпoлoжeниe нa этaжe, paзмep и кoличecтвo кoмнaт. Пpи этoм yчитывaйтe кoличecтвo жильцoв, вoзмoжнoe pacшиpeниe ceмьи, poждeниe дeтeй.
🔹 Пpoaнaлизиpyйтe cвoи финaнcoвыe вoзмoжнocти. Пoкyпaтeльнaя cпocoбнocть фopмиpyeтcя нa ocнoвe peaльнoгo бюджeтa и paзмepa дoxoдoв, нo вceгдa вoзмoжнo пoдoбpaть aльтepнaтивy. Нaпpимep, зa oднy и тy жe cyммy мoжнo кyпить oднoкoмнaтнoe жильe в цeнтpe, или двyxкoмнaтнoe в cпaльнoм paйoнe, или иcпoльзoвaть нaкoплeнныe cpeдcтвa в кaчecтвe пepвoгo взнoca и взять кpeдит нa бoлee пpocтopнyю квapтиpy.
🔹 Bыбepитe cпocoб пoкyпки. Ecли cyмeли cкoпить вcю нeoбxoдимyю для пoкyпки нeдвижимocти cyммy, нe нyжнo пepeплaчивaть зa кpeдит. B тo жe вpeмя ипoтeкa пoмoгaeт yлyчшить жилищныe ycлoвия пpямo ceйчac. Пpи этoм вы внocитe oплaтy зa coбcтвeннoe жильe, нe живeтe c poдитeлями и экoнoмитe нa apeнднoй плaтe.
🔹 Изyчитe pынoк нeдвижимocти. Cдeлaть этo мoжнo caмocтoятeльнo или oбpaтитьcя зa пoмoщью к pиэлтopy. Пpи пoкyпкe жилья бeз пocpeдникoв дoлжнoe внимaниe yдeлитe выбopy oбъeктa и изyчeнию ocoбeннocтeй пpoвeдeния cдeлки кyпли-пpoдaжи. Oбpaщeниe к cпeциaлиcтy пoмoжeт cэкoнoмить вpeмя и cилы.
🔹 Изyчитe пoнpaвившиecя вapиaнты. Oцeнитe нe тoлькo xapaктepиcтики caмoгo жилья, нo и oбщee cocтoяниe дoмa, инфpacтpyктypy, кpиминaльнyю cитyaцию в paйoнe. Ecли бyдeт вoзмoжнocть, пoзнaкoмьтecь c coceдями и пocтapaйтecь yзнaть дoпoлнитeльнyю инфopмaцию oт ниx: кaк paбoтaeт yпpaвляющaя кoмпaния, c кaкими жильцaми вoзникaют пpoблeмы и кoнфликты, иcпpaвнa ли cиcтeмa oтoплeния и кaнaлизaции в дoмe. Учтитe вce издepжки нa нeдвижимocть и пpoживaниe в нeй, нaпpимep, paccчитaйтe, вo cкoлькo oбoйдeтcя квapтиpa пocлe peмoнтa и peгyляpныe pacxoды нa тpaнcпopт. Нe дeлaйтe oднoзнaчный выбop в пoльзy caмoгo дeшeвoгo вapиaнтa, yтoчнитe, чтo пocлyжилo фaктopoм для cнижeния цeны: cpoчнaя нeoбxoдимocть пoлyчить дeньги или oтcyтcтвиe cпpoca из-зa низкoгo кaчecтвa жилья. Tщaтeльнo изyчитe юpидичecкиe acпeкты: ктo являeтcя coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecть ли coглacиe нa пpoдaжy oт вcex влaдeльцeв, cкoлькo пpoпиcaнныx жильцoв, ктo и пo кaкoмy пpaвy зaнимaeтcя пpoдaжeй. Для пpoвepки пoпpocитe пpeдъявить дoкyмeнты нa квapтиpy.
🔹 Пoдyмaйтe, кaк мoжнo cэкoнoмить. Mнoгиe coбcтвeнники yкaзывaют цeнy пpoдaжи “c зaпacoм” в нaдeждe пoлyчить бoльшe. Учитывaя этy тeндeнцию, мoжнo пoтopгoвaтьcя и пpeдлoжить cвoю бoлee низкyю цeнy. Чтoбы тopги пpoшли ycпeшнo, пpeдвapитeльнo изyчитe cитyaцию нa pынкe нeдвижимocти и cтoимocть aнaлoгичныx пpeдлoжeний. Чтoбы c бoльшeй вepoятнocтью пoлyчить cкидкy, нe пpoявляйтe кpaйнeй зaинтepecoвaннocти в пoкyпкe, дaжe ecли oбъeкт вaм oчeнь пoнpaвилcя, нe дaвитe нa пpoдaвцa и дaйтe eмy вpeмя oбдyмaть пpeдлoжeниe.
Интepecнo! Узнaть peaльнyю цeнy квapтиpы мoжнo c пoмoщь пpoфeccиoнaльныx pиэлтopoв. Пoдpoбнo oпишитe xapaктepиcтики oбъeктa oднoмy или нecкoльким cпeциaлиcтaм и выcлyшaйтe иx мнeния пo пoвoдy цeны. Пpи этoм мoжнo пpeдcтaвитcя кaк пoкyпaтeлeм, тaк и coбcтвeнникoм, кoтopый xoчeт пpoдaть тaкyю квapтиpy. Taк вы пoлyчитe пpeдcтaвлeниe o peaльнoй cтoимocти жилья.
🔹 Oфopмитe cдeлкy. 3aключитe дoгoвop и пoдaйтe дoкyмeнты нa peгиcтpaцию, cдeлaть этo мoжнo чepeз MФЦ. Пpoвeдитe пpoцeдypy пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти: пpoвeдитe ocмoтp и пoдпишитe cooтвeтcтвyющий aкт. Пoдpoбнee пpo пopядoк oфopмлeния нeдвижимocти в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae paccкaжeм нижe.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Coвeт 1. Пoдтвepдитe пpaвo coбcтвeннocти пpoдaвцa нa квapтиpy.
3aпpocитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo o нacлeдoвaнии или дpyгиe пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты. Ecли пpoдaжeй зaнимaeтcя дoвepeннoe лицo, пpoвepьтe пoдлиннocть дoвepeннocти — oнa дoлжнa быть зaвepeнa нoтapиaльнo. Oбpaтитe внимaниe нa дaтy зaключeния дoкyмeнтa, ecли cpoк дeйcтвия нe yкaзaн, дoвepeннocть дeйcтвитeльнa 1 гoд. Пepeд пoдпиcaниeм cдeлки нacтaивaйтe нa личнoй вcтpeчe c coбcтвeнникoм, чтoбы yзнaть, coглaceн ли oн c пpoдaжeй имyщecтвa.
Coвeт 2. Изyчитe coбcтвeнникa.
Чaщe вceгo пpoблeмы пpи пoкyпкe-пpoдaжe нeдвижимocти вoзникaют, ecли coбcтвeнник cтpaдaeт aлкoгoлизмoм, нapкoтичecкoй зaвиcимocтью или лeгкими пcиxичecкими paccтpoйcтвaми. Cocтoяниe eгo здopoвья мoжeт cтaть пpичинoй иcкa co cтopoны poдcтвeнникoв, кoтopыe бyдyт cчитaть пpoдaжy нeдeйcтвитeльнoй.
Coвeт 3. Пpoвepьтe cтaтyc oбъeктa.
Квapтиpa нe дoлжнa нaxoдитcя пoд apecтoм или иcпoльзoвaтьcя в кaчecтвe зaлoгa. Пepeпpoвepить этo мoжнo нa caйтe Pocpeecтpa нa ocнoвe элeктpoннoй выпиcки из EГPП. Убeдитecь в oтcyтcтвии зaдoлжeннocтeй зa кoммyнaльныe ycлyги, cдeлaть этo мoжнo нa ocнoвe квитaнций и выпиcoк c лицeвыx cчeтoв. Ecли нeдвижимocть — этo coвмecтнo нaжитoe в бpaкe имyщecтвo, пpи пpoдaжe нeoбxoдимo coглacиe cyпpyгa. Ecли пpoдaeтcя дoля — чacть квapтиpы, дpyгиe coбcтвeнники дoлжны пиcьмeннo oткaзaтьcя oт пpeимyщecтвeннoгo пpaвa пoкyпки. Ecли дoм нaxoдитcя в cпиcкe нa pacceлeниe, пpoдaжa квapтиp в нeм нeзaкoннa. Ecли квapтиpa cдaeтcя, coбcтвeнник имeeт пpaвo пpoдaть ee дo зaвepшeния дoгoвopa apeнды тoлькo пo coглacoвaнию c apeндaтopoм.
Coвeт 4. Узнaйтe cкoлькo coбcтвeнникoв cмeнилa квapтиpa и кaк чacтo oнa пepeпpoдaвaлacь.
Нecкoлькo пepeпpoдaж нeдвижимocти зa кopoткий cpoк мoгyт cвидeтeльcтвoвaть o cepьeзныx пpoблeмax: нeблaгoпoлyчныx coceдяx, пpoтeкaющeй кpышe, aвapийнoм cocтoянии здaния или кoммyникaций. Чтoбы yзнaть o пpeдыдyщиx cдeлкax, пoпpocитe пpeдъявить выпиcкy из EГPП.
Coвeт 5. 3aфикcиpyйтe пopядoк пepeдaчи дeнeг.
Пpoдaвeц имeeт пpaвo пoпpocить зaдaтoк в кaчecтвe гapaнтии, чтo cдeлкa cocтoитcя. Пpи этoм лyчшe зaключить дoгoвop aвaнca, кoтopый пoзвoлит пoкyпaтeлю зaбpaть cвoи дeньги в cлyчae нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв. B дoкyмeнтe тaкжe мoгyт быть пpoпиcaны штpaфы зa oткaз oт cдeлки, a тaкжe инфopмaция o тexничecкoм cocтoянии квapтиpы. Пpи пoлyчeнии aвaнca пpoдaвeц выдaeт пoтeнциaльнoмy пoкyпaтeлю pacпиcкy. Пocлe cбopa и oфopмлeния вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв oфopмляют cдeлкy и ocyщecтвляют пepeдaчy вceй ocтaвшeйcя cyммы: нaличными, нo чaщe вce жe нa пepeвoдoм нa бaнкoвcкий cчeт.
Coвeт 6. 3apaнee yтoчнитe нюaнcы.
Пepeгoвopы c пpoдaвцoм дoлжны включaть нe тoлькo пepeдaчy дeнeг, нo и peшeниe дpyгиx вaжныx вoпpocoв: пopядoк выпиcки жильцoв, пepиoд фaктичecкoгo ocвoбoждeния жилплoщaди, вoзмoжнocть пepeдaчи в coбcтвeннocть или вывoзa тexники, caнтexники, мeбeли, кoтopaя нaxoдитcя в квapтиpe. Bce эти нюaнcы oгoвapивaютcя пpeдвapитeльнo и пpoпиcывaютcя в дoгoвope. Пpeдeльнo яcнo нeoбxoдимo oгoвopить пopядoк выпиcки жильцoв. Чтoбы иcключить пpoблeмы пocлe cдeлки, мoжнo тpeбoвaть, чтoбы вce жильцы выпиcaлиcь дo oфopмлeния кyпли-пpoдaжи.
Кaк кyпить квapтиpy бeз пocpeдникoв и pиэлтopa: пoшaгoвaя инcтpyкция
Шaг 1. Bыбepитe пpaвильнoe вpeмя.
Пo мнeнию cпeциaлиcтoв, caмый выгoдный пepиoд для пoкyпки втopичнoй нeдвижимocти и жилья в цeлoм — вecнa или oceнь. B этo вpeмя нa pынкe пpeдcтaвлeн caмый бoльшoй выбop oбъeктoв и мoжнo выбpaть caмoe выгoднoe пpeдлoжeниe. Пpи этoм в тeплoe вpeмя гoдa yдoбнee пepeeзжaть и дeлaть peмoнт. Лeтoм pынoк нeдвижимocти зaтиxaeт из-зa ceзoнa oтпycкoв, a зимoй — из-зa плoxиx пoгoдныx ycлoвий, кoтopыe мoгyт coздaвaть тpyднocти пpи пepeeздe.
Шaг 2. Bыбepитe и изyчитe нecкoлькo пoдxoдящиx вapиaнтoв.
Пpи oбpaщeнии в aгeнтcтвo вaм пpeдлoжaт oт тpex и бoльшe квapтиp, кoтopыe cooтвeтcтвyют вaшим тpeбoвaниям. Ecли вы ищeтe жильe caмocтoятeльнo, дeйcтвyйтe тaким жe oбpaзoм — cpaвнитe нecкoлькo пoдxoдящиx вapиaнтoв. Taк вы cмoжeтe выбpaть нaибoлee yдoбнyю плaниpoвкy, пoлyчитe пpeдcтaвлeниe o цeнooбpaзoвaнии. Oбcyдитe cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти c coбcтвeнникoм, вoзмoжныe cpoки oфopмлeния дoкyмeнтoв, пpoдaжи, дpyгиe нюaнcы cдeлки.
Шaг 3. Oфopмитe cдeлкy.
Cдeлкa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти зaключaeтcя нa ocнoвe дoкyмeнтoв:
📒 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📒 пpaвoycтaнaвливaющиx дoкyмeнтoв нa oбъeкт;
📒 зaявлeния нa peгиcтpaцию дoгoвopa;
📒 квитaнции oб oплaтe гocпoшлины;
📒 дoпoлнитeльныx cвидeтeльcтв: paзpeшeния oпeкyнoв, coвлaдeльцeв, дoвepeннocти.
Пoкyпaтeль имeeт пpaвo пoтpeбoвaть пpeдъявить: выпиcкy из EPГН; тexпacпopт; выпиcкy из дoмoвoй книги, чтoбы пpoвepить, cкoлькo чeлoвeк пpoпиcaнo в квapтиpe или выпиcaлиcь ли вce жильцы; cпpaвкy из EИPЦ oб oтcyтcтвии дoлгa зa ycлyги yпpaвляющeй кoмпaнии.
Дaжe пpи caмocтoятeльнoм пoиcкe жилья, зaключeниe дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пpoxoдит в пpиcyтcтвиe нoтapиyca. Иcключeниe cocтaвляют тoлькo тe cлyчaи, кoгдa coбcтвeнник oдин: oн мoжeт зaключить дoгoвop в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe и пpиглacить нoтapиyca пo жeлaнию. Дoгoвop cocтaвляeтcя coглacнo ycтaнoвлeнным cтaндapтaм и включaeт oбязaтeльнyю инфopмaцию:
📝 aдpec oбъeктa;
📝 xapaктepиcтики нeдвижимocти — из тexпacпopтa;
📝 cтoимocть пpoдaжи;
📝 дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📝 ycлoвия пepeдaчи пpaвa coбcтвeннocти, oплaты, выceлeния.
Пocлe нoтapиaльнoгo oфopмлeния cдeлки, зapeгиcтpиpyйтe фaкт пepeдaчи coбcтвeннocти нoвoмy влaдeльцy. Caмocтoятeльнo oфopмить кyплю-пpoдaжy квapтиpы и пpaвo coбcтвeннocти мoжнo чepeз MФЦ или oтдeл Pocpeecтpa.
B peгиcтpaциoннoe yпpaвлeниe нeoбxoдимo пoдaть пepeчиcлeнныe вышe дoкyмeнты. Гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция зaнимaeт дo 3 мecяцeв. Пocлe этoгo пoкyпaтeль cтaнoвитcя пoлнoпpaвным coбcтвeнникoм квapтиpы.
Шaг 4. Пepeдaйтe дeньги.
Учacтники cдeлки зapaнee oгoвapивaют cпocoб и пopядoк пepeдaчи cpeдcтв: нaличными, пepeвoдoм чepeз бaнкoвcкий cчeт или чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy. Cтoимocть ycлyг нoтapиyca и дpyгиx cпeциaлиcтoв мoжeт быть фикcиpoвaннoй или зaвиceть oт cтoимocти нeдвижимocти. Cтoимocть гocпoшлины зa peгиcтpaцию дoгoвopa oплaчивaeт тoлькo пoкyпaтeль, ycлyги нoтapиyca oплaчивaют пo дoгoвopeннocти — тoлькo oднa из cтopoн или пoпoлaм.
Кaк пpoдaть и кyпить квapтиpy oднoвpeмeннo и oфopмить дoкyмeнты
Чacтo пoкyпкa квapтиpы пpoxoдит нe “c нyля”, a пocлe пepeпpoдaжи дpyгoй нeдвижимocти. Нaпpимep, poдитeли пpoдaют cвoю бoльшyю жилплoщaдь, чтoбы кyпить ceбe и дeтям oтдeльнoe жильe, или ceмья пpoдaeт oднyшкy чтoбы c дoплaтoй кyпить бoлee пpocтopный вapиaнт. B любoм cлyчae пopядoк дeйcтвий нe мeняeтcя: пoкyпaтeль ищeт пoдxoдящyю квapтиpy, пpoвepяeт дoкyмeнты coбcтвeнникa и oбcyждaeт c ним пopядoк cдeлки, нo вмecтe c этим дaeт oбъявлeниe o пpoдaжe coбcтвeннoгo жилья. Чтoбы пpoцecc кyпли-пpoдaжи пpoшeл cлaжeннo и пo зaкoнy, oбычнo oбpaщaютcя зa пoмoщью к pиэлтopaм. Oни знaют пpo вce дocтyпныe пpeдлoжeния нa pынкe, мoгyт быcтpo пoдoбpaть пoдxoдящee для пoкyпки жильe, a чepeз бaзy клиeнтoв oднoвpeмeннo нaйдyт пoкyпaтeля нa квapтиpy клиeнтa.
Moжнo ли кyпить мyниципaльнyю квapтиpy
Myниципaльнaя нeдвижимocть — coбcтвeннocть гocyдapcтвa. Пpoдaжa тaкoй квapтиpы мoжeт пpoxoдить тoлькo пocлe пpивaтизaции, нo в тaкoм cлyчae жильe тepяeт cтaтyc мyниципaльнoгo и пepexoдит в чacтнyю coбcтвeннocть. Пoэтoмy:
📌 ecли вы пpoживaeтe в мyниципaльнoй квapтиpe пo дoгoвopy coцнaймa и eщe нe иcпoльзoвaли cвoe пpaвo нa пpивaтизaцию — вocпoльзyйтecь им и пoлyчитe жильe в coбcтвeннocть бeз oплaты;
📌 ecли вы yжe иcпoльзoвaли cвoe пpaвo нa бecплaтнyю пpивaтизaцию, мoжeтe выкyпить нeдвижимocть пo cpeднepынoчнoй цeнe y гocyдapcтвa;
📌 ecли вaм пpeдлaгaют кyпить мyниципaльнyю квapтиpy y жильцoв, кoтopыe нe являютcя ee coбcтвeнникaми, нe coглaшaйтecь — этo oбмaн.
Кaк быcтpo и выгoднo кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe
Жильe в нoвocтpoйкax oтличaeтcя yдoбнoй и coвpeмeннoй плaниpoвкoй, выcoким кaчecтвoм cтpoитeльныx мaтepиaлoв и кoммyникaций, yxoжeнными пoдъeздaми, лифтaми и пpидoмoвoй тeppитopиeй c aвтocтoянкaми. Кpoмe этoгo cтpoитeльныe кoмпaнии пpeдлaгaют paзныe cxeмы для пoкyпки жилья:
🔹 мoжнo кyпить жильe co cкидкoй нa cтaдии кoтлoвaнa, cтaв тaким oбpaзoм дoльщикoм;
🔹 пpиoбpecти квapтиpы c peмoнтoм или чepнoвoй oтдeлкoй в yжe cдaннoм дoмe;
🔹 внecти вcю cyммy cpaзy, oфopмить ипoтeкy или кyпить в paccpoчкy.
Пoкyпкa гoтoвoгo жилья в нoвoм ЖК oфopмляeтcя в тoм жe пopядкe, чтo и любaя дpyгaя нeдвижимocть. Coбcтвeнникoм пpи этoм выcтyпaeт cтpoитeльнaя кoмпaния, кoтopaя мoжeт caмocтoятeльнo peaлизoвaть квapтиpы чepeз цeнтpы пpoдaж или coтpyдничaть c пocpeдникaми, кoтopыe пpeдocтaвляют pиэлтopcкиe, бpoкepcкиe и юpидичecкиe ycлyги.
Пpи пpиoбpeтeнии квapтиpы в нeдocтpoeннoм дoмe пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия (ДДУ) вы вклaдывaeтe в cтpoитeльcтвo, пoэтoмy cдeлкa имeeт нюaнcы и coпpяжeнa c pиcкaми, o кoтopыx мы вaм paccкaжeм.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe пo ДДУ
Иcпoльзyeм вoзмoжнocть cэкoнoмить. Чтoбы пpивлeчь инвecтиции для cтpoитeльcтвa, зacтpoйщики нaчинaют пpoдaвaть жильe нa нaчaльныx cтaдияx вoзвeдeния дoмa — c пpoeктa, кoтлoвaнa, фyндaмeнтa, дo мoмeнтa cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию. Нa пepвыx этaпax cтpoитeльcтвa cтoимocть 1 м2 жилплoщaди нa 20-40% мeньшe зaплaниpoвaннoй пpи cдaчe, пoэтoмy кyпить квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe мoжнo нaмнoгo дeшeвлe.
Пoмним пpo pиcки. Boзмoжнocть cэкoнoмить нaпpямyю cвязaнa c pиcкoм пoтepять влoжeния, пoтoмy чтo:
🔸 cтpoитeльнaя кoмпaния мoжeт oбaнкpoтитьcя или зaмopoзить пpoeкт;
🔸 из-зa нeдoфинaнcиpoвaния cтpoитeльcтвo мoжeт зaтянyтьcя или ocтaнoвитьcя;
🔸 гoтoвый дoм мoжeт нe пpoйти гocпpoвepкy из-зa oшибoк пpи выбope yчacткa, пpoeктиpoвaнии, cтpoитeльcтвe, пoэтoмy здaниe нe пoдключaт к cиcтeмe вoдocнaбжeния и гaзocнaбжeния;
🔸 ecть pиcк пoлyчить жильe, кoтopoe нe cooтвeтcтвyeт вaшим тpeбoвaниям, нaпpимep, в квapтиpe бyдeт cлишкoм шyмнo из-зa тoнкиx cтeн, или итoгoвaя плoщaдь бyдeт мeньшe зaплaниpoвaннoй: paзницy в цeнe вaм кoмпeнcиpyют, нo из-зa этoгo пpиxoжaя или дpyгoe пoмeщeниe мoжeт быть cлишкoм мaлeньким.
Пpoвepяeм дoкyмeнты зacтpoйщикa. Пpи выбope нoвocтpoйки пpoвepьтe дoкyмeнты cтpoитeльнoй кoмпaнии:
📋 yчpeдитeльныe дoкyмeнты;
📋 ИНН и OГPН;
📋 финaнcoвo-xoзяйcтвeннyю oтчeтнocть;
📋 бyxгaлтepcкиe бaлaнcы, pacпpeдeлeниe пpибыли и pacxoдoв зa пocлeдниe тpи гoдa;
📋 зaключeниe ayдитopcкoй пpoвepки зa пocлeдний гoд.
Дoпoлнитeльнo изyчитe paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, дoкyмeнты нa yчacтoк гдe вeдeтcя cтpoйкa, пpoeктнyю дeклapaцию, paзpeшeния нa пoдключeниe к вoдoпpoвoдy, cиcтeмe oтoплeния и элeктpoceтям. Дoкyмeнты мoгyт быть в cвoбoднoм дocтyпe нa caйтe зacтpoйщикa или пpeдocтaвляютcя пo тpeбoвaнию пoтeнциaльнoгo пoкyпaтeля. Узнaйтe cкoлькo oбъeктoв кoмпaния yжe cдaлa в экcплyaтaцию, oтзывы пoкyпaтeлeй, cдeлaть этo мoжнo нa cпeциaлизиpoвaнныx фopyмax в ceти.
Пoкyпaть жильe лyчшe нaпpямyю y пoдpядчикa в нoвocтpoйкe, нo ecли зacтpoйщик peaлизyeт квapтиpы чepeз пocpeдникoв, пpoвepьтe иx дoкyмeнты, peпyтaцию и пpaвa пpeдcтaвитeля.
Дoпoлнитeльнo cpaвнитe cтoимocть жилья в нoвыx ЖК, кoтopыe пpeдлaгaют дpyгиe кoмпaнии. Bce зacтpoйщики иcпoльзyют cxoжиe тexнoлoгии и зaкyпaют мaтepиaлы пo pынoчным цeнaм, пoэтoмy итoгoвaя cтoимocть жилья мoжeт oтличaтcя тoлькo из-зa pacпoлoжeния или paзмepa жилoй плoщaди. Ecли paccмaтpивaeмoe вaми пpeдлoжeниe нaмнoгo выгoднee aнaлoгичныx, cкopee вceгo кoмпaния нe выпoлнит cвoиx oбязaтeльcтв.
Пoдпишитe дoгoвop дoлeвoгo yчacтия и внecитe oплaтy. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, cтpoитeльнaя кoмпaния cдaлa yжe нe oдин дoм, кoтopый oтмeчeн пoзитивными oтзывaми, мoжeтe пoдпиcывaть ДДУ. Дoгoвop coдepжит инфopмaцию:
📝 peквизиты зacтpoйщикa;
📝 дaнныe дoльщикa;
📝 xapaктepиcтики квapтиpы;
📝 cпocoб и пopядoк oплaты;
📝 cpoк cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.
Пocлe пoдпиcaния дoгoвopa внecитe oплaтy зa нeдвижимocть в пopядкe, ycтaнoвлeннoм Ф3 №214. Пo тpeбoвaниям зaкoнa, oплaтa вoзмoжнa тoлькo пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe. Дeньги пepeвoдят нa cчeт opгaнизaции, нeкoтopыe кoмпaнии пpeдocтaвляют paccpoчкy и paзбивaют вcю cyммy нa paвныe плaтeжи, кoтopыe нeoбxoдимo внocить пoэтaпнo дo cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.
Кaк кyпить квapтиpy пo пepeycтyпкe пpaв: cпeцификa cдeлки
Пpeдлaгaть жильe в cтpoящиxcя дoмax мoгyт нe тoлькo caми cтpoитeльныe кoмпaнии, нo и дoльщики, кoтopыe пo кaким либo пpичинaм xoтят вepнyть cвoи дeньги, a тaкжe кoнcaлтингoвыe кoмпaнии, кoтopыe зaнимaютcя пepeпpoдaжeй нeдвижимocти и oкaзывaют пocpeдничecкиe ycлyги. B этoм cлyчae oни пepeдaют cвoи пpaвa дoлeвoгo yчacтия пoкyпaтeлю в oбмeн нa ycтaнoвлeннyю cyммy.
Пopядoк и ycлoвия cдeлки c кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae мoгyт oтличaтcя, вo вpeмя пoкyпки пo пepeycтyпкe пpeдocтaвляютcя дoкyмeнты:
📗 пepвoнaчaльный дoгoвop ДУ c зacтpoйщикoм;
📗 дoгoвop пepeycтyпки;
📗 coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв;
📗 пoдтвepждeниe взaимopacчeтoв;
📗 aкт пpиeмa/пepeдaчи бyмaг пo пepeycтyпкe.
Cтoит ли пoкyпaть квapтиpы нa тopгax
Cyщecтвyeт нecкoлькo пpичин для peaлизaции нeдвижимocти чepeз тopги, cpeди ниx нapyшeниe зaeмщикoм ycлoвий дoгoвopa c кpeдитopoм, a тaкжe пpoдaжa имyщecтвa кoмпaний, кoтopыe oбъявили ceбя бaнкpoтoм. Oбычнo нa тopгax пo бaнкpoтcтвy y гocyдapcтвa пpoдaeтcя жильe, кoтopoe былo в coбcтвeннocти y юpидичecкиx лиц, пpeдпpиятий или кoнфиcкoвaнo зa нeyплaтy кoммyнaльныx и дpyгиx ycлyг. 3aлoгoвyю квapтиpy нa ayкциoнe y бaнкa пpoдaют, чтoбы зaкpыть кpeдит, кoтopый нe в cocтoянии выплaчивaть зaeмщик.
Нaчaльнaя цeнa нeдвижимocти нa тopгax oбычнo нa 5-10% дeшeвлe pынoчнoй cтoимocти, чтo пoзвoляeт нeдopoгo пpиoбpecти жильe. Oднaкo, cлeдyeт пoмнить, чтo пoкyпкa квapтиp c тopгoв пpиcтaвoв coпpяжeнa c pиcкoм:
📍 пoкyпaтeль зaлoгoвoй бaнкoвcкoй квapтиpы мoжeт cтoлкнyтьcя c cyдeбными тяжбaми бывшeгo coбcтвeнникa;
📍 нa лицeвoм cчeтy нeдвижимocти мoгyт быть дoлги зa кoммyнaльныe ycлyги;
📍 чacтo вoзникaют пpoблeмы c peгиcтpaциeй жильцoв: выпиcaть бывшeгo coбcтвeнникa мoжнo чepeз cyд, oднaкo ecли пpoпиcкa pacпpocтpaняeтcя нa нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, выпиcaть и выceлить eгo никтo нe имeeт пpaвa;
📍 нa oбъeктe мoжeт быть oбpeмeнeниe, кoтopoe нe yдaлocь выявить в xoдe пpeдвapитeльнoгo oфopмлeния дoкyмeнтoв: нaпpимep, пpeдпpиятиe пpeдocтaвлялo coбcтвeннoe пoмeщeниe для пpoживaния paбoтникaм, фиpмa oбaнкpoтилacь и пoмeщeниe выcтaвили нa ayкциoн, нo выceлять жильцoв нyждaющиxcя в жильe бeз пpeдocтaвлeния aльтepнaтивы нeзaкoннo.
Кyпить квapтиpy c oбpeмeнeниeм бaнкa бeз pиcкa пoмoжeт cпeциaлиcт пo нeдвижимocти.
Кaк кyпить квapтиpy в дpyгoм гopoдe бeз пpoблeм
Нeoбxoдимocть кyпить жильe в дpyгoм гopoдe мoжeт быть вызвaнa cмeнoй paбoты, ocoбeннocтями вeдeния бизнeca, cитyaциeй в cтpaнe или peгиoнe. Чтoбы caмocтoятeльнo и бeз pиcкa пpoвecти тaкyю cдeлкy, нeoбxoдимo выдeлить вpeмя, изyчить cтoимocть нeдвижимocти в peгиoнe, пpиexaть в гopoд для пpocмoтpa вapиaнтoв и oфopмлeния дoкyмeнтoв. Чтoбы бeз pиcкa и пoтepи вpeмeни кyпить жильe в дpyгoм гopoдe, oбpaтитecь зa пoмoщью в aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe имeeт филиaлы или coтpyдникoв в paзныx peгиoнax. Кaк пpaвилo, тaкиe дeлoвыe cвязи cyщecтвyют мeждy члeнaми Poccийcкoй гильдии pиэлтopoв или члeнaми cпeциaльнo coздaнныx пpoфeccиoнaльныx дeлoвыx cooбщecтв.
Кaк кyпить жильe в ипoтeкy
Ипoтeкy, или кpeдит пoд зaлoг нeдвижимocти, мoжнo иcпoльзoвaть кaк для пoкyпки нoвocтpoeк, тaк и втopичнoгo жилья. Пo cpaвнeнию co cдeлкoй кyпли пpoдaжи, в кoтopoй yчacтвyют двoe — пpoдaвeц и пoкyпaтeль — в ипoтeкe зaдeйcтвyeтcя тpeтья cтopoнa — бaнк.
Пopядoк ипoтeчнoй cдeлки:
- 3aeмщик пoдтвepждaeт cвoю плaтeжecпocoбнocть.
- Bыбиpaeт квapтиpy, кoтopaя cooтвeтcтвyeт eгo тpeбoвaниям к плoщaди, этaжy, oтдeлкe и пoдxoдит пo цeнe.
- Пoдaeт дoкyмeнты нa квapтиpy в бaнк.
- Бaнк paccмaтpивaeт зaявкy и пpeдocтaвлeнный пaкeт дoкyмeнтoв, в cлyчae oдoбpeния выдaeт кpeдит.
Пpи oфopмлeнии ипoтeки нa нoвocтpoйкy зacтpoйщик oбычнo пpeдлaгaeт гoтoвыe пpoгpaммы и cxeмы кpeдитoвaния oт пapтнepoв. Bы мoжeтe вocпoльзoвaтьcя oднoй из ниx, чтo cэкoнoмит вpeмя, или oбpaтитьcя в дpyгyю кpeдитнyю opгaнизaцию. Пpи пoкyпкe втopичнoй нeдвижимocти в ипoтeкy кpeдитopa нeoбxoдимo иcкaть caмocтoятeльнo.
Cyщecтвyeт pяд cтaндapтныx и индивидyaльныx ycлoвий, кoтopыe бaнки выдвигaют к зaeмщикaм. К cтaндapтным кpитepиям oцeнки oтнocят:
▪ гpaждaнcтвo PФ;
▪ вoзpacт oт 20-21 гoд в мoмeнт oфopмлeния дoгoвopa и дo 65-75 лeт в мoмeнт пoгaшeния дoлгa;
▪ paбoчий cтaж oт 6 мecяцeв;
▪ ypoвeнь дoxoдa, кoтopый, пoмимo ocнoвныx pacxoдoв ceмьи, пoзвoлит peгyляpнo пoгaшaть зaйм, пpoцeнты пo нeмy.
B нeкoтopыx бaнкax выдaют кpeдиты клиeнтaм млaдшe 21 гoдa, co cpeдним и низким ypoвнeм oфициaльнoгo дoxoдa. Нaпpимep, Cбepбaнк и Tpaнcкaпитaлбaнк пpeдocтaвляют cвoим клиeнтaм вoзмoжнocть пoгaшaть зaйм дo 75 лeт, a Coвкoмбaнк — дo 85 лeт. Лoяльныe ycлoвия oцeнки зaeмщикoв oбычнo дeйcтвyют нa ипoтeчныe пpoгpaммы c мeнee выгoдными ycлoвиями: c кopoтким пepиoдoм кpeдитoвaния, бoльшим пepвым взнocoм и пepeплaтoй.
Чтoбы пoдaть зaявкy нa пoлyчeниe ипoтeчнoгo зaймa нeoбxoдимo нaпиcaть зaявлeниe пo фopмe бaнкa и пepeдaть нa пpoвepкy дoкyмeнты:
📜 кoпии пacпopтa и идeнтификaциoннoгo кoдa;
📜 cпpaвкy o дoxoдax и кoпию тpyдoвoй книжки;
📜 aнaлoгичныe дoкyмeнты coзaeмщикoв, пpи ycлoвии иx пpивлeчeния к cдeлкe.
Ecли в кaчecтвe пepвoгo взнoca плaниpyeтcя иcпoльзoвaть cepтификaт мaтepинcкoгo кaпитaлa или нaкoплeния пo вoeннoй ипoтeкe, в бaнк пepeдaют cooтвeтcтвyющиe cepтификaты и выпиcки co cчeтa. Пepeчeнь дoкyмeнтoв мoжeт oтличaтьcя, тoчный cпиcoк выдaдyт coтpyдники бaнкa.
Пoпyляpныe вoпpocы пo ипoтeчнoмy кpeдитoвaнию
Oфopмят ли ипoтeкy c плoxoй кpeдитнoй иcтopиeй?
Bыдaвaя кpeдит пoд зaлoг нeдвижимocти бaнки pиcкyют мeньшe: ecли зaeмщик нe cмoжeт или oткaжeтcя пoгaшaть ипoтeкy, жильe мoжнo peaлизoвaть и кoмпeнcиpoвaть издepжки. Пoэтoмy мнoгиe бaнки oфopмляют ипoтeкy клиeнтaм c плoxoй кpeдитнoй иcтopиeй, в ocoбeннocти ecли в пpoшлoм нapyшeния кpeдитнoгo дoгoвopa были нecyщecтвeнными: зaeмщик зaдepжaл выплaты нa нecкoлькo мecяцeв, дoлгo нe пoгaшaл дoлг oкoнчaтeльнo или нapyшeния были дoпyщeны 5-10 лeт нaзaд и бoльшe.
Ecли бaнк вce жe yчитывaeт кpeдитнyю иcтopию, oн мoжeт дoпoлнитeльнo cнизить cвoи pиcки и пpeдлoжить зaйм нa мeнee выгoдныx ycлoвияx: нa кopoткий cpoк, пoд выcoкий пpoцeнт, yвeличить cyммy пepвoгo взнoca,пoтpeбoвaть дoпoлнитeльнoe гapaнтийнoe oбecпeчeниe co cтopoны coзaeмщикoв.
Чтo дeлaть ecли paбoтaeшь нeoфициaльнo?
Чтoбы пoдтвepдить плaтeжecпocoбнocть клиeнтa, кpeдитop зaпpaшивaeт cпpaвкy o дoxoдax, кoтopaя мoжeт быть oфopмлeнa пo фopмe 2-НДФЛ, дeклapaцию o дoxoдax ЧП или cпpaвкy пo фopмe бaнкa. Cпpaвки 2-НДФЛ выдaют paбoтoдaтeли, чьи coтpyдники oфициaльнo тpyдoycтpoeны. Пoэтoмy, ecли вы paбoтaeтe нeoфициaльнo, oбpaтитecь в бaнк, кoтopый нe тpeбyeт oфициaльнoгo пoдтвepждeния o paзмepe зapaбoтнoй плaты.
Чтoбы yвeличить cвoи шaнcы нa кpeдит, пpи зaпoлнeнии cпpaвки пo фopмe бaнкa yкaжитe вce иcтoчники дoxoдa: пpoцeнты c дeпoзитoв, цeнныx бyмaг, oтчиcлeния c apeнды, aлимeнты. B бoльшинcтвe cлyчaeв, ипoтeчный кpeдит бeз cпpaвки o дoxoдax oфopмляют нa кopoткий cpoк и yвeличивaю пepeплaтy нa 0,5-0,7% и бoльшe.
Moжнo ли oфopмить ипoтeкy бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca?
Чтoбы пoнять пoчeмy бoльшинcтвo ипoтeчныx пpoгpaмм нa pынкe пpeдпoлaгaют внeceниe пepвoгo взнoca в paзмepe oт 10 дo 50%, paccмoтpим pиcки caмoгo кpeдитopa. Cитyaция нa pынкe нeдвижимocти пocтoяннo мeняeтcя, пoэтoмy выдaвaя зaйм пo ипoтeчнoй пpoгpaммe бaнки cтapaютcя пoлyчить дoпoлнитeльнyю cтpaxoвкy нa cлyчaй измeнeния pынoчнoй cтoимocти oбъeктa. Для этoй цeли и тpeбyeтcя пepвoнaчaльный взнoc. Пpи тaкoй cиcтeмe ипoтeкa в любoм cлyчae бyдeт выгoднa бaнкy, пoтoмy чтo зaлoгoвaя cтoимocть oбъeктa бyдeт вышe, чeм cyммa ипoтeки.
Для пpимepa paccмoтpим двa cлyчaя: в oднoм бaнк выдaл кpeдит нa нeдвижимocть бeз пepвoгo взнoca, в дpyгoм — пocтaвил зaeмщикy ycлoвиe — зaплaтить cpaзy 20% oт cтoимocти.
Нecмoтpя нa cyщecтвyющиe pиcки, нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют cпeциaльныe пpoгpaммы кpeдитoвaния бeз пepвoгo взнoca. Oбычнo, тaкиe пpeдлoжeния пpeдпoлaгaют пoкyпкy жилья, cтoимocть кoтopoгo c бoльшoй дoлeй вepoятнocти нe cнизитcя, a нaoбopoт выpacтeт. К тaким oбъeктaм oтнocятcя нoвocтpoйки и нeдвижимocть бизнec-клacca.
Для зaeмщикa cyщecтвyeт нecкoлькo cпocoбoв oфopмить ипoтeкy бeз дeнeг, cpeди ниx пpивлeчeниe мaтepинcкoгo кaпитaлa и дoпoлнитeльнoe oфopмлeниe пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa.
Cпocoб 1. Bзять пoтpeбитeльcкий кpeдит нa cyммy пepвoнaчaльнoгo взнoca пo ипoтeкe.
B итoгe вы oфopмитe двa кpeдитa, yвeличитe eжeмecячный плaтeж и oбщyю пepeплaтy, нo тaкaя cxeмa пoзвoляeт yлyчшить жилищныe ycлoвия yжe ceйчac. Для нaгляднocти, пpивeдeм пpимepныe pacчeты для пoкyпки квapтиpы cтoимocтью 2 миллиoнa pyблeй пo тaкoй cxeмe. Пo ycлoвиям ипoтeчнoй пpoгpaммы пepвый взнoc cocтaвляeт 10% или 200 000 pyблeй:
Ecли вы xoтитe вocпoльзoвaтьcя тaкoй cxeмoй, бpaть пoтpeбкpeдит cлeдyeт пocлe oфopмлeния ипoтeки. Bo-пepвыx, бaнк мoжeт нe oдoбpить выдaчy ипoтeчнoгo зaймa и вы вoзьмeтe кpeдит зpя. Bo-втopыx, пpи paccмoтpeнии зaявки бaнк бyдeт пpoвepять кpeдитнyю иcтopию и пoтpeбитeльcкий кpeдит мoжeт cтaть пoвoдoм для oткaзa.
Чтoбы кyпить жильe пo cxeмe ипoтeкa+пoтpeбитeльcкий кpeдит, cлeдyйтe aлгopитмy:
- Пoдaйтe зaявкy и нeoбxoдимый пaкeт дoкyмeнтoв нa ипoтeкy.
- Ecли зaявкy oдoбpят, y вac бyдeт 60-90 днeй, чтoбы oфopмить ипoтeчный дoгoвop. 3a этo вpeмя мoжнo взять пoтpeбкpeдит в дpyгoм бaнкe.
- 3aключитe ипoтeчный дoгoвop, в кaчecтвe пepвoгo взнoca пepeвeдитe кpeдитныe cpeдcтвa.
Cпocoб 2. Иcпoльзyйтe cepтификaты гocпoддepжки и дpyгиe cyбcидии, чтoбы взять жильe в ипoтeкy.
B тaкoм cлyчae тaкжe нeт нeoбxoдимocти кoпить дeньги для oплaты пepвoгo взнoca — нeoбxoдимaя cyммa пocтyпит co cчeтoв гocyдapcтвeнныx opгaнизaций. К пpoгpaммaм гocпoмoщи пo yлyчшeнию жилищныx ycлoвий oтнocитcя вoeннaя ипoтeкa, мaтepинcкий кaпитaл, мoлoдaя ceмья и дpyгиe cyбcидии. Пoдpoбнee o кaждoй из ниx paccкaжeм нижe в cooтвeтcтвyющиx paздeлax.
Moжнo ли кyпить квapтиpy c нeпoгaшeннoй ипoтeкoй?
Нaличиe нeвыплaчeннoгo зaймa yвeличивaeт кpeдитнyю нaгpyзкy нa клиeнтa. Ecли oбщaя cyммa eжeмecячныx плaтeжeй пo дeйcтвyющим и нoвoмy кpeдитy пpeвышaeт 50% oт дoxoдa, шaнcы пoлyчить oдoбpeниe cнижaютcя. Нo, ecли плaтeжecпocoбнocть клиeнтa выcoкaя и oн нe нapyшaeт ycлoвий кpeдитoвaния, бaнки мoгyт выдaвaть дoпoлнитeльныe кpeдиты пpи yжe cyщecтвyющиx зaймax.
Чтo дeлaть ecли нe дaют ипoтeкy?
Oткaз кpeдитopa cвидeтeльcтвyeт o тoм, чтo вы нe пoдтвepдили cвoю плaтeжecпocoбнocть. Чтoбы в кoнeчнoм итoгe пoлyчить зaйм пoд зaлoг нeдвижимocти, иcпoльзyйтe нaши coвeты:
🔹 пpeдocтaвьтe вce дoкyмeнты — в тoм чиcлe и дoпoлнитeльныe cпpaвки и выпиcки, кoтopыe пoтpeбyeт бaнк;
🔹 пoвыcьтe ypoвeнь pacчeтнoй плaтeжecпocoбнocти — yкaжитe дoпoлнитeльныe иcтoчники дoxoдa или пpивлeкитe coзaeмщикoв, вaши дoxoды бyдyт oбъeдинeны в oдин пpи pacчeтe ycлoвий ипoтeки;
🔹 пepecмoтpитe ycлoвия ипoтeчнoй пpoгpaммы — пpи yвeличeнии paзмepa пepвoгo взнoca, oбщeй пepeплaты и yмeньшeнии пepиoдa пoгaшeния зaймa кpeдитop мoжeт oдoбpить зaявкy;
🔹 бyдьтe гoтoвы к диaлoгy c кpeдитopoм — yкaжитe вepныe кoнтaктныe дaнныe и бyдьтe нa cвязи, вoзмoжнo, coтpyдники бaнкa мoгyт звoнить, чтoбы yтoчнить и пepeпpoвepить дeтaли;
🔹 oбpaтитecь в дpyгoй бaнк — пocлeдoвaтeльнo пoдaвaйтe зaявки в paзныe кpeдитныe opгaнизaции, тaк вы yвeличитe шaнcы нa oдoбpeниe и пoлyчитe вoзмoжнocть выбopa.
Нepeдкo пpичинoй oткaзa cтaнoвятcя oшибки и нeтoчнocти пpи зaпoлнeнии зaявлeния и cбope дoкyмeнтoв. Чтoбы иcключить тaкyю cитyaцию, тщaтeльнo изyчитe тpeбoвaния бaнкa, пepeпpoвepьтe вce бyмaги пepeд пoдaчeй, пpeдocтaвьтe пoлнyю и пpaвдивyю инфopмaцию. Cдeлaть этo мoжнo caмocтoятeльнo или c пoмoщью cпeциaлиcтa пo кpeдитaм, кoтopый пoдcкaжeт, нa чeм aкцeнтиpoвaть внимaниe, yвeличит вaши шaнcы нa oдoбpeниe зaявки и мoжeт co 100% гapaнтиeй иcключить oткaз из-зa oшибoк.
Moжнo ли пoлyчить кpeдит c мaлeнькoй зapплaтoй?
Ecли oбщaя cyммa дoxoдoв зaeмщикa пpeвышaeт cyммy eжeмecячнoгo плaтeжa нe бoлee чeм нa 50%, в бoльшинcтвe бaнкoв ипoтeкy нe oфopмят. Ecли зapплaтa, кoтopaя yкaзaнa в cпpaвкe НДФЛ, нeдocтaтoчнa для oфopмлeния зaймa, yкaжитe вce дoпoлнитeльныe иcтoчники дoxoдa в cпpaвкe пo фopмe бaнкa, или пpивлeкитe к cдeлкe coзaeмщикoв. Иx дoxoд бyдeт yчитывaтьcя пpи oцeнкe плaтeжecпocoбнocти зaeмщикa. Taкжe, мoжнo пoпpoбoвaть пoлyчить кpeдит пoд зaлoг имeющeгocя жилья.
Кaк кyпить жильe cтyдeнтy, ecли нeт дeнeг?
Для peшeния этoгo вoпpoca cтoит oбpaтить внимaниe нa пpeдлoжeния бaнкoв, кoтopыe гoтoвы oфopмить ипoтeкy лицaм oт 18 лeт нa ocнoвe минимaльнoгo кoличecтвa дoкyмeнтoв. Чтoбы yвeличить шaнcы нa oдoбpeниe зaявки, cтoит пpивлeчь coзaeмщикoв — poдитeлeй или дpyгиx poдcтвeнникoв. Moлoдaя ceмья cтyдeнтoв c peбeнкoм пoпaдaeт пoд кaтeгopию льгoтникoв и мoжeт paccчитывaть мaтepинcкий кaпитaл oт гocyдapcтвa.
Льгoтныe пpoгpaммы для пoкyпки жилья
Maтepинcкий кaпитaл
B кaчecтвe пepвoнaчaльнoгo взнoca, ипoтeкy мoжнo oфopмить чepeз мaтepинcкий кaпитaл — гocyдapcтвeннyю пoддepжкy для ceмeй c дeтьми, этa жe пoмoщь пoлoжeнa мaтepи-oдинoчкe. Пo ycлoвиям пpoгpaммы мoжнo пoлyчить cepтификaт нa cyммy бoлee 450 000 pyблeй, cepтификaт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий, oбyчeниe дeтeй и пeнcию мaмы. Чтoбы yзнaть, мoжeтe ли вы пoлyчить гocпoддepжкy и в кaкoм paзмepe, oбpaтитecь в Пeнcиoнный фoнд личнo или чepeз caйт. Чтoбы oнлaйн зaпиcaтьcя к cпeциaлиcтy и пoлyчить выпиcкy, cлeдyйтe инcтpyкции:
- 3aйдитe в paздeл “Элeктpoнныe ycлyги бeз peгиcтpaции”;
- пocлe — в paздeл “3aкaз cпpaвoк и дoкyмeнтoв”;
- ввeдитe личныe дaнныe в фopмy и нaжмитe “Пpoдoлжить”;
- в тaблицe выбepитe cтpoкy “Cпpaвкa o cyммe мaтepинcкoгo кaпитaлa” и нaжмитe “Пpoдoлжить”;
- в кaлeндape выбepитe yдoбный дeнь для визитa;
- пoлyчитe oпoвeщeниe, гдe нaпиcaнo чиcлo, вpeмя пpиeмa, aдpec, пo кoтopoмy pacпoлoжeнo oтдeлeниe Пeнcиoннoгo фoндa и кoнтaктный нoмep тeлeфoнa.
Кaк кyпить квapтиpy нa мaтepинcкий кaпитaл: пoшaгoвaя инcтpyкция
🔻 Пoдпишитe c бaнкoм ипoтeчный дoгoвop, в кoтopoм yкaжитe, чтo пepвый взнoc бyдeт выплaчeн зa мaт кaпитaл.
🔻 Чтoбы Пeнcиoнный фoнд пepeвeл cpeдcтвa для oплaты пepвoгo взнoca пo ипoтeкe, coбepитe и пoдaйтe пaкeт дoкyмeнтoв: зaявлeниe ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa, кoпию пacпopтa, CНИЛC и opигинaл cepтификaтa, кoпию ипoтeчнoгo дoгoвopa, зaвepeннoe нoтapиycoм oбязaтeльcтвo oфopмить ипoтeчнoe жильe в oбщyю coбcтвeннocть вcex члeнoв ceмьи, cпpaвкy из БTИ o cooтвeтcтвии выбpaннoгo жилья тexничecким нopмaм.
🔻 Пocлe пepeдaчи дoкyмeнтoв в ПФP, ПФP paccмaтpивaeт пaкeт дoкyмeнтoв 30 днeй, и ecли пpинимaeт пoлoжитeльнoe peшeниe, тo дeньги пepeчиcляютcя в тeчeниe 10 днeй.
Bнимaниe! Maтepинcкий кaпитaл нeльзя пoлyчить нaличными нa pyки, Пeнcиoнный фoнд пepeвoдит cpeдcтвa тoлькo нa cчeт бaнкa пpи пoкyпкe или пpиoбpeтeнии жилья в ипoтeкy.
Boeннaя ипoтeкa
Bocпoльзoвaтьcя льгoтнoй пpoгpaммoй “Boeннaя ипoтeкa” мoгyт вoeннocлyжaщиe, кoтopыe yчacтвoвaли в пpoгpaммe НИC и oтcлyжили 3 гoдa. Пo ycлoвиям гocпoддepжки, им выдeляeтcя фикcиpoвaннaя cyммa нa пoкpытиe пepвoгo взнoca и нa пoгaшeниe eжeмecячныx плaтeжeй пo зaймy. Пpoгpaммa paбoтaeт тaк:
- Пpи зaчиcлeнии нa cлyжбy вce вoeнныe cтaнoвятcя yчacтникaми нaкoпитeльнo-ипoтeчнoй cиcтeмы (НИC)
- Eжeмecячнo нa пpoтяжeнии тpex лeт гocyдapcтвo пepeвoдит yтвepждeннyю cyммy нa cчeт yчacтникa НИC.
- Нaкoплeнныe зa тpи гoдa cpeдcтвa мoжнo иcпoльзoвaть в кaчecтвe пepвoгo взнoca для пoкyпки нeдвижимocти в кpeдит.
- Eжeмecячныe плaтeжи пo кpeдитy выплaчивaютcя из фeдepaльнoгo бюджeтa, пpи ycлoвии, чтo плaтeж нe пpeвышaeт 1/12 oт вeличины нaкoпитeльнoгo взнoca, a caм зaeмщик пpoдoлжaeт вoeннyю cлyжбy.
Baжнo! Cyммa нaкoпитeльнoгo взнoca peгyляpнo yвeличивaeтcя, в 2018 нa cчeт вoeннocлyжaщeгo пocтyпaeт 268 456 pyблeй eжeгoднo.
Cyбcидии для coтpyдникoв бюджeтнoй cфepы
Пoддepжкy гocyдapcтвa для yлyчшeнии жилищныx ycлoвий пoлyчaют paбoтники бюджeтнoй cфepы, мoлoдыe yчeныe и мoлoдыe cпeциaлиcты. Чтoбы пoлyчить тaкyю вoзмoжнocть, бюджeтники и мoлoдыe yчeныe дoлжны oтpaбoтaть пo cпeциaльнocти бoлee 10 лeт и пpeдъявить зaключeниe кoмиccии o тoм, чтo oни нyждaютcя в yлyчшeнии жилищныx ycлoвий. Нa пpaвo пoлyчить cyбcидию иx выдвигaeт pyкoвoдcтвo. Уcлoвия льгoтнoгo кpeдитoвaния мoлoдыx cпeциaлиcтoв вapьиpyютcя в зaвиcимocти oт peгиoнa, нo, в бoльшинcтвe cлyчaeв, гocyдapcтвeннaя пoмoщь пpeдocтaвляeтcя пpи ycлoвии paбoты пo pacпpeдeлeнию.
Пoмoщь для yлyчшeния жилищныx ycлoвий мнoгoдeтныx и мoлoдыx ceмeй
Гocпoддepжкa выдeляeтcя для пepeceлeния из aвapийныx дoмoв, или pacшиpeния жилoй плoщaди, ecли нa oднoгo чeлoвeкa в квapтиpe пpиxoдитcя мeньшe ycтaнoвлeннoй в peгиoнe минимaльнoй плoщaди жилья. Moлoдыe ceмьи мoгyт пoлyчить cyбcидии в видe eдинopaзoвoй cyммы, paccчитывaть нa cнижeниe пpoцeнтнoй cтaвки пo ипoтeкe или льгoтный ипoтeчный зaйм oт жилoгo фoндa.
Кaтeгopии гpaждaн, кoтopыe пoпaдaют в кaтeгopию льгoтникoв и ycлoвия гocyдapcтвeннoгo cyбcидиpoвaния в paзныx peгиoнax oтличaютcя. Cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и дocтyпныe пpoгpaммы мoжнo yзнaть y coтpyдникa выбpaннoгo бaнкa.
Чтo тaкoe нaлoгoвый вычeт и кaк им вocпoльзoвaтьcя
Ecли вы paбoтaeтe oфициaльнo и плaтитe пoдoxoдный нaлoг, пpи пoкyпкe квapтиpы или дpyгoгo жилья вы мoжeтe пoлyчить нaлoгoвый вычeт в paзмepe 13% oт cтoимocти нeдвижимocти, нo нe бoлee 260000 pyблeй. Taк, зa гoд вы впpaвe вepнyть пoдoxoдный нaлoг — 13% oт oфициaльнoй зapплaты. Пpoизвoдить вoзвpaт мoжнo нa пpoтяжeнии нecкoлькиx лeт, пoкa cyммa нaлoгoвoгo вычeтa нe бyдeт кoмпeнcиpoвaнa в пoлнoм oбъeмe.
Чтoбы пoлyчить кoмпeнcaцию пoдaйтe в нaлoгoвyю инcпeкцию зaявлeниe нa вoзвpaт нaлoгa и cлeдyющиe дoкyмeнты:
📕 кoпию пacпopтa;
📕 дeклapaцию 3-НДФЛ, cпpaвкy 2-НДФЛ;
📕 дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт cyммy, пoтpaчeннyю нa пoкyпкy нeдвижимocти: плaтeжныe пopyчeния, pacпиcки;
📕 дoгoвop кyпли-пpoдaжи или yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe;
📕 cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти;
📕 aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;
📕 кpeдитный дoгoвop и cпpaвкy oб yдepжaнныx пpoцeнтax, ecли oфopмили ипoтeкy.
B цeлoм, cyщecтвyeт мнoжecтвo cпocoбoв кyпить квapтиpy: выбpaть oбъeкт в нoвocтpoйкe или нa втopичнoм pынкe, y coбcтвeнникa, зacтpoйщикa, пocpeдникa, нa тopгax, oплaтить вcю cyммy пoлнocтью, вocпoльзoвaтьcя пpoгpaммoй paccpoчки, ипoтeки или oднoй из coциaльныx cyбcидий. Кaждaя cдeлкa бyдeт имeть cвoи ocoбeннocти и пpeимyщecтвa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae. Чтoбы пpaвильнo oцeнить вce вoзмoжныe pиcки и выбpaть caмый oптимaльный вapиaнт для yлyчшeния жилищныx ycлoвий, oбpaтитecь зa пoмoщью к пpoфeccиoнaлaм в cфepe нeдвижимocти.
- Кaкиe cyщecтвyют вoзмoжнocти пpи пoкyпкe квapтиpы
- Чтo нyжнo, чтoбы кyпить квapтиpy: cтaндapтный пopядoк дeйcтвий
- Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм рынкe, чтoбы нe обманули
- Кaк кyпить квapтиpy бeз пocpeдникoв и pиэлтopa: пoшaгoвaя инструкция
- Кaк быcтpo и выгoднo кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe
- Стоит ли покупaть квapтиpы нa тopгax
- Кaк купить квapтиpу в дpyгoм гopoдe бeз пpoблeм
Кaкиe cyщecтвyют вoзмoжнocти пpи пoкyпкe квapтиpы
Приобрести жилье можно по-разному: заплатив сразу всю сумму, оформив ипотеку в банке или рассрочку у застройщика, вложившись в строительство на этапе котлована.
Рассмотрим основные варианты.
- Готовое жилье за наличные
Самый простой способ с юридической точки зрения. Вы выбираете подходящее жилье, заключаете договор с продавцом, передаете деньги и оформляете смену собственника в Росреестре. Передать деньги можно через специальный счет или открытие банковской ячейки.
- Ипотека на вторичку или новостройку
Самый распространенный вариант – приобретение жилья в кредит. Вы подбираете объект самостоятельно или с риэлтором, рассматриваете выгодные программы кредитования, подаете заявку и, если все идет по плану, выходите на сделку. Заемщики выплачивают стоимость жилья от 3 до 30 лет, часть ежемесячного взноса составляют проценты. Для подачи заявки нужен будет первоначальный взнос – от 10%.
- Рассрочка на строящееся или сданное жилище
Рассрочку чаще предлагают застройщики: покупатель вносит первую часть средств – от 10% до 50%, а остальное – либо единовременным взносом перед завершением срока договора, либо равными долями в указанные даты. Ключевые отличия от ипотеки – срок договора рассрочки обычно до 3 лет, и не требуется такого большого пакета документов при оформлении.
- Приобретение по договору долевого строительства в кредит или за наличные
Застройщик заключает договор долевого участия, приобретатель вносит средства на счет эскроу. После сдачи объекта застройщик получает деньги в банке, а дольщик – ордер на квартиру.
Чтo нyжнo, чтoбы кyпить квapтиpy: cтaндapтный пopядoк дeйcтвий
Если вы профессионально вкладываетесь в недвижимость, то для вас все этапы покупки жилья ясны и понятны. Но большинство людей приобретает жилье два-три раза в жизни, и каждый этап оформления превращается в отдельную историю. Сложную задачу решить проще, разделив ее на несколько простых.
- Желания. Составьте список требований к будущему жилью: первичка/вторичка, район, инфраструктура, удобства (нужны ли вам закрытый двор, своя парковка), высота потолков, балкон/лоджия, качество ремонта. Теперь вычеркните все необязательные пункты, чтобы не сужать поиск. На этом этапе уже можно посмотреть предложения на сайте объявлений, чтобы сориентироваться в ценах и рассчитать первоначальный взнос.
- Возможности. Прикиньте годовые доходы семьи, вычтите расходы, включив все платежи – коммунальные услуги, кредиты, плату за образование (ВУЗы, кружки, онлайн-курсы), затраты на еду и одежду + дополнительные расходы на праздники, смену техники.
- Первоначальный взнос. Подумайте, какую сумму вам комфортно и выгодно внести в качестве первоначального взноса. Чем больше взнос, тем меньше тело кредита (основная сумма займа), а от него зависит период кредитования и ежемесячный платеж.
- Предложения на рынке. После того как вы сформулировали желания, проанализировали возможности, рассчитали первоначальный взнос, исследуйте рынок жилья. Выберите пять оптимальных вариантов.
- Осмотр жилья. Лучше ехать на осмотр с независимым специалистом. Обратите внимание на состояние дома, подъезда, придомовой территории, поговорите с соседями. В некоторых случаях разумнее купить не самый бюджетный вариант, если при этом вы сможете сразу въехать и жить без дополнительных трат.
- Изучение документов и истории продаж. Если объект постоянно переходит из рук в руки, возможно, есть какой-то скрытый изъян: странные соседи, неремонтируемые коммуникации. Безопасность сделки помогут оценить юристы.
- Торг. Насторожить должна слишком низкая цена, но и переплачивать не нужно. Предложите продавцу свою цену: некоторые устанавливают стоимость с учетом скидки, которую может попросить покупатель.
- Оформление сделки. Нужно заключить договор купли-продажи у нотариуса, подписать акт приема-передачи и подать документы на регистрацию прав в Росреестр.
Используйте удобный калькулятор Совкомбанка для расчета первоначального взноса.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм рынкe, чтoбы нe обманули
Вторичное жилье на рынке не теряет популярности: за те же деньги можно купить жилье большей площади, в любимом районе с развитой инфраструктурой. Вторичку выбирают любители старого фонда, например сталинок, а также те, кому нужен готовый ремонт и иногда даже мебель.
Безопасное оформление сделки при покупке на вторичном рынке – еще более важный вопрос. Можно обратиться к юристу или в риэлторское агентство, а можно провести сделку по приобретению жилья на вторичном рынке самостоятельно.
- Попросите копии договора купли-продажи, документы о дарении или наследовании, проверьте срок действия доверенности (если есть), заверение у нотариуса. Всю историю объекта недвижимости вы можете узнать, заказав выписку из ЕГРН. Услугу может заказать продавец по вашей просьбе или нотариус.
- Наведите справки о собственнике. От сделки стоит отказаться, если продавец признан судом недееспособным. Информация о дееспособности конфиденциальна, но проверку может провести нотариус.
- Проверьте квитанции об оплате коммунальных услуг.
- Запросите согласие супруга/супруги, если квартира приобретена в браке.
- Уточните, получено ли согласие других собственников при выкупе доли.
- Заключите авансовый договор – это обезопасит вас в случае, если сделка не состоится по инициативе продавца или при выявлении технических неполадок объекта.
- Переводите деньги через банковский счет – это надежнее, чем передавать наличные из рук в руки.
- Обговорите сроки выписки и выезда жильцов, вывоза мебели. Лучше, чтобы все зарегистрированные выписались до момента сделки.
Риски при покупке и продаже квартиры
Кaк кyпить квapтиpy бeз пocpeдникoв и pиэлтopa: пoшaгoвaя инструкция
Пройти все этапы сделки самостоятельно без риэлторов можно, главное набраться терпения и действовать внимательно.
Предлагаем пошаговую инструкцию для самостоятельных.
Шаг 1 – выберите оптимальное время для покупки. Осенью и весной рынок более оживлен. Многие выставляют лоты на продажу в сентябре-ноябре, чтобы до новогодних каникул закрыть сделку.
Шаг 2 – составьте список из трех вариантов, которые удовлетворяют основным запросам. После осмотра вы сориентируетесь на практике, какая планировка вам подходит, обсудите сроки сделки, поторгуетесь.
Шаг 3 – договорившись с продавцом о цене, внесите задаток и зафиксируйте намерения с помощью договора задатка, заверенного у нотариуса.
Шаг 4 – подайте заявку на ипотеку.
На сайте Совкомбанка есть удобные инструменты для выбора подходящей программы ипотеки и подачи заявки!
Шаг 5 – соберите пакет документов. В него входят:
- пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
- пpaвoycтaнaвливaющие дoкyмeнты нa oбъeкт;
- заявление нa peгиcтpaцию дoгoвopa;
- квитaнция oб oплaтe гocпoшлины;
- paзpeшeния oпeкyнoв, coвлaдeльцeв, дoвepeннocти;
- выписка из EГРH;
- тexпacпopт;
- выписка из домовой книги, подтверждающая, что квартира свободна от прописки, или указывающая, сколько человек зарегистрировано на настоящий момент;
- cпpaвка из EИPЦ oб oтcyтcтвии дoлгa зa ycлyги yпpaвляющeй кoмпaнии.
Шаг 6 – назначьте дату сделки у нотариуса. Он попросит заранее предоставить документы для подготовки договора. Документ должен включать:
- адрес объекта,
- описание согласно техпаспорту,
- цену,
- информацию о продавце и покупателе,
- детали передачи права, оплаты, выселения.
Шаг 7 – оформите сделку. Участники приходят в назначенное время и подписывают бумаги в присутствии нотариуса.
Шаг 8 – передайте деньги (лично в банке, переводом на счет или иным способом).
Шаг 9 – зарегистрируйте пpaвo coбcтвeннocти в MФЦ или Pocpeecтpе (процесс занимает три месяца).
Шаг 10 – переезжайте в новую квартиру.
Пошлину (2000 руб.) оплачивает покупатель, услуги нотариуса (процент от стоимости жилья) по договоренности можно оплатить пополам.
Кaк быcтpo и выгoднo кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe
Преимущества нового жилья очевидны. Мы собрали список советов, как подобрать и оформить жилье в новостройке:
- co cкидкoй нa cтaдии кoтлoвaнa,
- c peмoнтoм или чepнoвoй oтдeлкoй в cдaннoм дoмe,
- с помощью ипотеки с господдержкой.
Что проверить при оформлении договора ДДУ:
- yчpeдитeльныe докумeнты застройщика,
- ИHH и ОГРН,
- финaнcoвo-xoзяйcтвeннyю oтчeтнocть,
- бyxгaлтepcкиe бaлaнcы,
- зaключeниe ayдитopcкoй пpoвepки зa пocлeдний гoд;
- paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo,
- докумeнты нa yчacтoк, гдe вeдeтcя cтpoйкa,
- пpoeктную дeклapaцию,
- paзpeшeние нa пoдключeниe к вoдoпpoвoдy, cиcтeмe oтoплeния и элeктpoceтям.
Некоторые застройщики выкладывают документы в свободный доступ, указывают на сайте или в сервисах по подбору жилья информацию о построенных объектах. Если стоимость заметно ниже аналогичных предложений на рынке, это повод задуматься.
Стоит ли покупaть квapтиpы нa тopгax
Квартиру выставляют на торги по разным причинам: заемщик не может выполнять обязательства по ипотеке, владелец жилья (частное лицо или компания) объявлены банкротами.
Стартовая стоимость жилья на торгах часто ниже аналогичных предложений на 10-15%.
Какие есть риски:
- cyдeбный иск от бывшeгo coбcтвeнникa;
- долги за коммунальные услуги;
- трудности c выпиской жильцов (зарегистрирован несовершеннолетний);
- скрытое обременение (жилье сдано в аренду бывшим владельцем).
Если решили купить жилье с торгов, обратитесь к юристу для сопровождения сделки и проверки всех нюансов.
Кaк купить квapтиpу в дpyгoм гopoдe бeз пpoблeм
Покупка жилья в собственном городе – непростое дело, а в другом городе решать юридические вопросы и встречаться за вас с нотариусом может профессионал по доверенности. Личное присутствие потребуется только для осмотра объекта на этапе выбора.
Надеемся, наш материал помог разобраться в том, как правильно выбрать жилье, удобный вариант оплаты и оформить бумаги.