Как купить квартиру у юридического лица на вторичном рынке пошаговая инструкция

Покупка квартиры у юридического лица

Последнее обновление: 18.03.2023

Покупка квартиры у юридического лица имеет некоторые отличия по сравнению с приобретением жилья у физлица, и связанные с этим особенности оформления документов. Эта процедура ощутимо сложнее, так как к «стандартному» алгоритму сделки добавляется еще выяснение статуса юрлица и особенности принятия решений его исполнительным органом. А потому Покупатель здесь сталкивается с другими типами рисков.

Уточним – речь идет о покупке квартиры у компании (организации), НЕ являющейся Застройщиком.

Если жилье приобретается у компании-застройщика (тоже юрлица), то процедура покупки новостройки происходит по единым правилам, подробно описанным в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для первичного рынка.

Здесь же мы рассмотрим особенности покупки квартиры у юридического лица, которое не является владельцем земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (т.е. не является Застройщиком). Нас будет интересовать компания, которая приобрела свои права на отдельную жилую площадь в процессе какой-либо предыдущей сделки, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Кто здесь может выступать в роли Продавца квартиры? Это может быть любое юрлицо или инвестиционный фонд, которые приобрели объект недвижимости в хозяйственных или инвестиционных целях. Эта недвижимость учитывается на балансе предприятия и может быть продана, как и любой другой его актив. При этом от имени фонда (сам фонд не является юрлицом) будет действовать управляющая компания, например, ООО (юрлицо), от имени которой, в свою очередь, будет действовать ее руководитель или сотрудник по доверенности от руководителя.

В чем отличие покупки недвижимости у компании?

Главное отличие в процедуре покупки квартиры у юрлица (по сравнению с физлицом) – в оформлении корпоративного решения компании о продаже своего актива и в полномочиях лица, которое подписывает Договор купли-продажи.

Ведь если свою квартиру продает человек (физлицо), то решение он принимает самостоятельно и единолично. А если недвижимость продает компания (юрлицо), то решение принимается так, как указано у нее в уставе (например, коллегиально). И исполнять это решение может только строго определенный человек (а не любой сотрудник компании) – это либо ее генеральный директор, либо один из сотрудников, действующий по доверенности от директора.

Еще одно отличие при покупке недвижимости, принадлежащей организации, это – взаиморасчеты по сделке. В сделках с физлицами часто рассчитываются наличными деньгами (такова практика рынка в Москве, например). Но в сделке с юрлицом деньги передаются только безналичным переводом на счет компании-продавца, в том числе с применением банковского аккредитива (об этом ниже).

Как купить квартиру у юридического лица – особенности сделки

Процедура приобретения квартиры у юридического лица требует особой подготовки и большего объема документов для проверки. В процессе такой сделки происходит отчуждение актива, находящегося на балансе компании. Этот актив (квартира) может принадлежать юридическому лицу:

1. на основании права собственности (если квартира в готовом доме);
2. на основании права требования (если квартира в строящемся доме).

В первом случае квартира будет продаваться по Договору купли-продажи. Условия договора с юрлицом принципиально не отличаются от условий сделки с физлицом (подробнее об условиях – см. по ссылке в Глоссарии). Только подпись представителя юрлица в договоре заверяется еще и печатью организации.

Во втором случае компания будет продавать квартиру по Договору уступки прав требования (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). При этом само наличие этого права требования у компании может быть под вопросом. Например, в случае, когда квартиру продает компания-подрядчик, оформившая себе ряд квартир в строящемся доме взаимозачетом за свои услуги Застройщику, но не по Договору долевого участия (ДДУ), а по Инвестиционному договору.

Риск Покупателя в этом случае возрастает, так как он покупает здесь неподтвержденное (незарегистрированное) право требования юрлица к Застройщику на передачу ему квартиры в новом доме.

Вообще, при покупке жилья у юридического лица нужны не только риэлтерские навыки, но еще и некоторые знания в корпоративном праве. Поэтому здесь сложно обойтись без дополнительной консультации юриста.

Покупка квартиры у юридического лица на первичном рынке

Здесь правом требования на квартиру в строящемся доме может обладать (помимо Застройщика) любая компания, которая является соинвестором строительства. Для этого у нее должен быть заключен с Застройщиком договор, по которому Застройщик уступает этой компании права на одну или несколько квартир в новостройке.

Для Покупателя здесь важно – на основании какого именно договора компания получила свои права на квадратные метры. Варианта здесь два:

1. на основании Договора долевого участия (ДДУ);
2. на основании любого другого договора (например, инвестиционного).

Если компания владеет квартирой на основании Договора долевого участия (ДДУ), то ее право требования должно быть зарегистрировано в Росреестре. И здесь сомнений в наличии этого права не возникает. Заказав специальную Выписку из ЕГРН (о зарегистрированных ДДУ – см. по ссылке в Глоссарии), Покупатель может быть уверен, что он покупает квартиру у той компании (организации), которой действительно принадлежит право требования.

Если же компания утверждает, что имеет право требования на квартиру на основании какого-либо другого договора (не ДДУ), то это значит, что ее право государством не зарегистрировано. Оно обусловлено всего лишь договорными отношениями с Застройщиком. И если эти отношения нарушатся (например, между Застройщиком и соинвесторами возник спор), то это право юрлица-соинвестора на квартиру может быть оспорено или аннулировано. Здесь уже Выписка из ЕГРН ничем не поможет, и Покупателю придется изучать основания приобретения права требования на квартиру конкретным юридическим лицом.

Во втором случае риск для Покупателя, очевидно, выше, и без поддержки юриста ему не обойтись. И в обоих случаях сделка с юрлицом на первичном рынке будет происходить путем переуступки права требования (как это делается – см. по ссылке).

Покупка квартиры у юридического лица на вторичном рынке

На вторичке право собственности компании на квартиру должно быть зарегистрировано в Росреестре – однозначно. Проверить это Покупатель может самостоятельно, заказав Выписку из ЕГРН (например – здесь).

Далее Покупателю придется, как и в случае сделки с физлицом, изучать историю возникновения прав на квартиру. Но дополнительно понадобится изучить еще и ряд документов о самой компании и ее исполнительных органах (см. ниже – документы).

После этого Покупатель может выходить на подписание Договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом. Здесь Покупателю важно помнить, что передача денег за квартиру (как по условиям договора, так и фактически) должна происходить только на расчетный счет компании, а не в руки или на счет ее доверенного лица, которое подписывает договор. В противном случае по иску самой компании или контролирующих органов сделка может быть признана недействительной.

Оплата по договору купли-продажи квартиры с юрлицом

Порядок оплаты договора при покупке квартиры у юридического лица оговаривается в самом договоре. Это может быть либо перечисление денег на счет компании ПЕРЕД подписанием Договора купли-продажи, либо – передача денег через аккредитив уже ПОСЛЕ регистрации перехода права собственности.

По факту передачи денег за квартиру, у Покупателя на руках остается банковская квитанция об оплате со счета физлица на счет указанного юрлица (реквизиты счета юрлица должны совпадать с указанными в договоре).

Документы для покупки квартиры у юридического лица

Тому, кто решил купить квартиру у компании, придется покопаться не только в правоустанавливающих документах на объект недвижимости, но и разобраться в корпоративном устройстве самой компании. Это нужно для того, чтобы отчуждение актива произошло без нарушения корпоративных процедур.

Какие именно документы нужно проверять Покупателю в случае приобретения квартиры у юридического лица? Как минимум, ему нужно будет сделать следующее:

1. Получить свежую Выписку из ЕГРН на квартиру. Из нее мы узнаем, кто владеет правами на недвижимость (правом требования – на первичке, или правом собственности – на вторичке) и есть ли ограничения/обременения этих прав.
   — Примечание! С марта 2023 г. в Выписках из ЕГРН перестали указывать ФИО владельцев недвижимости, если эти сведения заказывают третьи лица. Но это касается только физлиц-собственников (защита персональных данных). Собственники юрлица, по-прежнему, видны во всех выписках, в т.ч. при заказе выписки третьими лицами.
2. Получить у компании правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру (если речь идет о вторичке). Или – Договор долевого участия, по которому будут переуступаться права (если речь идет о первичке);
3. Получить Выписку из Домовой книги на квартиру. Из нее мы узнаем, кто имеет право проживания в ней (если речь идет о вторичке).
4. Получить свежую Выписку из ЕГРЮЛ – убедиться, что компания зарегистрирована как юрлицо, узнать ее исполнительный орган, имя ее генерального директора.
   Актуальную Выписку из ЕГРЮЛ можно получить здесь.
5. Проверить компанию на наличие открытых исполнительных производств в отношении юрлица, поскольку в этом случае есть вероятность наложения ареста на активы компании (в т.ч. на квартиру).
   Проверить это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) – здесь.
6. Проверить компанию по базе ликвидируемых предприятий и компаний, в отношении которых возбуждены дела о банкротстве.
   Эти сведения можно получить через Федеральный реестр сведений о банкротстве – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
7. Изучить учредительные документы и устав компании (последнюю редакцию). Здесь мы узнаем, кто и как может принимать решение о продаже такого рода актива, как квартира (например, исполнительные органы для ООО и АО будут разными).
8. Если по уставу компании для продажи объекта недвижимости (или крупного актива, превышающего определенную стоимость) требуется решение учредителей, то запрашиваем протокол собрания учредителей с принятым решением о продаже.
   Если квартира не относится к категории крупных активов и не требует согласия учредителей, то это тоже должно быть подтверждено документально.
9. Проверить правомочность представителя компании на совершении такой сделки. В т.ч. проверить доверенность представителя – кто выдал, на какой срок и каков объем полномочий по ней (позволяет ли она продавать именно эту квартиру).

Дополнительно Покупателю могут понадобиться (если он покупает квартиру у юридического лица на вторичном рынке) еще и такие документы:

1. Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности – она покажет нам историю смены владельцев квартиры;
2. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги –  для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее (подробнее об этом – по ссылке).
3. Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам – чтобы не пришлось оплачивать чужие долги по коммуналке.
4. Разрешение на перепланировку (если она производилась), или поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было).
5. Согласие залогодержателя на сделку – если квартира находится в залоге у другого юрлица (у банка, например).

Сам порядок сделки (последовательность действий) по приобретению квартиры у организации (юрлица) выглядит так же, как и в случае с физлицом. Подробный алгоритм сделки купли-продажи указан в схеме ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по ссылке ниже. Отличие только в комплекте документов для проверки, и в специфических рисках Покупателя (см. ниже)..

Риски Покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Покупателю нужно держать в голове тот перечень особых рисков, которые присущи сделке приобретения квартиры у юридического лица. Реализация любого из этих рисков может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной.

Что может насторожить Покупателя и стать причиной отказа от сделки? Например, это:

• Отсутствие компании в государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ);
• Компания находится в стадии банкротства или ей предъявлены требования кредиторов, ведущие к банкротству (например, когда еще не назначен арбитражный управляющий);
• Отсутствие государственной регистрации прав компании на квартиру (хотя она при этом может числиться на балансе компании);
• Отсутствие должных полномочий лица, действующего от имени компании (например, его полномочия распространяются не на все виды действий с активами компании, превышение служебных полномочий);
• Истечение срока полномочий лица, действующего от имени компании (например, выданная ему доверенность уже закончилась);
• Неполный пакет документов, подтверждающих правомочное решение юрлица о продаже своего актива (например, отсутствие согласия учредителей);
• Подложные документы для продажи актива (например, фиктивный протокол собрания акционеров компании);
• Финансовые махинации в деятельности компании (например, незаконный вывод активов, в т.ч. с помощью «компаний-однодневок»);
• Возможное признание арбитражным судом сделки купли-продажи квартиры недействительной по иску кредиторов, если компания обанкротится в течение последующих 3-х лет после сделки (даже если на момент сделки никаких признаков банкротства нет). Основания для этого указаны в п.1 и п.2,  ст.61.2 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Все эти нюансы, связанные с изучением документов юридического лица, лучше проверять с помощью профильного юриста. Без специальной подготовки обычному человеку здесь сложно будет разобраться.

Например, нотариус Алексей Комаров из СПб утверждает:

«С точки зрения норм права, регулирующих корпоративные отношения, вероятность заключения оспоримой сделки с юридическим лицом выше, чем с гражданином».

Остальные риски Покупателя в сделке с юрлицом – такие же, как и при покупке квартиры у физлица на первичном и вторичном рынках. Эти риски и методы их устранения подробно описаны на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку ниже).

При покупке квартиры у юридического лица в ипотеку действуют те же правила, что и в случае приобретения жилья у частника. Здесь к базовому пакету документов добавляется экспертное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости. После чего банк-кредитор, с учетом выявленных рисков, выносит решение об одобрении или неодобрении сделки.

ИТОГ: снизить риски покупки квартиры у юридического лица Покупателю поможет консультация профильного юриста в процессе подготовки сделки. А саму сделку лучше проводить через нотариуса. Юрист подскажет, какие моменты нужно учесть, и какие бумаги затребовать у компании, применительно к конкретной ситуации. А нотариус еще раз проконтролирует необходимый и достаточный пакет документов юрлица уже в процессе самой сделки приобретения недвижимости.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Иногда на рынке недвижимости покупателю попадаются варианты квартир, владельцем которых является не обычный гражданин, а какая-либо компания – юридическое лицо. И часто бывает, что цена на такие объекты бывает более привлекательной, чем у продавцов – физических лиц. Разберемся, можно ли покупать такие квартиры или стоит к ним внимательнее присмотреться?

Кто эти продавцы?

На рынке новостроек такая ситуация встречается сплошь и рядом. Девелоперы часто рассчитываются с различными подрядными организациями квартирами в строящемся доме. Здесь и экономия, и гарантия того, что подрядчики выполнят свою работу качественно и вовремя. Получается, что они в том числе и для себя стараются.

Также достаточное количество юридических лиц бывает и среди инвесторов, которые выкупают квартиры на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Иногда их ожидания от аренды не оправдываются. И тогда неликвидные площади выставляются на реализацию.

На вторичном рынке тоже немало объектов, которыми владеют юридические лица. Обычно это компании, которые когда-то купили квартиры для своей хозяйственной деятельности. Например, для организации сети мини-гостиниц, салонов красоты или так называемых «тихих» офисов, работающих без привычного потока посетителей.

Кроме того, собственниками квартир могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Как правило, они создаются либо под конкретные строящиеся объекты, либо для получения прибыли от сдачи различных объектов недвижимости в аренду.

На что нужно смотреть

Кроме типичных рисков, свойственных сделкам с жилой недвижимостью, при продаже квартир, принадлежащих юридическим лицам, могут возникнуть свои, специфические проблемы. В общих чертах их можно разделить на две основные группы – это действительность прав на продажу квартиры, а также возможные риски ответственности юридического лица перед третьими лицами.

Чтобы избежать первой группы рисков, придется провести тщательное расследование, касающееся практически всех аспектов существования юридического лица. Начиная от легальности его существования до наличия достаточных у представителя компании полномочий для продажи.

Прежде всего, необходимо проверить, существует ли организация на самом деле. Бывает так, что компанию по какой-либо причине уже исключили из государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а собственником квартиры она все еще числится.

Затем нужно узнать, зарегистрировано ли право собственности организации на объект недвижимости. На это особенно стоит обратить внимание, покупая квартиру у подрядных организаций или инвесторов. Они, как и инвесторы – физические лица, не торопятся регистрировать договоры долевого участия, чтобы не платить налоги.

Последствия покупки такого объекта могут быть самыми разными. Но самый распространенный из них – наличие у квартиры еще нескольких ничего не подозревающих собственников.

Далее нужно проверить полномочия представителя компании на продажу квартиры – достаточно ли их и не истек ли срок их действия. Еще необходимо запросить уставные документы организации, чтобы убедиться в том, что она имеет право совершать такие крупные сделки.

Кроме того, для сделки должно быть подготовлено согласие учредителей компании на продажу объекта в виде протокола собрания учредителей. Его подлинность тоже нужно обязательно проверить.

Риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью организации, в целом схожи с последствиями банкротства физического лица – могут быть оспорены все сделки, совершенные за 3 года до признания компании банкротом.

Факторами, способствующими таким событиям, являются неустойчивое финансовое положение компании, отсутствие регулярной хозяйственной деятельности, различные сомнительные операции и прочие признаки, которые можно найти в бухгалтерской отчетности организации, а также в общении с рядовыми сотрудниками.  

Поэтому если вы не обладаете достаточным багажом знаний в этих вопросах, от сделки лучше отказаться. Привлечение юристов, которые проверяют организацию без выезда на место ее фактического нахождения, абсолютно бесполезно. Как и проведение сделки через нотариуса, который несет ответственность за возможные последствия только в пределах своего страхового полиса.

В какой-то мере покупку может защитить ипотечная сделка с титульным страхованием. Но это влечет дополнительные издержки на оформление и переплату по кредиту.

Возможно, лучше всего с такой ситуацией справится риэлтор, обладающий необходимым опытом и знаниями. Которого вам нужно нанимать на работу только по надежной рекомендации от вызывающих доверие друзей и знакомых.

Это «Ж-ж-ж» — неспроста! Чем чреваты частые перепродажи приобретаемой квартиры

Чтобы карета не превратилась в тыкву. Что такое аккредитив и как он помогает обезопасить передачу денег при сделке

Еще об одном риске потерять купленную недвижимость. Почему нужно бояться банкротства продавца

Нередко на современном рынке можно встретить объявления о продаже недвижимости, собственником которой выступает не физическое лицо, а компания или организация. В большинстве случаев этот факт связан с растущей популярностью инвестиций в имущество такого рода, но также может наступить вследствие других, предусмотренных законом обстоятельств.
Риски при покупке недвижимости у юридического лица во многом схожи с теми, с которыми покупатель сталкивается и во время обычной сделки купли-продажи: сомнительное право собственности, неопределенный юридический статус квартиры, проблемы со сдачей объекта новостройки, ненадлежащее качество жилья и многое другое. Однако параллельно с этим существует ряд рисков, характерных только для договоров, заключаемых с организацией, то есть юридическим лицом.

Особенности покупки недвижимости у юрлица

Юридическое лицо имеет право как купить квартиру, так и продать ее в любое удобное время. Недвижимость, являющаяся собственностью организации, фактически становится частью ее актива, которым данная организация может распоряжаться на свое усмотрение.

Также не следует забывать, что договор купли-продажи квартиры у юридического лица не аналогичен прямым договоренностям с фирмой-застройщиком, который тоже является таким лицом. Когда речь идет о сделке с организацией или предпринимателем, в число таких лиц застройщики не входят, поскольку процедура купли-продажи напрямую от строительной компании имеет совершенно другой порядок.

При оформлении сделки с застройщиком, до того, как недвижимость перешла в разряд вторичного рынка, заключается только один вид договора – ДДУ. В договоренностях с посторонней организацией соглашение может принять форму договора купли-продажи или переуступки прав требования.

И наконец, наиболее весомое отличие покупки жилья у юридического лица – это тот факт, что продавцом в данной ситуации может выступать не отдельный человек, а вся организация в целом. Ставить свою подпись на договоре имеет право только ее уполномоченный представитель, специально наделенный такими функциями, согласно общему, корпоративному решению и уставу конкретной организации.

В каких случаях недвижимость может стать собственностью юридического лица?

Самыми распространенными причинами, по которым недвижимость становится официальным имуществом компании или индивидуального предпринимателя являются инвестирование, реже – отчуждение квартиры банком в связи с долгами по ипотеке. В обоих случаях жилье не задерживается в собственности юридического лица надолго и выставляется на продажу по рыночным ценам.

Инвестирование

Покупка недвижимости физическим лицом у юридического – это основная конечная цель инвестиционных фондов. При этом сами фонды по закону не считаются юрлицами, при сделке купли-продажи от их имени выступают специальные уполномоченные, нередко дочерние, организации.

На практике это выглядит следующим образом. Определенная компания заключает с застройщиком договор соинвестирования строительства, согласно которому он обязуется передать в ее собственность оговоренное число квартир в возводимом доме. В такой ситуации для будущего покупателя крайне весомым становится вопрос: какого рода договором подкрепляется право собственности компании-инвестора на эту жилплощадь?

Если в качестве основного документа фигурирует ДДУ, то такие сделки обязательно регистрируются в Росреестре. Отследить эту информацию несложно и самому, однако продавцы, как правило, в самом начале предоставляют ее в числе основных документов. Если же имел место инвестиционный договор, не подлежащий государственной регистрации, он может повлечь неприятные последствия для покупателя в случае возникновения спорных вопросов между застройщиком и инвестором.

Взаиморасчет за услуги

Весьма популярной является практика, когда застройщик рассчитывается с компанией-подрядчиком не денежным переводом, а квартирами в здании, где этот подрядчик проводит работы. Как правило, для подобных расчетов заключается договор долевого участия.

Покупать квартиру у такого юридического лица не опасно, ведь для совершения операции сторонами заключается договор цессии – переуступки прав требования.

Изъятие за долги

До момента погашения задолженности по ипотеке квартира находится в залоге у банка-кредитора, и ее хозяин значительно ограничен в правах – он не имеет права продавать ее, дарить, завещать или распоряжаться иным кардинальным способом. Иногда должник не имеет возможности выплачивать кредит, поэтому банк изымает недвижимость в качестве компенсации за выдачу кредитных средств.

Дальнейшая судьба такого жилья – продажа на торгах. Приобретать недвижимость на торгах – также значит приобрести квартиру у организации, которой является финансовое учреждение. Опасность для покупателя на торгах минимальна, поскольку ни факт обретения собственности, ни возможность совершать операции такого рода со стороны банка не подвергаются никакому сомнению. Более того, есть шанс приобрести очень хорошую квартиру за вполне приемлемые деньги, иногда ниже ее оценочной стоимости.

Единственный нюанс, подстерегающий покупателя во время торгов, – необходимость участвовать в аукционе, а также своевременно отслеживать подобные предложения, чтобы не упустить выгодный вариант.

Нюансы безопасной покупки квартиры у юрлица

На первичном рынке

Разновидностей соглашений, служащих правоустанавливающими документами для инвестиционных фирм, может быть две: ДДУ или договор инвестирования. Если имел место первый вариант, сделка покупки будет оформляться по договору переуступки прав требования. Это наиболее безопасный способ приобретения недвижимости у юрлица на первичном рынке. Если организация приобрела жилье у строительной компании по ДДУ, это означает, что сделка прошла регистрацию в Росреестре, поэтому право на собственность со стороны продавца не подвергается сомнению.

В случае с договором инвестирования или любым другим видом соглашения со строительной компанией рисков больше. Основная проблема состоит в том, что при возникновении разногласий между застройщиком и инвестиционной компанией такое соглашение может быть расторгнуто, в результате чего последняя теряет право распоряжаться недвижимым имуществом. Разумеется, и в подобном случае можно рассчитывать на удачное завершение сделки, но без участия хорошего юриста это может оказаться непосильной задачей.

Однако эти риски касаются только жилья на первичном рынке. Когда квартира перешла в статус вторичной, то право собственности на нее регистрируется в Росреестре. Отследить факт его регистрации очень легко – достаточно самому запросить выписку из ЕГРН, и при подтверждении предоставленной продавцом информации, смело идти на сделку.

Кроме этого, все риски, связанные со строящимся жильем, приобретаемым напрямую от застройщика, актуальны и во время сделок с инвесторами. Строительство может быть приостановлено или даже вовсе заморожено, квартира по техническим показателям окажется отличной от заявленной и многое другое. Одним из обязательных условий покупки недостроенной недвижимости должна стать тщательная проверка строительной компании.

На вторичном рынке

Нюансы покупки квартиры у юридического лица такие же, как и у физического – во время сделок на вторичном рынке действуют аналогичные правила безопасности. Самое главное из них – продавец должен обладать бесспорными правами на заключение сделки. Для этого подойдет все та же выписка из ЕГРН, но существуют и некоторые другие тонкости приобретения жилья у компании, а не отдельного человека.

Дело в том, что ни один член организации не может самостоятельно принять решение о продаже части актива – в данном случае квартиры. Реализация подобного актива, превышающего в цене определенную сумму, обязательно должна коллективно согласовываться тем способом, который предусмотрен уставом компании. Кроме этого, заключать сделку может или генеральный директор, или специально уполномоченное для этого лицо, обладающее зарегистрированной доверенностью от директора. Без этих документов договор может утратить силу.

Как и в процессе покупки жилья у физического лица, следует внимательно ознакомиться с его историей. При ознакомлении нужно обратить особое внимание на характер перехода собственности, временной промежуток, прописанных жильцов и т.д. Самыми безопасными в этом смысле являются квартиры в новостройках, которые недавно перешли в ряды вторичной недвижимости и не имели других собственников, кроме продавца.

Можно ли купить квартиру у юридического лица в ипотеку?

В ситуациях, когда жилье приобретается у организации или частного предпринимателя, банки менее охотно дают согласие на получение ипотечного кредита. Во время сделок с первичной недвижимостью такое согласие может быть получено только в том случае, если компания-продавец является партнером данного кредитора.

При операциях с вторичными квартирами можно рассчитывать на помощь ипотеки, но это займет больше времени, чем при его покупке у физического лица. Дело в том, что в таких договорах купли-продажи пакет необходимых документов значительно больше, поскольку включает протоколы, доверенности и выписки из уставных бумаг организации. Банку необходимо проверить их законную силу, а на это требуется больший срок.

Как осуществляются взаиморасчеты с продавцами-юрлицами?

Покупка недвижимости у фирмы, индивидуального предпринимателя или другого юрлица осуществляется только в безналичной форме. В отличие от взаиморасчетов между физическими лицами, где оплата наличными остается одной из самых популярных, в случае со сделкой с компанией такой способ не предусмотрен. 

Метод передачи денежных средств устанавливается в самом начале договоренностей и может происходить путем перечисления денег на счет компании-продавца или открытия аккредитива.

Как правило, перечисление на счет осуществляется до подписания соглашения о покупке, тогда как получение средств с аккредитива возможно не ранее, чем покупатель зарегистрирует право собственности на недвижимость.

Документы, подтверждающие факт оплаты, в этих двух способах также отличаются. При переводе денег на счет ими служат банковские квитанции о перечислении необходимой суммы со счета покупателя на счет продавца. Взаиморасчеты через аккредитив контролируются банком на всех этапах регистрации сделки.

Какие документы нужно проверить?

Прежде чем переходить к основным документам касаемо сделки купли-продажи, нелишне будет поинтересоваться внутренней структурой компании-продавца, ее уставом. Уставные или корпоративные процедуры – это совокупность действий, которые дают возможность отчуждать часть актива организации на законных основаниях. Иными словами, кроме главных бумаг, подтверждающих право продавца распоряжаться имуществом, в наличии должны быть документы, удостоверяющие и его полномочия представлять юридическое лицо в такой сделке.

Кроме этого, тщательно проверить нужно следующую информацию:

При покупке вторичной квартиры для безопасного и ничем не затрудненного завершения сделки могут понадобиться дополнительные данные. К ним относятся:

Основные риски покупки квартиры у юридического лица

Покупка недвижимости практически всегда сопряжена с определенными рисками, степень которых зависит от множества составляющих. Помешать заключению сделки или привести к ее последующему аннулированию могут как непредвиденные для сторон обстоятельства, так и заведомо мошеннические действия. 

Риски при покупке квартиры у юридического лица имеют свои особенности, исходящие из правового статуса продавца, полномочий его представителя, незавершенного строительства и путаницы в документах, касающихся квартир в недостроенном доме.

Поддельные документы

Подделать доверенность или протокол собрания учредителей может как сам директор, так и рядовой сотрудник организации. Основная проблема состоит в том, что для продажи недвижимости от лица фирмы требуется согласие всех без исключения учредителей или других лиц, уполномоченных решать подобные вопросы. Именно для этого и проводятся специальные собрания, результаты которых фиксируются в протоколе.

Если согласие относительно продажи актива не было достигнуто, следуя уставу компании, продавать его нельзя. Однако для получения единоличной выгоды директор может все же составить, а также заверить печатью и подписью протокол и доверенность. Через какое-то время после заключения договора покупателя будет ожидать иск в суд о признании такой сделки недействительной. При самом лучшем развитии событий договор просто будет расторгнут, но нередко пострадавшей в этой ситуации стороне так и не удается вернуть свои деньги назад.

Еще одна мошенническая схема касается служебного жилья, которое организация предоставляет некоторым своим сотрудникам. Эти люди получают на руки документы, удостоверяющие их право проживать по указанному адресу, после чего подделывают недостающие для продажи бумаги, в том числе доверенность от лица компании и ее учредителей.

Такая сделка, совершенная с грубейшими нарушениями закона, гарантированно будет признана недействительной. Также не секрет, что подобных продавцов после того, как вскроется правда, можно и не найти, а вместе сними – и свои деньги.

  Единственный вариант, как полностью обезопасить себя от поддельных протоколов и доверенностей, – лично посетить собрание учредителей и присутствовать при вынесении ими решения и оформлении необходимых документов.

Заниженная или завышенная цена

Серьезный повод насторожиться во время приобретения жилья у юридического лица – это цена, явно не соответствующая средней рыночной для подобной квартиры. Она может быть как значительно заниженной, так и завышенной, но в любом случае заметные ценовые колебания говорят не в пользу добросовестности продавца.

Значительно сниженная стоимость может быть способом уменьшить выплачиваемый подоходный налог после продажи, но может и содержать более опасные подводные камни. Продавец объясняет покупателю слишком низкую цену именно попыткой уклониться от налогов и предлагает недостающую до фактической стоимости часть средств передать наличными. На первый взгляд, это не должно волновать никого, кроме налоговой службы, но в реальности все далеко не так радужно.

Через небольшой срок покупатель получает иск в суд. Суть заявления со стороны компании состоит в том, что она утверждает, будто договор был составлен ошибочно, с указанием неверной цены. Предмет иска – это доплата со стороны покупателя или признание договора недействительным.

Не менее рискованная ситуация и с заведомым увеличением цены. Покупателю могут предоставить массу различных объяснений, почему такая операция выгодна компании, и составить с ним устную договоренность о выплате реальной рыночной стоимости квартиры. В документах же фигурирует совсем другая цена недвижимости. Неудивительно, что вскоре покупатель снова сталкивается с иском, согласно которому он не заплатил до конца всю сумму, которая была зафиксирована в бумагах.

На первый взгляд из этих двух ситуаций есть нежелательный, но все же безболезненный выход – расторгнуть сделку и вернуть свои деньги. Однако именно на этом этапе чаще всего всплывает другой фактор – компания находится в процессе ликвидации или признания ее банкротом. Продажа недвижимости во время этого процесса и гарантирует реальную прибыль мошенникам-покупателям – при аннулировании договора они смело заявляют, что банкроты и возвратить деньги не смогут.

К сожалению, застраховаться от этого вида мошенничества можно только одним путем – быть предельно внимательным к мельчайшим деталям и проверять организацию на всех возможных ресурсах банкротов или судебных приставов. При подписанном договоре в таких обстоятельствах повернуть дело в свою пользу практически нереально.

Фиктивная организация

Мошенники могут как просто подделать документы, так и вполне законно зарегистрировать юридическое лицо с одной единственной целью – обмануть доверчивых покупателей. Чаще всего такая организация практически полностью дублирует наименование известной строительной компании с хорошим послужным списком и безупречной репутацией.

Злоумышленники даже могут создать отдельный сайт, полностью скопировав информацию, включая лицензии и проектную декларацию, с официального сайта застройщика. 

Как правило, преступная схема имеет один и тот же сценарий. В строящемся доме предлагается множество вариантов квартир по очень выгодным ценам. Такое снижение стоимости дельцы могут объяснять самыми разными причинами: от проведения акций до того же уменьшения налогов. Однако при этом указывается, что количество подобных акционных квартир ограничено, и их необходимо заранее бронировать перед покупкой. Эта бронь платная и может достигать 50% рыночной стоимости жилья.

В отдельных случаях мошенники могут по поддельным документам представиться дочерней фирмой застройщика и утверждать, что действуют от его имени. После получения денег преступники исчезают в неизвестном направлении, а покупатели вынуждены обращаться в основной офис строительной компании. Разумеется, ни о каком возмещении ущерба в такой ситуации речь не идет. Пострадавшими сторонами оказываются и покупатели, и застройщик: первые теряют деньги, а второй получает подмоченную репутацию.

Опасности и махинации с новостройками

Приобретая жилье в строящемся доме, неважно, у застройщика, инвестора или другого юридического лица по договору переуступки прав требования, покупатель сталкивается со многими рисками, начиная от форс-мажорных обстоятельств и заканчивая мошенничеством со стороны строительной организации.

Возведение дома может затянуться или приостановиться, но, если это произошло случайно, у дольщиков еще есть возможность получить компенсацию и вернуть все или большую часть своих средств. Намного хуже дело обстоит тогда, когда налицо факт преступных действий.

Одним из них может быть подлог документов, в результате которого человек приобретает одну квартиру с определенными техническими характеристиками, а в итоге получает совершенно другую, при этом может не совпадать даже адрес. Похожим образом проворачивают аферы и с залоговыми квартирами, где имеет место сговор застройщика и подставной компании, а наличие обременения на жилплощади тщательно скрывается от покупателя.

Нередки случаи продажи по договору переуступки прав требования или даже ДДУ одной и той же квартиры нескольким покупателям. Законным собственником становится тот из них, кто первым зарегистрировал право собственности в государственном реестре. Другим останется обивать пороги судов в попытке вернуть свои кровные.

Если продажа квартир ведется от официального представителя застройщика – жилищного кооператива или другой компании, –  и этот представитель объявлен банкротом, строительная компания не несет никакой ответственности, поскольку не взаимодействовала напрямую с покупателями. В случае с банкротством любой организации-продавца, вернуть уплаченные деньги почти невозможно, поскольку они не хранились на специальных защищенных эскроу-счетах.

Как избежать рисков?

Первое условие для безопасного заключения сделки купли-продажи – это максимально полная информация о юридическом лице, которое выступает продавцом. Убедиться необходимо не только в самом факте его существования, но и в праве совершать подобные операции с собственными активами, в согласии всех учредителей продавать недвижимость.

Нужно внимательно следить за тем, чтобы в протоколах и доверенностях фигурировал только один конкретный объект продажи, по которому заключается договор. В ином случае это противоречит уставу любой компании, хотя в принципе допускается законодательством.

Также следует обратить внимание на руководство организации. Если за короткий промежуток времени оно сменялось слишком часто, это не очень хороший признак, и в большинстве случаев говорит о не вполне добросовестной деятельности такого юридического лица.

Важным моментом является, насколько давно продавец обрел право собственности на недвижимость. Желательно, чтобы этот срок был не менее трех лет. Дело в том, что в случае банкротства компании кредиторы могут подать иск в суд о признании сделки с таким имуществом недействительной.

Саму вероятность банкротства юридического лица следует исключить еще на стадии предварительных переговоров. Если в каком-либо из ресурсов фигурирует его название, от покупки такой квартиры лучше отказаться, чтобы в результате не остаться ни с чем.

Важно помнить, что оплата при договоре с любой организацией осуществляется только безналичным способом. Предложение внести часть средств наличными, как бы оно ни мотивировалось, говорит о скрытых мотивах продавца, не всегда выгодных покупателю.

Отказ от предоставления информации, не являющейся коммерческой тайной, – также повод поискать другие варианты недвижимости.

Предельная внимательность и осторожность смогут гарантировать успешность сделки.

Покупка квартиры у юридического лица сопряжено  с рядом особенностей и  порой такая сделка является  высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.

Покупка квартиры у юридического лица

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.
Конечно покупатель сейчас и сам может получить бесплатно выписку из ЕГРЮЛ,
Заказать такую выписку можно на сайте налоговой службы.

Документы при покупке квартиры у юридического лица

• 1. Выписка из ЕГРЮЛ позволит выяснить,  существует ли это юридическое лицо на момент сделки;
• 2. Решение учредителя/лей о назначении директора.  Приказ о назначении директора. (Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя  юридического лица – директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности);

Ваша сделка будет признана ничтожной, если:

• – юридическое лицо уже закрыто;

• – у подписавшего договор представителя  или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены;

• – юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >;

Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае  разногласий учредителей этого юридического лица

• Важно правильно расплатиться за объект недвижимости.
  Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу.
  Денежные средства передаются только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы!
  Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой из бухгалтерии  о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

Покупка квартиры у юридического лица. Как  снять риски ?

• Запросите у юридического лица копию Устава фирмы, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа на совершение крупных сделок.

• Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре)  из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц – ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом  налоговой службы – Официальный сайт налоговой службы.

• Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) объект недвижимости без согласия учредителей компании,

• Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива. Справку предоставляет бухгалтерия фирмы.

• Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой.
  Из выписки  из ЕГРЮЛ сверьте состав участников.
  Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять  интересы юридического лица без доверенности, должен  иметь :

• – действующую  нотариальную Доверенность;

•  – Устав и Учредительный договор (если учредителей несколько;

• – решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника о продаже недвижимости;

• – свежую выписку из ЕГРЮЛ.
  

  ---

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения   открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.

Будьте бдительны!

Покупка квартиры у юридического лица. Процедура  сделки

• – Подписание Договора купли-продажи (ДКП);
• – Подписание Акта  приема-передачи;
• – Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя;
• – Оплата государственной пошлины за регистрацию права покупателем ( для физического лица – 2000.0, для юридического лица – 22 000,0). Продавец госпошлину не оплачивает;
• Оплаты цены за квартиру (объект недвижимости в соответствии с условиями ДКП и получение документов подтверждающих оплату.
  

  ---

Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений

Стоит прочесть:
1. Купить квартиру у подрядчика строительных работ.
2. Как купить долёвку на стадии строительства.

---

Всегда рада разъяснить. Автор

< path d = «M374.456,293.506c-9.7-10.1-21.4-15.5-33.8-15.5c-12.3,0-24.1,5.3-34.2,15.4l-31.6,31.5c-2.6-1.4-5.2-2.7-7.7-4c-3.6-1.8-7-3.5-9.9-5.3c-29.6-18.8-56.5-43.3-82.3-75c-12.5-15.8-20.9-29.1-27-42.6c8.2-7.5,15.8-15.3,23.2-22.8c2.8-2.8,5.6-5.7,8.4-8.5c21-21,21-48.2,0-69.2l-27.3-27.3c-3.1-3.1-6.3-6.3-9.3-9.5c-6-6.2-12.3-12.6-18.8-18.6c-9.7-9.6-21.3-14.7-33.5-14.7s-24,5.1-34,14.7c-0.1,0.1-0.1,0.1-0.2,0.2l-34,34.3c-12.8,12.8-20.1,28.4-21.7,46.5c-2.4,29.2,6.2,56.4,12.8,74.2c16.2,43.7,40.4,84.2,76.5,127.6c43.8,52.3,96.5,93.6,156.7,122.7c23,10.9,53.7,23.8,88,26c2.1,0.1,4.3,0.2,6.3,0.2c23.1,0,42.5-8.3,57.7-24.8c0.1-0.2,0.3-0.3,0.4-0.5c5.2-6.3,11.2-12,17.5-18.1c4.3-4.1,8.7-8.4,13-12.9c9.9-10.3,15.1-22.3,15.1-34.6c0-12.4-5.3-24.3-15.4-34.3L374.456,293.506z M410.256,398.806C410.156,398.806,410.156,398.906,410.256,398.806c-3.9,4.2-7.9,8-12.2,12.2c-6.5,6.2-13.1,12.7-19.3,20c-10.1,10.8-22,15.9-37.6,15.9c-1.5,0-3.1,0-4.6-0.1c-29.7-1.9-57.3-13.5-78-23.4c-56.6-27.4-106.3-66.3-147.6-115.6c-34.1-41.1-56.9-79.1-72-119.9c-9.3-24.9-12.7-44.3-11.2-62.6c1-11.7,5.5-21.4,13.8-29.7l34.1-34.1c4.9-4.6,10.1-7.1,15.2-7.1c6.3,0,11.4,3.8,14.6,7c0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3c6.1,5.7,11.9,11.6,18,17.9c3.1,3.2,6.3,6.4,9.5,9.7l27.3,27.3c10.6,10.6,10.6,20.4,0,31c-2.9,2.9-5.7,5.8-8.6,8.6c-8.4,8.6-16.4,16.6-25.1,24.4c-0.2,0.2-0.4,0.3-0.5,0.5c-8.6,8.6-7,17-5.2,22.7c0.1,0.3,0.2,0.6,0.3,0.9c7.1,17.2,17.1,33.4,32.3,52.7l0.1,0.1c27.6,34,56.7,60.5,88.8,80.8c4.1,2.6,8.3,4.7,12.3,6.7c3.6,1.8,7,3.5,9.9,5.3c0.4,0.2,0.8,0.5,1.2,0.7c3.4,1.7,6.6,2.5,9.9,2.5c8.3,0,13.5-5.2,15.2-6.9l34.2-34.2c3.4-3.4,8.8-7.5,15.1-7.5c6.2,0,11.3,3.9,14.4,7.3c0.1,0.1,0.1,0.1,0.2,0.2l55.1,55.1C420.456,377.706,420.456,388.206,410.256,398.806z» / > < path d = «M256.056,112.706c26.2,4.4,50,16.8,69,35.8s31.3,42.8,35.8,69c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2c7.4-1.2,12.3-8.2,11.1-15.6c-5.4-31.7-20.4-60.6-43.3-83.5s-51.8-37.9-83.5-43.3c-7.4-1.2-14.3,3.7-15.6,11S248.656,111.506,256.056,112.706z» / > < path d = «M473.256,209.006c-8.9-52.2-33.5-99.7-71.3-137.5s-85.3-62.4-137.5-71.3c-7.3-1.3-14.2,3.7-15.5,11c-1.2,7.4,3.7,14.3,11.1,15.6c46.6,7.9,89.1,30,122.9,63.7c33.8,33.8,55.8,76.3,63.7,122.9c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2C469.556,223.306,474.556,216.306,473.256,209.006z» / >

Бесплатная консультация юриста

Покупка квартиры у юридического лица

Просмотров 694

Все чаще инициаторами продажи квартиры выступают юридические лица. Это связано с развитием рынка первичной недвижимости, где инвесторами строительства выступают сторонние организации, получающие право на жилплощадь для ее дальнейшей реализации. Покупка квартиры от юридического лица имеет свои нюансы.

✅ Можно ли купить квартиру у юридического лица

Задавшись целью купить квартиру, покупатель может оформить сделку не только с физическим, но и с юридическим лицом. Основное отличие операции купли-продажи — необходимость получения согласия всех учредителей на продажу имущества. Такая сделка несет много рисков, поэтому потребуется:

• Собрать пакет документов о юрлице, позволяющий определить его устойчивость на финансовом рынке.
• Выделить дополнительное время для проверки чистоты сделки. Процесс продажи будет длиться дольше, чем при покупке у физлица.

На первичном рынке квартиры покупаются у Застройщиков или юридических лиц, которые ранее приобрели право требования. Для приобретения у Девелопера может оформляться:

• Основной или Предварительный договор долевого участия.
• Инвестиционный договор.

Если право требования продает сторонняя организация, заключается договор уступки прав.

Рассмотренные варианты касаются покупки у юрлиц в новостройке. В объявлениях о продаже квартир на вторичном рынке также предлагается недвижимость от Застройщиков, оформивших право собственности на возведенный комплекс; от организаций, которые приобрели квартиры у Застройщика и теперь выставляют их на продажу; от юридических лиц, получивших недвижимость по ДКП, договору дарения или в наследство. В любом случае задача покупателя — проверить юридическую чистоту сделки.

✅ Порядок оформления сделки

Процесс покупки недвижимости от юридического лица состоит из следующих этапов:

Первичный рынок (покупка квартиры от Застройщика по ДДУ)	Вторичный рынок (покупка у юридического лица по ДКП)
Переговоры с Застройщиком.	Получение юридическим лицом разрешения от учредителей на совершение сделки, переговоры Продавца с Покупателем.
Сбор документов. Покупателю понадобится минимальный набор справок. Обязательные к предоставлению документы — паспорт; разрешение органов опеки и попечительства, пенсионного фонда при покупке жилья на средства МК; согласие банка на предоставление ипотеки при покупке квартиры в кредит. Для продавца перечень документации будет более расширенный.
Подписание ДДУ с Девелопером.	Подписание договора купли-продажи.
Оплата Застройщику суммы, прописанной в договоре	Частичная или полная оплата стоимости квартиры. При этом можно использовать способ расчета через банковскую ячейку, доступ к которой откроется продавцу только после регистрации перехода права собственности в Росреестре
Оформленный ДДУ также подлежит госрегистрации, в этом его отличие от остальных договоров, предполагающих вложение средств в строящийся объект.	Оплата госпошлины, регистрация перехода прав собственности в Росреестре.
Приемка квартиры у Застройщика, регистрация права собственности в Росреестре.	Оформление акта приема-передачи — это последний этап взаимодействия с юрлицом при оформлении ДКП.

Более быстрый способ приобрети собственное жилье — купить квартиру от юридического лица на вторичном рынке, когда дом уже выстроен, сдан в эксплуатацию, но по мере доведения жилья до состояния полной готовности его стоимость увеличивается. В целях экономии, покупатели обращаются к Застройщикам.

✅ Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Проверка документации — этап, требующий предварительного выявления потенциальных рисков, связанных со взаимодействием с продавцом. Наиболее часто покупатели сталкиваются с негативными моментами:

• Банкротство юридического лица. Согласно гл. III. 1 Закона №127-ФЗ от 26.10.2002 г. “О банкротстве”, сделки, проведенные должником, могут быть признаны недействительными. Вопрос о недействительности решается в суде. Если будет доказано, что Покупатель знал об ущемлении прав кредиторов, продажа аннулируется, даже если соответствующий договор заключен 3 года назад (или ранее).
• Отсутствие предприятия в Реестре юридических лиц.
• Отсутствие госрегистрации права собственности на недвижимость, если квартира продается на вторичке.
• Аннулирование (истечение срока действия) доверенности, ранее выданной лицу, уполномоченному на совершение сделки.
• Отсутствие у представителя организации полномочий на совершение сделки.
• Нехватка документов. Юридическое лицо при продаже на вторичке должно предоставить протокол собрания учредителей с решением о продаже. Если его нет, сделка под сомнением.
• Предоставление фальшивых документов.

Выявить нарушения поможет только тщательная проверка документации. Не лишней будет консультация опытного юриста.

🔻 Документы, необходимые для сделки купли-продажи с юридическим лицом

Продавцом квартиры на вторичном рынке предоставляются документы:

1. Расширенная выписка ЕГРН, выписка ЕГРЮЛ. Документ должен быть выдан не ранее 1 месяца до текущей даты; чем «свежее» справка, тем лучше. В ЕГРН отражена информация: не находится ли объект под обременением, на каком основании квартира была передана юридическому лицу. Если в графе «документ-основание» указано «Свидетельство о праве на наследство», не исключено, что на недвижимость будут претендовать иные наследники.
2. Правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения или иной, предполагающий обретение права собственности.
3. Архивная выписка из домовой книги. Документ отражает, кто был прописан в квартире. Всех указанных лиц необходимо перечислить в ДКП и утвердить конечный срок снятия их с регистрационного учета.
4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
5. Техпаспорт жилья. Покупателю необходимо сравнить планировку в продаваемой квартире с планировкой, обозначенной в технической документации.
6. Если в ЕГРН указано, что квартира находится в залоге, продавец должен предоставить согласие залогодержателя (например — банка) на продажу.

Для продавца — Застройщика перечень документации будет иной. Покупателем проверяется:

1. Выписка ЕГРЮЛ. Девелопер должен числиться в списке как юрлицо. Стоит обратить внимание на дату регистрации.
2. Уставная документация.
3. Разрешение на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Заключение органа исполнительной власти о том, что Застройщик и проектная декларация соответствуют критериям, установленным законом. Это значит, что Девелопер предоставил о себе полную информацию, указал бенефициарных владельцев, предоставил сведения обо всех ведомых им проектах, раскрыл сведения о материальной состоятельности и предоставил данные годовых финансовых отчетов.
5. Документ, подтверждающий правомочность представителя действовать от имени компании.

Также следует проверить, не открыты ли в отношении компании исполнительные производства. Возможно, имущество Застройщика находится под арестом. Об этом можно узнать в отделении Федеральной службы судебных приставов.

🔻 Вторичный рынок

Если не Застройщик, а третье физлицо предлагает купить квартиру по сравнительно заниженной цене, стоит более ответственно отнестись к поверке документов. С большой вероятностью продается неликвид, и переезда в новое жилье придется ждать несколько лет.

🔻 Новостройка

Основные риски покупки жилья на первичном рынке:

• остановка строительства;
• отсутствие у Девелопера необходимых разрешений на возведение жилого комплекса;
• участие в мошеннической схеме, цель которой — привлечение и последующее нецелевое использования капитала инвесторов.

Наиболее часто используемый и надежный документ для оформления сделки — Договор долевого участия. Он составляется в соответствии с законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…», который в 2018 г. претерпел множество из изменений. Девелоперов обязали предоставлять полный отчет о расходовании средств инвесторов, тратить средства, предназначенные на возведение домов в рамках одного проекта по целевому назначению. Расчеты между продавцом и покупателем будут осуществляться посредством использования эскроу-счетов, где средства замораживаются до сдачи дома в эксплуатацию.

Несмотря на большую защиту инвесторов, необходимо проявлять бдительность и проверять документы о законности деятельности застройщика.

🚩 Образец Договора долевого участия с Застройщиком

🔻 Ипотека

Ввиду высокой стоимости недвижимости активно развивается рынок ипотечного кредитования, поэтому покупатель может использовать привлеченные финансовые средства для покупки недвижимости. При такой сделке важно, чтобы банк одобрил выдачу кредита. Риски для покупателя сведены к минимуму, поскольку не только он заинтересован в обеспечении обязательства.

Казалось бы, какой интерес банка в предоставлении кредита на недостроенную недвижимость, ведь такое имущество неликвидно. В действительности взять ипотеку на стройку невозможно, если у банка и Девелопера не оформлены партнерские отношения. Договоренности происходят следующим образом:

• Застройщик обращается в определенный финансово устойчивый банк с предложением о сотрудничестве;
• банк проводит аккредитацию строительной компании, после чего объекты застройщика включаются в программы ипотечного кредитования.

Так банки расширяют сферу инвестиционной деятельности. Получить аккредитацию может не каждая компания, и лишь финансово устойчивая. К таким конгломератам банки и сами выстраиваются в очередь с предложением о сотрудничестве. Оформляя кредит на строящийся объект можно быть уверенным в ранее проведенной проверке Застройщика банком. Лидерами по выдаче подобных кредитов являются: Газпромбанк, ВТБ, Сбербанк.

🚩

✅ Сроки проведения сделки

При покупке квартиры от застройщика следует ознакомиться с графиком строительства. В проектной документации должны быть указаны даты завершения отдельных этапов стройки, а также дата введения объекта в эксплуатацию. В отдельных регионах существуют организации, контролирующие выполнение инвестиционных проектов. В Москве это Москомстройинвест — организация, наблюдающая за выполнением предписаний закона о долевом строительстве. При нарушении сроков следует обратиться в соответствующую организацию за получением достоверной информации.

✅ Как избежать обмана

Недоверие — черта, которая поможет избежать мошенников. Нужно доверять не словам Застройщика или представителя компании об их финансовом благополучии, большом количестве сданных объектов, а только фактам, отраженным в официальных документах. Наибольшую опасность для покупателя несет:

1. Приобретение квартиры по доверенности. Даже действительный документ может быть получен путем обмана, шантажа. Покупая квартиру у поверенного, необходимо предварительно выяснить в организации, наделялся ли представитель такими полномочиями.
2. Покупка наследственного имущества. Споры о наследстве могут возникнуть через много лет (максимум —10) после оформления квартиры в собственность. Если в суде будет доказано, что наследник имеет право на квартиру, сделка будет отменена.
3. Оформление квартиры по подложным документам. Несмотря на многоступенчатый процесс проверки документации со стороны госструктур, не исключен обман. Мошенники могут действовать от лица недееспособных лиц, доверчивых граждан преклонного возраста, поэтому лучше сразу исключить сделки, где компания является представителем собственника.

Купить квартиру, не рискуя собственным капиталом, поможет бдительность, внимательность и знание законодательства.