- Что нужно знать при покупке земельного участка
- Как выбрать участок для строительства дома
- Как проверить перед покупкой
- Как оформить куплю-продажу
- Можно ли купить земельный участок в ипотеку
- Можно ли получить налоговый вычет
- Риски при покупке
Появились свободные деньги и теперь нужно выбрать, куда инвестировать? Вложите средства в земельный участок. Его можно использовать для постройки дома, гаража, развести сад и огород. В статье расскажем, как не ошибиться при покупке земли для строительства дома.
Что нужно знать при покупке земельного участка
В 2020 году в России заметно вырос спрос на загородную недвижимость. Интерес к жизни в собственном доме подогрели ипотечные программы, продление «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года и разрешение использовать маткапитал для строительства домов.
Не в последнюю очередь спрос подогрела коронавирусная самоизоляция – после многих недель, проведенных в квартирной тесноте, люди задумались о возведении коттеджей за городом (имеющихся дачных домиков под съем на всех просто не хватило).
Однако не у всех есть деньги на покупку готового дома. К тому же цены на загородное жилье выросли вслед за спросом. Выходом из положения может стать ипотека в Совкомбанке.
Если ипотека также не ваш вариант – можно купить землю и построить дом самостоятельно. Но сначала приобретите земельный участок. Выбирать необходимо исходя из своих целей и потребностей.
Как выбрать участок для строительства дома
Государственные и частные земли разделены на разные категории. Существуют земли, пригодные для жилья, ведения личного хозяйства. Отдельно выделяют участки, подходящие только для промышленного использования.
Дом можно строить там, где разрешены:
- ИЖС;
- жилая застройка;
- разведение домашних животных, создание подсобного хозяйства;
- разведение садоводства.
Оформить постоянную регистрацию можно в доме, построенном на землях для ИЖС. Для строительства коттеджа подойдут также земли CHT и ДHП.
Однако зимой в садовом товариществе не станут чистить дороги, могут отключить электричество, возникнут проблемы с подведением газа. Круглый год на таком участке жить нельзя.
При выборе земельного участка обратите внимание на:
- категорию земли;
- транспортную доступность (насколько легко добираться до города, есть ли общественный транспорт);
- разветвленную сеть инженерных коммуникаций;
- социальную инфраструктуру.
Некоторые покупатели обращают внимание на живописные виды: стараются выбрать место рядом с озером, лесом. Кроме красивого вида из окна, стоит подумать о возможных трудностях с подъездом к дому; о том, будет ли во время паводка озеро выходить из берегов.
Эксперты советуют покупать участок с минимальным уклоном. Если для строительства потребуется выравнивать землю, стоить это будет дорого. Покупая территорию рядом с водоемом, обратитесь в агентства недвижимости.
Агентства сотрудничают с геофизиками и гидрогеологами, которые дадутэкспертное заключение о состоянии земли (например, ответят на вопрос, уползет ли дом после строительства в реку).
Этот совет кажется очевидным, но тем не менее: проверьте, чтобы участок был больше планируемого дома. Измерьте расстояние в метрах и сотках. Чтобы замеры были точными, лучше обратиться к специалистам (например, в строительную компанию).
Как проверить перед покупкой
Выбрали участок, но сомнения остались? Проверьте его перед окончательной покупкой. Чтобы быть уверенными в чистоте сделки, запросите у продавца паспорт, правоустанавливающие бумаги на участок и выписку из ЕГРН.
Расспросите владельца, как он приобрел землю, был ли в браке на момент покупки. Если земля была куплена в браке, потребуется согласие супруга на продажу. Причем разрешение должно быть заверено нотариусом.
Основные сведения о покупке можно почерпнуть в выписке из ЕГРН. Документ из ведомства сообщит:
- сведения о владельцах земли и их долях;
- наличие обременений;
- кадастровую стоимость;
- площадь и границы территории;
- точный адрес.
Выписка из ЕГРН доступна всем желающим, а не только собственнику земли. Ее можно оформить в МФЦ.
Факт дня
Первые в мире бумажные деньги появились в Китае в 910 году.
Как оформить куплю-продажу
Перед покупкой земли проверьте территорию на юридическую «чистоту». Важно знать, не находится ли земля в залоге, аренде или – того хуже – не арестована ли судебными приставами. Эту информацию можно получить в управлении apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa населенного пункта, где приобретается земля.
Если участок без обременений и все собственники согласны на продажу, можно перейти к сделке. Покупка земли мало чем отличается от процедуры купли-продажи любой недвижимости и состоит из нескольких шагов:
- Оформление договора купли-продажи;
- Посещение МФЦ для регистрации договора. Необходимо предоставить паспорта покупателя и продавца, документы, устанавливающие права на землю, выписку из ЕГРН (если нужно – согласие супруга, заверенное нотариусом);
- Оплата договора. Клиент должен передать деньги продавцу сразу после подписания бумаг. Для большей безопасности можно сделать это через банковскую ячейку.
По окончании сделки необходимо получить выписку из ЕГРН. Оформление означает, что право собственности перешло к покупателю. Документ готовится около 10 рабочих дней.
Можно ли купить земельный участок в ипотеку
Это можно сделать главное, чтобы земля подходила требованиям банка. Ипотеку кредитная организация оформит для таких категорий земель:
- участок под индивидуальное жилищное строительство;
- строительство дачного участка;
- территории для организации личного хозяйства.
Сверьтесь с чек-листом:
- На земельном участке должно быть разрешено строительство.
- Он должен пройти процесс межевания и иметь четкие границы.
- Рядом с участком должны быть инженерные сети.
- Он не должен относиться к природоохранной зоне и располагаться рядом с местами для отходов.
Можно ли получить налоговый вычет
За участок нельзя оформить налоговый вычет. Но если вы построите коттедж, расходы будут учитываться в имущественном вычете. Такая же схема работает в отношении участка с готовым домом.
Риски при покупке
Спешка недопустима: из-за нее от вашего внимания может ускользнуть значимая деталь. В итоге покупка может обернуться претензиями на собственность от третьих лиц и другими проблемами. Чтобы этого избежать, учитывайте возможные риски.
- Недобросовестность продавца
Валентина купила земельный участок рядом с лесом. Через некоторое время она узнала, что там нельзя вести строительство. Местность относилась к лесному фонду и ее нельзя было даже продавать.
В такую неприятность можно попасть, если не проверить категорию участка самостоятельно. В этом случае Валентина могла рассчитывать только на аренду.
Продавец не всегда сообщает о категории земель. Покупателю приходится самостоятельно ее менять. Для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления.
Основанием для изменения категории земли является новый генплан территории. Покупатель может подать ходатайство об изменении категории земли. Его рассмотрят в течение 2-х месяцев.
Однако некоторые земли нельзя переводить из одной категории в другую. К ним относятся:
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Участок могут захватить самовольно. Он может быть арестован, продан несколько раз или запрещен к продаже. Обычно такие схемы проворачивают с актами старого образца без кадастровых данных. Аферисты могут подделать и свидетельство о собственности, поэтому с 2016 года право собственности подтверждает только выписка из ЕГРН.
- Ошибки при оформлении документов
В договоре купли-продажи может не совпадать информация кадастрового паспорта, касающаяся размеров отрезка земли.
Также ошибкой при оформлении станет несоблюдение прав несовершеннолетнего. Риэлтор, чтобы скорее заключить сделку, может умолчать о правах ребенка. Тогда потребуется согласие опекунов или попечителей ребенка.
- Невнимательность
Виктор покупал землю в пяти километрах от города, но в договоре был указан другой кадастровый номер. Перед тем как подписать договор, Виктор сверил цифры и убедился, что продавец ошибается. Сделка не состоялась.
Нередки ситуации, когда покупатель подписывает договор не на тот участок, который хочет купить. Риэлтор мог показать одну землю, а продать другую. Чтобы этого не случилось, проверяйте кадастровые номера в документах. Для перестраховки попросите у владельца земли кадастровый паспорт.
Успехов в покупке!
Ecли вы мeчтaeтe o coбcтвeннoм дoмe или дaчe, или пpocтo xoтитe влoжить дeньги, тo мoжнo бyквaльнo «зapыть» иx в зeмлю — кyпить yчacтoк. Кaк oпpeдeлить, чтo пpoдaвeц чиcт пepeд вaми и вы пoлyчaeтe этy зeмлю зaкoннo? Гдe и кoгдa peгиcтpиpoвaть cдeлкy? Paccкaзывaeм.
Bыбиpaeм тип yчacткa
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Oпpeдeляeмcя c дeньгaми
Учacтки, пpeднaзнaчeнныe для ИЖC, мoжнo пoкyпaть в ипoтeкy и в кpeдит. Caдoвыe yчacтки тpyднee пpeдocтaвить кaк зaлoг, пoэтoмy бaнки мeнee oxoтнo дaют дeньги нa тaкyю пoкyпкy.
Cтoимocть yчacткa зaвиcит oт pacпoлoжeния, нaличия кoммyникaций или пocтpoeк, инфpacтpyктypы или плaниpyeмoй инфpacтpyктypы. И oт жaднocти пpoдaвцa, кoнeчнo. Oчeнь дeшeвo oбычнo пpoдaютcя «пpoблeмныe» зeмли, кoтopыe пpинaдлeжaт фopмaльнo пpoдaвцy, нo фaктичecки дoкyмeнты дaвнo yтepяны и нa иx вoccтaнoвлeниe нyжны дeньги, вpeмя и aдвoкaт. Taкжe мaкcимaльнo быcтpo и дeшeвo люди cтapaютcя cбыть yчacтки, нa кoтopыe пpeтeндyeт ктo-тo eщe — нaпpимep, нacлeдники бывшeгo влaдeльцa.
Пoдбиpaeм yчacтoк
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Пoкyпaeм зeмлю
Пpeждe, чeм зaплaтить дeньги, нyжнo пpoвepить yчacтoк.
- Чтo и кoгдa бyдyт cтpoить пoблизocти, нe вoзникнyт ли пpoблeмы c иcпoльзoвaниeм зeмли пo нaзнaчeнию? Этo мoжнo yзнaть в дeпapтaмeнтe apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa в мyниципaлитeтe тoгo paйoнa или oблacти, гдe пoкyпaeтe зeмлю.
- Нe нaxoдитcя ли yчacтoк в зaлoгe, apeндe или пoд apecтoм cyдeбныx пpиcтaвoв? Этo мoжнo yзнaть в Pocpeecтpe, зaпpocив кaдacтpoвyю выпиcкy нeпocpeдcтвeннo в нeм, в MФЦ или нa caйтe Гocycлyг.
Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, мoжнo пoдгoтoвить дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пoдпиcaть eгo, oплaтить пoшлинy и c пoлным пaкeтoм дoкyмeнтoв пpиexaть в Pocpeecтp — вce cдeлки пo пoкyпкe и пpoдaжe зeмeль peгиcтpиpyютcя тaм.
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Пaмяткa пoкyпaтeлю
☝ Для cтpoитeльcтвa жилoгo дoмa и пocтoяннoгo пpoживaния пoдxoдят зeмли ИЖC, для дaчи — зeмли ЛПX.
☝ Пepeд пoкyпкoй yчacткa зaпpocитe выпиcкy из Pocpeecтpa и кaдacтpoвyю выпиcкy: тaк вы yзнaeтe, нe нaxoдитcя ли зeмля пoд apecтoм или в зaлoгe, нeт ли дpyгиx юpидичecкиx cлoжнocтeй, кoтopыe мeшaют ee oфopмить.
☝ Bыбиpaя yчacтoк, opиeнтиpyйтecь нe тoлькo нa кpacивый вид и близocть к гopoдy, нo и тaкиe «cкyчныe» штyки, кaк фaктичecкиe paзмepы, poвнocть гpyнтa, глyбинy гpyнтoвыx вoд, тип пoчвы. 3дecь вaм пoмoгyт cпeциaлиcты: гeoфизики, гидpoгeoлoги, мapкшeйдepы.
Сделки с земельными участками, загородными домами не уступают по популярности сделкам с квартирами (описанию процедуры покупки жилого помещения мы посвятили отдельную статью “Покупка квартиры без риэлтора”).
В настоящей статье мы рассмотрим порядок оформления сделки по покупке земельного участка и находящихся на земле объектов недвижимости, а также процедуру регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, иных объектов в Росреестре.
Пошаговая инструкция “Как оформить правильно покупку земельного участка и дома без риэлтора?”
Шаг 1. Выбор земельного участка, дома и проверка юридической чистоты недвижимости
Самый важный шаг при покупке недвижимости. Тщательно проверяя земельный участок, дом, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и истребования недвижимости из вашего владения.
Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке”. В данной статье юридические аспекты проверки сделки с недвижимостью в зависимости от различных обстоятельств. Только после тщательной проверки объекта недвижимости желательно переходить к следующим пунктам настоящей инструкции.
Отметим также, что при покупке земельного участка проводится дополнительная проверка ограничений в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований (для этого заказывается особая выписка из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка). Кроме того, при покупке земельного участка с домом необходимо проверить соблюдение законодательства при строительстве дома (получение необходимых разрешений, узаконена ли самовольная постройка или нет, есть ли возможности для ее узаконения, не нарушены ли строительные нормы). Также важно обратить внимание на границы земельного участка, проведенные работы по межеванию. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Об общих вопросах проверки юридической чистоты недвижимости и частных нюансах проверки земельного участка, дома читайте в статье по ссылке.
Также при покупке земельного участка сельхозназначения необходимо помнить о соблюдении права преимущественной покупки, принадлежащего муниципальному образованию, а также об ограничениях при продаже земельных долей (доли в праве собственности на земли сельхозназначения, образованные в порядке приватизации).
Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности с продавцом
Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи земельного участка, дома, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора: предмет договора (индивидуальные характеристики земельного участка, дома: адрес, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования и т.д.) и цена покупаемого земельного участка, дома. Важным условием предварительного договора также является срок заключения договора купли-продажи земельного участка, дома (ДКП земельного участка и дома). Если он не согласован сторонами, то по закону равен одному году с момента заключения предварительного договора. Если покупатель и продавец не заключат договор в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив письменное предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. При этом важно знать основные правила о задатке:
-
если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;
-
если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;
-
если договор невозможно заключить либо стороны по обоюдному желанию расторгли предварительный договор, то задаток возвращается.
Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён).
Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон.
Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора) задаток внесён не может быть. Деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом.
Шаг 3. Предоставление документов на земельный участок, дом банку (при покупке земельного участка, дома в ипотеку)
После проверки документов на земельный участок, дом, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом последующем этапе процесса оформления покупки земельного участка или дома, или дачи с земельным участком будет принимать участие также банк.
Шаг 4. Подготовка или анализ представленного продавцом проекта договора купли-продажи земельного участка, строений. Согласование условий сделки, выбор способа оплаты стоимости земельного участка. Запрос документов на сделку у продавца.
До “выхода на сделку” покупатель запрашивает у продавца следующие документы:
-
если покупается жилой дом, выписку из домовой книги, в которой указываются лица, зарегистрированные в жилом доме (как правило, вопрос со снятием всех зарегистрированных лиц решается до сделки);
-
справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам, при оформлении продажи земельного участка в садовом товариществе (СНТ), ДНП необходимо получить справку об отсутствии задолженности по взносам в СНТ, ДНП (вопрос с погашением задолженности также решается до сделки);
-
справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях (лучше запрашивать справки с посещением врача, а не просто о “непостановке”);
-
в некоторых случаях (при сомнениях в адекватности продавца или если продавец преклонного возраста) советуем попросить продавца пройти медицинское освидетельствование на предмет “вменяемости” в день сделки.
До сделки с земельным участком (домом) стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания.
-
Какие условия необходимо включить в договор купли-продажи земельного участка, дома?
-
описание земельного участка, дома (адрес, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования земельного участка, площадь);
-
основание приобретения права собственности продавцом (реквизиты договора купли-продажи, мены, дарения и т.д., или свидетельства о праве на наследство, иного документа, реквизиты свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН);
-
гарантии продавца относительно отсутствия залогов, иных обременений, ограничений права собственности, незаключения договора купли-продажи с иным лицом;
-
цена земельного участка, дома, порядок и сроки оплаты, распределение расходов по регистрации;
-
порядок передачи земельного участка и дома, перехода рисков случайной гибели;
-
гарантии продавца относительно отсутствия признаков банкротства продавца;
-
состоит ли продавец в браке, обязательство продавца получить согласие супруги (а), если продавец состоит в браке и земельный участок, дом являются совместной собственностью;
-
обязательства по погашению задолженности по взносам и коммунальным услугам;
-
в договоре купли-продажи жилого дома отображаются лица, сохраняющие право на проживание, порядок освобождения ими жилого дома (или указывается, что зарегистрированные лица на момент подписания договора отсутствуют);
-
ответственность сторон.
Договор купли-продажи жилого дома, земельного участка, иного строения должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Обязательной нотариальной формы такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению:
— сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
— сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий);
— сделки по отчуждению жилого дома, если заявление и документы на регистрацию сделки будут представлены в орган регистрации прав по почте.
Подробный перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, размещен в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Кроме того, стороны вправе по своему желанию заверить сделку нотариально. О том, нужно ли заверять добровольно сделку с земельным участком у нотариуса, какие преимущества дает такое удостоверение сделки, расходах на нотариуса также читайте в статье по ссылке.
Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации (сам договор не регистрируется, регистрируется именно переход права собственности, в связи с этим договор вступает в силу с момента его подписания, а не регистрации; также не требуется согласие супруги покупателя на покупку земельного участка).
Одним из самых важных вопросов при оформлении договора купли-продажи недвижимости (земельного участка, гаража, дома, участка и т.д.) является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты недвижимости, а также разберём порядок совершения сделки купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств.
Последнее уточнение относительно оформления покупки дома и земельного участка: законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Поэтому одним из важнейших условий договора купли-продажи земельного участка с домом является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку.
Шаг 5. Подписание договора купли-продажи земельного участка, дома, оплата стоимости земельного участка, дома (в зависимости от выбранного способа оплаты)
Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, правоустанавливающие документы на земельный участок (перечень правоустанавливающих документов в зависимости от основания покупки читайте в статье о проверке юридической чистоты недвижимости), паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи земельного участка, дома подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности либо стороны сами подают документы на регистрацию в Росреестр. С 01.02.2019 года эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре; после удостоверения сделки нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр, в исключительных случаях он представляет их в бумажном виде в течение 2 рабочих дней, но стороны могут отказаться от подачи документов через нотариуса. При подаче документов на регистрацию нотариусом в электронном виде действуют сокращенные сроки регистрации — регистрация займет всего 1 день (если стороны сами подают документы на регистрацию на основании нотариальной сделки в Росреестр, то срок 3 рабочих дня, при подаче через МФЦ — 5 рабочих дней). После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости недвижимости.
Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.
Аккредитив
При оформлении договора купли-продажи земельного участка, дома с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи земельного участка, дома в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание земельного участка, дома, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности на земельный участок, дом), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.
Банковская ячейка
При оплате через банковскую ячейку сделка с земельным участком, домом, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в жилом доме людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).
Ипотека
При покупке земельного участка, дома с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:
-
покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.
-
покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.
При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, банк также оформляет договор об ипотеке, закладную. Для оформления договора об ипотеке и закладной необходимо провести оценку стоимости земельного участка (дома), а также в большинстве случаев необходимо заказать межевой, технический план (паспорт) объекта недвижимости (такой документ может быть в наличии у продавца либо его придется заказать в организации, выполнявшей обмеры помещения и изготовившей технический план помещения, межевой план земельного участка (выдается копия ранее изготовленного плана; так будет дешевле, чем заказывать план у новой организации с выездом кадастрового инженера). Кредитные деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом к покупателю и регистрации залога недвижимости в пользу банка.
Последнее уточнение по данному шагу сделки с недвижимостью: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).
Шаг 6. Регистрация перехода права собственности на земельный участок, дом в Росреестре
Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, дома потребуется:
- заявление о регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом (заполняется в Росреестре или МФЦ, подписывается двумя сторонами — продавец подписывает заявление о регистрации перехода права собственности, а покупатель — заявление о регистрации права собственности);
- договор купли-продажи земельного участка, дома (оригинал);
- акт приема-передачи земельного участка, дома (количество экземпляров определяется по аналогии с договором), если передача данных объектов недвижимости по договору происходит до регистрации права собственности на недвижимость;
- нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца о согласии на проведение сделки с недвижимостью, если отчуждается земельный участок, дом, находящиеся в общей совместной собственности супругов — оригинал и копия; в случае, если продавец состоит в браке, но правом собственности на недвижимость обладает только он, недвижимость не находится в совместной собственности (индивидуальная собственность), то необходимо представить документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экземпляров заверенных судом копий);
- согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого дома, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если продавцом земельного участка, дома является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);
- документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке с земельным участком, домом участвует несовершеннолетний или недееспособный) — оригинал и копия;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если недвижимость отчуждается или приобретается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
- письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если земельный участок, дом находятся в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
- согласие получателя ренты (если недвижимость обременена рентой);
- отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением) (если продается доля в общей долевой собственности на земельный участок, дом) — оригинал и копия;
- кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, и документы, указанные в закладной в качестве приложений (при покупке земельного участка, дома в ипотеку) — оригинал и копия, а также подается заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от залогодержателя или залогодателя или заявление от обеих сторон при регистрации ипотеки в силу договора;
- документ об оплате стоимости недвижимости (предоставляется в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на земельный участок, дом сохраняется за продавцом до оплаты стоимости недвижимости) — оригинал и копия;
- правоустанавливающий документ на объект недвижимости (оригинал, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается продавцу);
- один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) — оригинал и копия;
- выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц в жилом доме или перечень лиц, проживающих в квартире, если они сохраняют право пользования квартирой либо обязуются “выписаться” после регистрации перехода права собственности. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи 558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.
- паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);
- если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Процедура оформления права собственности на квартиру в ипотеку в целом такая же как при покупке земельного участка без использования кредитных средств. Однако при регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу), предоставить документы для регистрации, обозначенные выше в списке документов для регистрации ипотеки.
Размер госпошлины за регистрацию права собственности:
За регистрацию права собственности на недвижимость физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.
При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
-
лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом по договору купли-продажи в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
-
в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.
Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.
Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами — 5 рабочих дней.
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Шаг 7. Завершение взаиморасчетов (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей от дома и документов
После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.
Аккредитив
От покупателя не требуется дальнейшее участие. Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.
Банковская ячейка
Покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки только в обмен на рукописную расписку о получении денежных средств (расписка должна быть написана в присутствии покупателя или в соответствии с инструкциями выше). Нужно помнить, что при данном способе оплаты только расписка продавца подтверждает такой важный факт как оплата стоимости недвижимости по договору. Договор аренды ячейки не является платежным документов и не может подтверждать оплату стоимости по многим причинам. Если покупатель не получит расписку от продавца о получении денег, продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и истребовании имущества в связи неоплатой цены по договору. Поэтому важно помнить эти правила проведения и оформления сделки с недвижимостью при использовании банковской ячейки.
Ипотека
Покупатель предоставляет документы, подтверждающие регистрацию, банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре и договоре купли-продажи.
До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают дом (бывают различные казусы на практике, когда, например, в период регистрации дом сгорает в связи с пожаром), снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.
Также при проведении взаиморасчетов желательно получить от продавца оригиналы документов на недвижимость или их нотариальные копии (документы-основания приобретения права собственности продавцом, предшествующую цепочку документов), данные документы могут пригодиться в будущем в случае судебных споров или при продаже недвижимости.
Шаг 8. Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой земельного участка под ИЖС или земельного участка с жилым домом и вернуть налог из бюджета
Если вы не оформляли ранее налоговый вычет в связи с покупкой недвижимости или не использовали его в полном объеме, то вы вправе оформить его при покупке жилого дома, земельного участка под ИЖС или земельного участка с построенным жилым домом и вернуть НДФЛ. При оформлении сделки купли-продажи подобного земельного участка в ипотеку в будущем собственник может оформить налоговый вычет на уплаченные банку проценты за пользование кредитом. Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке земельного участка и покупке в ипотеку читайте здесь.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.
Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях и нюансах заключения договора купли-продажи земельного участка
Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет
Договор купли-продажи (ДКП) земельного участка — это соглашение, по которому продавец обязуется передать участок покупателю, а покупатель — принять участок и оплатить его на условиях договора.
- Какой участок можно продавать
- Главные шаги
- Как правильно составить типовой ДКП
- Что должно быть в договоре
- Регистрация ДК земельного участка
- Когда ДКП может быть признан недействительным
- Как оформить ДКП земельного участка по доверенности
- Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка
Какой земельный участок можно продавать
Продавать и покупать можно только те участки, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если такой информации в реестре нет, то участок необходимо размежевать и поставить на кадастровый учет.
Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных.
Главные шаги при заключении ДКП земельного участка
1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если тот еще не учтен в реестре.
2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
4. Подать заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, приложив к нему договор купли-продажи.
Как правильно составить типовой ДКП земельного участка в 2023 году
Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть составлен в письменном виде и содержать четко определенные условия, такие как предмет договора, его стоимость, а также порядок оплаты и передачи земельного участка, объясняет партнер юридической компании NOVATOR Legal Group, адвокат Александр Катков.
«Несоблюдение простой письменной формы договора или, например, отсутствие данных об участке могут привести к тому, что сделка будет недействительной», — предупреждает специалист юридической фирмы «Генезис» Надежда Полищук.
Эксперты также разъясняют, что при продаже объекта недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 Гражданского кодекса).
Структура договора купли-продажи земельного участка стандартна и повторяет все ДКП
(Фото: Shutterstock)
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка
В бумаге, которую подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:
- предмет договора;
- права и обязанности сторон;
- цена и порядок расчетов;
- ответственность сторон;
- порядок разрешения споров;
- срок, который устанавливается для передачи участка;
- согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
- наличие или отсутствие обременений и ограничений;
- местоположение (адрес) земельного участка, его категория, цель использования, целевое назначение и разрешенное использование;
- кадастровый номер земельного участка;
- объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
- общая площадь и цена земельного участка;
- реквизиты и подписи обеих сторон.
Когда ДКП земельного участка заверяет нотариус:
- продавец и покупатель сами этого захотели. Нотариус проверит дееспособность как продавца, так и покупателя, удостоверится в праве продавца на совершение сделки и проверит, нет ли ограничений в отношении участка;
- земельный участок принадлежит ребенку или ограниченно или полностью недееспособному лицу;
- продается доля в праве собственности на земельный участок.
Образец договора купли-продажи земельного участка (скачать)
Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, говорит Надежда Полищук. По словам эксперта, передаточный акт — это письменное доказательство передачи и принятия недвижимости или же, наоборот, неисполнения одной из сторон своих обязанностей.
Надо помнить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения договора. А это может стать поводом для обращения в суд о принудительном расторжении или, наоборот, об исполнении основного договора, добавляет Полищук.
Регистрация договора купли-продажи земельного участка
Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.
Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:
- квитанцию об оплате госпошлины;
- копии паспортов сторон;
- СНИЛС;
- ИНН;
- оригинал договора купли-продажи по числу сторон в сделке и один экземпляр для Росреестра;
- акт приема-передачи (если передача недвижимости произошла сразу);
- правоустанавливающие документы на земельный участок, на основании которых он был приобретен.
Способы подачи заявки:
- лично;
- через законного представителя (по доверенности);
- почтой;
- через МФЦ.
Государственная регистрация права собственности на земельный участок через Росреестр проводится в течение семи, а при подаче через МФЦ — в течение девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для данной процедуры, предупреждает Александр Катков.
Во сколько обойдется
Госпошлина составляет 350 руб. за земельный участок, а если на нем есть дом, то 350 руб. за участок и 2 тыс. руб. за дом. При удостоверении сделки нотариусом необходимо заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. говорит Надежда Полищук.
Государственная регистрация права собственности на земельный участок через Росреестр проводится в течение семи, а через МФЦ — в течение девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов
(Фото: Shutterstock)
Когда ДКП земельного участка может быть признан недействительным
Договор купли-продажи может быть признан недействительным в двух случаях.
Первый — ничтожный договор. Это соглашение, которое заключено с нарушением закона, например при продаже земельного участка по поддельным документам. Такой договор считается недействительным с момента заключения.
Второй — оспоримый договор. Такой договор будет действовать, если никто не обратится в суд с требованием признать его недействительным.
Как оформить договор купли-продажи земельного участка по доверенности
Каких-либо запретов или ограничений на заключение договора купли-продажи земельного участка через представителя нет. Если договор заключается от физического лица, то доверенность, которая выдается от его имени, должна содержать в себе правомочия по заключению договора от имени доверителя с правом подписи.
По словам Александра Каткова, доверенность от физического лица должна быть обязательно удостоверена нотариусом. При этом в доверенности необходимо специально оговорить право отчуждения конкретного земельного участка с указанием кадастрового номера, адреса участка, его стоимости или ценового диапазона, за который может быть продан участок.
Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — на основании решения суда.
Расскажем, какие существуют причины для расторжения ДКП земельного участка.
Нарушение договора продавцом:
- продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю;
- продавец передал участок с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.
Нарушение договора покупателем:
- покупатель не оплатил покупку земельного участка;
- покупатель долгое время не оплачивает большую часть стоимости земельного участка.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Продажа и покупка земельного участка — всегда существенное мероприятие, потому что это сделка с недвижимостью, и речь, как правило, идет о немалых суммах. Расскажем, на что обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, чтобы не оказаться обманутым и избавиться от лишних проблем.
Как проверить участок перед покупкой
Если вы покупаете участок, то желательно убедиться в том, что он юридически чист и проблем в дальнейшем не возникнет. Часто такие проблемы бывают неочевидными, поэтому процедура будет полезна и владельцам — чтобы убедиться в отсутствии обременений и нарушений и не иметь сложностей в будущем.
Итак, перед тем, как заключать договор, нужно убедиться в нескольких важных вещах:
1. Участок действительно принадлежит тем людям, которые его продают или от лица которых выступает официальный представитель (актуально для покупателей).
2. Участок не имеет обременений и не связан с нарушениями: налоги выплачены, арест не наложен, границы определены верно, с коммуникациями все хорошо.
3. Нет ограничений на использование участка, в частности, на нем разрешено строить здания, нет пересечений с охраняемыми территориями, и так далее.
На сегодняшний день основной документ, подтверждающий право на недвижимое имущество – выписка из ЕГРН (до 15.07.2016 – свидетельство о государственной регистрации права собственности). Подробно о том, как регистрируется участок и что такое ЕГРН, мы рассказываем в отдельной статье.
Получив выписку, можно сразу узнать и правообладателей, и обременения, и границы, проведение коммуникаций, в общем, все «хозяйственные» аспекты.
Важно! Иногда выписку из ЕГРН есть смысл получить дважды: во время проверки и прямо перед покупкой, чтобы точно знать, что за прошедшее время ничего не изменилось. Это особенно актуально в том случае, если сделка затягивается.
Обратите внимание! Получить выписку из ЕГРН со всеми сведениями о правообладателях могут только собственники (или другой человек при оформленном согласии собственника). Поэтому самостоятельно запрашивать данные на любой приглянувшийся участок допустимо, но не всегда целесообразно (ведь существенная информация будет засекречена). Впрочем, отказ предоставить выписки – это серьезный повод засомневаться в сделке и отказаться от нее.
Также необходимо проверить правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка и т.д.
Как оформить договор и что в нем должно быть
Итак, участок проверен, и обе стороны устроил результат. Далее порядок оформления купли-продажи земельного участка требует составить договор.
В договоре обязательно должны быть указаны стороны, предмет сделки, цена. Договор оформляется только в письменном виде!
Структура договора такова: в нем должно быть указано, кто и на каких условиях о чем договаривается. В нашем случае это — продажа и покупка участка. Обратите внимание, что соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным, поэтому цена должна быть указана в договоре и прописан порядок оплаты земельного участка. В договоре также указываются личные данные сторон (и представителей, если таковые участвуют в сделке), параметры участка, другие важные обстоятельства (например, если есть какие-то строения на участке). Если участок заброшен, на нем есть мусор, пришедшие в негодность строения, и так далее, это также может быть указано в договоре (но этот пункт не обязателен).
В договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемый земельный участок: кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категория земель.
Описывая предмет договора, рекомендуется сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.
Образец договора можно скачать в интернете, хотя мы не советуем это делать. В любом случае стандартный договор требует доработки под конкретную ситуацию. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, обратитесь к профильному юристу.
Какие документы нужны для продажи участка
Где можно оформить продажу земельного участка? Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для этого заполняется заявление о государственной регистрации прав с приложением необходимых документов. Прежде всего, это договор (не менее 2-х экземпляров). Также потребуется документ об оплате госпошлины (это не обязательно, но желательно, поскольку при отсутствии информации об уплате госпошлины заявление и приложенные документы могут быть возвращены без рассмотрения). Понадобятся документы, удостоверяющие личности участников сделки (или их представителей). Могут понадобиться и другие документы, это зависит от ситуации и условий сделки.
Кстати, регистрировать сделку можно также через МФЦ. Кроме того, заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр через нотариуса, засвидетельствовавшего подписи на заявлении о государственной регистрации.
Следует отметить, что участие нотариуса обязательно, если продается доля участка или участок, который принадлежит несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. В остальных случаях привлекать нотариуса можно по желанию сторон.
Сроки оформления сделки
Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней, а в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, – 3 рабочих дней с даты приема заявления и документов Росреестром. В случае подачи документов через МФЦ срок регистрации составит соответственно 9 или 5 рабочих дней.
Если регистрация готовится на основании нотариально удостоверенного договора, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, при обращении через МФЦ – 5 рабочих дней.
Как подстраховать себя
Вне зависимости от того, продаете вы или покупаете, заранее убедитесь в «юридической чистоте» сделки. И соберите максимум документов, даже если указывается, что они не обязательны, это защитит ваши права и может ускорить процесс. Помните, что сделки относительно долей участка или собственности детей имеют свои особенности, не обязательно отказываться от таких продаж, но им требуется уделить дополнительное внимание.