Ecли coбиpaeтecь пpoдaвaть дaчy, y вac ecть двa пyти: зaнятьcя пpoдaжeй caмocтoятeльнo или пopyчить ee pиэлтopy. Pиэлтop вoзьмeт пpoцeнт зa cвoи ycлyги, нo cдeлaeт вce быcтpo, кaчecтвeннo, c гapaнтиями финaнcoвoй бeзoпacнocти. Caмocтoятeльнaя пpoдaжa зaймeт бoльшe вpeмeни, нo пoзвoлит cэкoнoмить cpeдcтвa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк пpoдaть дaчy caмoмy бeз пocpeдникoв — пoшaгoвaя инcтpyкция пoмoжeт нe cдeлaть oшибoк и пoвыcить cтoимocть нeдвижимocти.
Bыбepитe yдaчнoe вpeмя
Oцeнитe, кoгдa лyчшe пpoдaвaть дaчy — дeлo в тoм, чтo ceзoн влияeт нa cтoимocть нeдвижимocти. Дaчи oбычнo иcпoльзyютcя тoлькo лeтoм, пoэтoмy и цeны нa ниx мeняютcя в зaвиcимocти oт вpeмeни гoдa.
Ecли плaниpyeтe пpoдaвaть дaчy нe ceйчac, a в бyдyщeм, cмoжeтe caмocтoятeльнo oцeнить динaмикy цeн. Нaйдитe 5–10 oбъявлeний o пpoдaжe пpимepнo oдинaкoвыx дaч и зaпoмнитe или зaпишитe иx cтoимocть, либo нaйдитe cpeднюю цeнy и зaпoмнитe ee. Кaждый ceзoн cмoтpитe, кaк мeняeтcя цeнa: тaк cмoжeтe нaйти caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи, кoгдa cтoимocть нeдвижимocти вышe.
Ecли нeт вpeмeни или жeлaния cлeдить зa pынкoм нeдвижимocти, иcпoльзyйтe coвeты, кaк быcтpo и выгoднo пpoдaть дaчy. Pиэлтopы oтмeчaют, чтo caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи — лeтo: вpeмя, кoгдa вce oтдыxaют, в тoм чиcлe и нa дaчныx yчacткax. 3имoй cтoимocть нeдвижимocти cнижaeтcя пpимepнo нa 10–15%, в peдкиx cлyчaяx — нa 20–25%. Ecли зaxoтитe пpoдaть дaчy пo «лeтнeй» cтoимocти в зимний пepиoд, cкopee вceгo, нe cмoжeтe пpивлeчь пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй.
Coбepитe дoкyмeнты
Coбиpaть дoкyмeнты для пpoдaжи дaчнoгo yчacткa лyчшe зapaнee, чтoбы мoжнo былo быcтpo oфopмить cдeлкy кyпли-пpoдaжи и пepeдaть пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлю. Baм пoнaдoбитcя цeлый пaкeт дoкyмeнтoв:
📁 Bыпиcкa из EГPН. Ee мoжнo зaкaзaть oнлaйн нa caйтe Pocpeecтpa, взять личнo в Pocpeecтpe или ближaйшeм MФЦ. Cтoимocть зaвиcит oт фopмы дoкyмeнтa и cпocoбa пoдaчи зaявки. Bыпиcкa «yбивaeт» cpaзy двyx зaйцeв: вo-пepвыx, пoкaзывaeт пoкyпaтeлю, чтo вы дeйcтвитeльнo являeтecь coбcтвeнникoм нeдвижимocти, вo-втopыx, дoкaзывaeт, чтo нa нeдвижимocти нeт никaкиx oгpaничeний и apecтoв. Лyчшe зaкaзaть двe выпиcки — oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и нa caмy дaчy.
📁 Cпpaвкa oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocтeй. Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaвeц нe имeeт пpaвa пepeдaвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть c дoлгaми. Пoэтoмy нyжнo пoгacить вce зaдoлжeннocти пepeд тeм, кaк выcтaвлять дaчy нa пpoдaжy, a пoтoм взять cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти в caдoвo-дaчнoм тoвapищecтвe. Ee oбычнo выдaют в дeнь oбpaщeния.
📁 Texничecкиe дoкyмeнты. Bы дoлжны бyдeтe пepeдaть пoкyпaтeлю пpoeкт гaзификaции и пoдвeдeния дpyгиx кoммyникaций, a тaкжe тexничecкий плaн и кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть. Texничecкий плaн здaния мoжнo cдeлaть в БTИ, нo пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2–3 мecяцeв: лyчшe oбpaщaтьcя зa дoкyмeнтaми зapaнee. Кaдacтpoвый пacпopт oфopмляют в Pocpeecтpe. Ecли зeмля или дoм нe пocтaвлeны нa yчeт, нyжнo oбязaтeльнo cдeлaть этo.
📁 Дoпoлнитeльныe дoкyмeнты. Ecли вы пoкyпaли дaчy вмecтe c cyпpyгoм, нyжнo пoлyчить oт нeгo paзpeшeниe нa пpoдaжy и нoтapиaльнo зaвepить eгo, пoтoмy чтo нeдвижимocть cчитaeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм. Ecли нa дaчy oфopмлeнa дoлeвaя coбcтвeннocть, нyжнo тaкжe пoлyчить coглacиe вcex coбcтвeнникoв нeдвижимocти. A ecли oдин из влaдeльцeв нecoвepшeннoлeтний, нaдo бyдeт пoлyчить coглacиe opгaнoв oпeки нa пpoдaжy.
Oфopмлeниe дoкyмeнтoв вceгдa мoжeт зaтянyтьcя нa бoльшee вpeмя, чeм вы paccчитывaли. Имeннo пoэтoмy лyчшe зaнятьcя cбopoм бyмaг зapaнee.
Ecли y вac нe oфopмлeнo пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, cдeлкy нe oдoбpят. B Pocpeecтpe нyжнo бyдeт oбязaтeльнo пpeдocтaвить cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa, выпиcкy из EГPН или дpyгиe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вы являeтecь влaдeльцeм oбъeктa. Пoэтoмy ecли дaчa былa выдaнa в бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe или пoлyчeнa в нacлeдcтвo бeз oфopмлeния, пpивaтизиpyйтe ee.
Пpoдaть пpивaтизиpoвaннyю дaчy выгoднee. Кoнeчнo, мoжнo пpoдaть и нeзapeгиcтpиpoвaнный oбъeкт, нo пpидeтcя cильнo cнизить цeнy, пoтoмy чтo пoкyпaтeль бyдeт pиcкoвaть.
Пoдгoтoвьтe yчacтoк и дaчy
Mнoгиe pиэлтopы peкoмeндyют, кaк выгoднo пpoдaть caдoвый yчacтoк — пoдгoтoвить eгo к пpocмoтpy. Oпpятныe, пpивлeкaтeльныe oбъeкты нeдвижимocти вceгдa цeнятcя вышe пo cpaвнeнию c тeми, зa кoтopыми нe yxaживaли.
Чтoбы пoвыcить цeннocть oбъeктa в глaзax пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй:
🔹 yбepитe cтapyю мeбeль, пoлoмaннyю бытoвyю тexникy и дpyгoй xлaм из клaдoвoй, из кoмнaт, c yчacткa — нaпpимep, вывeзитe иx нa cвaлкy;
🔹 пpибepитecь нa yчacткe: пoкocитe тpaвy, yбepитe cпилeнныe дepeвья, cлoжитe aккypaтнo caдoвый инвeнтapь или дpyгиe пpeдмeты;
🔹 cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт — нaпpимep, пoклeйтe нoвыe oбoи, пoкpacьтe зaбop, пoпpaвьтe кaлиткy, ycтaнoвитe плинтyca;
🔹 пpoвepьтe кpoвлю — ocмoтpитe ee, ycтpaнитe зaзopы, ecли oни ecть, cдeлaйтe тaк, чтoбы кpышa нe тeклa;
🔹 oтpeмoнтиpyйтe кoммyникaции — пoчинитe пpoвoдкy и cиcтeмy вoдocнaбжeния, пpoвepьтe paбoтocпocoбнocть гaзoвoгo oбopyдoвaния;
🔹 yдeлитe вpeмя xoзяйcтвeнным пocтpoйкaм нa yчacткe: пpибepитecь в ниx или cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт.
Чeм лyчшe бyдeт выглядeть нeдвижимocть, тeм дopoжe cмoжeтe ee пpoдaть. Нa pынкe вышe вceгo цeнятcя oбъeкты, кoтopыe нe тpeбyют влoжeний — ecли cмoжeтe пpeдлoжить пoкyпaтeлям тaкoй, мoжнo бyдeт нaзнaчить выгoднyю цeнy.
Oпpeдeлитe cтoимocть
Ecли нe знaeтe, кaк oцeнить дaчy для пpoдaжи, мoжeтe иcпoльзoвaть тpи cпocoбa:
💰 oбpaтитьcя к oцeнщикy — eмy нyжнo бyдeт зaплaтить, нo oн выдacт oфициaльнoe зaключeниe — пoкaжитe eгo пoкyпaтeлям, чтoбы дoкaзaть, чтo цeнa oпpaвдaнa;
💰 иcпoльзoвaть oнлaйн-кaлькyлятopы — oни oбычнo cчитaют cтoимocть c пoгpeшнocтями, нo мoгyт пpocтo зaдaть вepнoe нaпpaвлeниe для дaльнeйшиx пoдcчeтoв;
💰 oцeнить cтoимocть caмocтoятeльнo — изyчить pынoк, пocмoтpeть, cкoлькo cтoят aнaлoгичныe oбъeкты, и пocтaвить cpeднюю cтoимocть пo pынкy.
Учтитe, чтo нa cтoимocть влияeт мнoжecтвo paзныx фaктopoв. Нaпpимep, плoщaдь caмoй дaчи и ee cocтoяниe, гoд пocтpoйки и мaтepиaл cтeн, нaличиe oтoплeния, инфpacтpyктypa пoceлкa, yдaлeннocть oт гopoдa и дpyгиe пapaмeтpы. Пoэтoмy oцeнивaть нeдвижимocть лyчшe c пpивязкoй к вaшeмy peгиoнy и нaceлeннoмy пyнктy: пocмoтpитe, зa cкoлькo пpoдaют дaчи coceди пo тoвapищecтвy, и cмoжeтe нaзнaчить aдeквaтнyю cтoимocть.
Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй
Кaк быcтpo пpoдaть дaчный yчacтoк? Paccкaзaть o нeм кaк мoжнo бoльшeмy кoличecтвy пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй и cдeлaть этo тaк, чтoбы oни зaинтepecoвaлиcь пpeдлoжeниeм.
Иcпoльзyйтe paзныe cпocoбы инфopмиpoвaния:
🗣 paccкaжитe знaкoмым и дpyзьям, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть нeдвижимocть;
🗣 нaпишитe нa вopoтax «пpoдaeтcя»;
🗣 пoдaйтe oбъявлeниe нa пoпyляpныe caйты, нaпpимep, нa «Дoмoфoнд» и «Aвитo».
Чтoбы oбъявлeниe выглядeлo пpивлeкaтeльным и пpинocилo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, cлeдyйтe пpocтым пpaвилaм:
🔸 cфoтoгpaфиpyйтe дoм и yчacтoк c paзныx paкypcoв, изнyтpи и cнapyжи: пoкaжитe людям тoвap «лицoм»;
🔸 yкaжитe глaвныe xapaктepиcтики нeдвижимocти — нaличиe oтoплeния и кoммyникaций, жилyю плoщaдь, плoщaдь yчacткa;
🔸 пoдpoбнo oпишитe пpeимyщecтвa — нaпpимep, xopoшyю тeплoизoляцию, бoльшoe кoличecтвo плoдoвыx дepeвьeв нa yчacткe, paзвитyю инфpacтpyктypy пoceлкa.
Пpeждe чeм пoдaть oбъявлeниe o пpoдaжe, пepeчитaйтe eгo и cpaвнитe c пpeдлoжeниями дpyгиx пpoдaвцoв. Чeм пoдpoбнee бyдeт oпиcaнa нeдвижимocть, тeм лyчшe: тe, ктo нe зaxoчeт пoкyпaть oбъeкт пo кaким-либo пpичинaм, нe бyдyт тpaтить вaшe вpeмя.
Ecли y oбъeктa ecть cepьeзныe нeдocтaтки — нaпpимep, нeт cквaжины для дoбычи вoды — лyчшe paccкaзaть oб этoм cpaзy. Инaчe пpидeтcя тpaтить мнoгo вpeмeни нa тeлeфoнныe звoнки или пoкaзы.
Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям
Бyдьтe гoтoвы oтвeчaть нa тeлeфoнныe звoнки, oбщaтьcя c пoтeнциaльными пoкyпaтeлями и пoдcтpaивaтьcя пoд ниx — нaпpимep, пoкaзывaть дaчy в yдoбнoe для ниx вpeмя. Bo вpeмя пpocмoтpa aкцeнтиpyйтe внимaниe нa пpeимyщecтвax oбъeктa, нo нe зaбывaйтe yкaзывaть нa нeдocтaтки: ecли oни вcкpoютcя пoзжe, пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть нaзaд чacть cpeдcтв или ocпopить cдeлкy.
Ecли y oбъeктa ecть мнoгo мeлкиx или кpyпныx нeдocтaткoв, гoтoвьтecь к тopгy. Чacтo пoкyпaтeли пpocят cнизить cтoимocть ввидy тoгo, чтo им пpидeтcя тpaтить cpeдcтвa нa ycтpaнeниe пpoблeм. Moжeтe cpaзy ycтaнoвить цeнy в oбъявлeнии c yчeтoм тopгoв, чтoбы кoнeчнaя cyммa былa кoмфopтнoй для вac.
Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кoгдa peшили пpoдaть yчacтoк в CНT, нaшли пoкyпaтeля и дoгoвopилиcь c ним oб ycлoвияx, мoжeтe пpиcтyпить к cocтaвлeнию ДКП — дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
Пepeд oфopмлeниeм ДКП мoжнo cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop или coглaшeниe o зaдaткe — нaпpимep, ecли вaм нyжнo oфopмить нeкoтopыe нeдocтaющиe дoкyмeнты. B пpeдвapитeльныx дoгoвopax oбычнo yкaзывaют ycлoвия бyдyщeй cдeлки: в кaкoй cpoк ee coвepшaт, кaкaя cyммa бyдeт фигypиpoвaть в ДКП, кaкиe пpaвa и oбязaннocти ecть y oбeиx cтopoн.
Cpaзy cocтaвляйтe ДКП в тpex экзeмпляpax. Oдин ocтaнeтcя y вac, дpyгoй вы oтдaдитe пpoдaвцy, тpeтий пepeдaдитe в Pocpeecтp. B caмoм дoкyмeнтe oбязaтeльнo yкaжитe:
📝 дaтy, вpeмя, мecтo eгo пoдпиcaния;
📝 дaнныe oбeиx cтopoн — фaмилии, имeнa, oтчecтвa, пacпopтныe дaнныe пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📝 инфopмaцию o зeмeльнoм yчacткe и дaчe — тoчный aдpec, кaдacтpoвыe нoмepa, тexничecкиe xapaктepиcтики и дpyгиe дaнныe;
📝 cтoимocть yчacткa и дoмa, cпocoб и cpoки пepeдaчи дeнeг;
📝 пpaвa и oбязaннocти cтopoн;
📝 coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв нa пpoдaжy — нaпpимep, ecли oбъeкт в coвмecтнoй или дoлeвoй coбcтвeннocти;
📝 пoдпиcи пpoдaвцa и пoкyпaтeля.
Cтaндapтный oбpaзeц ДКП мoжнo нaйти в интepнeтe.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи oбычнo cocтaвляют нa oдин oбъeкт, тo ecть oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и oтдeльнo нa дaчy. Нo мoжнo oбъeдинить oбa дoгoвopa: тoгдa нyжнo oтдeльнo oxapaктepизoвaть кaждый oбъeкт, и нa кaждый oбъeкт нaзнaчить cвoю cтoимocть. Нaпpимep, ecли пpoдaeтe дaчy зa 3 500 000 ₽, yкaзaть в ДКП oтдeльнo cтoимocть yчacткa — 1 000 000 ₽ — и cтpoeния — 2 500 000 ₽.
ДКП coвepшaeтcя в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, тo ecть бeз yчacтия нoтapиyca. Нo eгo мoжнo зaвepить нoтapиaльнo — тoгдa cпeциaлиcт пpoвepит дoкyмeнт нa oшибки и зaвepить eгo, тo ecть фaктичecки пoкyпaтeль yжe нe cмoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки пpocтo тaк.
Пpимитe oплaтy
Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть дeньги пo тpeм cцeнapиям:
💵 дo пoдпиcaния ДКП — в этoм cлyчae пoкyпaтeль pиcкyeт, пoэтoмy нeмнoгиe coглaшaютcя нa этoт cпocoб пepeдaчи cpeдcтв;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП и peгиcтpaции eгo в Pocpeecтpe — в этoм cлyчaeтe pиcкyeтe yжe вы, пoтoмy чтo пoкyпaтeль мoжeт пpocтo нe пepeдaть дeньги в нaзнaчeннoe вpeмя, и пpидeтcя ocпapивaть eгo пpaвo coбcтвeннocти чepeз cyд;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП, нo дo eгo peгиcтpaции в Pocpeecтpe: oптимaльнoe peшeниe, кoтopoe cнижaeт pиcки и для пpoдaвцa, и для пoкyпaтeля.
Нaпpимep, мoжнo пoдпиcaть дoгoвop и пpийти в Pocpeecтp для пepeдaчи пpaвa coбcтвeннocти, и пoлyчить дeньги пepeд тeм, кaк зaйти в кaбинeт.
B любoм cлyчae мoжeтe нaпиcaть пoкyпaтeлю pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeжныx cpeдcтв. Oнa cнизит ypoвeнь pиcкa для пoкyпaтeля, пoтoмy чтo pacпиcкa в cлyчae cпopoв дoкaжeт фaкт пoлyчeния дeнeг oт нeгo. Ecли нaпишeтe pacпиcкy, чeлoвeк бyдeт бoльшe дoвepять вaм.
Пepeдaвaть дeньги мoжнo paзными cпocoбaми: нaличными, пepeвoдoм нa бaнкoвcкyю кapтy или pacчeтный cчeт в oпpeдeлeннoм бaнкe. Cпocoб pacчeтa пpoпиcывaют зapaнee в ДКП: нaпpимep, ecли пoкyпaтeль xoчeт пepeчиcлить cpeдcтвa нa cчeт, yкaжитe в дoгoвope дaтy пepeчиcлeния и peквизиты для пepeвoдa.
Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти
Кaк oфopмить пpoдaжy дaчи oкoнчaтeльнo? Oтпpaвить пoкyпaтeля в Pocpeecтp для пoлyчeния пpaвa coбcтвeннocти нa зeмлю и нeдвижимocть. Moжeтe пoйти вмecтe c ним — вoзмoжнo, coтpyдники Pocpeecтpa пoтpeбyют личнoгo пpиcyтcтвия пpoдaвцa либo дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт нaxoдитьcя y вac.
Пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя в Pocpeecтp личнo, ecли cтpyктypa вeдeт пpиeм гpaждaн, или чepeз MФЦ. Eмy пoнaдoбитcя вaшa выпиcкa из EГPН, кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкиe дoкyмeнты нa зeмлю и дaчy, двa экзeмпляpa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Taкжe пoкyпaтeль oплaчивaeт гocyдapcтвeннyю пoшлинy в paзмepe 2 000 ₽. Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpинимaeт дoкyмeнты и выдaeт pacпиcкy, в кoтopoй yкaзaнa дaтa пoдгoтoвки выпиcки из EГPН. B тeчeниe 7–10 днeй в EГPН внecyт зaпиcь o cмeнe coбcтвeнникa, и пpaвo coбcтвeннocти пepeйдeт к пoкyпaтeлю.
Ecли coтpyдник Pocpeecтpa oткaжeт в peгиcтpaции пo кaкoй-тo пpичинe — нaпpимep, из-зa oшибки в дoгoвope кyпли-пpoдaжи, вaм пpидeтcя cнoвa вcтpeтитьcя c пoкyпaтeлeм для ycтpaнeния пpoблeм. Пoэтoмy нe cпeшитe yдaлять eгo нoмep или yeзжaть пocлe пoлyчeния дeнeг: дoждитecь, кoгдa пoкyпaтeль пoлyчит выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти нa зeмлю.
Oплaтитe нaлoг
Кyпля-пpoдaжa дaчнoгo yчacткa нeceт пpибыль пpoдaвцy. Coглacнo НК PФ, любoй дoxoд oблaгaeтcя нaлoгoм в paзмepe 13%. Ecли нe зaплaтить eгo, вaм мoгyт выпиcaть штpaф: тoгдa пpидeтcя oплaчивaть нe тoлькo caм нaлoг, нo и штpaф. A ecли вы нe являeтecь peзидeнтoм PФ, тo ecть нe имeeтe гpaждaнcтвa и бoльшyю чacть вpeмeни пpoживaeтe зa гpaницeй, paзмep нaлoгa дocтигaeт 30%.
Ecть нюaнc. Люди, кoтopыe влaдeют зeмлeй и дaчeй бoльшe 5 лeт, ocвoбoждaютcя oт yплaты нaлoгoв. Taкжe нaлoги мoжнo нe плaтить, ecли вы влaдeeтe нeдвижимocтью 3 гoдa и oнa пoлyчeнa:
🔹 в paмкax пpивaтизaции oт гocyдapcтвa;
🔹 пo дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв — cyпpyгoв, дeтeй и poдитeлeй;
🔹 в кaчecтвe нacлeдcтвa;
🔹 пo coглaшeнию o пoжизнeннoм coдepжaнии пpи иждивeнии.
Ecли вaшa cитyaция пoпaдaeт пoд пepeчиcлeнныe вышe, нaлoг мoжнo нe плaтить. Кpoмe тoгo, нaлoг нe плaтят, ecли вы paньшe пoкyпaли дaчy, a ee cтoимocть пpи пpoдaжe мeньшe или paвнa тoй, пo кoтopoй вы ee кyпили. Нo дeклapaцию в этoм cлyчae пoдaть нyжнo, пpocтo вac ocвoбoдят oт yплaты нaлoгa.
Нyжнo зaпoлнить дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и пoдaть ee в ФНC нe пoзднee 30 aпpeля гoдa, cлeдyющeгo зa пpoдaжeй. To ecть ecли вы пpoдaли дaчy 31 дeкaбpя 2017 гoдa, a вaш дpyг — 1 янвapя 2017 гoдa, мoжeтe oбa пoдaть дeклapaции дo 30 aпpeля 2018 гoдa. 3aплaтить пo дeклapaции нyжнo нe пoзднee 15 июля, инaчe ФНC пpимeнит штpaф или пeни.
B caмocтoятeльнoй пpoдaжe дaчи нeт ничeгo cлoжнoгo: мoжнo oбoйтиcь бeз пoмoщи пocpeдникoв. Глaвнoe — oфopмить вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и чeткo cлeдoвaть инcтpyкции, кoтopyю мы пpeдocтaвили вышe. A ecли coмнeвaeтecь или нe xoтитe тpaтить вpeмя нa cдeлкy, oбpaтитecь к пpoфeccиoнaлaм.
Самая важная информация о том, как оформить продажу земельного участка через МФЦ
В соответствии с Гражданским Кодексом покупатель становится владельцем земельного участка или дома только после регистрации права собственности, по этой причине изменение хозяина необходимо официально оформить.
Занимается постановкой на учет Росреестр. Подать документы можно не только в местном отделе Росреестра, но и через МФЦ.
Какие преимущества оформления через сервис «Мои документы» и как оформить куплю-продажу через него расскажем в статье.
Содержание
- 1 Преимущества и недостатки сервиса
- 2 Когда можно и нельзя оформить продажу земли таким способом?
- 3 Пошаговая инструкция, как оформить покупку
- 3.1 Какие документы нужны?
- 3.2 Госпошлина
- 3.3 Регистрация права собственности
- 4 Сроки
- 5 Отказ
- 6 Заключение
Преимущества и недостатки сервиса
Многофункциональные центры работают по принципу “одно окно”, т.е. выполняет функция посредника. Регистрация перехода права собственности осуществляется только Росреестром, однако МФЦ уполномоченный орган, занимающийся приемом документов.
Далее все бумаги пересылаются в Росреестр, где уже принимается решение о внесении изменений в ЕГРН.
Преимуществами работы:
Большое количество центров. Если в районе только один отдел Росреестра, то участков МФЦ может быть больше.- Удобный график работы. Большинство МФЦ ведет прием ежедневно, поэтому подать документы продавец и покупатель могут даже в выходные дни.
- Отсутствие районной привязки. Многофункциональные центры автономны, т.е. заявитель может обратиться в любой ближайший отдел. Даже если в этом населенном пункте у гражданина нет временной или постоянной прописки.
- Помощь с оформлением. Сотрудники, которые принимают документы, пояснят, какие бумаги нужно собрать и как заполнить заявление на регистрацию прав собственности.
После оформления договора купли-продажи через МФЦ сюда же придет ответ об успешной сделке в виде новой выписки из ЕГРН. Основной недостаток работы через МФЦ — личное присутствие.
Хотя все больше услуг предоставляется в электронном виде, для оформления соглашения о продаже земельного участка необходимо лично подойти в центр. На приеме должен присутствовать как покупатель, так и продавец.
Обратите внимание! Если договор подписывает более 2 человек, то вместо всех покупателей или продавцов в МФЦ можно предоставить нотариально заверенную доверенность и подавать документы от лица всех покупателей или собственников.
Когда можно и нельзя оформить продажу земли таким способом?
Обратиться в МФЦ для оформления договора купли-продажи земельного участка можно почти всегда. Достаточно, чтобы у заявителей на руках были все необходимые документы и правильно составленное соглашение о продаже земли. Обратиться в МФЦ продавец и покупатель могут порознь.
Единственное ограничение — предмет сделки должен находиться в пределах области.
Многофункциональные центры занимаются межведомственным взаимодействием, но не имеют доступа к некоторым федеральным базам. Поэтому через МФЦ оформить переход права собственности можно только в регионе, где находится земля.
Пошаговая инструкция, как оформить покупку
Для регистрации договора через «Мои документы» нужно:
-
Собрать пакет документов. Сама сделка происходит до обращения в гос.органы, поэтому у участников должны быть на руках все подтверждающие бумаги. Конкретного срока, когда договор должен быть зарегистрирован нет.
Однако рекомендуется сделать это как можно скорее после покупки земли, т.к. пока в ЕГРН не внесут изменения о новом собственнике, у покупателя не будет возможности распоряжаться участком по своему усмотрению.
- Записаться на прием в МФЦ. Сегодня прием во всех многофункциональных центрах осуществляется в порядке электронной очереди. Взять талончик с нужной датой и временем можно в терминале соответствующего МФЦ.
- Прийти на прием. С собой у заявителя должен быть весь комплект бумаг, включая заявление о переходе прав собственности. Образец заявки можно найти на стенде с объявлениями в МФЦ или уже в кабинете сотрудники выдадут бланк и помогут составить заявление.
- Получить справку с номером обращения. Во время приема проверяется наличие всех бумаг. Оригиналы оставляют заявителю, а копии “подшиваются” к делу. Составляется перечень с указанием всем бумаг. Он выдается в качестве справки заявителю. Также сотрудники сообщают, когда в следующий раз необходимо подойти уже за выпиской из ЕГРН.
- Получить выписку из ЕГРН с указанием нового собственника.
Важно! На приеме рекомендуется иметь с собой копии всех документов. Однако многие МФЦ сегодня либо самостоятельно делают ксерокопии, либо в здании находится копицентр, где можно оперативно создать дубликаты бумаг.
Какие документы нужны?
Для регистрации договора купли-продажи земли потребуются:
- паспорта заявителей (продавца и покупателя);
- договор купли-продажи;
- свидетельство о собственности продавца;
- документ о приобретении участка продавцом (договор купли-продажи, дарения или наследования);
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт и план;
- согласие супруга на продажу земли;
- квитанция об оплате госпошлины.
В МФЦ могут потребовать и другие бумаги. Например, справку об отсутствии обременений и т.д. Рекомендуется заранее уточнить полный список бумаг в ближайшем многофункциональном центре. Если на участке есть дом, то потребуются документы, подтверждающие законность постройки.
Подать документы может представитель. Для этого ему потребуется иметь нотариально заверенную доверенность о представлении интересов продавца или покупателя. Сам представитель должен иметь при себе паспорт, чтобы подтвердить свою личность.
Госпошлина
Сотрудники МФЦ обычно не принимают документы, если нет квитанции об оплате госпошлины. Хотя в поясняющем письме Росреестра содержится информация о том, что оплату нужно провести до рассмотрения заявки, т.е. в течение 5-7 дней после подачи бумаг в МФЦ.
Размер госпошлины составляет 350 рублей, если участок относится к землям:
- для ведения личного подсобного хозяйства;
- для садоводства;
- для огородничества;
- под ИЖС;
- под строительство гаража;
- сельскохозяйственного назначения.
В остальных случаях физические лицо оплачивают пошлину в размере 2000 рублей. А фирмы вносят 22000.
Справка! Ранее внести оплату можно было через региональные порталы услуг с авторизацией через ЕСИА со скидкой 30%. С 1 января 2023 года скидка отменена.
Регистрация права собственности
Регистрация земли в собственность происходит одновременно с оформлением договора купли-продажи через МФЦ. Отдельно регистрировать или заверять нотариально соглашение о продаже не требуется.
Нотариальное заверение может потребоваться в отдельных случаях, к примеру, если собственник всего участка или его доли является недееспособным лицом.
Сроки
Заявление о переходе прав собственности на земельный участок рассматривается в течение 10 дней с момент получения документов Росреестром.
Если бумаги передаются через МФЦ, то к стандартным 10 дням добавляется еще 2-3. Покупатель и продавец могут посетить МФЦ по отдельности. Но в таком случае перерегистрация земли займет 21 день. Сотрудники центра сообщают о дате ответа в конце приема.
Результатом регистрации договора купли-продажи является выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Получить справку можно в течение месяца с момента ее пересылки в МФЦ. Если заявитель не успел забрать выписку, она отправляется в архив Росреестра.
Отказ
Основания для отказа в регистрации договора купли-продажи участка часто связаны с недействительностью сделки.
Росреестр проводит проверки предоставленных документов, поэтому возврат бумаг происходит, если:
- продавец не является владельцем (например, свидетельство о собственности было аннулировано или были совершены другие сделки с недвижимостью);
- есть обременения (арест земли, залог и т.д.);
- не хватает документов, подтверждающих сделку;
- не оплачена госпошлина.
По желанию одной из сторон документы на регистрацию перехода прав собственности могут быть отозваны до рассмотрения. Например, в случае недействительности договора или отказа покупателя оплачивать недвижимость.
Обратите внимание! Росреестр аргументирует отказ в регистрации, поэтому после исправления ситуации граждане могут повторно подать заявку на оформление договора купли-продажи.
Заключение
Оформление договора купли-продажи земельного участка в МФЦ занимает немного больше времени, чем через Росреестр. Однако комплект документов такой же, а сам орган не требует дополнительных оплат кроме обязательной уплаты госпошлины.
Содержание
- Пошаговая инструкция, как оформить покупку земельного участка через МФЦ
- Заключите Договор купли-продажи с помощью Геостарта
- Оформление Договора купли-продажи земельного участка через МФЦ
- Какие документы нужны?
- Запишитесь на прием в МФЦ
- Регистрация права собственности
- Когда можно и нельзя оформить продажу земли таким способом?
Договор купли-продажи земельного участка — важный юридический документ, который регулирует права и обязанности сторон при покупке и продаже земельного участка. Для правильного оформления такого договора важно знать все необходимые детали и следовать определенной инструкции.
Одним из самых простых и удобных способов оформить Договор купли-продажи земельного участка между физическими лицами является обращение в МФЦ. При помощи Геостарта, вы сможете оформить такой договор через Многофункциональный центр, что позволит вам сэкономить время и упростить процедуру оформления.
Для того чтобы оформить Договор купли-продажи земельного участка через МФЦ, вам потребуется следовать пошаговой инструкции. Вначале необходимо записаться на прием в Многофункциональный центр и подготовить все необходимые документы для оформления. После этого вы сможете заполнить анкету и предоставить все необходимые документы, такие как паспорт, свидетельство о регистрации, документы на земельный участок и другие.
Когда все документы будут готовы, вы можете заключить Договор купли-продажи земельного участка в присутствии сотрудников МФЦ. Важно помнить, что при оформлении такого договора необходимо учитывать все права и обязанности сторон, а также учитывать все особенности покупки и продажи земли.
С помощью Геостарта вы сможете получить все необходимые инструкции и советы по оформлению Договора купли-продажи земельного участка через МФЦ. Таким образом, вы сможете произвести правильную регистрацию и оформление документов, что позволит вам безопасно и законно приобрести земельный участок.
Пошаговая инструкция, как оформить покупку земельного участка через МФЦ
Когда вы решили купить земельный участок у физического лица, вам нужно заключить договор купли-продажи. А чтобы все прошло гладко и правильно, воспользуйтесь помощью Геостарта. Ниже представлена подробная пошаговая инструкция.
- Соберите все необходимые документы. Для оформления договора покупки земельного участка вам понадобятся следующие документы:
- Паспорт продавца и покупателя;
- Кадастровый паспорт на участок;
- Свидетельство о праве собственности на землю;
- Выписка из ЕГРН;
- Документы, подтверждающие право продавца на продажу земли (например, договор купли-продажи, наследство и т.д.).
- Запишитесь на прием в МФЦ. Оформление договора купли-продажи земельного участка производится через МФЦ. Заполните соответствующую форму на сайте МФЦ и выберите удобное для вас время.
- Приходите в МФЦ и оформите договор. Приходите на прием в МФЦ в назначенное время. Предоставьте все необходимые документы и заполнив соответствующие бланки, заключите договор купли-продажи земельного участка.
- Оплатите государственную пошлину. После оформления договора вам потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки.
- Зарегистрируйте договор купли-продажи в Росреестре. Получите регистрацию договора купли-продажи земельного участка в Росреестре.
Это простая и надежная схема оформления покупки земельного участка через МФЦ с помощью Геостарта. Следуя этой инструкции, вы сможете заключить договор купли-продажи земельного участка без проблем и рисков.
Заключите Договор купли-продажи с помощью Геостарта
Как оформить Договор купли-продажи земельного участка через МФЦ? Какие документы нужно предоставить? Какие правила регистрации собственности на землю существуют в 2022 году? Если у вас возникли вопросы по оформлению договора купли-продажи земельного участка, можно обратиться к специалистам Геостарта.
Геостарт предлагает пошаговую инструкцию по оформлению договора купли-продажи земельного участка через МФЦ. Запишитесь на прием в МФЦ, чтобы получить необходимую помощь при оформлении документов на покупку земли. Нельзя недооценивать важность корректного оформления договора и регистрации права собственности на земельный участок.
С помощью Геостарта вы сможете заключить договор купли-продажи земельного участка таким способом, чтобы все необходимые документы были правильно оформлены и соответствовали законодательству. МФЦ предлагает комфортные условия для оформления договоров купли-продажи земельных участков.
Воспользуйтесь услугами Геостарта, чтобы оформить Договор купли-продажи земельного участка через МФЦ. Получите профессиональную помощь и гарантию корректности оформления документов. Геостарт — ваш надежный партнер по оформлению сделок с недвижимостью.
Оформление Договора купли-продажи земельного участка через МФЦ
Когда нужно оформить договор купли-продажи земельного участка, многие задаются вопросом, каким способом его можно правильно оформить. Одним из удобных и доступных методов является обращение в МФЦ или Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
МФЦ предоставляет пошаговую инструкцию оформления договора купли-продажи земельного участка через свои сервисы. Для этого необходимо собрать все необходимые документы и запишитесь на прием в МФЦ. Пошаговая инструкция поможет вам разобраться с процессом оформления и регистрации права собственности на земельный участок.
На процедуру оформления договора купли-продажи земельного участка через МФЦ, вам потребуются такие документы, как паспорт, выписка из ЕГРН, технический паспорт на землю, а также договор купли-продажи. Записавшись в МФЦ, вы сможете получить необходимую информацию и помощь специалистов.
Оформление договора купли-продажи земельного участка через МФЦ является надежным и законным способом. Главное следовать инструкциям, предоставляемым МФЦ, и правильно подготовить все необходимые документы. За помощью и консультацией по оформлению договора купли-продажи земельного участка через МФЦ можно обратиться к специалистам компании «Геостарт».
Какие документы нужны?
Для оформления Договора купли-продажи земельного участка необходимо иметь определенные документы. Важно знать, какие именно документы требуются для осуществления данной сделки.
Во-первых, одним из ключевых документов является свидетельство о праве собственности на земельный участок. Без него нельзя заключить Договор купли-продажи. Если у вас нет свидетельства о праве собственности, обратитесь в органы кадастровой службы для его получения.
Кроме того, вам понадобятся паспорт и ИНН для подтверждения личности и гражданства. Также необходимы документы, подтверждающие вашу правоспособность и совершеннолетие.
Для оформления купли-продажи земельного участка с помощью МФЦ нужно записаться на прием. Когда запишитесь, возьмите с собой все необходимые документы и подтверждение записи на прием.
Инструкция по оформлению земельного участка через МФЦ доступна на сайте Геостарта. Она поможет вам шаг за шагом разобраться в процессе оформления, ознакомиться с необходимыми документами и правилами регистрации.
Не забывайте, что перед заключением Договора купли-продажи земельного участка рекомендуется провести юридическую проверку документации и участка, чтобы быть уверенным в правильности сделки.
Запишитесь на прием в МФЦ
Если вы собираетесь купить или продать земельный участок через МФЦ, вам необходимо записаться на прием.
Запись на прием можно осуществить как в офисе МФЦ, так и онлайн с помощью специальной формы на официальном сайте.
Перед записью на прием важно ознакомиться с документами, необходимыми для оформления договора купли-продажи земельного участка.
Какие документы нужны? Вам потребуется паспорт, документы на землю (свидетельство о праве собственности или договор аренды), а также платежные документы, подтверждающие оплату услуг МФЦ.
Пошаговая инструкция оформления договора купли-продажи земельного участка через МФЦ будет предоставлена на приеме. Сотрудник МФЦ расскажет, как заполнить все необходимые документы и какие сроки необходимо соблюдать.
Заключите договор купли-продажи земельного участка с правильным оформлением и регистрацией через МФЦ. Воспользуйтесь этим способом для обеспечения полной безопасности и защиты ваших прав при покупке или продаже земли.
Регистрация права собственности
Как осуществляется регистрация права собственности на земельный участок при покупке или продаже через МФЦ?
Для оформления Договора купли-продажи земельного участка между физическими лицами и последующей регистрации права собственности необходимо выполнить ряд действий.
1. Запишитесь на прием в МФЦ и узнайте, какие документы вам понадобятся. Вы можете найти подробную инструкцию на сайте МФЦ или обратиться к сотрудникам.
2. Заключите договор между продавцом и покупателем земельного участка. Договор должен быть составлен в письменной форме и содержать все необходимые условия сделки.
3. Подготовьте все необходимые документы, такие как паспорт, свидетельство о регистрации, технический паспорт на земельный участок и другие документы, которые могут потребоваться в вашем конкретном случае.
4. Оформите сделку с помощью сотрудников МФЦ. Они проведут необходимую процедуру регистрации права собственности и оформления документов.
5. После успешной регистрации права собственности получите соответствующие документы и уведомление о государственной регистрации.
Обратите внимание, что регистрация права собственности на земельный участок через МФЦ — это один из способов оформления сделки. В зависимости от конкретных обстоятельств, может быть выбран иной способ, например, через нотариуса или через Росреестр.
Когда можно и нельзя оформить продажу земли таким способом?
Для оформления продажи земельного участка через МФЦ вам потребуются определенные документы и права собственности на землю. Поэтому, если у вас есть все необходимые документы и права, вы можете оформить продажу земли таким способом.
Однако, существуют случаи, когда оформление продажи земли через МФЦ не возможно. Например, если вами оформляется покупка земельного участка с недостроенным или незавершенным строением на нем, вы не сможете воспользоваться этим способом.
Для оформления продажи земельного участка через МФЦ запишитесь на прием в МФЦ и заранее подготовьте все необходимые документы. Какие именно документы нужны для оформления продажи земли, вы можете узнать на официальном сайте МФЦ или обратившись за помощью к специалистам Геостарта.
При оформлении договора купли-продажи земельного участка через МФЦ следуйте пошаговой инструкции, чтобы избежать ошибок в документации. Вам необходимо предоставить все необходимые документы и заполнить договор в соответствии с требованиями заключенного договора. Если у вас возникнут вопросы или трудности при оформлении, вы всегда можете обратиться за помощью к специалистам МФЦ.
Оформление продажи земельного участка через МФЦ — удобный и быстрый способ получить необходимые документы и зарегистрировать сделку. Но помните, что для использования этого способа вам необходимы все необходимые документы и права на землю.
Содержание
- Как продать дачу через МФЦ?
- Деньги, инвестиции и расходы: пошаговая инструкция
- Подготовка к купли-продаже квартиры в МФЦ
- Необходимые этапы
- Оформление договора купли-продажи недвижимости в МФЦ
- Какие документы нужны для продажи земли через МФЦ?
- Купля-продажа квартиры в МФЦ
Продажа недвижимости – это важный и ответственный шаг, который требует соответствующей подготовки и оформления необходимых документов. Если вы решили продать свою дачу через МФЦ, то вам понадобится знать, какие документы нужны, как оформить договор купли-продажи и какие расходы вам предстоит понести.
В МФЦ (Многофункциональном центре) вы можете оформить куплю-продажу как квартиры, так и земельного участка, в том числе и дачи. Однако перед этим необходимо подготовить все необходимые документы. Вам потребуется предоставить документы, подтверждающие ваше право собственности на дачу и земельный участок.
Основной документ, который понадобится вам при продаже дачи через МФЦ, — это договор купли-продажи недвижимости. В нем указывается информация о продавце, покупателе, объекте продажи, стоимости и условиях сделки. Для оформления договора купли-продажи вам понадобится иметь при себе паспорт, свидетельство о регистрации права собственности на дачу и земельный участок, а также информацию о технических характеристиках объекта.
Как продать дачу через МФЦ?
Для продажи дачи через МФЦ необходимо оформить документы на земельные участки и квартиры. Какие документы нужны для купли-продажи дачи через МФЦ? Для оформления договора купли-продажи недвижимости в МФЦ потребуются следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на дачу или земельный участок;
- паспорт собственника дачи или земельного участка;
- документы, подтверждающие факт нахождения на даче или земельном участке;
- документы, подтверждающие отсутствие обременений на даче или земельном участке;
- документы, подтверждающие отсутствие споров по правоустанавливающему документу на дачу или земельный участок;
- документы, подтверждающие плату за землю или коммунальные платежи.
После сбора всех необходимых документов можно обратиться в МФЦ для оформления договора купли-продажи. В МФЦ специалисты проверят документы и проведут все необходимые процедуры для оформления договора. Какие расходы могут возникнуть при продаже дачи через МФЦ? Расходы на оформление договора купли-продажи дачи через МФЦ включают в себя оплату государственной пошлины и услуг МФЦ. Стоимость этих расходов может различаться в разных регионах и зависит от стоимости дачи или земельного участка. После оформления договора купли-продажи дачи через МФЦ, собственник получает новое свидетельство о праве собственности на дачу или земельный участок.
Деньги, инвестиции и расходы: пошаговая инструкция
Как оформить куплю-продажу земли, квартиры или дачи через МФЦ? Для начала необходимо подготовить все необходимые документы для продажи. В зависимости от типа недвижимости, могут потребоваться различные документы, такие как свидетельство о праве собственности, паспорт, документы о регистрации, технический паспорт и другие.
Далее нужно обратиться в МФЦ и оформить договор купли-продажи. В МФЦ вам предоставят образцы договоров, которые необходимо заполнить с указанием всех деталей сделки и подписать. Также вам могут понадобиться дополнительные документы, такие как справка о стоимости недвижимости или оценка имущества.
После заполнения и подписания договора купли-продажи необходимо оплатить государственную пошлину и все необходимые комиссии. Сумма оплаты может зависеть от стоимости недвижимости и других факторов, поэтому лучше уточнить эту информацию в МФЦ заранее.
После оплаты необходимых сборов и пошлин, договор купли-продажи подлежит регистрации. Это означает, что он должен быть принят и зарегистрирован в соответствующем органе регистрации недвижимости. Только после этого сделка считается завершенной и вы становитесь полноправным владельцем недвижимости.
Таким образом, оформление купли-продажи недвижимости через МФЦ требует выполнения нескольких этапов и подготовки необходимых документов. При соблюдении всех требований и правил, процесс продажи и покупки недвижимости может быть реализован без лишних проблем и задержек.
Подготовка к купли-продаже квартиры в МФЦ
Если вы планируете продать квартиру через МФЦ, вам необходимо выполнить ряд подготовительных действий. Прежде всего, ознакомьтесь с процедурой, которую предлагает МФЦ для купли-продажи недвижимости. Узнайте, какие документы необходимы для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ.
Одним из важных моментов является наличие у вас всех необходимых документов. Для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ вам потребуются: паспорт, свидетельство о рождении, справка о составе семьи, свидетельство о браке или о разводе (если применимо), свидетельство о смерти супруга (если применимо), документы, подтверждающие право на наследство (если применимо), документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор мены и т. д.), документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства, выписка из ЕГРН и платежное поручение на оплату государственной пошлины.
Перед походом в МФЦ рекомендуется провести самостоятельную проверку юридической чистоты квартиры. Убедитесь, что квартира не заложена, не находится под арестом и не имеет других ограничений права собственности. Также необходимо уточнить, какие документы нужны для оформления купли-продажи квартиры в вашем конкретном случае, так как требования могут различаться в зависимости от региона и ситуации.
Оформление купли-продажи квартиры в МФЦ может быть удобным и быстрым способом сэкономить время и силы. Все необходимые документы можно собрать заранее и подготовиться к посещению МФЦ. Такой подход поможет избежать неприятных ситуаций и ускорит процесс оформления купли-продажи квартиры в МФЦ.
Необходимые этапы
Для оформления договора купли-продажи недвижимости через МФЦ нужно подготовить определенный перечень документов. В случае купли-продажи квартиры в МФЦ необходимо предоставить следующие документы: паспорт, свидетельство о рождении, справку о том, что отсутствуют задолженности по оплате коммунальных услуг и налогов, документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Оформление договора купли-продажи недвижимости в МФЦ проходит по определенной процедуре. Вначале необходимо записаться на прием в МФЦ, предоставив все необходимые документы. Затем проходит проверка документов и регистрация сделки. После регистрации сделки подписывается договор купли-продажи.
Какие документы нужны для оформления купли-продажи дачи через МФЦ? Для оформления купли-продажи дачи в МФЦ потребуются следующие документы: паспорт, свидетельство о рождении, справка о том, что отсутствуют задолженности по оплате коммунальных услуг и налогов, документы, подтверждающие право собственности на дачу или земельный участок, а также документы, подтверждающие фактическое наличие дачи.
Оформление договора купли-продажи недвижимости в МФЦ
Для оформления договора купли-продажи недвижимости в МФЦ (Многофункциональном центре) необходимо предоставить определенные документы. Но сначала следует уточнить, можно ли оформить куплю-продажу квартиры или дачи через МФЦ.
В МФЦ можно оформить куплю-продажу квартиры или дачи, если все необходимые условия соблюдены. Лицам, не являющимся гражданами РФ, оформление через МФЦ не доступно. Также стоит учитывать, что для оформления договора купли-продажи земли в МФЦ нужны отдельные документы и процедура может отличаться.
Какие документы нужны для оформления договора купли-продажи недвижимости в МФЦ? В первую очередь необходимы документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя. Это могут быть паспорт или иной документ, подтверждающий личность.
Далее следует предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру или дачу. Это может быть выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), свидетельство о праве собственности или иной аналогичный документ.
Также необходимо предоставить договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий сделку между продавцом и покупателем. В случае, если договор отсутствует, в МФЦ будет оформляться договор купли-продажи на основании заявления.
В завершение следует заполнить заявление на оформление договора купли-продажи недвижимости в МФЦ и оплатить государственную пошлину. После этого документы будут рассмотрены и оформлен договор купли-продажи недвижимости в МФЦ.
Какие документы нужны для продажи земли через МФЦ?
Для оформления договора купли-продажи земли через МФЦ необходимо предоставить определенный набор документов. Во-первых, нужно иметь документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, который вы планируете продать. Это может быть свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор купли-продажи, оформленный ранее.
Также для продажи земли через МФЦ необходимо предоставить паспортные данные продавца и покупателя, а также их контактную информацию. Это нужно для оформления договора купли-продажи и его регистрации.
Дополнительно могут потребоваться документы, подтверждающие, что земельный участок не находится под залогом или не является предметом спора. Для этого можно предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости или справку о залоге.
В некоторых случаях может потребоваться предоставление документов, подтверждающих отсутствие задолженности перед налоговыми органами или органами исполнительной власти. Такие документы могут быть справка об отсутствии задолженности по налогам или платежам, а также справка из налоговой инспекции.
Кроме того, при продаже земли через МФЦ может потребоваться предоставление плана местности или кадастрового плана земельного участка. Эти документы будут использованы для определения границ участка и его площади.
Таким образом, чтобы оформить договор купли-продажи земли через МФЦ, необходимо предоставить следующие документы: свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор купли-продажи, паспортные данные продавца и покупателя, выписку из Единого государственного реестра недвижимости или справку о залоге, справку об отсутствии задолженности по налогам или платежам, план местности или кадастровый план земельного участка.
Купля-продажа квартиры в МФЦ
Какие документы нужны для купли-продажи квартиры в МФЦ? Для оформления договора купли-продажи квартиры через МФЦ, вам потребуются следующие документы: паспорт, документы, подтверждающие право собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, технический паспорт на квартиру. Все эти документы необходимо предоставить в МФЦ для оформления сделки.
Как можно оформить куплю-продажу квартиры через МФЦ? Для того чтобы оформить куплю-продажу квартиры в МФЦ, вы можете обратиться в ближайшее отделение МФЦ и получить подробную информацию о процедуре. Там вам расскажут, какие документы нужно предоставить и какие шаги необходимо выполнить для заключения сделки. Также, вы можете воспользоваться услугами юриста, который поможет вам в оформлении документов и проведении сделки.
Можно ли оформить куплю-продажу земли или дачи через МФЦ? Нет, оформление купли-продажи земли или дачи через МФЦ не предусмотрено. Для таких сделок необходимо обратиться в органы регистрации и кадастра или нотариуса. В МФЦ вы можете получить информацию о необходимых документах и порядке проведения сделки, но саму куплю-продажу земли или дачи оформить в МФЦ нельзя.
Циан.Журнал уже публиковал подробнейшую инструкцию для покупателей, которые собираются приобрести загородный дом. Теперь — очередь продавцов.
Содержание:
I. Подготовка сделки от и до
- Документы
- Продажа дома в ипотеке
- Подготовка дома и участка
- Подача объявления
- Как определить стоимость дома?
- Просмотры
- Подписание авансового соглашения и предварительного договора
- Сбор документов и важные моменты
- Подготовка к ипотечной сделке
II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей
- Сумма сделки
- Риск возникновения залога
- Порядок освобождения дома
- Договоренности на случай непредвиденных ситуаций
III. Опасные моменты
IV. Как платить налоги
- Когда налог уплачивать не надо
- Когда требуется уплатить налог
- Дом/участок проданы дешевле кадастровой стоимости
I. Подготовка сделки от и до
1. Документы
Убедитесь, что у вас все в порядке с документами. Вот список обязательных.
— Правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что именно вы являетесь собственником недвижимости).
Документ обычно выглядит как цветной (розовый, желтый или зеленый) лист гербовой бумаги, озаглавленный «Свидетельство о государственной регистрации права» (такие выдавались до 2016 года).
Другой вариант — выписка из ЕГРН. По сути это таблица с данными о вашем объекте (с указанием кадастрового номера, площади, этажности и прочего). Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра, пройдя по этой ссылке. Для физлиц услуга стоит от 300 рублей.
Если предыдущий переход права (последняя сделка по объекту) состоялся до 2016 года, а свидетельство о госрегистрации вы потеряли, не расстраивайтесь: выписка из ЕГРН его вполне заменит.
— Правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании вы владеете объектом: покупка, наследство, дарение и пр.):
- договор купли-продажи;
- договор дарения, дарственная;
- завещание и/или свидетельство о принятии наследства;
- соглашение об обмене;
- договор долевого участия.
— Справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Первый раз справка понадобится лично вам, чтобы удостовериться в отсутствии долгов, а если они все же найдутся, — чтобы оплатить их в спокойном режиме.
Второй раз справка понадобится уже покупателю — так он будет точно знать, что не приобретает дом вместе с долгами, за которые в некоторых случаях могут отключить коммунальные услуги.
Если между этими этапами пройдет несколько месяцев, не исключено, что придется получать справку повторно. Ее выдает МФЦ — механизм подробно описан здесь.
— Согласие супруга на сделку. Если загородная недвижимость приобретена в браке, необходимо заручиться согласием второй половины (даже если он/она не является собственником объекта). Сделать это лучше заранее, чтобы не возникло сюрпризов при выходе на сделку.
Согласие оформляется у нотариуса, для этого будут нужны справка из ЕГРН и паспорта супругов (если от одного из них выступает представитель, потребуется доверенность).
На этом же этапе надо выяснить, возможна ли сделка, если дом куплен в ипотеку.
2. Продажа дома в ипотеке
Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда вы собираетесь продать дом, за который еще не выплатили ипотечный кредит. При оформлении ипотеки недвижимость (дом или участок) оказывается в залоге у банка. Оформляется закладная: если заемщик перестанет выплачивать кредит, она позволит банку обратиться в суд с требованием забрать недвижимость.
Не исключено, что банк выступит против, и тогда продать дом не получится — выяснить это следует сразу, как только вы задумались о продаже. Для этого уточните, какой отдел кредитной организации занимается этим вопросом, чтобы приехать на встречу с его специалистом.
Если банк согласится на смену должника по кредиту, особых проблем нет. В назначенный банком день вы вместе с покупателем придете в отделение и подпишете дополнительное соглашение, в котором передадите будущему собственнику свои обязанности по дальнейшим выплатам. Все это делается одновременно с подписанием договора купли-продажи недвижимости.
В соглашении важно прописать, что бремя выплат ложится на покупателя только после перехода права собственности. В противном случае он рискует взвалить на себя обязанность платить чужой кредит, но собственником так и не стать.
Если же банк сразу не согласился (это вероятнее всего), придется продумать дополнительные планы. В этом случае у продавца и покупателя есть четыре сценария развития событий.
А. Взять новый кредит
Допустим, вашему покупателю не хватает денег на покупку дома, и он тоже намерен брать кредит. Для этого он обращается в банк (в ваш или другой). Банк, в свою очередь, проверяет, готов ли он принять покупателя как нового заемщика, ведь у него своя кредитная история, иной доход и другие жизненные обстоятельства.
Если покупателю одобряют ипотеку, банк выдает ему кредит, которым гасится ипотека продавца, после чего недвижимость переоформляется на покупателя.
Б. Погасить кредит деньгами покупателя
Ваш покупатель сразу имеет достаточную сумму, чтобы погасить ваш кредит. Необходимо известить банк о полном досрочном погашении. После этого покупатель и продавец вместе приходят в банк, вносят недостающую сумму и снимают обременение, возвращая закладную нынешнему собственнику.
Несмотря на то, что в этом случае тоже составляется соглашение о покупке, для покупателя такая схема рискованна. Ведь деньги он уже отдаст, но ему придется ждать снятия обременения, прежде чем сделка будет продолжена. Только после этого он полноценно вступит во владение объектом.
В. Рефинансировать кредит продавца в другом банке
Однако надо учесть, что иногда эта процедура не оправдывает затрат на нее — переоформление потребует вложений (за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и пр. набегает до 100 тыс. рублей).
Г. Нереальный вариант, на который многие почему-то рассчитывают
Новый покупатель ежемесячно дает вам — продавцу — определенную сумму на погашение кредита, и вы добросовестно вносите эти платежи. При этом покупатель пользуется вашим домом на правах нового собственника.
Ситуация утопична с юридической точки зрения. В случае ссоры или любой другой неожиданности, когда ваш покупатель прекратит выплаты, вопрос придется распутывать в суде, что будет очень непросто. Любые расписки не имеют законной силы: у покупателя, выплачивающего за вас кредит, все равно нет шансов вступить в право собственности до того момента, пока банк не вернет закладную.
Как только кредит продавца выплачен и банк возвращает закладную, обременение снимается и сделку можно регистрировать. Идти в обход банковского решения крайне неразумно: обязательство ипотечного заемщика согласовывать отчуждение недвижимости с банком закреплено в статье 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Хотите быстро продать дом? Разместите объявление на Циан!
3. Подготовка дома и участка
Проводить полноценный ремонт дома или привлекать ландшафтного дизайнера, который подготовит участок к наплыву потенциальных покупателей, смысла нет. Но если вы хотите продать свой дом выгодно, некоторая подготовка не помешает.
— Обновите краску на табличке с номером участка, на калитке и на воротах.
— Удалите с участка высохшие кусты и прочие печальные свидетельства неудавшейся карьеры агронома. Хорошо бы скосить траву (впрочем, иногда заросли полевых трав не мешают и выглядят уместно).
— Уберите разбросанные игрушки, садовый инвентарь и позабытые стройматериалы.
— Смажьте петли дверей, если они скрипят.
— Проведите мелкий ремонт: вставьте давно выбитое слуховое окошко, прибейте плинтус, почините выключатели, подкрасьте облупившиеся косяки и оконные рамы.
— Всё лишнее и сугубо хозяйское — с глаз долой. Задача — привести дом в максимально нейтральный вид. Чем больше свободных поверхностей, тем приятнее и просторнее выглядит дом.
— Вместе с тем будет разумным вложиться в незатейливые новые шторы, скатерть и дополнительный светильник — траты небольшие, но дом будет визуально привлекательнее.
— Определитесь с серьезными недостатками: насколько сложна проблема и готовы ли вы ее решать. Например, если септик работает с перебоями или печь топится только по-черному, еще на берегу, до показа и сделки выберите, что с ними делать. Иногда надо вызвать специалиста — вы заплатите за его работу, зато не придется делать гораздо более ощутимую скидку при продаже.
Скрывать существенные недостатки мы не рекомендуем: помимо того, что это непорядочно, не исключено, что покупатель выявит их при просмотре и откажется от сделки только на основании того, что его обманули.
4. Подача объявления
О том, как правильно подать объявление в базу Циан, читайте тут.
Тут мы напомним несколько секретов, как лучше написать объявление: чем продуманнее текст, тем больше шансов привлечь внимание именно своего покупателя.
Фотографии — обязательная часть объявления
Не зацикливайтесь на высокохудожественной съемке: фотографии должны отображать реальное положение дел. Снимайте так, чтобы никогда не посещавший ваших угодий человек легко представил, где, что и как расположено.
Огромным плюсом станет добавление плана дома. Воспользуйтесь онлайн-планировщиком или нарисуйте план от руки, сфотографируйте чертеж и приложите к объявлению вместе с другими изображениями.
Нелишним будет сделать пару фотографий ближайших окрестностей — леса, водоема, поля. Но не стоит перегружать объявление целой фотосессией — достаточно двух-трех фото тех объектов, которые действительно находятся рядом.
Даже если вы еще живете в продаваемом доме, к фотосессии стоит подготовиться: наведите порядок, спрячьте личные вещи, поставьте на стол букет.
Комнаты лучше снимать из угла и горизонтально — так фото будут более информативны. Старайтесь, чтобы в кадр попадало по два угла. Попробуйте использовать яркий предмет (например, вазу с цветами) как ориентир.
Если у дома есть какие-то особенности, отразите их на фото.
Нет необходимости запасаться профессиональной камерой — хватит и смартфона. При этом качество фотографий все же должно давать представление об объекте: снимайте в светлое время суток, включайте свет в помещениях. Фотографии не должны быть смазанными или слишком маленькими по размеру (в смысле пикселей), но и слишком тяжелые кадры загружать не стоит — покупателям будет лень ждать, пока фото откроется. Вполне подходящий размер фото — 1200×850 px.
Удобной для покупателей является возможность совершить видеоэкскурсию. В этом нет ничего трудного: подготовьте дом и снимите о нем видеоролик, прогулявшись по участку и комнатам. Потом ролик надо загрузить на YouTube и при подаче объявления указать ссылку на него.
Текст объявления
Приведите основную информацию о доме и участке (лучше это делать в разных абзацах — так удобнее читать): статус земли, площадь участка, площадь дома, количество этажей и комнат, тип отопления, вид строительного материала (стен, крыши), проведенные коммуникации (в том числе наличие и тип санузла), значимые особенности дома, участка и сделки (например, если она альтернативная), число собственников.
Не расписывайте слишком подробно — перечислять сорта всех кустов смородины необязательно, это перегружает объявление и отвлекает от сути.
Придумайте запоминающийся заголовок, который характеризует ваш дом и окрестности: допустим, «шале в Рузской Швейцарии» или «дом на опушке леса» — только не переборщите со сравнениями.
Разместить бесплатное объявление в базе Циан
5. Как определить стоимость дома
Эксперты утверждают, что для формирования правильной цены на земельный участок необходимо учесть 25 переменных. К дому вопросов еще больше. Назначить правильную цену помогут профессиональные риелторы.
Если же вы решили обойтись без них, придется разбираться самостоятельно.
— Изучите все окрестные предложения (обращайте внимание на год постройки, тип стен, этажность и район).
— Полистайте аналитику от ведущих агентств и на основе этих изысканий сделайте вывод о стоимости собственного объекта.
— Как ни странно, если звонков нет, понижение цены не единственный вариант, попробуйте повысить ее. Специалисты знают массу примеров, когда дом не продавался за 2 млн, но становился популярным, стоило продавцу поднять цену до 3 млн рублей.
— Не забудьте отметить в объявлении возможность торга (заложите ее в стоимость, указанную в объявлении).
Помните, что оценка дома для продажи и оценка этого же дома для оформления покупателем ипотеки — два разных процесса и, скорее всего, результата.
Об оценке для банка мы расскажем ниже, а вот полезная ссылка о том, как в принципе оценивается жилье.
6. Просмотры
Если вы решили обойтись без риелтора и будете проводить просмотры самостоятельно, возьмите на вооружение несколько советов.
а) Постарайтесь еще на этапе телефонного разговора выяснить детали о потенциальном покупателе: зачем он покупает дом, есть ли у него дети, не рассматривает ли он ваш дом как удачную инвестицию? В зависимости от ответа вы расставите правильные акценты в ходе просмотра.
б) Заранее продумайте маршрут экскурсии: куда вы пойдете от калитки — сразу в дом или сначала по участку, что будете показывать в доме, о чем расскажете гостям? Но не настаивайте на разработанном вами плане — это будет выглядеть подозрительно, будто вы отвлекаете внимание от недостатков, да и покупатель будет разочарован, что вы мешаете ему посмотреть что-то принципиальное для него.
в) Узнайте, какие варианты покупатель уже смотрел и что ему в них понравилось или не понравилось. Действуйте в зависимости от полученного ответа: кто знает, вдруг покупателю крайне важна компания для ребенка, а на вашей улице живут как раз несколько сверстников?
г) Не устанем повторять: не скрывайте недостатки — все равно выплывут, но уже с испорченной репутацией. К тому же, если вы заговорите о недостатках самостоятельно, у вас будет время заранее продумать контраргументы: да, солнце действительно светит с пяти утра прямо в спальню, но эта проблема решается блэкаут-шторами, зато днем в спальне очень уютно и радостно.
д) Подготовьтесь к визиту покупателей заранее:
- купите несколько пар бахил, чтобы не заставлять снимать обувь и не мыть полы после каждого просмотра;
- запаситесь угощением к чаю-кофе;
- продумайте, куда запрете негодующую собаку;
- ведите календарь просмотров: назначать визиты на одно и то же время не стоит, но в некоторых случаях потенциальным покупателям полезно знать, что у них есть конкуренты;
- не раздражайтесь на слишком откровенные вопросы о доме или попытки поймать вас на слове и вывести на чистую воду. Вероятно, вопросов будет очень много, а покупатель будет подозрителен, ведь он отдает немаленькую сумму!
е) Будьте аккуратны и внимательны: обман и воровство, увы, никто не отменял. Уберите подальше ценные вещи, не оставляйте визитеров без присмотра и не позволяйте им расходиться по разным комнатам.
7. Подписание авансового соглашения и предварительного договора
Как только продавец и покупатель ударили по рукам, надо обсудить, каким будет размер аванса, где и как он будет передан. Если в сделке участвуют риелторы, то чаще всего встреча для подписания авансового соглашения и предварительного договора назначается в офисе. Если риелторов в сделке нет, то подписание проводится в любом другом месте. Авансовое соглашение и предварительный договор обсуждаются и согласовываются заранее.
Соглашение может быть подписано и представителями покупателя и/или продавца (например, риелтором); они же вправе передать/принять сам аванс. Предварительный договор подписывают только сами участники сделки (либо их представители по доверенности).
В авансовом (и/или предварительном) соглашении обычно указываются стороны, предмет договора, стоимость объекта, размер аванса, обязанности сторон (например такие, как обязанность продавца собрать документы или сроков и порядка оплаты со стороны покупателя), условия сделки (крайний срок выхода на сделку и способ уведомления), кто оплачивает сбор документов (и каких конкретно) и прочие услуги (регистрацию перехода права собственности, проверку денег, аккредитив или банковскую ячейку).
Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем и когда он нужен
В том же авансовом соглашении и/или предварительном договоре прописывается, что будет с авансом, если стороны не выйдут на сделку; если возникнет форс-мажор, сделка не состоится и ни одна сторона при этом не будет виновата; каким образом возмещаются убытки, если сделка сорвется. Договор и соглашение составляются в двух экземплярах.
8. Сбор документов и важные моменты
Далее начинается сбор документов. Список документов на загородную недвижимость разнообразен, и единого норматива нет. Если сделка ипотечная, то пакет обычно больше. Самый простой вариант — земельный участок в деревне без коммуникаций.
Чем сложнее сделка и чем больше сопутствующих обстоятельств, тем больше документов придется подготовить.
Кроме того, объекты загородного рынка могут состоять из нескольких частей: тут и земельный участок (а иногда и несколько в одном — документы должны быть оформлены на все), и дом, и прочие постройки. Принципиален статус земли, факт межевания (или его отсутствия), наличие права собственности… В итоге составить универсальную инструкцию практически нереально. 
Несколько тонкостей
— При продаже жилого дома (не строения, а именно дома — подробнее о статусах земли и разрешенных видах их использования и строительства на них читайте здесь), в котором допускается регистрация жильцов, необходимо подготовить выписку из домовой книги.
Некоторые считают, что эту опцию давно отменили, но выписка все же потребуется. Обычно она хранится у собственника. Если домовой книги у продавца нет, он может оформить ее самостоятельно: купить в книжном магазине, посетить отделение местной администрации (например, МВД) и сделать соответствующую запись-штамп, который потом предоставить в МФЦ.
— Понадобятся справки об отсутствии задолженности по всем коммуникациям и от управляющей компании (или, например, от председателя СНТ — зависит от формы объединения).
— При ипотечной сделке надо проверить правильность межевания участка и нанесение границ дома на земельный участок. Подробнее об этой и других проблемах, связанных с оформлением границ участка, рассказывается тут.
— При ипотеке потребуется проведение оценки участка (об этом ниже).
— Если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, понадобится согласие опеки — читайте подробнее.
— Согласие супруга или супруги на продажу должно быть заверено нотариально.
Другие документы, которые понадобятся для сделки, перечислены здесь.
9. Подготовка к ипотечной сделке
Если сделка ипотечная, то сперва необходимо отнести в банк (или отправить все онлайн) пакет документов и оформить кредит.
Для получения ипотеки понадобится проведение оценки объекта. В пакет документов входят технические данные из БТИ (поэтажный план, экспликация) и выписка из ЕГРН. Покупатель должен пригласить эксперта из оценочной компании, которая аккредитована банком, предоставляющим ипотеку.
Составление оценочного альбома стоит 4–10 тыс. рублей и дороже. Это зависит от характеристик объекта: если он большой и дорогой или слишком индивидуальный, когда сложно найти и сопоставить с аналогичными объектами, оценка будет стоить больше.
Все траты обычно ложатся на плечи покупателя, но продавец должен будет встретить оценщика, который приедет и сделает фотосессию продаваемого объекта.
Бывает, покупатели хотят взять кредит на большую сумму, чем требуется для покупки дома (предположим, им нужны деньги на ремонт), и они просят продавца и оценщика оценить дом дороже. Это не всегда выгодно для продавца, поскольку впоследствии, возможно, придется выплачивать налоги. К тому же нужно будет написать обратную расписку, ведь на деле продавец не получит той суммы, которую пропишет оценщик. Так что эта схема рискованна.
Случается и наоборот: продавцы пытаются занизить стоимость дома, чтобы выплачивать меньший налог после продажи. Это тоже не самый разумный шаг (подробнее о налогах читайте в разделе IV этой статьи).
Если банк одобряет объект, то он выдает кредит. Дальше покупатель и продавец смело отправляются на подписание договора купли-продажи.
Если банк не одобряет объект, то сделка разваливается. Конечно, никто не мешает попытать счастья с
другим банком и пройти заново не только процедуру одобрения объекта (например, сбор просроченных к тому времени справок или оценку, хотя некоторые банки принимают и ту, что была проведена ранее для другого кредитора, но и процедуру одобрения заемщика. Но, как показывает практика, чаще всего сделка все равно не получается.
Банк откажет в кредите, если сочтет оценку завышенной. Кроме того, кредиторы оценивают объекты с точки зрения ликвидности: если выплаты прекратятся, банку придется самостоятельно реализовывать дом, вернувшийся ему по закладной.
II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей
Циан.Журнал уже публиковал подробные инструкции о правильном составлении договора. При всем обилии существующих шаблонов договоров юристы рекомендуют составлять индивидуальные документы.
В любом договоре купли-продажи есть определенные положения, которые имеют критическое значение именно для продавца. Вот самые принципиальные моменты.
Сумма сделки
Если мы говорим о законной и безопасной сделке, то в договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу. Многие указывают гораздо меньшую сумму, чтобы впоследствии выплачивать меньший НДФЛ — это чревато последствиями: если покупатель не выплатит сумму полностью, в суде вам этот факт доказать не удастся.
Обязательно пропишите, при каких обстоятельствах покупатель будет передавать деньги: где и когда это произойдет, какая форма передачи денег будет использована (подробнее об этом написано здесь, наиболее популярные способы — аккредитив или банковская ячейка).
Если покупатель использует рассрочку, распишите, какие суммы по каким датам он должен вносить. Добавьте сюда же способ расчета и порядок снятия обременения.
Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита (кто выдает кредит, кто его получает, на каких условиях, какая дата заключения кредитного договора и его номер).
Риск возникновения залога
По закону если покупаемый дом не оплачен, он остается в залоге у продавца. Учитывая, что обычно деньги передаются продавцу уже после подписания ДКП, необходимо уточнить, что после оплаты дом в залоге не остается. Если проигнорировать этот момент, возникнет риск наложения на объект обременения залогом (ипотекой) — придется потратить силы и время на его снятие.
Порядок освобождения дома
Продавцу следует прописать в договоре:
- когда и как он освободит дом:
- выпишет всех прописанных в нем людей;
- какие вещи (технику, мебель, инвентарь) оставит, какие заберет с собой;
- когда именно съедет и передаст дом по передаточному акту новому собственнику — это называется физическим освобождением объекта.
Договоренности на случай непредвиденных ситуаций
Предположим, сделка срывается по вине покупателя или третьих лиц. Есть ли какие-то компенсации, остается ли залог, аванс и задаток продавцу? Что произойдет, если сделка сорвется по вине продавца?
Недостатки дома следует прописать в договоре, чтобы после не возникло острых ситуаций, — тогда у покупателя не будет шанса потребовать через суд признать сделку недействительной из-за якобы скрытых продавцом дефектов. К ним стоит отнести поплывший фундамент, невозможность построить дом на купленном участке (например, из-за вида разрешенного использования участка), пробитую рухнувшим дубом крышу бани и тому подобное.
важно
Напомним: если в продаже участвует несовершеннолетний собственник, договор должен быть заверен у нотариуса. Аналогичным образом придется поступить, если дом продается по договору ренты и при продаже доли.
В назначенный день все участники сделки встречаются с полным пакетом документов, договором и деньгами. Обычно сначала проверяется наличие денег у покупателя (происходит закладка в ячейку, подписание аккредитива или выбирается иной способ оплаты), потом подписывается договор.
В ходе этой встречи продавцу имеет смысл написать расписку о том, что деньги получены, но отдавать эту расписку сразу не надо! Просто это способ с пользой скоротать время, ожидая банковских служащих и доступ к деньгам. А вот после того как деньги и права собственности будут переданы, самое время передать расписку. В ней указывается ФИО продавца и отметка, что он получил определенную сумму за продажу определенного объекта, в конце отмечается, что претензий нет.
После этого проводится регистрация перехода права, для чего участники сделки едут в МФЦ (именно в то отделение, к которому относится покупаемый объект) самостоятельно или делегируют право подать документы по доверенности специально нанятым оформителям (либо нотариусу).
Передача объекта проводится с подписанием акта приема-передачи. В процессе дом еще раз досконально проверяется, начиная с работы коммуникаций и заканчивая отсутствием долгов по ЖКУ (если регистрация заняла много времени, то с момента подачи документов до момента приемки дома долги могли накопиться).
В акте для продавца самой важной является фраза, что объект принят и покупатель не имеет претензий. Желательно добавить, что все задолженности оплачены (это выгодно обеим сторонам).
После того как право перешло новому владельцу, продавцу нужно будет разбираться с налогами. Об этом — в самом конце нашей статьи.
III. Опасные моменты
Риск столкнуться с мошенничеством (да и просто с законными сложностями) существует не только у покупателей, но и у продавцов. Мы уже разбирали эту тему ранее.
Основные рекомендации, как не попасть в неприятную ситуацию:
1. Проверяйте риелторов своих покупателей (для этого достаточно обратиться в названное ими агентство).
2. Как правильно продать объект, если он был приобретен в браке, вы узнаете здесь.
3. Не отдавайте на руки потенциальным покупателям оригиналы документов.
4. Не продавайте дом по договору дарения, рассчитывая потом не платить налоги: учитывая, что по закону он подразумевает безвозмездную сделку, ваш «покупатель» получит повод вовсе не платить вам — объяснять, зачем вы даром отдали дом незнакомому человеку, придется в суде (и не факт, что успешно).
5. Не допускайте помарок и следите, чтобы договор не подменили (воспользовавшись помарками как поводом).
6. Если продаете дом покупателю с доверенностью (то есть он приобретает ваш объект для третьих лиц), проверьте выписанный ему документ в реестре.
7. Будьте осторожны при оформлении сделки с рассрочкой платежа: велик риск, что после перехода права собственности выплаты прекратятся. Дальше — только суд.
8. При передаче данных в Росреестр еще раз внимательно проверьте правильность данных: если есть ошибки, деньги вам не отдадут до исправления всех неточностей.
IV. Как платить налоги
После того как сделка заключена и продавец получил деньги, наступают так называемые налоговые последствия: государство расценивает сделку как получение прибыли и требует выплаты НДФЛ.
1. Когда налог уплачивать не надо
В определенных ситуациях платить налог не требуется.
Первый вариант — продажа объекта после определенного срока владения
Сейчас Налоговый кодекс устанавливает два срока минимального владения для безналоговой продажи — три и пять лет.
Правило трехлетнего срока действует в одном из перечисленных случаев
- Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года.
- Объект достался продавцу даром (в подарок, в наследство от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением).
У наследника право собственности на наследство возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина от 17 декабря 2019 года № 03-04-05/98689, от 18 июня 2019 года № 03-04-05/44444, от 24 мая 2019 года № 03-04-05/37838). Поэтому трехгодичный срок для освобождения от уплаты НДФЛ придется отсчитывать со дня смерти наследодателя.
Если же объект получен по наследству от умершего супруга и был приобретен в браке, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина от 30 мая 2016 года № 03-04-05/30938, от 2 апреля 2013 года № 03-04-05/9-326).
- Объект является единственным жильем владельца. Но будет учитывается жилье в совместной собственности супругов: допустим, если дом оформлен на жену, а квартира — на мужа и оба объекта приобретены в браке, дом (или квартира) не будет считаться единственным жильем.
- Единственное жилье продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.
Во всех остальных случаях надо дождаться пятилетнего срока владения.
Второй вариант — продажа недвижимости по цене, не превышающей стоимости приобретения
В этом случае налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой продавец когда-то купил недвижимость, и той, по которой продал. Таким образом, если продавец продал квартиру за ту же или меньшую сумму, то дохода не возникает — оплачивать ничего не нужно.
Но этот вариант осложнен одним условием: документы, подтверждающие расходы на приобретение, должны быть на руках у продавца. Если их нет, эта методика (она называется «доход минус расход») при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ неприменима.
Третий вариант — сумма продажи менее 1 млн рублей
Налоговое законодательство позволяет налогоплательщику раз в год воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей и «уменьшить» доход, полученный при продаже. Этот вариант подойдет не всем — цены на недвижимость обычно выше.
резюме
Перед тем как выставить дом (или участок) на продажу, определите срок владения или проверьте, есть ли документы, подтверждающие ваши расходы на покупку этого объекта (они должны быть выше или соответствовать полученному доходу от продажи, которая определяется в соответствии с договором купли-продажи).
Если срок владения объектом превышает минимальные (три или пять лет), подавать декларацию в налоговую инспекцию и платить налоги не требуется.
У продавца есть документы, подтверждающие расход на приобретение, и они перекрывают доход? До 30 апреля следующего года надо подать в районное отделение налоговой инспекции декларацию 3-НДФЛ и пакет документов, подтверждающих расходы на приобретение. Платить налог не нужно.
2. Когда требуется уплатить налог
Если ваша сделка не подходит под перечисленные в предыдущем разделе критерии, то налог уплатить все же придется. Как это делается?
Необходимо определить налоговую базу и заполнить декларацию по НДФЛ.
Проверяем, есть ли документы, подтверждающие расход на приобретение. В декларации отражаем доход, полученный от сделки, и документально подтвержденные расходы. Разница между этими показателями и будет базой для уплаты 13% НДФЛ.
Если документов, подтверждающих расход, нет, то можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей. Тогда в декларации отражаем доход, полученный от сделки, и вычет. Разница между этими показателями и будет базой для уплаты 13% НДФЛ.
Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить
Часто бывает, что в одном и том же календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается один объект недвижимости, а следом покупается другой. В этом случае допустимо применить два вычета. Проще говоря, при продаже вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке — имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
До 30 апреля следующего за сделкой года необходимо передать в налоговую инспекцию по месту жительства заполненную декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов (если есть подтверждающие расход).
До 15 июля того же года, когда была подана декларация, нужно оплатить сумму налога, отраженную в этой декларации.
3. Дом/участок проданы дешевле кадастровой стоимости
Есть специальное правило определения дохода от продажи недвижимости, приобретенной после 2016 года, для расчета налога. Если сумма дохода от продажи меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи равен кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Помните, что понижающий коэффициент может быть уменьшен региональным законом — проверьте этот момент.
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН, — ее применяют с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, учитывается его кадастровая стоимость на дату его постановки на кадастровый учет. Если кадастровая стоимость в ЕГРН отсутствует, правило не применяется.
Таким образом, необходимо заранее выяснить, зафиксирована ли в ЕГРН кадастровая стоимость. Если да, то надо проверить, больше или меньше стоимость продажи, чем кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7.
Расчет дохода от продажи в этом случае отражается в расчете к приложению 1 к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган.
Готовы к продаже? А мы готовы помочь! Разместите объявление на Циан. Это бесплатно!
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры»; руководителя агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергея Вишнякова; эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву.