Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция сбербанк

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Большинство ипотечных кредитов в России выданы именно Сбербанком, это самый популярный среди заемщиков банк. Поэтому и вопросы о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, звучат довольно часто. И это не такая простая процедура, как может показаться на первый взгляд.

15.11.22
9031

0

Рассмотрим пошагово, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, когда это возможно, а когда нет. Варианты и инструкции, важные нюансы. Ситуации, когда совершить продажу не получится. Бробанк.ру собрал полную информацию.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Начнем с ответа на этот вопрос. У вас есть квартира, приобретенная за счет ипотечных средств, взятых вами в долг в Сбербанке. И вы намерены продать эту недвижимость и потратить вырученные деньги на другие цели, например, купить квартиру в другом городе, переехать в частный дом, приобрести более дорогое или дешевое жилье и пр. На деле цели не играют роли.

Если рассматривать, можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка, то это невозможно сделать с помощью классической сделки купли-продажи недвижимости. Все дело в том, что купленная вами в кредит квартира стала залогом по сделке, и обременение снимется только тогда, когда обязательство будет полностью закрыто, когда ипотека будет закрыта.

Вы можете попытаться провести такую сделку, даже найти покупателя и составить договор купли-продажи. Но эту сделку завернут в Росреестре и не выполнят переоформление собственности в связи с наложенным на объект обременением. Это строго соблюдается, а наличие обременения в силу ипотеки отображается в выписке ЕГРН, которую в том числе будет видеть и покупатель (то есть его в заблуждение тоже не ввести).

Стандартная продажа квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, невозможна, так как квартира находится под обременением банка до момента полного закрытия ссуды. Для этого залог и оформляется, чтобы заемщик не смог ее реализовать, а у банка была дополнительная защита.

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка

Но все же нельзя сказать, что такая сделка невозможна. Ее можно провести как самостоятельно, так и с привлечением банка. Как именно все будет происходить — зависит от обстоятельств. Мы рассмотрим все методы продажи, которые могут быть применены. Но помните, что если без согласия и сопровождения банка не обойтись, он может завернуть сделку, не разрешит ее провести.

Через досрочное погашение ипотеки

Это самый простой способ продажи квартиры в ипотеке Сбербанка. Обременение с заложенного объекта снимается только в случае полного закрытия долга. Оно может быть как досрочным, так и плановым по графику — это значения не имеет.

После досрочного закрытия ипотечного кредита обременение снимается, в итоге вы можете беспрепятственно реализовать объект кому угодно на любых условиях — это уже ваша квартира без ограничений.

В схеме только одна проблема — где найти деньги на то, чтобы закрыть ипотеку досрочно. Это крупный кредит, поэтому придется сразу выложить круглую сумму. Можно взять на эти цели потребительский кредит, продать машину, занять у родственников. А после продажи возместите эти “потери”.

Как продать квартиру в ипотеке у Сбербанка в этом случае:

1. Обратитесь в Сбербанк, чтобы узнать сумму, необходимую для досрочного погашения ипотечного кредита. Информацию можно получить в Сбербанк Онлайн.
2. Положите на открытый в Сбербанке счет эту сумму.
3. Изыщите средства в нужном объеме и подайте в Сбербанк Онлайн заявление на досрочное погашение ссуды. Выберете счет, с которого система спишет для этого деньги.
4. После подтверждения полного погашения долга по ипотеке Сбербанк сам в течение двух дней запустит процесс снятия обременения. Заемщику ничего делать не нужно.
5. Обременение снимается в течение 30 дней. После выполнения этого действия банк присылает уже бывшему заемщику информационное СМС-сообщение.
6. Теперь в выписке из ЕГРН, которая обязательно заказывается для регистрации сделки купли-продажи квартиры, не будет отметки об обременении в силу ипотеки. Гражданин стал полноценным собственником и может делать с недвижимостью что угодно.

Продать ипотечную квартиру по такой схеме можно вообще без проблем. Это самый лучший способ. Проблемой может стать только отсутствие личных средств на досрочное закрытие кредита.

Покупатель закрывает ипотеку досрочно

Если у заемщика нет денег на досрочное погашение ипотеки Сбера, можно попробовать возложить это на потенциального покупателя. Но тут есть проблема — еще нужно поискать человека, который согласится на такую сделку, которая несет некоторые риски.

Если вы планируете продать квартиру в ипотеке Сбербанка нестандартным способом, будьте готовы к тому, что недвижимость будет реализована только с дисконтом (со скидкой). Иначе проблемный объект просто никого не заинтересует.

Как продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка, в этом случае:

1. Находите покупателя, который будет готов дать деньги (частично или полностью) до момента заключения договора купли-продажи. Эти деньги пойдут на досрочное погашение ипотечного кредита.
2. Закрываете ссуду полностью досрочно, ждете снятие обременения с квартиры в течение 30 дней.
3. Завершаете сделку, заключая окончательный договор купли-продажи и перерегистрацией прав собственности.

Чаще всего такие сделки проводятся с привлечением агентств или юристов, которые специализируются на сделках с недвижимостью. Поэтому придется потратиться и на их услуги. Дело в том, что здесь нужно грамотно заключить нестандартный договор купли-продажи недвижимости, в рамках которого покупатель заранее рассчитывается с продавцом, а продавец в свою очередь обязуется закрыть ипотеку досрочно в определенный период времени и после передать права собственности.

При таких сделках покупатель обычно сначала передает продавцу сумму, необходимую для досрочного погашения ипотеки, а после его выполнения и снятия обременения переводит остаток.

Продажа с согласия банка

Еще один вариант продать квартиру с ипотекой от Сбербанка — получить его согласие на эту сделку. Например, у вас возникли финансовые сложности, и вы больше не можете вносить ежемесячные платежи, или купленная ранее квартира вас более не устраивает.

Тогда вы идете в Сбербанк и говорите о том, что хотите отказаться от ипотеки и продать квартиру, чтобы часть вырученных средств потратить на досрочное закрытие ссуды, а часть получить на руки (если эта часть останется).

В этом случае Сбер по ситуации будет принимать решение. Обычно если заемщик оказался в сложной финансовой ситуации, банк все же идет на встречу и дает “добро”. В иных случаях он может отказать, на что имеет полное право. Тогда заемщику придется пользоваться досрочным погашением (одним из двух методов, указанных выше).

Как будет происходить сделка в этом случае:

1. Банк сам инициирует продажу заложенного объекта по своим каналам с установлением дисконта, например, минус 20% от рыночной цены.
2. Часто на такие объекты, которые реализуются под контролем банка, заранее есть очередь. Это своего рода бизнес, когда предприниматели скупают ипотечные квартиры с дисконтом и после перепродают их по рыночной цене.
3. После нахождения покупателя вступает в игру юридический отдела Сбера, который составляет как нужно договор, ведет расчеты с покупателем. Заемщик фактически ничего не делает.
4. После улаживания сделки полученными от покупателя деньгами банк закрывает ипотеку досрочно, новый покупатель регистрирует на себя квартиру. Если от денег остается какой-то остаток, он перечисляются бывшему заемщику.

При этом если покупатель планирует приобретение ипотечной квартиры также ипотеку от Сбербанка, он может это сделать, если соответствует требованиям банка.

При выборе такой схемы с сопровождением банка (более простой для заемщика) можно найти покупателя и самому и привести его в Сбер.

Можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую в ипотеку Сбербанка

Например, вы приобрели в ипотеку однокомнатную квартиру, но через 2-3 года семья стала больше (или финансовые возможности выше), и вы пришли к пониманию того, что вам нужна более просторная квартира или дом. При таком раскладе возникнет желание избавиться от первой ипотеки и оформить новую в том же Сбере, который, в принципе, устраивает вас по всем параметрам.

В этом случае продажа ипотечной квартиры также будет проходить по одной из схем, указанных выше. Идеальный вариант — занять деньги и закрыть ипотеку досрочно или найти покупателя, который согласится заранее передать деньги продавцу для досрочного гашения.

Или можете также обратиться в Сбербанк и рассказать о своем намерении. Если банк примет решение помочь, он сопроводит сделку (но квартира уйдет с дисконтом). И в этом случае оформление следом новой ипотеки будет важным фактором, шансы на получение помощи и разрешения от Сбера будут выше: он не лишается заемщика, будет получать с него прибыль дальше.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку у Сбербанка:

1. Если не получается снять обременение с первой квартиры, придется обращаться в банк, рассказывать о своих планах. Обязательно скажите, что намерены оформить ипотеку на другой объект — это повысит лояльность банка.
2. Скорее всего, для начала банк попросит подать заявку на ипотеку. Ему нужно снова изучить заемщика и его уровень платежеспособности, чтобы понять, можно ли с ним связываться в рамках другой сделки.
3. Если вынесено положительное решение, у заемщика есть 2 месяца, чтобы продать прежнюю ипотечную квартиру (столько действует решение банка). В течение двух месяцев нужно найти покупателя на квартиру. Можно и искать самому, и надеяться на инструменты Сбербанка.
4. Когда покупатель находится, Сбербанк сопровождает сделку купли-продажи и снимает обременение с объекта. Если от сделки остаются деньги, они передаются продавцу, можно направить их на первый взнос.
5. Параллельно поискам покупателя на первую квартиру заемщик начинает поиск той, на которую будет оформлена новая ипотека, собирает документы, проводит оценку.
6. После окончательной продажи первого объекта заключается новый ипотечный договор, обременение накладывается уже на новую квартиру.

Схема примерная. Она зависит от конкретной ситуации и от отношения банка к такой сделке и заемщику.

Так что, продать ипотечную квартиру Сбербанка вполне реально, но заемщику придется постараться, чтобы найти покупателя и быть готовым к тому, что придется применять дисконт — иначе потенциально проблемный юридический объект никого не заинтересует.

Частые вопросы

Продажа квартиры в ипотеке СберБанка

В жизни нередко встречаются ситуации, при которых многие ипотечные заемщики задаются вопросом: как продать квартиру, купленную в ипотеку СберБанка? Обусловлено это тем, что превалирующая часть оформляемых населением ипотечных кредитов в России последние несколько лет приходится именно на этот банк. В частности, такая потребность может быть вызвана необходимостью купить новое жилье большего метража, переездом в другой регион, существенным ухудшением финансового положения заемщика, в связи с которым необходимо закрыть кредит за счет продажи залогового объекта, и иными причинами. Разбираемся, реально ли продать квартиру в ипотеке СберБанка и какие нюансы при этом необходимо учесть.

Можно ли продавать квартиру в ипотеку

Согласно требованиям федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ заложенное имущество может быть продано лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку квартира, для покупки которой была оформлена ипотека, до момента полного погашения заемщиком долга находится в залоге у банка, свободно распоряжаться ей собственники не могут. Но это не означает, что такую недвижимость нельзя продать.

Как продать квартиру в ипотеке от СберБанка

Для того, чтобы продать квартиру с обременением ипотекой СберБанка, прежде всего, следует поставить кредитора в известность о своем намерении. Только после этого можно будет искать покупателя и выбирать вариант проведения такой сделки.

Разрешение банка, как получить

Ипотечную квартиру нельзя продать без согласия банка. Для его получения следует обратиться в Центр ипотечного кредитования СберБанка либо оставить заявку в мобильном приложении сервиса ДомКлик. Стоит учитывать, что если квартира находится на этапе строительства, потребуется также получить разрешение застройщика.

Варианты продажи квартиры

1. Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

Такое вариант реализуется следующим образом: получение согласия от банка – поиск покупателя – заключение предварительного договора купли-продажи – передача покупателем задатка через сервис безопасных расчетов или аккредитив – снятие обременения – заключение договора купли-продажи – регистрация перехода права собственности к покупателю в Росреестре.

2. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который будет готов на переуступку долга по ипотеке. Далее банк проверит его платежеспособность и, если уровень долговой нагрузки будет соответствовать требованиям кредитной политики, заключит с покупателем договор цессии (если условия по ипотеке остаются прежними) либо новый ипотечный договор, в рамках которого может предложить более выгодные условия. После этого переход права собственности вместе с ипотечным договором покупателя также регистрируются в Росреестре.

3. Досрочное погашение ипотеки продавцом и последующая продажа квартиры

При таком сценарии собственник погашает ипотеку за счет собственных средств. Источником могут служить материнский (семейный) капитал или иная целевая жилищная субсидия, потребительский кредит, собственные накопления и т.д. После снятия банком обременения собственник получает право свободно распоряжаться жильем, а, следовательно, может продавать его без каких-либо препятствий.

4.Продажа ипотечной квартиры банком

Такой вариант реализуется, когда у заемщика образуется существенная просроченная задолженность по ипотечным платежам и он подтверждает банку, что у него нет возможности погасить кредит. В этом случае после решения суда недвижимость выставляется на торги на специализированных аукционах. Из вырученной суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, погашение задолженности банку (в т.ч. в счет оплаты пеней и штрафов). Такой вариант является наименее предпочтительным для собственника, потому что в большинстве случаев недвижимость реализуется с существенным дисконтом от рыночной цены, и что собственник получит от продажи денежные средства сверх обязательных платежей становится маловероятным.

В связи с этим наиболее благоприятным вариантом будет самостоятельная продажа недвижимости. В случае, если продавать квартиру вынуждает ухудшение финансового положения, можно попробовать обратиться в банк с просьбой о реструктуризации ипотечного долга или же с заявлением о предоставлении ипотечных каникул. Но нужно быть готовым документально подтвердить факт снижения дохода для применения таких мер. И обращаться к ним, только если существует уверенность, что после их применения есть вероятность улучшения платежеспособности. В противном случае ситуация с просрочками может только усугубиться.

https://realty.ria.ru/20210819/kvartira-1746356281.html

Сбербанк рассказал, как продать ипотечную квартиру

Сбербанк рассказал, как продать ипотечную квартиру — Недвижимость РИА Новости, 19.01.2022

Сбербанк рассказал, как продать ипотечную квартиру

Продать ипотечную квартиру в России вполне реально, такие сделки не редкость и существует несколько схем их реализации, заявил старший управляющий директор,… Недвижимость РИА Новости, 19.01.2022

2021-08-19T14:18

2021-08-19T14:18

2022-01-19T17:59

ипотека

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

сбербанк россии

жилье

россия

банки

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/08/1c/1576442819_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_0579d6ae68994cf3324530054da0e29a.jpg

МОСКВА, 19 авг — РИА Новости. Продать ипотечную квартиру в России вполне реально, такие сделки не редкость и существует несколько схем их реализации, заявил старший управляющий директор, главный аналитик блока «Финансы» Сбербанка Михаил Матовников."Продать квартиру из-под ипотеки вполне возможно, это реально, но, конечно же, несколько труднее, чем продать квартиру, у которой нет дополнительных обременений", — заявил эксперт на "Ипотечном марафоне". По его словам, нельзя сказать, что такие сделки – это редкость.Примерно 3–5% ипотечных квартир продаются с использованием разных схем, через них проходит каждый 20-й заемщик.Чтобы не отпугивать покупателейПроще всего продать квартиру без обременений. Для этого заемщики ищут деньги и гасят ипотеку. Матовников привел в пример заемщиков, которые рефинансируют ипотеку потребительским кредитом. По его словам, иногда это имеет смысл, даже если какую-то часть процентов придется переплатить на время обслуживания потребительского кредита во время продажи квартиры.»Это достаточно распространенная ситуация. Мы даже изучали, зачем люди берут потребительские кредиты для погашения ипотеки. Самый типичный случай – это продать (квартиру – ред.) и не иметь вообще никаких ограничений, и не отпугивать покупателей квартиры, потому что она ипотечная», — пояснил он.Если у покупателя наличные деньги, а не ипотечный кредит, одна из распространенных схем – заключение предварительного договора купли-продажи, по которому покупатель дает аванс в сумме ипотечного кредита, который должен быть направлен на погашения долга. В данном случае оформляется расписка об обязанности продавца использовать аванс по назначению.»Дальше снимается обременение и соответственно все идет по схеме номер один. Но откровенно говоря, эта схема для покупателя немного страшная, она несет очень большие риски для покупателя (риск использования аванса не на погашение ипотеки — ред.). Такие схемы требуют очень высокого уровня доверия между сторонами», — рассказал эксперт.Две ипотекиВ остальных схемах, по словам Матовникова, активное участие принимают банки. В первых двух кредитные организации не задействованы.В случае, когда покупатель на покупку квартиры берет ипотеку, схема зависит от того, в каком банке заложена покупаемая квартира. Так, если кредит покупателя и залог — в одном банке, то в такой ситуации всю сложную работу проделывает кредитная организация.Сначала покупатель берет ипотечный кредит, под него оформляется второе обременение на ту же самую квартиру. Дальше деньги направляются на погашение кредита продавца, и банк снимает обременение с квартиры.»В этой ситуации ни у кого: ни у банка, ни у покупателя, ни у продавца нет рисков, что что-то пойдет не так, например, сделку не зарегистрирует Росреестр, ситуация редкая, но возможная. Но в данном случае все риски сняты», — заявил Матовников.Обязан платить по двум кредитамДалее эксперт рассмотрел случай, когда ипотечный кредит на продаваемую квартиру в одном банке, а кредит покупателя – в другом. «Наверное, возможны схемы, когда два банка договорились и все сделали, но риски обычно оказываются неприемлемыми для банков», — пояснил он.В основном схема купли-продажи выглядит так: продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку в том банке, где у покупателя — кредит на покупку жилья. Таким образом, получается переход в схему, описанную выше, когда всю документальная работу делает уже банк, отметил эксперт.»Эта схема минимально рискованная для всех участников. Единственное, заемщик попадает ситуацию, когда он в течение, например, недели или двух, максимум месяц, чуть ли не обязан платить по двум кредитам», — сказал Матовников.Из-за сложности схемы, такая переплата может измеряться десятками тысяч рублей. Но это достаточно отработанная схема, добавил он.

https://realty.ria.ru/20210608/ipoteka-1735683842.html

https://realty.ria.ru/20210603/potrebkredity-1735402578.html

https://realty.ria.ru/20210531/vasev-1734647573.html

https://realty.ria.ru/20210520/kollektory-1733138977.html

россия

2021

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/08/1c/1576442819_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_1b5fe2a5b3f3fed390646a761d197164.jpg

ипотека, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), сбербанк россии, жилье, россия, банки

Многие сомневаются – можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Некоторые уверены, что находящееся в залоге имущество не продается. На самом деле продажа ипотечной квартиры не запрещена. И ипотека Сбербанка не исключение.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Здесь возможно два сценария развития:

1. Либо получение согласия Сбербанка, готовность к длительному и сложному оформлению.
2. Либо попытка найти покупателя на ипотечную квартиру, с его помощь решить финансовые проблемы с банком, и продать ему уже свободное от залога жилье.

Если в первом случае продавец может рассчитывать на сумму меньшую, чем цена аналогичной «свободной» квартиры, то во втором он получит еще меньше, а найти покупателя окажется еще сложнее.

Но это только «общая картина», которую может значительно улучшить удачное стечение обстоятельств или усилия продавца жилья.

Причины и условия продажи ипотечной квартиры

Во многом цена и прочие условия продажи квартиры в ипотеке (т.е. находящейся в залоге у Сбербанка или другого кредитного учреждения) зависят от индивидуальных обстоятельств продавца.

• Кто-то продает квартиру, потому что не имеет средств на дальнейшие выплаты по кредиту.
• Кто-то потому что способен платить за более дорогое жилье и хочет переехать в него.
• Кого-то вынуждают к продаже личные обстоятельства: пополнение в семье, необходимость переезда, развод и др. Общих правил здесь нет. Но на практике прослеживаются некоторые повторяющееся зависимости:
• Чем хуже положение и финансовые перспективы продавца, тем меньше он получит от продажи. Многие покупатели склонны пользоваться «вынужденной продажей».
• Чем ниже предлагаемая цена – тем выше риски покупателя. Продавцы часто снижают цену при неспособности самостоятельно решать проблемы с банком и оформлением сделки. Но нет гарантии, что эти проблемы сможет решить покупатель.

Продажа ипотечной квартиры с согласия Сбербанка

Продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, предполагает его обязательное согласие. А для получения этого согласия необходимо личное обращение получателя ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк» и объяснение им своих мотивов.

Вернее всего Сбербанк даст согласие:

1. Тем, кто не в силах платить по кредиту.
2. И тем, кто готов платить ипотеку за более дорогое жилье.

В первом случае Банк избегает процедуры принудительного выселения, продажи жилья и связанных с этим проблем.

Во втором случае Банк имеет надежду заработать больше на этом же клиенте.

Многое зависит и от условий ипотечного договора. В нем должно разрешаться досрочное погашение долга.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Операция продажи квартиры в ипотеку происходит так:

1. Заемщик сообщает банку о желании продать квартиру. Разъясняет причины.
2. Получает согласие банка на операцию.
3. Банк предлагает клиенту заключить предварительный договор купли-продажи.
4. Продавец получает предоплату и гасит задолженность перед Сбербанком.
5. Продавец с покупателем оформляют не предварительный, а окончательный договор купли-продажи квартиры.

Еще один вариант, гораздо более редкий – переоформить ипотечный договор на другое лицо. Происходит своего рода «продажа долга», т.е. заключается договор перевода долга на третье лицо. В таком случае платить ипотечный кредит начинает другой заемщик. К нему переходят все права на остающееся в залоге у банка жилье.

Но!

Нет уверенности, что покупатель квартиры подойдет по требованиям Сбербанку. И еще меньше шансов, что Банк согласится выдать новому заемщику кредит на тех же условиях.

И первый, и второй случай несут в себе некоторые риски для покупателя.

Погасив кредит за его средства, владелец квартиры может отказаться от продолжения сделки. Ведь заключать договор о продаже жилплощади до освобождения ее от залога в банке нельзя. Т.е. речь будет идти только о долге одного физического лица другому, а не об обязанности передачи квартиры в собственность.

У продажи с согласия Сбербанка есть одно важное преимущество – Банк может выступать гарантом совершения сделки. А покупатель получит возможность передавать деньги напрямую в Банк для погашения кредита.

Как продать ипотечную квартиру без согласия Сбербанка?

Искать покупателя на жилье в ипотеке можно без ведома и согласия ПАО «Сбербанк». Но здесь ситуация становится рискованной не только для покупателя, но и для продавца.

Риск покупателя мы уже рассмотрели, а риск продавца состоит в том, что Банк может возразить против перехода прав собственности. В таком случае придется вначале полностью рассчитаться за квартиру и лишь потом продавать ее.

О гарантиях со стороны Сбербанка при проведении операции речи также не идет.

В общих чертах продажа без согласия Банка происходит по тем же правилам. Но добавляются некоторые меры предосторожности:

• Продавец получает в Сбербанке справку о сумме невыплаченного остатка по ипотечному кредиту. И предъявляет ее покупателю.
• Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется нотариально.
• Покупатель снимает две банковские ячейки в депозитарии. В одной размещается сумма на погашение ипотечного кредита, во второй разница между ценой квартиры и суммой погашения. Деньги из первой ячейки идут Банку, деньги из второй получает продавец.

Другой способ – открытие в Сбербанке аккредитивного счета на который покупатель вносит всю стоимость квартиры, а продавец получает сумму за вычетом долга Банку.

И еще один вариант, для продавцов с высоким текущим доходом.

• Взять в любом банке потребительский кредит.
• Из его средств погасить ипотеку.
• Продать не обремененную залогом квартиру.

Но для того, чтобы получить кредит сравнимый (в среднестатистическом случае) с половиной цены квартиры, нужно иметь весьма высокий и стабильный доход.

Также при продаже без согласия Банка могут использоваться встречные договора с разного рода обязательствами. Так делается для того, чтобы обезопасить покупателя от желания покупателя не исполнить предварительный договор купли-продажи после погашения долга Сбербанку. Примерный образец такого договора можно найти в интернете, лучше выбирать «свежие» варианты, желательно 2023 года, чтобы предотвратить возможные несовпадения с действующим законодательством. Однако это касается лишь формы соглашения, а вот его содержание, т.е. поиск обязательств, которые не сможет нарушить продавец, становится проблемой покупателя.

Но главным значимым практически для любой аспектом должно быть понимание, что все сложности и риски сделки пропорционально уменьшают цену этого жилья.

Оцените страницу:

Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:

1)     Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)

2)     Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)

В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:

1.      Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)

2.      Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)

3.      Аккредитив (безналичная форма расчетов)

Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный. Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).

Плюсы:

— после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.

— если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.

Минусы:

— по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.

— стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей

— проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы. Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме.  В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:

Покупатель использует доверенность.

По договору более двух получателей денежных средств.

Объектом является земельный участок или дом с землей.

Участники не граждане России.

Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

Плюсы:

-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к. Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника. Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.

— Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.

— Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.

-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств

Минусы:

— В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия»!!! Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.

— После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.

— Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка

Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС. В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Но есть ряд важных отличий:

— по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС

— В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП

— у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке

—  Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).

—  многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».

— стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.

Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.