Как продать кладовку в многоквартирном доме самостоятельно пошаговая инструкция

Подготовка документации для проведения имущественной сделки – базовая основа её проведения. Если речь идёт о недвижимости, где стороны купли продажи оперируют крупными денежными суммами, ответственность за подготовку документации существенно возрастает. В статье дан алгоритм подготовки нужных бумаг при купле-продажи нежилого объекта.

Показать содержание

• Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?

От продавца     От покупателя    

• Как составить договор?
• Требуется ли регистрация?
• Подводные камни при сборе документации и заключении сделки

Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?

Согласно нормам гражданского законодательства, купля продажа нежилой недвижимости совершается по общепринятым нормам, распространяющимся на все виды недвижимого имущества, представленными в статьях 130, 131, 549-558 ГК РФ. Согласно таковым, главным документом, участвующим в сделке, является договор купли продажи (ДКП), который вступает в силу после внесения в Росреестр сведений о проведении сделки.

Регистрация сделки регулируется нормами статей 131, п.1 ст. 551, п.2 ст. 558 ГК РФ. Правила её проведения и обеспечение процедуры документацией даны в положениях Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Ранее действовавший закон о регистрации № 221-ФЗ от 24.07.97 г. частично утратил силу, поэтому нужно ориентироваться на нормы акта № 218-ФЗ.

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительно мог заключаться ПДКП, юридическая сила которого утрачивается после заключения основного договора. По нормам статьи 556 ГК РФ, прилагается передаточный акт о вступлении в фактическое владение. Выписки, требующиеся при оформлении сделки, регулируются нормами Приказа Минэкономразвития России от 20.06.16 г. № 378.

От продавца

Собственник объекта представляет следующие документы из числа обязательных:

• Гражданский паспорт.
• Правоустанавливающий документ о возникновении права собственности на продаваемый объект.
• Свидетельство о собственности (до 2016 года) или выписка из ЕГРН (право удостоверяющий документ).
• Кадастровый паспорт объекта.
• Технический план объекта.
• Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
• Административное решение о переводе жилого помещения в нежилое (если такая процедура проводилась).

Дополнительно, в определённых ситуациях, могут понадобиться следующие документы:

1. Нотариально удостоверенная доверенность на представителя.
2. Нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
3. Нотариально удостоверенное согласие совладельцев долевой собственности.
4. Решение органов опеки и попечительства, свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний.

Если продавец – юридическое лицо, он предъявляет дополнительно учредительные документы и подтверждает правомочие руководителя на сделку.

От покупателя

Заинтересованное в приобретении недвижимости лицо обязано представить только гражданский паспорт с регистрацией в РФ. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы:

• доверенность – для представителей;
• кредитный договор – при ипотеке.

По усмотрению покупатель может оформить страхование сделки.

Как составить договор?

Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:

1. в агентстве по работе с недвижимостью;
2. в юридической консультации;
3. в нотариальной конторе;
4. самостоятельно.

При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:

1. Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них. Обязательно указываются параметры нежилого здания или помещения, его место расположения.
2. Удостоверение того, что объект действительно принадлежит продавцу, притязания на него со стороны третьих лиц не возникали.
3. Условия передачи прав продавцом покупателю, сроки фактического вступления во владение.
4. Стоимость объекта, сроки и способы внесения оплаты.
5. Права и обязанности сторон.
6. Ответственность сторон за не исполнение установленных договором обязанностей.
7. Условия расторжения договора.
8. Заключительные положения.

• Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения

ДКП составляется в трёх экземплярах, каждый экземпляр подписывается сторонами. Рядом с подписями сторон вносятся их реквизиты.

Составленный в нотариальной конторе договор удостоверяется нотариусом, что придаёт ему дополнительную правоспособность и освобождает от уплаты пошлины за регистрацию.

О нюансах заключения ДКП при сделке между юрлицом и прочими субъектами мы рассказывали в отдельном материале, а здесь вы узнаете, как грамотно составить договор при купле-продажи нежилого объекта с ЗУ.

Требуется ли регистрация?

Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:

1. в территориальном органе Росреестра;
2. в МФЦ «Мои документы».

Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.

Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:

• 2 тысячи рублей для физических лиц;
• 22 тысячи рублей – для юридических.

Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.

В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:

1. Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
2. Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.

После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.

Список необходимых бумаг

В Росреестр или МФЦ подаются 3 экземпляра ДКП, по одному для продавца, покупателя и регистрирующего органа. Кроме этого продавец предъявляет:

• паспорт, представитель – доверенность;
• правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
• кадастровый и технический паспорта;
• разрешение супруга на сделку (для приобретённого в браке, имущества);
• разрешение от совладельцев (если имущество в долевой собственности);
• разрешение от опеки для несовершеннолетних продавцов.

Юридические лица предъявляют:

1. устав компании с полномочиями директора;
2. протокол собрания с разрешением продажи.

От покупателя требуются следующие документы для регистрации сделки:

• паспорт, представителям – доверенность;
• заявление на регистрацию;
• квитанцию об уплате пошлины;
• договор кредитования (если регистрируется обременение залогом);
• разрешение на покупку от учредителя (для юридических лиц).

Если имущество приобретается в браке или для несовершеннолетних собственников, дополнительные разрешения не требуются, так как приобретение недвижимости не может нарушить права несовершеннолетних собственников или супругов.

Подводные камни при сборе документации и заключении сделки

Любая сделка с недвижимостью может повлечь непредвиденные осложнения. Поэтому на каждом этапе нужно проявлять максимальную бдительность и считать процедуру завершённой только по окончании регистрации.

При сборе документов продавец должен добиться следующего качества пакета документации:

1. Собрать все бумаги, которые потребуются для сделки.
2. Каждый документ должен быть в правоспособном состоянии: без порчи, технических ошибок, исправлений и помарок.
3. Справки и выписки не должны быть просроченными.
4. Если проводилась реконструкция, должны быть представлены все необходимые разрешения.

Покупателю необходимо внимательно ознакомиться с документацией. Попросить оригиналы правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Проверив паспорт, покупатель может выписать фамилию собственника и сверить на сайте Росреестра информацию о принадлежащей ему недвижимости. Чтобы облегчить поиск, из кадастрового паспорта нужно выписать кадастровый номер объекта и использовать его при идентификации собственника.

При заключении договора нужно проверить внесённые данные ещё раз, перед проставлением подписи, чтобы не стать жертвой мошенников. Ни в коем случае нельзя изменять в договоре стоимость объекта или вносить иные не соответствующие действительности сведения.

Для регистрации лучше всего обратиться сторонам совместно, что ускорит процедуру и продемонстрирует добросовестность сторон.

Передача денег обязательно должна подтверждаться документально: распиской, банковским чеком или зафиксированной транзакцией о переводе денежных средств.

Сбор документов для купли продажи – основная часть подготовки к сделке. На этом основании создаётся представление о её юридической чистоте. Передача прав происходит после заключения и регистрации ДКП. Это правоустанавливающий документ, который должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. После регистрации сделки нежилая недвижимость переходит покупателю.

Добрый день!

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Чтобы проверить физическое лицо, нужно затребовать:

1) данные об учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;

2) нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке, или нотариальное согласие супруга на покупку конкретного объекта, если лицо состоит в браке.

Эти два документа нужно подать на регистрацию, только если договор необходимо удостоверить у нотариуса или договор нужно зарегистрировать (ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). В остальных случаях на регистрацию эти документы можно не представлять, однако лучше их получить у покупателя. Это позволит продавцу быть уверенным, что супруг покупателя знает о сделке;

3) документ, который удостоверяет личность.

Обычно это паспорт гражданина РФ (п. 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828, п. 1 Указа Президента РФ от 13 марта 1997 г. № 232 «Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации»). Если речь идет об иностранном гражданине или лице без гражданства, то нужно обратиться к статье 10 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В ней указаны возможные документы-заменители.

1. Договор купли-продажи

Основание для регистрации – договор, из которого возникают правоотношения.

В Росреестр нужно подать:

1) не менее чем два экземпляра-подлинника, один из которых тут же возвращают продавцу, второй помещают в реестровое дело, – если стороны совершили сделку в простой письменной форме;

2. Документ об уплате госпошлины

Пошлина за регистрацию прав на недвижимость составляет (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

для физических лиц и предпринимателей – 2 тыс. руб.;

для организаций – 22 тыс. руб.

Закон не обязывает подавать документ об уплате госпошлины. Росреестр примет документы, если заявитель не приложит доказательство ее оплаты (п. 7 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Однако документ об уплате госпошлины (и его копию) лучше приложить.

3. Паспорт продавца или представителя

Заявитель должен показать документ, удостоверяющий личность (п. 8 и 9 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

4. Заявление на регистрацию права собственности; дадут в МФЦ.

Спросить

Полезная и дешевая площадь

Кладовые были нужны людям всегда. В советские годы под них приспосабливали ниши, балконы и подвалы. Начиная с 1960-х годов под чуланы стали специально выделять пару метров в самих квартирах, а в редких «элитных» сериях просторные хранилища были вынесены на первый этаж.

В последние годы популярность кладовых неуклонно растет. Они стали появляться не только в новостройках дорогих сегментов, но и в проектах комфорт-класса. Причин тут несколько. 

Во-первых, все чаще застройщики отказываются от балконов. Проектов без них появляется все больше, несмотря на рост их популярности во время весеннего локдауна 2020 года, когда балконы стали единственной возможностью погулять на свежем воздухе.  

Где-то их заменяют красивыми, но нефункциональными французскими балкончиками, где-то — эркерами. Но фактически и то и другое — потеря полезной площади. Той самой, которую многие используют как кладовую.

Во-вторых, очевидна тенденция к снижению площади строящегося в России жилья. Средний метраж в комплексах, построенных за последнее десятилетие, снизился почти на четверть по отношению к более старым домам, подсчитали в Аналитическом центре Циан. Студии сегодня являются самым покупаемым жильем в стране, а на их небольшой площади нет места для сезонных вещей.

Стоимость кладовых зависит от ценового сегмента дома, их количества и площади. Но если сравнить метр квартиры и метр кладовки, то выгода покупки последней будет очевидна. В среднем цена 1 кв. м в кладовой составляет 3/5 от стоимости «квадрата» жилья, говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина».

При таком ценовом раскладе рост популярности подсобных помещений вполне понятен, ведь они не только экономят деньги, но и позволяют использовать пространство самой квартиры более эффективно: для отдыха, работы, развлечений.

Кладовки на цокольном этаже часто называют келлерами, чтобы избежать путаницы с внутриквартирными хранилищами. Можно встретить и другое название — сити-боксы. Хотя так могут называться не только помещения в жилом доме, но и коммерческие склады индивидуального хранения. В США этот формат был популярен еще 50–60 лет назад, а к нам пришел в начале 2010-х.

Сколько метров в самый раз

Как показывает практика, ниши и кладовки на 1–2 кв. м, какие часто встречались в прошлом, уже не популярны. Самая ходовая площадь кладовой — 3–5 «квадратов». Этого большинству пользователей хватает, чтобы разместить всё, что требует отдельного хранения.  

«Люди хранят в основном сезонные и не самые необходимые в быту вещи: комплекты резины, инструменты, домашние заготовки, велосипеды, лодки и прочее. Всё, что используется не так часто и не требует особых условий хранения», — рассказывает Сергей Зайцев. 

Если особые условия все-таки нужны (скажем, для хранения картин или мебели), можно купить отапливаемую кладовку — такие на рынке тоже не редкость. 

Кладовых в самых разных вариантах исполнения сегодня предлагается действительно много. Если раньше это была прерогатива дорогих проектов, то сейчас они стали популярны и в комфорт-классе. 

По данным компании «Метриум», в сентябре 2021 года индивидуальные хранилища были представлены в 43,4% всех проектов первичного рынка Большой Москвы.

Хотя функционально кладовки в новостройках разных классов очень схожи, они отличаются площадью. В массовом сегменте она варьируется от 1,9 до 10,4 кв. метра, а в элитном — от 3 до 70 кв. метров, рассказывает Владимир Щекин.

От келлера к погребу с вареньем

В ГК «Самолет» подсчитали: возможность приобретения кладовой рассматривают 84% потенциальных покупателей квартир. Быстрее всего разбирают маленькие келлеры. Самый популярный бюджет — до 200 тыс. рублей. Такое помещение готовы приобрести трое из четырех покупателей. 

На практике отдельную кладовую сегодня покупает каждый седьмой житель новостройки, имеющей подобную опцию. Примерно на такое число собственников и рассчитано среднее предложение в проектах, но спрос растет. Особенно интересуются местами для хранения семьи, успевшие нажить много вещей. Одинокие люди или молодые пары чаще держат все свое имущество внутри квартиры. 

Рынок подсобных помещений не ограничивается классическими кладовыми и келлерами на нижнем этаже. 

Фото: rdd.design

Например, московский проект Russian Design District помимо кладовок предлагает места для хранения мото- и велотехники, а в петербургском ЖК «Юттери» часть квартир на первых этажах оснащена личными холодными погребами для хранения заготовок.

В отличие от балконов, которые с начала пандемии стали массово переделывать в рабочие кабинеты (многие застройщики даже увеличили ширину балкона в новых проектах, чтобы туда помещался письменный стол), кладовые на цокольных этажах не переоборудуют в функционально иное помещение. Они расположены в неуютных местах, обычно там темно, шумно и прохладно: работать в таких условиях некомфортно, говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». 

Кладовка как инвестиция

Индивидуальное хранилище может быть не только подспорьем в хозяйстве, но и отличной инвестицией. Особенно в тех домах, где келлеры не были предусмотрены проектом.

Во многих новостройках есть так называемые помещения свободного назначения, которые инвесторы самостоятельно превращают в небольшие кладовки и сдают в аренду жителям. «Требования к ним минимальны. Помещение должно быть сухим, с подведенным электричеством и возможностью круглосуточного доступа для арендатора. Если на таком складе еще будет вода и канализация, то спрос на него гарантирован», — говорит Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Такое помещение можно купить в уже готовом доме, а можно на стадии строительства или даже проектирования.

Инвесторы покрупнее так и делают, прописывая в документах, что помещение предназначено для организации склада: юридически это упрощает дальнейшее переоборудование площадей под келлеры.

Из представленных на рынке бюджетных объектов недвижимости кладовые сегодня приносят инвесторам самые большие дивиденды, рассказывает Руслан Сухий. Средний уровень доходности составляет 16–22% годовых, максимальный — 25–30%. 

Это объясняется, во-первых, тем, что такие площади не подходят для другого бизнеса и стоят недорого. А во-вторых, кладовки размещаются в несколько ярусов, что позволяет кратно увеличивать арендопригодную площадь.

Учитывая растущую популярность хранилищ, вложение денег в нежилые помещения на первых этажах уже построенных или строящихся домов будет очень перспективным в ближайшие годы, говорят инвесторы. Особенно — в регионах. 

Сделка купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами: оформление договора, подводные камни