Как провести сделку по продаже квартиры самостоятельно пошаговая инструкция

Осуществить выгодную сделку по продаже недвижимости без помощи риэлтерских агентств – это весьма ответственный и непростой шаг. Кому-то удается самому продать квартиру уже через 2-3 месяца, а кто-то может зависнуть на вторичном рынке на целый год. Поэтому мы решили составить подробную инструкцию для всех, кто решил пройти этот путь самостоятельно.

Продать квартиру самому или через агентство?

Для начала нужно объективно оценить все возможные способы продажи жилья:

• Первый – это заказ частного риелтора.

Главный плюс такого специалиста в том, что он продаст квартиру намного быстрее вас: поможет со сбором документов, сам найдет хороших покупателей, организует просмотры.

Цена услуг: от 2 до 5% от стоимости квартиры.

• Второй – обращение в риэлтерскую фирму.

Такая компания сделает для вас еще больше, так как вся организация сделки ляжет на их плечи – от оценки квартиры до ее передачи новому владельцу. Еще одно весомое преимущество – заниматься продажей будет не только риелтор, а целый штат юристов, оценщиков, аналитиков, маркетологов, сотрудников отдела кредитования.

Цена услуг: в среднем от 1 до 5%. Все зависит от популярности компании и конкретного региона.

• Третий – продать квартиру самому, без посредников.

Вы можете остановиться на этом варианте, если не хотите платить риелторам. Но тогда успех сделки будет зависеть только от вас и не исключено, что она может затянуться на несколько месяцев.

Цена: Вам в любом случае придется потратить деньги на нотариуса, юриста, а также на объявления и саморекламу.

Сделаем вывод:

• Обращаться в агентство или заказать частного риелтора лучше, если:

— У вас сложная сделка – неликвидная квартира, проблемы с поиском покупателя, объект находится в ипотеке/залоге/долевой собственности.

— Вы продаете несколько квартир одновременно.

— У вас нет времени ждать, так как деньги нужны быстро.

• Оформлять сделку самому можно, если:

— Вы не хотите платить посредникам и планируете сэкономить от 4 до 10% бюджета.

— Вы готовы все контролировать, тратить свое время на сбор документов и прочие организационные моменты.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры

Если вы все-таки твердо решили продавать квартиру самостоятельно, то наша пошаговая инструкция поможет вам не допустить типичных ошибок.

Шаг №1 – Оценка

Перед тем как выставлять недвижимость на продажу, вы должны узнать ее рыночную стоимость, а также проверить ликвидность объекта.

• Ликвидность – это характеристика квартиры, которая позволяет правильно оценить, насколько быстро ее можно продать по цене, близкой к рыночной.

Проанализировать ее нужно, ориентируясь на основные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

1. доступность объекта для массового потребителя;
2. минимальный износ квартиры – новые продаются лучше, чем старые;
3. расположение на средних этажах;
4. хороший вид из окна;
5. удобная планировка, высокие потолки;
6. наличие парковочных мест, детской площадки, обустроенного двора;
7. близость к центру;
8. шаговая доступность общественного транспорта;
9. отсутствие больших пробок;
10. развитая инфраструктура: магазины, детские сады, школы, прочие важные объекты;
11. выгодная репутация района;
12. наличие зеленых зон, отсутствие промышленных.

Если возле большей части перечисленных пунктов вы можете поставить «+», то объект точно является ликвидным и вам будет несложно продать квартиру самому.

• Рыночная стоимость – это цена, за которую объект можно продать в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции.

То есть эти данные помогут вам выставить объективный ценник и не уйти в минус. Если вы будете завышать его слишком сильно, то это отпугнет потенциальных покупателей. Если чересчур занизите, то вызовете подозрение и лишите себя прибыли.

Как тогда действовать?

1) Вариант первый – посчитать все самому.

Для этого нужно проанализировать похожие предложения на популярных досках объявлений и сформировать среднее арифметическое. За основу требуется брать площадь жилья, количество комнат, этажность, район, ремонт, общее состояние дома, конкурентное окружение и юридические аспекты продажи.

На заметку: Некоторые сервисы, например, Авито или ЦИАН сразу указывают, сколько стоит 1 квадратный метр жилья в конкретном районе.

Обратите внимание, что при отсутствии объявлений с похожей площадью вы можете посчитать среднюю стоимость квадратного метра по нескольким квартирам (например, однокомнатным и двухкомнатным) и умножить ее на площадь своей.

2) Вариант второй – запросить отчет у специалистов.

Хотите получить его бесплатно – тогда воспользуйтесь калькуляторами расчета рыночной стоимости. Например, на сайте Домклик нужно ввести адрес квартиры, указать количество комнат, примерную площадь, а алгоритм сам учтет все важные данные и сформирует результат.

Если вам нужно получить максимально честную цену – тогда закажите услуги опытного оценщика. Он рассчитает не только среднюю стоимость, но и учтет ваши затраты на ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизации.

Полезные советы по оценке жилья:

• Заведите отдельную таблицу с основными параметрами похожих квартир, а потом анализируйте их для получения точного результата.
• Не забывайте о том, что при выставлении цены нужно учитывать все плюсы/минусы недвижимости и предупреждать об этом покупателя.
• Если после публикации объявления вас сразу забросают звонками – повышайте цену. Скорее всего, вы продешевили. Если откликов нет совсем – попробуйте снизить стоимость.

Шаг 2 – Подготовка квартиры к продаже

Перед тем как продавать квартиру самостоятельно и без риелтора, вы должны позаботиться о том, чтобы она приняла товарный вид.

Что для этого нужно?

• Начните с подъезда.

Да, вы не ослышались. Многие покупатели обращают внимание на то, как обстоят дела с чистотой во дворе, подъезде, на лестничной клетке, насколько исправен лифт и т. д. Поэтому, если с каким-то из этих пунктов в вашем доме дела обстоят не очень, то это нужно постараться исправить.

• Вывезите все личные вещи и избавьтесь от ненужной мебели.

Лучше всего продаются квартиры, в которых нет ничего лишнего. Никакого хлама, вещей хозяина, мусора и старой мебели.

• Наведите идеальный порядок.

Перед тем как продать квартиру нужно самому убраться в ней или воспользоваться услугами клининговой службы. Все должно блестеть – и полы, и окна, и мебель.

• Сделайте универсальный косметический ремонт

Если какое-то оборудование, электрику, сантехнику нужно починить или заменить – позаботьтесь об этом заранее, чтобы в будущем покупатель не смог зацепиться за видимые дефекты, как за возможность сбавить цену.

Если никаких недостатков нет и все работает хорошо, то на косметический ремонт у вас должно уйти не больше 50 тысяч рублей. А в том случае, если квартира выглядит совсем непрезентабельно, то лучше избавиться от старой отделки, заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять сантехнику и выставлять ее в черновом формате. Все равно потом новый владелец захочет обустраивать жилье по-своему.

На заметку: Глобальный и дорогой ремонт не гарантирует вам того, что вы сможете самостоятельно продать квартиру в несколько раз дороже. К тому же сильное повышение цены, скорее всего, увеличит поиск покупателей, если недвижимость не относится к элитному классу.

Шаг №3 – Размещение объявления

• Как сфотографировать квартиру?

Правильный показ товара заведомо увеличивает его спрос. То же самое происходит и с недвижимостью. Ведь чаще всего люди кликают именно на объявления с качественным и подробным фотообзором, а не на те, где запечатлена только одна комната или ее часть.

Поэтому запоминаем:

1. Чем больше фотографий, тем лучше. Покажите панорамный вид каждой комнаты, туалета, ванной, прихожей, балкона, коридора. То есть у потенциального покупателя должен возникнуть эффект экскурсии, будто он уже побывал у вас в гостях и видел все своими глазами.
2. Не фотографируйте отдельные предметы и детали – это только отталкивает.
3. Позаботьтесь о четкости и равномерном свете.
4. Приложите фото вида из окна, двора, парковки, подъезда. Это будет только плюсом.
5. Если квартира пустая, то оставьте в кадре один стол или стул, чтобы можно было примерно прикинуть размер комнат.
6. Добавьте схематичный план жилья.
7. Проверьте серию снимков, а потом выберете лучшие.
8. Не используйте ретушь – все должно быть натурально.

• Как составить текст?

Если вы хотите продать квартиру самостоятельно, то объявление должно быть кратким и лаконичным. В нем необходимо отразить самую важную информацию о предмете продажи. Не нужно пытаться оперировать непонятными для многих терминами риэлтерских фирм. Наоборот, старайтесь писать просто и правдиво, избегая оценочных суждений и пространных фраз.

Основу вашего текста может составлять описание:

• ремонта (в каком состоянии полы, окна, сантехника, потолки и пр.);
• дома (технология строительства, этажность, тепло-/звукоизоляция и пр.);
• вида из окна;
• особенностей инфраструктуры и транспортной доступности (важные объекты можно показать на карте);
• графика показов;
• готовности к сделке (все документы готовы, ипотека одобрена);
• коммунальных вопросов;
• ситуации с парковкой.

Также покупатели могут интересоваться тем, что вы оставите в квартире после продажи, делали ли вы перепланировку, как долго недвижимость находится в собственности, является ли она юридически свободной и как быстро можно будет вселиться.

Пример хорошего объявления:

• На какие площадки лучше выставить объявление?

Если вы собираетесь продавать квартиру самостоятельно, то размещать объявление нужно на нескольких популярных сервисах. Это Авито, ЦИАН, Domofond и Яндекс. Недвижимость. Обратите внимание, что при достижении лимита, установленного правилами площадок, с вас потребуют внести плату за повторные публикации.

Шаг №4 – Организация просмотров

Показы – это один из самых важных этапов сделки, потому что от их результата зависит, насколько быстро и выгодно вы продадите недвижимость.

Готовиться к ним нужно заранее – делать уборку перед просмотрами, заранее продумывать ответы на вопросы, готовить копии документов, квитанции об оплате. Поэтому по ходу можно придерживаться следующих правил:

• Научитесь рекламировать свою квартиру – рассказывайте о ее достоинствах в зависимости от целей покупки. Вы должны понять желания покупателей и убедить их в том, что это жилье непременно им подойдет.
• Создайте эффект безличности – в идеале у покупателя должно сложиться впечатление, что в этом месте никто не жил, поэтому ему будет легче представить себя в роли хозяина.
• Подстраивайте разговор под каждого покупателя индивидуально, если хотите продать квартиру самостоятельно. Пришла молодая семья – делайте акцент на безопасности и доступности объектов социальной структуры, пришли пожилые люди – расскажите о близости поликлиник, магазинов, а также о хороших соседях и т. д.
• Адекватно реагируйте на критику. Помните, то, что для вас кажется достоинством, может стать недостатком для других. Поэтому предлагайте реальные способы решения конкретных проблем.
• Заранее согласуйте график встреч. Время лучше указать в объявлении.
• Будьте оригинальными и постарайтесь сделать так, чтобы этот показ запомнился покупателям и заставил их к вам вернуться. Например, можно подготовить яркую брошюру с фотографиями квартиры, ее подробным планом и особенностями сделки.

Шаг №5 – Подготовка документов

Когда покупатель найден и все основные моменты оговорены, можно приступать к одному из самых ответственных этапов нашей пошаговой инструкции «Как продавать квартиру самому» – сбору документов. На это у вас может уйти около 2 недель, поэтому какие-то бумаги вы можете оформить заранее.

1) Подтвердите отсутствие долгов за коммунальные услуги и капитальный ремонт

Вы должны убедиться в том, что новому собственнику не нужно будет оплачивать ваши задолженности по ЖКХ. Поэтому в качестве подтверждения, закажите справку об их отсутствии в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.

2) Выпишитесь из квартиры

Для этого нужно посетить паспортный стол или в МФЦ. Через 5-14 дней все будет готово, поэтому вы сможете предоставить будущему владельцу выписку из домовой книги или ЕЖД.

Плюс к этому вы можете выписаться:

• автоматически, если сразу пропишитесь по новому месту жительства;
• в никуда, но не более, чем на 90 дней (иначе получите штраф).

На заметку: Если в квартире есть несовершеннолетние дети, то вы имеете право выписать их только с разрешения органов опеки и попечительства. То же самое нужно будет проделать тем, кто купил жилье в счет материнского капитала.

Срок действия выписки – 1 месяц, ЕЖД – 2 месяца. Документы выдаются бесплатно.

3) Закажите справку №9 на портале Госуслуг – в ней будут перечислены все зарегистрированные в квартире люди.

4) Возьмите справку №12 в МФЦ, которая покажет, числятся ли в квартире выписанные временно.

5) Получите копию финансово-лицевого счета в УК или в МФЦ.

6) Подготовьте справку из банка о погашении ипотеки, если вы брали жилье в кредит.

7) Возьмите справку из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту жительства, чтобы подтвердить свою дееспособность.

Если жилье было куплено в браке, то нужно получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

9) Соберите все документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру.

Шаг №6 – Заключение авансового соглашения

Перед выходом на сделку желательно заключить предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Это пригодится вам на тот случай, если покупатель передумает. А если передумаете вы, то сумму придется вернуть в двойном размере.

В документе необходимо указать:

• паспортные данные обеих сторон;
• адрес, описание жилья;
• подтверждение того, что у квартиры нет обременений;
• размер задатка, сроки, способ оплаты;
• срок, в который вы должны освободить жилплощадь;
• стоимость недвижимости;
• условия договора, ответственность за их нарушения;
• человека, который понесет дополнительные расходы за регистрацию сделки и оплату госпошлин.

Нотариально заверять предварительный ДКП не нужно.

Шаг №7 – Купля-продажа

Составлять ДКП, чтобы продать квартиру лучше не самому, а с помощью юриста и нотариуса. По стандарту в нем описываются следующие условия сделки:

• гарантии продавца о том, что квартира не продана и не заложена кому-либо, а также о том, что он не является банкротом;
• данные о государственной регистрации права из Росреестра;
• данные о правоустанавливающих документах на жилье;
• дата и место подписания договора;
• обязанности и ответственность сторон;
• описание предмета договора (адрес, этаж, площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры);
• полные данные продавца и покупателя;
• порядок расчетов;
• согласия супруга/законного представителя/органов опеки и попечительства;
• стоимость недвижимости.

На момент подписания на руках у продавца должны быть оригиналы всех документов, а у покупателя – расписка владельца о получении задатка или аванса.

Совет: Если вы собираетесь продать квартиру самостоятельно, то заранее проверьте, подлежит ли ваша сделка обязательному нотариальному заверению по статье 163 ГК РФ.

Шаг №8 – Право собственности

Если вы пользовались услугами нотариуса, то документы на оформление прав собственности он отправляет сам. В противном случае обращаться в Росреестр придется самостоятельно.

Заявление вы можете подать напрямую, через МФЦ или Госуслуги. К нему необходимо приложить паспорта, правоустанавливающие документы, ДКП, выписку из домовой книги и квитанцию об оплате госпошлины. Дополнительно могут понадобиться согласия определённых лиц, кредитный договор, а также технический план квартиры, если ранее в ней проводилась перепланировка.

Когда все документы будут подписаны и сданы, сотрудники Росреестра или МФЦ выдадут вам расписку, в которой будет указана дата окончания регистрации. С этой распиской вы явитесь в соответствующий орган в назначенный срок, чтобы получить новую выписку из ЕГРН.

Шаг №9 – Получите деньги

Существует несколько вариантов взаимного расчета за недвижимость, если вы собираетесь продавать квартиру самостоятельно:

1. Наличными – дешево, но опасно. Необходимо несколько раз пересчитывать сумму, а также приглашать свидетелей.
2. Депозит. Стороны помещают деньги в арендованную ячейку в присутствии сотрудника банка. Дополнительно следует создать соглашение, в котором будут прописаны правила передачи суммы. Например, после предъявления продавцом оригинала ДКП и выписки из ЕГРН. Если сделка по каким-то причинам не состоится, то покупатель заберет свои деньги.
3. Аккредитив – покупатель открывает счет на свое имя и вносит нужную сумму. Банк проверяет документы, а потом переводит ее на счет продавца.
4. Депозит нотариуса, который перечисляет деньги бывшего владельца, когда сделка состоялась.
5. Ипотека – документы передают в банк, где составляется кредитный договор, в котором прописываются условия расчета.
6. Обременение – если покупатель берет жилье в рассрочку, то этот факт требуется указать в ДКП. Снять обременение можно будет в Росреестре, так как факт передачи вносится в выписку ЕГРН.

Передача квартиры новому собственнику

Передавать ключи лучше в день подачи документов в МФЦ или Росреестр. Но перед этим необходимо подписать акт приема квартиры. В нем обычно указывают:

• паспортные данные сторон;
• подробное описание предмета договора;
• отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки.

Акт тоже желательно заверить у нотариуса.

Памятка продавцу квартиры

Подведем итоги пошаговой инструкции «Как продать квартиру самостоятельно и без риелторов»:

1) Проверьте ликвидность жилья и рассчитайте его рыночную стоимость.

2) Оплатите долги за коммунальные услуги и выпишитесь из квартиры.

3) Проведите косметический ремонт и сделайте генеральную уборку.

4) Разместите информативное объявление на нескольких площадках.

5) Организуйте просмотры.

6) Подготовьте полный пакет документов, который необходим для того, чтобы продать квартиру самому:

• паспорта собственника и покупателя;
• бумаги, подтверждающие право собственности;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и капремонт;
• ЕЖД;
• документы БТИ, если была перепланировка;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• нотариальное согласие супруга на сделку;
• разрешение органов опеки, если долями квартиры владеют ваши дети;
• справки по форме 9 и 12;
• копию финансово-лицевого счета;
• справку о погашении ипотеки (при необходимости).

7) Составьте авансовое соглашение и возьмите аванс/задаток.

Подпишите договор купли-продажи.

9) Составьте акт передачи и подайте документы на оформление права собственности в Росреестр или МФЦ.

10)Получите деньги.

11)Подпишите составленный акт и передайте покупателю готовую выписку из ЕГРН, оригинал ДКП и ключи.

Надеемся, что наша пошаговая инструкция поможет вам продать квартиру самому и убедит в том, что это не так уж трудно.

Удачной Вам сделки!

Содержание:

Участники сделки и место ее проведения

Сценарий сделки

Если используется электронная регистрация

Если сделка проходит у нотариуса

Подача на регистрацию перехода права

Участники сделки и место ее проведения

Где можно технически провести сделку? В отделении банка, в МФЦ, у нотариуса или полностью удаленно.

Отделение банка. Это частый выбор: безопасно, есть охрана, все друг друга видят, есть место и время спокойно проверить документы, перечитать договор, проверить деньги, может собраться много человек в случае цепочки сделок. Большинство участников сделки приглашают риелторов и/или юристов, поэтому на встрече может собраться довольно большая толпа.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

Взаиморасчеты в банке проходят через аккредитив или банковскую ячейку, об этом — чуть позже.

Если на сделке будут использовать специальные сервисы банков (например, электронную регистрацию или услуги по безопасным расчетам), потребуется заранее записаться онлайн или офлайн в банке на сделку.

МФЦ. Теоретически ничто не мешает провести и в отделении МФЦ, но там неудобно рассчитываться — если только наличными из рук в руки. В отличие от банка, МФЦ не предоставляет услугу проверки и пересчета денег.

Чем длиннее цепочка, тем больше времени придется провести в отделении банка или у кабинета нотариуса (зависит от того, где проходит сделка).

Сценарий сделки

Сбор участников. Начинать мероприятие можно только после того, как соберутся все участники сделки (актуально для цепочек).

Проверка. В последний раз все тщательно проверяется. До любого подписания имеет смысл проверить наличие и актуальность всех документов у всех участников. Удобнее это делать с помощью специальной «карты сделки» — схемы с подробным описанием, кто, что и у кого покупает и какие документы должен предоставить.

Проверка договора. Это настолько важный этап, что он вынесен в отдельный пункт. Случается, что многократно проверенные и прочитанные договоры подменяются прямо в день подписания. Чтобы не оказаться в невыгодном положении, имеет смысл внимательно ознакомиться именно с тем документом, под которым вы собираетесь ставить подпись, — все экземпляры.

Финансовый этап. В зависимости от способа расчетов подписываются кредитные договоры, открываются аккредитивы (безналичный счет, доступ к которому откроется продавцу после регистрации перехода права собственности) или деньги закладываются в арендованную заранее ячейку. Предварительно деньги можно проверить на предмет подлинности и пересчитать в счетчике банкнот. Да, деньги продавец получит уже после регистрации перехода права собственности, но на хранение банку покупатель отдает их в день сделки — до подписания документов.

После этого можно подписывать договоры купли-продажи. Некоторые банки предлагают воспользоваться услугой электронной регистрации.

Здесь читайте о том, как расплачиваться (и принимать оплату) с банковской ячейкой и что делать при потере ключа от ячейки.

Если используется электронная регистрация

Электронная регистрация (онлайн-сделка) позволяет упростить и ускорить мероприятие за счет того, что часть процессов проводится сразу. Ниже — подборка материалов о таком сценарии.

• О достоинствах онлайн-сделок
• О мифах и заблуждениях относительно онлайн-сделок
• Как проводится онлайн-сделка
• Описание онлайн-сделки через сервис Циан.Сделка
• Электронная подпись: просто, но небезопасно 

При электронной регистрации документы быстрее уходят в Росреестр, быстрее обрабатываются и быстрее регистрируются (можно сэкономить до пяти дней). При классическом бумажном документообороте после подписания в банке надо везти документы в МФЦ — регистрация займет около двух недель. Соответственно, деньги продавец получит только после окончания регистрации и перехода права собственности на квартиру покупателю.

Услугой электронной регистрации можно воспользоваться и в случае подписания ДКП у нотариуса.

Если сделка проходит у нотариуса

Алгоритм таков: участники сделки встречаются в банке, закладывают деньги на аккредитив или в ячейку, после чего едут к нотариусу и подписывают договор. Нотариус может самостоятельно отправить документы на регистрацию, по завершении которой продавец получит доступ к деньгам.

Подробнее о том, при каких обстоятельствах следует оформлять продажу через нотариуса, читайте здесь.

Тут — более развернутый сценарий действий во время сделки.

Подача на регистрацию перехода права

После подписания договоров купли-продажи документы отправляются в Росреестр на регистрацию права собственности. Некоторые везут комплект самостоятельно, другие делегируют эту задачу нотариусу, третьи обходятся электронной подачей.

После того как новое право собственности будет зарегистрировано, продавец получит доступ к деньгам и сможет ими воспользоваться.

После получения денег продавец и покупатель встречаются в квартире для подписания акта приема-передачи. Заключительным аккордом становится передача всех комплектов ключей бывшим собственником новому владельцу, после чего он навсегда покидает теперь уже свою бывшую квартиру.

Этапы сделки по шагам:

1. Соберите все документы.

2. Назначьте встречу для подписания ДКП, но, если речь идет об альтернативной сделке, к непосредственному подписанию лучше приступать только после того, как приедут все участники сделки.

3. Перепроверьте все документы и ДКП еще раз.

4. Покупатель передает деньги (зачисляет на счет продавца, закладывает в ячейку и т. п., о способах расчетов читайте тут)

5. Подпишите ДКП: если сделка проходит у нотариуса, то для этого надо проехать из банка в его кабинет.

6. Отправьте документы на регистрацию в Росреестр (самостоятельно, онлайн или с помощью посредников).

7. Спустя несколько дней переход права будет зарегистрирован — можно будет получить деньги.

8. Подпишите акт-приема передачи и отдайте ключи новому собственнику.

Редакция благодарит руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову за помощь в создании инструкции.

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Вместе с экспертами разбираемся, как провести электричество к загородному участку, куда обращаться и какие документы нужны для подачи заявки, а также в каких случаях могут отказать в подключении электричества

1. Правила подключения
2. Категории пользователей
3. Куда обращаться
4. Технические аспекты подключения
5. Способы подключения
6. Сколько надо заплатить
7. Что делать после окончания работ

Правила подключения электричества к участку

Согласно постановлению правительства России, подключение электричества — это обязательная процедура для того, чтобы местная администрация признала дом жилым. Проведение электричества доступно как на участках с уже построенным домом, так и на территории без строений. Во втором случае сетью можно пользоваться через счетчик в отдельно установленном металлическом ящике, объясняет управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров.

Категории пользователей

Существуют три категории надежности электропитания, они определяются с учетом вида объекта.

Первая категория. Самый надежный вариант подключения, осуществляемый за счет сразу двух источников электропитания. Эта категория предусмотрена для важных объектов — например, для больниц или химических предприятий.

Вторая категория. Требования по надежности ниже первой, но выше третьей. Такой тип электроснабжения используется в школах и других муниципальных учреждениях.

Третья категория. Самая распространенная, которая используется и в частных домах. Перебои в таком подключении встречаются чаще всего, но обычно проблемы быстро решаются специальными службами и установкой генераторов владельцами.

Куда обращаться за подключением участка к электросети

Необходимо обратиться в ближайшую территориальную сетевую организацию и заключить с ней договор об осуществлении технологического присоединения к электросетям. Чтобы узнать, кому принадлежат ближайшие к вам электросети, надо направить запрос в местную администрацию с указанием их расположения, а администрация обязана в течение 15 дней дать информацию, говорит руководитель направления правового сопровождения споров в сфере коммунального хозяйства и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и Партнеры» Сергей Сергеев. По словам эксперта, можно уточнить информацию у соседей, которые уже подключились, посмотреть записи на табличках на опорах ЛЭП или поискать информацию в интернете.

Когда нужен проект электрификации участка

Проект делается в том случае, когда необходимо подключить земельный участок и дом к сетям мощностью больше 15 кВт. Такие работы можно заказать в частной организации, которая соответствует техническим требованиям электросетевой компании.

Технические аспекты подключения электричества к участку

Технологическое присоединение — это услуга, которую оказывают сетевые компании для выдачи электрической мощности, и предусматривающая фактическое присоединение энергопринимающих устройств (энергетических установок) потребителей к объектам электросетевого хозяйства, поясняет Сергей Сергеев. Согласно постановлению правительства, с апреля 2021 года срок подключения сократился с четырех — шести месяцев до 30 рабочих дней, добавляет эксперт.

Для частных лиц максимальная мощность подключаемого устройства не должна превышать 15 кВт, а для юридических лиц — 150 кВт. Сокращенный период предполагает отсутствие возражений от владельцев соседних участков, которые находятся между линией электричества и домом заявителя. Есть еще одно условие: расстояние от сети до дома должно быть не более 15 м.

Причины отказа в присоединении:

• в заявке нет необходимой информации об участке;
• участок находится далеко от линии электропередачи;
• владелец приобрел участок с долгами, в договоре купли-продажи указано, что вся задолженность переходит новому собственнику, но она не погашена.

Что делать

В первом случае можно просто переписать заявку и исключить из нее допущенные ошибки. Во втором случае возможно оплатить работы по обустройству подстанции. А в третьем случае достаточно просто погасить долги.

Способы подключения электричества к участку

Подключить участок к электросетям можно двумя способами.

Под землей

Для подключения используют бронированный кабель с защитой в виде гофрированной трубы, которую закладывают на глубине 0,8 м. Это затратный способ, так как предполагает оплату услуг землекопов.

По воздуху

Это наиболее распространенный способ подключения с применением изолированного электрокабеля. По правилам, он должен входить в дом на высоте не ниже 2,75 м, а столб, служащий опорой для провода, должен быть на расстоянии не более 10 м от объекта.

Мощность электропитания

Стандартная мощность подключенной сети для частного дома составляет 4–6 кВт. В случае когда у владельца есть разрешение на индивидуальное строительство, он имеет право на подключение к сети на 15 кВт. Это необходимо для удобства и безопасности использования электрических приборов с высокой мощностью.

Сколько надо заплатить за подключение электричества к участку

Эксперты предупреждают, что собственник дома не имеет права самостоятельно присоединяться к линии электропередачи. Подключение осуществляет энергоснабжающая организация, в ведении которой находится дом или участок. При этом компания ответственна за подключение и эксплуатацию только за пределами территории собственника.

С 1 июля 2022 года вступило в силу постановление правительства, которое отменило льготную ставку в размере 550 руб. за подключение электрической мощности до 15 кВт. Теперь стоимость подключения зависит от региона и каждый год пересматривается на местном уровне. В 2023 году в некоторых регионах действуют следующие ставки:

• Москва — 4 тыс. руб. за 1 кВт;
• Санкт-Петербург — 4,43 тыс. руб. за 1 кВт;
• Московская область — 4 тыс. руб. за 1 кВт;
• Омская область — 4,25 тыс. руб. за 1 кВт;
• Пермский край — 4 тыс. руб. за 1 кВт.

При подключении дома или участка 15 кВт при среднем тарифе 4 тыс. руб. за кВт придется заплатить 60 тыс. руб. Помимо оплаты кВт, собственник должен отдать деньги за подключение проводов от дома к установленному столбу учета. Цена будет зависеть от способа подключения — по воздуху или под землей. Также можно заказать энергоснабжающей компании подключение под ключ, но это самый дорогой способ и стоит от 100 тыс. руб.

Можно ли сэкономить на подключении к электричеству

Сэкономить можно только за счет уменьшения мощности. Например, мощность подключаемого устройства сократить с 15 до 10 кВт.

Что делать после окончания работ

После того как все работы по подключению завершены, надо направить уведомление в электросетевую компанию. После этого на участок приедет ее представитель и проверит соблюдение всех технических требований. Завершающй этап — заключение договора с энергосбытовой компанией, после чего начнется подача электричества.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Почти вся техника в современной квартире работает от электричества. Расположение выключателей света и розеток для электроприборов, правильная прокладка электропроводки в квартире – залог не только комфорта в повседневной жизни, но и гарантия безопасности от возникновения замыканий и пожаров.

Любой ремонт в квартире необходимо начинать с планирования расположения основных электроприборов, создания схем и последующей прокладки проводов. В этой статье будут разобраны различные варианты схем электропроводки, плюсы и минусы того или иного решения, пошаговая инструкция грамотной прокладки электропроводки.

Создание схемы электропроводки

В новых многоквартирных домах общедомовая электрическая сеть проводится только до квартиры. Всю планировку электросети внутри квартиры уже выполняет хозяин, в зависимости от разработанного плана расположения мебели и электроприборов. Это удобно, ведь владельцам квартир с готовой сетью для ее изменения придется частично или полностью демонтировать старую.

Составить схему электропроводки в квартире и выполнить ее монтаж возможно самостоятельно, либо же доверив это дело специалистам. Второй вариант требует достаточно затратного вложения средств, однако стоит помнить о том, что работа с электричеством – опасна для жизни.

Если нет определенных навыков, то монтаж лучше доверить специалистам- электрикам, при этом схему электропроводки можно составить самостоятельно.

Любой монтаж начинается с разработки схемы будущей электропроводки.

Но перед этим необходимо:

• детально продумать размещение всей электротехники и электроприборов в квартире;
• подобрать оптимальные места для расположения выключателей и розеток;
• в зависимости от расположения окон и естественного освещения выбрать точки размещения люстр и других осветительных приборов;
• рассчитать необходимый метраж проводимой электролинии и количество электроточек в масштабе всей квартиры.

Процесс планирования не должен проходить быстро, это очень важный этап и к нему нужно отнестись со всей серьезностью. Ведь в случае просчетов на этом этапе в дальнейшем нужно будет устанавливать мебель не так как удобно, а так как это будет соответствовать расположению розеток. Или же использовать удлинители, которые будут своими проводами захламлять квартиру и мешать свободному проходу.

После решения вопроса с расположением мебели и электроприборов можно приступать к созданию электросхемы. Чертеж должен быть максимально детализирован и составлен с соблюдением масштаба. Для этого можно взять план-схему квартиры, на которой обозначены все основные параметры комнат или же с помощью линейки и карандаша самостоятельно перенести на лист бумаги план квартиры. При этом на схеме, помимо предполагаемого расположения предметов, нужно обозначить дверные и оконные проемы.

Когда план самой квартиры составлен, приступаем к следующему этапу – расположение электроточек и линий проводки. Стоит отметить, что электроточками считаются все выходные элементы из общей сети, то есть розетки, выключатели, источники света работающие непосредственно от сети, распределительные коробки.

С точки зрения повседневной эксплуатации и удобства при возникновении неисправностей, оптимальным вариантом считается распределение электроточек по отдельным линиям электропроводки. Тип такого распределения называется «шлейф», о нем будет рассказано ниже в статье.

На схемы с предельной точностью должны быть нанесены:

1. Щит, от которого в квартиру проведена основная жила линии электропроводки.
2. Пути прокладываемых кабелей. Основное правило, которым надо руководствоваться при прокладке кабеля – строгое горизонтальное и вертикальное его расположение. Также удаление от перекрытий и проемов должно быть не менее 20 см.
3. Распределительные коробки — считаются точкой основного соединения кабелей внутри квартиры. При грамотном распределении электросети внутри квартиры они должны быть расположены на каждом ответвлении линии сети. Таким образом, распределительные коробки должны быть в каждой из жилых комнат, коридоре, кухне.
4. Розетки — их может быть любое количество. Законодательством не ограничено число розеток, которые могут находиться в квартире. Однако при расчете их расположения стоит учитывать нахождение относительно дверей, окон, батарей и труб, газопроводов. Так, они могут быть расположены в любом удобном месте, но не менее 20 см от проемов дверей и окон и 40 см от газопроводов, батарей и теплопроводов.
5. Выключатели. Их расположение так же никак не регламентировано законодателем и полностью зависит от желания проектировщика. Удобнее всего располагать их не выше уровня головы (в среднем 150-170 см от пола), либо в районе кисти при опущенной вниз руке (50-70 см от пола). Расположение относительно дверного проема не имеет значения и может быть как справа, так и слева, в зависимости от того, левша или правша хозяин и как ему удобней включать и выключать свет.
6. Источники света, которые могут располагаться в любом удобном месте, как на потолке, таки на стенах. Их количество также не ограничено и зависит от освещенности комнат и желания проектировщика в большей степени осветить тот или иной угол квартиры.

Грамотно выполненная схема расположения электроточек и линий проводки позволит в дальнейшем свободно ориентироваться при прокладке квартирной электропроводки.

Советы по правильному объединению электроточек

Для создания эффективной разводки в квартире, необходимо распределить различные направления и объединить группы электроточек на этих направлениях.

Так, для прокладки электропроводки от электрического щита стоит выделить следующие линии:

• освещения на жилые комнаты, кухню и коридор;
• электроснабжения на жилые комнаты;
• отдельного электроснабжения на кухню;
• освещения и электроснабжения для ванной и туалета;
• отдельную силовую линию для электроплиты и приборов потребляющих большую мощность.

На каждую группу необходимо будет установить специальное устройство защитного отключения, которое своевременно отключит конкретную линию, что убережет проводку и питающуюся от нее технику от повреждения.

Стоит отметить, что подключение электрического щитка к линиям электропередач в квартире следует обязательно доверить электрикам управляющих компаний, поскольку эти работы должны выполняться исключительно специалистами в соответствии с требованием законодательных документов.

Инструкция по прокладке электропроводов

Перед составлением схемы и началом монтажных работ нужно ознакомиться с рядом документов, регламентирующих расположение электропроводки в квартире с точки зрения пожаробезопасности и безопасности для жизни человека в процессе эксплуатации.

Шаг #1 — изучение требований к схемам

Основные требования и запреты при прокладке проводки в квартире:

• запрещено подключать заземление розеток к нулевым проводам или к системам водоснабжения и отопления — подключение заземления необходимо осуществлять только на шину заземления;
• обязательное соблюдение вертикального и горизонтального расположения маршрутов линий электросети;
• избегать пересечения линий проводов относительно друг друга, траектория прокладки должна быть выполнена максимально удобно с бытовой точки зрения, чтобы в дальнейшем случайно не пробить провода при проведении небольших ремонтных работ или установки какого-либо оборудования на стены;
• расстояние между параллельно идущими проводами должно быть не менее 5 мм;
• проведение проводов к розеткам осуществлять снизу, а к выключателям — сверху;
• обязательная установка автомата номиналом 63А для квартир, в которых установлены электроплиты. Подробнее о выборе автоматов в этой статье.

Законодательно не регламентирована высота нахождения маршрутов электрокабелей относительно потолка или пола. Однако с бытовой точки зрения их лучше располагать ближе к полу или потолку, чтобы освободить большую часть поверхности стен для дальнейшего их использования.

Шаг #2 — выполнение разводки проводов

Существует несколько основных вариантов создания рабочей разводки электропроводки в квартирах.

Они используются в зависимости от типа квартир:

• разводка типа «звезда»;
• разводка типа «шлейф»;
• разводка с помощью распределительных коробок.

Рассмотрим особенности каждого из этих вариантов.

Вариант #1 — разводка типа «звезда»

«Звезда» удобна для прокладки электропроводки в квартирах студиях или однокомнатных квартирах. Ее особенность заключается в том, что к каждой электроточке проводится отдельная кабельная линия, замыкающаяся на центральный электрощит.

Минус такой разводки – большие затраты на длину используемого электрокабеля и установка электрощита большого размера. Плюсом считается возможность контролировать работу каждого элемента домашней электросети.

Вариант #2 — разводка типа «шлейф»

«Шлейф» похож по принципу на предшествующую схему, но при этом на одну линию электропровода могут замыкаться несколько выходящих электроточек. Такой формат разводки будет более экономным и может использоваться в квартирах с любым количеством комнат.

Также такой тип разводки дает возможность быстрее находить неисправности в случае отказа работы одной из электроточек, так как они разбиты и заведены каждая на свою линию. Но, стоит понимать, что нагрузка на автомат будет увеличиваться в зависимости от количества заведенных на одну линию электроточек.

Вариант #3 — распределительные коробки

Использование распредкоробок – наиболее современный метод прокладки электропроводки в квартире. Принцип заключается в проведении от основного электрощита мощных жил электропроводки к каждой из комнат, где в распредкоробке происходит перераспределение линий электропроводки по точкам.

Для создания оптимальной электросети внутри квартиры стоит использовать одновременно все типы разводок. Так, например, выводы для электротехники большой мощности и электроплиты лучше выполнить в варианте «звезда», электроприборы в коридоре обеспечить подачей сети через разводку типа «шлейф», а свет, выключатели и розетки в жилых комнатах можно выполнить используя распределительные коробки.

Шаг #3 — разметка квартиры

После создания схемы последует несколько этапов для проведения электропроводки внутри квартиры. На каждом из них есть особенности, которые необходимо неукоснительно соблюдать.

Вторым этапом после составления схемы считается «разметка». Это очень важный этап, суть которого заключается в точном переносе разработанной схемы электропроводки непосредственно на свои места в квартире. То есть нужно будет на поверхности стен нанести метки, которые в соответствии со схемой в дальнейшем будут местами электроточек и линий электропроводки.

Выполнять разметку нужно следующим образом:

• обозначить места, где будут располагаться розетки и выключатели, источники света;
• выделить места, где будут выводиться кабеля под телевизоры и wi-fy роутер;
• обозначить места расположения распределительных коробок;
• определить и обозначить места линии прокладки кабелей от распределительных коробок к каждой из электроточек (по ним в дальнейшем при монтаже будет производиться штробление стен);
• определить расположение маршрутов кабельных трасс от главного квартирного электрощита к каждой распределительной коробке.

Проведение разметки позволяет «на месте» определить правильность расчетов на схеме и окончательно закрепить решение о таком расположении электропроводки в квартире.

Шаг #4 — прокладка электрокабелей

Выполнить прокладку электрокабеля проводки можно несколькими способами:

• скрытым;
• открытым.

Поговорим о каждом варианте детальнее.

Способ #1 — скрытая проводка

Первый способ считается более трудоемким, однако он позволит скрыть все кабеля внутри стен, что выглядит более эстетично, и не будет бросаться в глаза наличием коробов или открытых кабелей. Для его исполнения предстоит штробить стены, проделывая в них канавки для кабелей.

Укладка и дальнейшее нанесение штукатурки скроют линии электропроводки от глаз. Стоит отметить, что при использовании этого метода следует обязательно соблюдать осторожность, так как повреждение кабеля может привести к потере электричества на участке сети.

Более приемлемым вариантом при такой укладке кабелей можно считать монтаж электропроводки под напольное покрытие. При этом обязательно каждый провод заключить в гофрированную трубку, что придает ему дополнительную защиту от повреждений.

Важно запомнить, что перед тем, как окончательно заделывать стены и пол, необходимо тестером проверить исправность работы всех выведенных электроточек.

Способ #2 — открытый вариант

Открытый монтаж подойдет для квартир и помещений, где технически запрещено или невозможно провести провод внутри стен или пола.

Это простая прокладка, которая зачастую осуществляется по верхней части квартиры на стыке стены и потолка. Кабеля заключаются в специальные короба или кабель-каналы.

Главным преимуществом открытой прокладки считается легкий доступ к кабельным сетям.

Подробнее о монтаже проводки от щитка мы рассказывали в следующем материале.

Выводы и полезное видео по теме

Создание различных схем электропроводки, а также особенности можно посмотреть в этом видео:

Самостоятельное выполнение схемы и монтаж электропроводки в квартире – задача решаемая, но требующая внимательного изучения основ электрики. Также желательно изучить условные обозначения и правила прокладки силовых кабелей. А сами работы по проведению в квартире электричества лучше доверить профессионалам.

Создание схемы прокладки электропроводки в квартире – процесс творческий, который должен производиться с особой внимательностью и точностью. Готовая схема должна быть достаточно наглядной и понятной, чтобы любой строитель мог понять и в дальнейшем реализовать показанное на схеме.

При составлении схемы стоит использовать общепринятые обозначения электроточек и цветовое выделение силовых линий и проводов освещения и заземления. Также обязательное нанесение всех расстояний и размеров, которые помогут лучше ориентироваться при нанесении разметки непосредственно в квартире.

У вас остались вопросы по теме этой статьи? Или вы хотите поделиться личным опытом составления схемы, монтажа электропроводки? Задать вопросы нашим экспертам и другим посетителям сайта или оставить рекомендации можно в блоке для комментариев, расположенном ниже под этой публикацией.