Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.
Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества
(Фото: Kzenon\shutterstock)
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья
(Фото: fizkes\shutterstock)
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
Людмила подумывает сдать квартиру, которая еще в прошлом году досталась ей в наследство от дедушки. Только не знает, с чего начинать. «Чтобы сдать, надо ведь ремонт сделать. Да и как арендаторов искать — а вдруг мне квартиру разнесут? Или соседей затопят, а мне отвечать? А как составить договор аренды? Столько проблем, да и страшно: боюсь доверять квартиру чужим людям: может, пусть себе стоит?» — сомневается она.
Нет, Людмила, эта стратегия проигрышная. Вот пошаговая инструкция — пользуйтесь, сдавайте квартиру и получайте прибыль. Иначе вы будете только тратить деньги на коммунальные расходы, налоги, страховку и ремонт.
Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру
Когда лучше всего сдавать квартиру?
Сейчас — самое время: чем ближе осень, тем выше спрос на аренду жилья. Это значит, что есть шанс сдать квартиру быстро и выгодно.
Важно
Если вы сдаете квартиру физлицу (обычному человеку, а не организации), официально процесс называется сдачей внаем, собственник — наймодателем, а тот, кто будет в этой квартире жить, — нанимателем. Но чаще используются термины «аренда», «арендодатель» и «арендатор».
Процесс сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: планирования, подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.
Шаг 1. Составляем план
Сдача в аренду — это бизнес, поэтому вам понадобится бизнес-план. Не спешите сразу что-то менять или бежать одновременно в нескольких направлениях. Сначала лучше продумать несколько моментов.
1. Изучите рынок недвижимости и решите, на какой срок и за сколько вы хотели бы сдавать квартиру. Здесь — советы, как правильно определить ставку аренды.
2. Сдача в аренду — не только доход, но и риски. Учитывайте их, чтобы они не стали для вас сюрпризом.
3. Заложите в бизнес-план все возможные расходы, начиная со страховки и заканчивая ремонтом.
4. Определите свою целевую аудиторию. Для этого оцените квартиру с точки зрения арендатора: кому она могла бы понравиться? Семье с детьми, потому что у вас «трешка», а рядом крутая школа? Абитуриенту-медику, потому что у вас недорогая студия, а рядом «Пироговка»? Молодой паре без детей, потому что сдаете «однушку» рядом с бизнес-кластером? Так вы поймете, кто ваш арендатор.
5. Прикиньте, какая квартира приглянется вашей целевой аудитории и какое преображение ей нужно. Тут вам поможет хоумстейджинг — о нем читайте здесь.
6. Выясните, какой налоговый статус вы можете оформить, чтобы сдавать квартиру законно — считается, что лучше всего оплачивать налоги, будучи самозанятым (тогда налог составит всего 4%, если вы будете сдавать квартиру физлицу). Подробнее об этом читайте здесь.
совет
Редакция Циан.Журнала не рекомендует сдавать квартиру неофициально — подробнее о том, как налоговая служба узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет, вы узнаете из этой статьи.
Шаг 2. Готовим квартиру
Дальше нужно подготовить квартиру к аренде.
Первое — вывезите все личные вещи. Важно обезличить квартиру: арендатор должен увидеть в ней свою жизнь, а не вашу. Поэтому грамоты вашего сына за пятый класс или коллекцию магнитиков с холодильника придется снять и увезти.
Второе — сделайте косметический ремонт: посвежевшая квартира сдастся быстрее и дороже. Тут можно узнать, как подготовить квартиру к сдаче в аренду.
Третье — позаботьтесь о меблировке: надо избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую. Не стоит оставлять в квартире разбитую кровать и покосившийся стол, которые никому даром не нужны. Покупка новых предметов мебели потребует затрат, но окупится — с ними квартира будет выглядеть презентабельнее и вы сдадите ее дороже.
Квартиру, которая визуально выглядит полупустой, быстрее арендуют. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной — диван, кресло, журнальный стол, комод. В спальне — удобная двуспальная кровать, платяной шкаф, тумбочки.
Если квартира трехкомнатная, во второй спальне нужны кровать (одно- или полутораспальная) и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам: всё должно сверкать чистотой и быть исправным.
Четвертое — бытовая техника. Минимальный набор для квартиры, предназначенной под сдачу в аренду:
- плита;
- холодильник;
- стиральная машина;
- потолочные светильники;
- роутер для интернета.
Микроволновая печь, электрочайник и другая кухонная техника — опционально, но очень желательно.
Кондиционер — дополнительное преимущество, но жара в обеих столицах длится недолго, поэтому многие не обращают внимания на его отсутствие. А вот в южных городах кондиционер нужен большинству арендаторов.
Шаг 3. Собираем документы на квартиру
1. Правоподтверждающий документ — свежую выписку из ЕГРН, полученную не более месяца назад. Выписку может дополнить свидетельство о регистрации права (оно выдавалось до июля 2016 года). Наличие этих документов докажет арендатору, что вы действительно собственник и имеете право сдавать квартиру.
2. Правоустанавливающий документ. Он покажет, на каком основании вы владеете квартирой: был ли это договор купли-продажи или, допустим, квартира перешла к вам по наследству. О нем спрашивают не всегда, но лучше иметь его под рукой.
3. Если вы сдаете квартиру по доверенности, оформите нотариально заверенную доверенность на право заключения договора третьим лицом.
4. Если у квартиры несколько собственников, необходимо оформить согласие от тех сособственников, кто не будет подписывать договор. Обычно согласие пишется одно сразу от всех собственников, которые не могут приехать на подписание договора лично. Ситуация актуальна и при сдаче квартиры, которая оформлена в совместную собственность супругов.
5. Справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ (выдается в МФЦ) — арендатор может попросить ее для гарантии, что он не останется без воды и электричества. Ее с успехом заменит последняя квитанция, из которой также следует, что долгов нет.
6. Нелишним будет застраховать жилье. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и имущество соседей.
Например, страховка квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Абсолют Страхование» обойдется в 4,5–5,1 тыс. рублей в год (расчет сделан для квартиры без деревянных элементов в конструктиве — в стенах, перекрытиях). Примерная цена полиса при страховании квартиры со страховой суммой 10 млн рублей (если покрываются только конструктивные элементы и инженерные сети без внутренней отделки) составит 12 тыс. рублей в год.
Шаг 4. Пишем объявление
Второй важный этап — напишите объявление и разместите его на Циан.
Скриншот сайта cian.ru
Как грамотно составить объявление? Вот несколько подсказок:
1. Обозначьте целевую аудиторию. Например, «квартира для молодой семьи с ребенком», «квартира для холостяка», «небольшая квартира для двух студенток». Это поможет избежать лишних звонков.
Но не будьте слишком категоричны, иначе ненароком отсечете других возможных арендаторов, кому квартира подошла бы (скажем, пожилой паре без детей).
2. Текст лучше писать в деловом стиле.
3. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите: «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона: «квартира рядом с парком».
4. Укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться, отвечает ли она их требованиям.
5. Если установлены новые стеклопакеты, обратите внимание и на них.
6. Сообщите, установлен ли кондиционер.
7. Коротко расскажите о меблировке и бытовых приборах.
8. В конце пропишите ваши требования: например, что у арендаторов не должно быть домашних животных или что в квартире запрещено курить.
9. Важно указать, на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.
10. Желательно в конце уточнить, согласны ли вы на торг или указанная арендная плата окончательная.
Другие советы и примеры смотрите здесь.
Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Вместе с объявлением загрузите фотографии.
Как правильно сфотографировать квартиру для сдачи в аренду?
Желательно сделать фотографии с честного ракурса, чтобы был понятен реальный масштаб. Фотографировать так, чтобы комната казалась больше, не стоит: при просмотре всё встанет на свои места.
Окончательное решение арендатор принимает не благодаря мастерству фотографа, а после реального просмотра.
Перед фотосессией обязательно приведите квартиру в безупречный вид: уберитесь, расставьте вещи по местам, а всё лишнее спрячьте. Если интерьер в сдержанных тонах, не помешает акцент — например, комнатный цветок в кашпо.
Желательно проводить фотосессию в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Каждую комнату по возможности снимайте так, чтобы в кадр попадало по два угла.
Загружать огромное количество фотографий не стоит. Главное, показать все комнаты, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон.
Оптимальное количество фотографий — около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.
Можно дополнить объявление видеороликом. В этой инструкции собраны все лайфхаки для проведения фото- и видеосъемки квартиры.
Шаг 5. Устраиваем показы
После публикации объявления начинают поступать звонки или сообщения в мессенджерах. Надо сразу выяснить, подходит ли вам такой жилец, что он из себя представляет и не лучше ли подождать следующего.
Чтобы не тратить свое и чужое время, сразу задайте все интересующие вопросы, например:
- кто будет жить в квартире (состав семьи);
- где работает арендатор;
- как часто планируются вечеринки;
- есть ли животные;
- можно ли поговорить с предыдущим арендодателем.
Впрочем, и вам нужно заслужить высокую оценку, иначе можно спугнуть клиента. Будьте терпеливы и внимательны, а еще — не забудьте вкратце рассказать о тех достоинствах квартиры, которые вы не упомянули в объявлении.
После общения сделайте вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.
Как провести просмотр?
Главное на показах — не только порядок и чистота в квартире, но и адекватность хозяина, говорят арендаторы.
Подготовьтесь к показу:
— купите бахилы, чтобы не заставлять гостей снимать обувь;
— поставьте в коридоре антисептик для рук или повесьте в ванной чистое полотенце;
— запаситесь чаем/кофе — пусть к приходу потенциальных жильцов чайник уже закипит;
— распечатайте небольшой пресс-релиз о своей квартире — информацию в объявлении и то, что вы хотели бы добавить;
— можно положить в папку чистый лист бумаги и ручку — так арендатору будет удобнее записать и запомнить впечатления именно о вас;
— не забудьте захватить на показ ваш паспорт и правоустанавливающие документы на жилье.
Во-первых, наниматели захотят увидеть их перед тем, как примут решение. Во-вторых, не исключено, что они захотят сразу заключить договор. Размер задатка обсуждается, а его получение надо подтвердить распиской.
Но даже если наниматель вам сразу понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на другой день.
Несколько советов, как проводить показ:
1. Будьте доброжелательны. Во время просмотра арендатор оценивает не только квартиру, но и вас. Согласившись снять вашу квартиру, он окажется в зависимом положении, а зависеть от самодура — сомнительное удовольствие. Поэтому — терпение и доброжелательность. Заранее придумайте, где и с какими словами вы встретите гостей?
2. Заранее продумайте сценарий просмотра: куда поведете клиента в первую очередь, куда — потом. Составьте список основных преимуществ вашей квартиры и добавьте к нему пару неочевидных (только не переборщите).
3. Заготовьте короткий рассказ для каждого помещения — продумайте, что пригодится арендатору: лучше готовить информацию индивидуально, ведь после телефонного разговора или общения в чате вы уже примерно представляете, что будет ему полезно.
3. Покажите из окна, где находятся метро, магазин и школа (или выберите другие важные для арендатора объекты: для этого вы заранее и интересовались, кто будет жить в квартире, — самое время указать плюсы именно для этих арендаторов).
4. Не будьте навязчивы: если потенциальный арендатор хочет походить по квартире самостоятельно и в тишине, не мешайте ему (но и не оставляйте одного: мошенников еще никто не отменял).
5. Рассказывая о квартире, задавайте встречные вопросы об образе жизни потенциального жильца, о его работе, о причинах, побудивших искать жилье.
6. На встрече обсудите и дальнейшее взаимодействие — те пункты, которые планируете прописать в договоре: как часто вы сможете приходить, что будет при задержке оплаты или при досрочном расторжении договора.
7. А еще узнайте о том, нужна ли потенциальному арендатору временная регистрация — это не самое безопасное для собственника мероприятие, поэтому продумать его надо заранее.
Чтобы безопасно сдать квартиру без посредников, не спешите.
— Проверьте паспортные данные потенциального арендатора.
— Попросите у него справку с места работы — она поможет убедиться в его платежеспособности.
— Пробейте имя и фамилию арендатора на доступных сервисах (например, на сайтах Федеральной службы судебных приставов и МВД). Так можно проверить надежность нанимателей и удостовериться, что они не числятся в черных списках как неплательщики.
— Оцените не только платежеспособность арендатора, но и его адекватность (конфликты с соседями из-за агрессивного жильца вам ни к чему). Обращайте внимание на внешний вид, мимику, жесты и лексикон: они помогут сделать вывод о характере и воспитании. Узнайте, где он жил до этого и почему решил переехать.
Шаг 6. Заключаем договор
До подписания договора аренды еще раз пробегитесь по списку обязательных договоренностей — важно убедиться, что вы точно поняли друг друга правильно. Обговорите состав проживающих, особые условия, способ и размер оплаты — все самые важные моменты во взаимоотношениях арендатора и арендодателя.
Только после этого можно переходить к подписанию договора. Типовой договор по сдаче квартиры вы можете дополнить своими пунктами.
Для заключения договора понадобятся:
- два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен);
- паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире;
- согласие от сособственников (если они есть);
- документ о собственности на квартиру.
При заполнении бланка договора в него вносятся:
- паспортные данные;
- сведения о квартире;
- срок, на который заключается договор.
Договор сроком до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре.
Внимание! Это не отменяет обязанности собственника платить налоги с полученной прибыли: если зарегистрироваться в качестве самозанятого, то они составят 4% (если жилье сдается физлицам) или 6% (если арендатор — ИП или юридическое лицо). Налог рассчитывается и уплачивается ежемесячно.
При бо́льшем сроке регистрация становится обязательной процедурой: если сторонам важно, чтобы договор имел юридическую силу. Максимальный срок действия договора — пять лет.
По сложившейся практике первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. Далее надо заключать новый договор.
Оплата
Принципиальный пункт, на который нужно обратить внимание, — оплата. Что обязательно нужно зафиксировать:
— действующую арендную ставку;
— сроки внесения очередного платежа;
— возможность пересмотра платежей (например, обычно арендная ставка может увеличиваться раз в год и не более чем на 10%);
— дополнительные платежи (чаще всего это расходы на коммунальные услуги).
Обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков.
Кто за что платит?
1. Интернет. В договоре стоит прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование. Общепринято, что расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но будет нелишним упомянуть это в тексте договора.
2. Стационарный телефон. Бывает, квартиранты съезжают, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас городской телефон перестал быть востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок можно его и отключить.
3. Депозит — точнее, его размер и порядок возврата. Еще на берегу имеет смысл обсудить с арендатором, что этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания (так считают многие наниматели).
Депозит — это залог, из которого будут вычтены все платежи по ущербу, нанесенному квартире или имуществу. Обычно его размер совпадает с размером арендной ставки. Если претензий у собственника нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи.
4. Сломанная техника и мебель. Что-то из предметов обихода изнашивается со временем, а что-то ломается из-за небрежного обращения. Подробнее о том, как договариваться насчет ремонта испорченной техники и мебели, читайте здесь.
Взаимоотношения арендатора и арендодателя
Есть несколько неочевидных моментов, которые регулярно становятся поводом для спора между арендатором и арендодателем. Во избежание подобных ситуаций в договоре следует прописать:
1. Регулярность проверок — как часто вы будете приезжать в сдаваемое жилье и можете ли вы это делать, если жильцов нет дома?
2. Условия пользования квартирой. В этом пункте договора прописывается, что квартира сдается только для проживания, уточняется, разрешено ли проживание других лиц и на какой срок. Также надо отметить в договоре, что несоблюдение условий ведет к его расторжению и, например, невозврату депозита.
3. Ответственность сторон. Эти положения договора можно прописать и в отдельном пункте «Досрочное расторжение договора». В нем перечисляются условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут сторонами, и оговаривается, с какими финансовыми потерями.
4. Дата освобождения квартиры, если договор не будет продлен.
5. Обязательство вернуть квартиру после выселения в надлежащем виде. Здесь можно зафиксировать необходимость убраться в помещениях перед выездом (можно добавить пункт об уборке или ее стоимости, если жильцы не удосужатся прибраться сами). Это должно сподвигнуть арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.
6. Порядок решения спорных вопросов. Укажите в договоре: если сторонам не удастся разрешить конфликт по обоюдному согласию, этим займется суд. Это логичный способ решения любых споров, но лучше проинформировать об этом постояльцев заранее: вдруг это позволит решить вопрос без участия суда?
Шаг 7. Акт приема-передачи жилья
К договору прилагается акт приема-передачи жилья.
В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть (предположим, царапины на паркете или пятно на обоях). Прилагается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.
Конечно, такие нюансы нужны скорее владельцам квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. Но и «бабушкины» квартиры вполне достойны такой подстраховки.
Еще один перечень в акте — вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам, с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте надо отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами.
Фактически на момент освобождения квартира должна быть в том же состоянии, что и до заселения.
В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа), и в будущем наниматель будет оплачивать ежемесячные счета исходя из них.
Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается у наймодателя, а второй — у нанимателя (с юридической точки зрения хозяин квартиры и жилец называются именно так).
Шаг 8. Расчет
Завершающий этап — расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги: сумму оговоренного депозита и ставку ежемесячной аренды.
Собственник пишет расписку о получении денег в двух экземплярах (для обеих сторон договора).
После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.
Шаг 9. Не забудьте заплатить налоги
Напомним, что если срок договора составляет менее 11 месяцев, о том, что вы сдали квартиру, нужно сообщать только в ФНС. Для оплаты налогов ИП или самозанятым достаточно установить приложение в смартфон и платить налог ежемесячно.
Если же уплачивать налоги в статусе физлица, надо будет раз в год подать декларацию.
- Определение стратегии
- Подготовка квартиры
- Составление объявления
- Текст
- Фотографии
- Размещение
- Показ квартиры
- Заключение договора
- Составление акта приема-передачи квартиры
Квартиросъемщики и арендодатели — два противоборствующих лагеря, которые относятся друг к другу с предубеждением. В этом нет ничего странного, ведь зачастую у них противоположные интересы.
Первые хотят снять комфортабельное жилье за минимальную цену и жить там без контроля хозяев. Вторые — найти образцово-показательных жильцов, которые будут платить много денег и ни на что не жаловаться.
Сходятся они только в одном — нежелании переплачивать посредникам. Потому как участие риелтора в сделке совершенно не гарантирует, что все получат желаемое.
На протяжении десяти лет я сдаю однокомнатную квартиру в Казани. Всего один раз за это время я воспользовалась услугами риелтора, и это был неудачный опыт. Расскажу, как мне удается находить порядочных жильцов и не переживать за жилье.
Определение стратегии
Первым делом нужно решить, для чего вы сдаете квартиру, и разработать стратегию. Не всегда цель заработать как можно больше денег является адекватной.
Если, например, человек ищет жильцов на время своего длительного отъезда, гораздо важнее для него сохранить жилье в нормальном состоянии. В этом случае предпочтительнее поселить в квартиру знакомых — пусть и за меньшую плату.
Определите для себя, сколько времени и сил вы готовы потратить, чтобы увеличить потенциальную прибыль.
Квартиру со свежим ремонтом снимут охотнее, чем потрепанное временем жилье. Но ремонт — это куча потраченных нервов, денег и времени. Поэтому приходится искать компромисс между желаниями и возможностями.
Расскажу про свою стратегию. Однушка, которую я сдаю, принадлежит отцу. Он живет в другом городе и возвращаться не собирается.
Квартира в плохом состоянии. Последний раз ремонт в ней делали лет 20 назад. Но у нее есть существенный плюс — местоположение. Дом находится совсем рядом со станцией метро и не очень далеко от центра города.
Заниматься ремонтом и вкладывать деньги в покупку хорошей мебели мне не хочется. Чтобы привести квартиру в порядок, придется потратить не менее 500 000 рублей. Это позволит повысить арендную плату примерно на 5000-6000 рублей в месяц. Мы с папой решили, что овчинка выделки не стоит, и сдаем ее в том виде, который есть.
Из-за местоположения с поиском арендаторов никогда проблем не было. Многие рады возможности снять жилье возле метро недорого.
Подготовка квартиры
Когда определитесь с целями, приступайте к подготовке квартиры. Нужно привести ее в идеальное состояние (насколько позволяют исходные условия).
Несколько общих советов:
- Избавьтесь от предметов, которые не понадобятся будущим жильцам. Если вы сдаете на время жилье, в котором проживаете, для личных вещей можно выделить отдельное помещение и закрыть к нему доступ. Например, повесить замок на одну комнату в двушке. Но тогда сдавать ее придется как однушку.
- Убедитесь, что в квартире есть необходимая для жизни мебель и техника: кровать, кухонный стол, шкаф для одежды, плита, стиральная машина, холодильник. Это минимум для однокомнатной квартиры. Очень редко квартиранты перевозят с собой крупногабаритные вещи.
- Устройте генеральную уборку — квартира должна сиять чистотой. Особенно это касается санузла. Потенциальных арендаторов оттолкнут толстый слой пыли по углам, прилипшие к плите куски пищи, ржавые пятна на унитазе.
- Особое внимание уделите запахам. Если в квартире курили, сделайте все возможное, чтобы избавиться от запаха табака.
Не забудьте погасить долги по коммунальным услугам и оплатить текущие счета. Возможно, потенциальные жильцы захотят убедиться, что квартира принадлежит вам, поэтому заранее подготовьте документы о праве собственности.
Если вы не являетесь собственником квартиры, но действуете от его имени, понадобится также нотариально заверенная доверенность.
Решили сделать ремонт, чтобы увеличить потенциальную прибыль? Покупайте стройматериалы в рассрочку с картой «Халва»! Она поможет снизить нагрузку на семейный бюджет и не растягивать ремонт на долгие месяцы.
Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку до 24 месяцев. Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
Составление объявления
Хорошо составленное объявление — 50% успеха. Рекомендую изучить электронные доски объявлений и отметить те варианты, которые вас цепляют. Удачные приемы можно позаимствовать.
Текст
В тексте обязательно укажите:
- количество комнат;
- общую площадь квартиры;
- этаж;
- наличие мебели и техники;
- доступность транспорта;
- способ формирования цены — с учетом коммунальных услуг или без;
- срок, на который вы сдаете квартиру;
- требования к арендатору.
Если у квартиры есть дополнительные преимущества (например, кондиционер или теплые полы), укажите их тоже.
Нужно знать, на что обратить внимание потенциального квартиранта, чтобы заинтересовать его. Поэтому как можно точнее определите свою целевую аудиторию. Это поможет правильно расставить акценты.
Если ориентируетесь на семьи с детьми, укажите близость школ, детских садов, наличие пандусов для колясок и просторного лифта. Если ваша целевая аудитория — молодые девушки, напишите про охраняемую территорию и безопасный район.
Нашу квартиру арендуют, в основном, одинокие парни 23-30 лет. В объявлении я указываю близость метро и автобусной остановки и наличие бесплатной парковки во дворе.
Фотографии
Перед фотосессией приведите жилье в порядок — уберите все лишнее, заправьте кровать, задвиньте стулья и т. п. Для фотосъемки лучше выбрать ясный солнечный день.
Снимайте комнаты так, чтобы было видно минимум два угла. Постарайтесь охватить как можно больше деталей. Изображения должны быть четкими и информативными.
Также желательно прикрепить фотографии с видом из окон. Но только если пейзаж оставляет положительное впечатление. Аналогично с фотографиями подъезда.
Размещение
Я всегда первым делом размещаю объявления на своей странице в соцсетях. Несколько раз удалось найти жильцов через общих знакомых — это наилучший вариант.
Если данный способ не помог, вбиваю в поиске «ВКонтакте» «аренда квартир Казань», нахожу тематические сообщества и публикую запись там. Как правило, откликаться начинают в тот же день.
Я намеренно не указываю номер телефона, чтобы потенциальные квартиранты связывались со мной через соцсеть. Так можно получить общую информацию о человеке из его профиля и оценить, подходит он или нет.
Если за неделю найти квартирантов через сообщества не удалось, размещаю объявления на «Авито» и «Циан». Буквально через пять минут начинают звонить риелторы. От их услуг я вежливо отказываюсь и прошу больше не беспокоить.
Как риелторы обманывают продавцов квартир
Показ квартиры
Чем меньше показов потребуется, чтобы сдать квартиру, тем лучше. Поэтому постарайтесь обговорить как можно больше деталей по телефону.
Обязательно уточните:
- кто будет проживать в квартире (состав семьи);
- есть ли домашние животные;
- когда арендаторы готовы въехать и на какой срок;
- являются ли они гражданами России и т. п.
Если у вас есть особые требования к квартирантам, озвучьте их сразу. Я, например, стараюсь не сдавать квартиру людям, зарегистрированным за пределами нашего региона. Поэтому оговариваю этот момент по телефону.
Выяснив все детали, можно назначать время просмотра. На решение арендатора влияют не только состояние квартиры и цена, но и адекватность хозяев. Никто не захочет иметь дело с грубыми, фамильярными и высокомерными людьми. Поэтому постарайтесь проявить себя с лучшей стороны.
Следующие советы вам помогут:
- Будьте вежливы и доброжелательны. Подробно и честно отвечайте на вопросы потенциальных жильцов.
- Не пытайтесь утаить недостатки квартиры — их все равно рано или поздно обнаружат.
- Не задавайте слишком много личных и интимных вопросов. Это может насторожить адекватных арендаторов. Спросите про работу, образ жизни, причину смены жилья — этого будет достаточно.
- Расскажите про инфраструктуру вокруг — магазины, торговые центры, рынки, школы. Покажите из окна, как дойти до ближайшей остановки или станции метро.
- Приготовьте паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру. Арендаторы могут попросить их, чтобы удостовериться, что вы не мошенники.
- Не стоит уговаривать людей и пытаться набить себе цену. Фразы типа «у нас очередь из потенциальных жильцов» и другие подобные манипуляции вызывают отторжение.
Даже если с потенциальными квартирантами удастся договориться сразу, не спешите заключать договор на месте. Оставьте хотя бы день на раздумья. За это время можно узнать о людях больше. Изучить их странички в соцсетях, «пробить» по базе Федеральной службы судебных приставов, нет ли за ними долгов.
Если арендатор собирается въезжать спустя неделю или две и просит отложить подписание договора, не соглашайтесь. Или хотя бы попросите внести задаток для подтверждения серьезности намерений. Несколько раз я сталкивалась с ситуацией, когда человек в последний момент отказывался, несмотря на все договоренности.
Заключение договора
К процедуре стоит подготовиться заранее. Строгой установленной формы договора нет, поэтому документ можно составить самостоятельно. Я обычно скачиваю образец из интернета и немного его модифицирую.
В договоре обязательно укажите:
- имена, фамилии, паспортные данные обеих сторон;
- список лиц, которые будут проживать вместе с арендатором;
- адрес квартиры;
- размер арендной платы;
- срок, на который заключаете договор;
- порядок оплаты коммунальных услуг (кто платит и за что);
- размер депозита;
- основания для расторжения договора.
Если не хотите регистрировать договор в Росреестре, заключайте его не дольше чем на 11 месяцев. Но помните, что отсутствие регистрации не освобождает вас от уплаты подоходного налога. Советую зарегистрировать самозанятость — тогда платить придется всего 4% (вместо 13%).
Есть три варианта, как распределить оплату коммунальных услуг. Можно возложить эту обязанность на квартиросъемщика полностью. Но тогда придется контролировать, насколько добросовестно он ее выполняет.
Второй вариант — брать с него деньги только за те ресурсы, которые оплачивают по счетчикам. В этом случае хозяин квартиры вносит платежи за ЖКУ сам, а потом квартирант компенсирует ему часть суммы.
Последний вариант — примерную стоимость коммунальных услуг включить в арендную плату и оплачивать счета самостоятельно. Несколько лет назад я перешла на этот способ, поскольку предыдущие жильцы накопили долг за ЖКУ.
Не все арендаторы правильно понимают, что такое депозит и для чего он нужен. Поясните, что это страховка от возможного ущерба. Если квартирант испортит мебель или технику, владелец квартиры имеет право не возвращать уплаченную сумму или ее часть.
Также депозит страхует арендодателя от долгов по коммунальным услугам. Если на момент выселения квартирант не успел оплатить квитанцию, можно покрыть долг за счет депозита.
Важный пункт — основания для расторжения договора. Чтобы не мучиться с проблемными жильцами, я всегда прописываю возможность расторжения в одностороннем порядке:
- при добросовестном исполнении договора — за три недели до выселения;
- при нарушении условий — в любой момент.
Доход от сдачи квартиры внаем я перевожу в онлайн-копилку Совкомбанка. Каждый месяц банк начисляет процент на остаток. Снять деньги можно в любое время — это удобно и выгодно!
Составление акта приема-передачи квартиры
Этот документ необязательный, однако он помогает решить споры по поводу порчи имущества. Я ни разу не составляла подобный акт, потому что портить в нашей квартире нечего. Если в вашем жилье дорогой ремонт и новая мебель, то лучше не пренебрегать им.
В акте перечислите мебель и технику с описанием состояния каждого предмета, впишите показания счетчиков на момент заселения. При выселении квартирант должен передать квартиру в том виде, в котором принял. Если он что-то испортит, вы сможете потребовать возместить ущерб.
Акт, как и договор, составляют в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон. Он должен быть скреплен подписями.
Последний этап — расчеты и передача ключей. Арендатор передает сумму депозита и арендную плату за первый месяц, хозяин квартиры составляет расписку о получении денег.
Теперь вы знаете, как самостоятельно сдать квартиру в аренду. Ничего сложного в процедуре нет. Установите адекватную цену, грамотно составьте объявление, будьте вежливы и тактичны на просмотрах.
И не забывайте про бдительность! Какими бы положительными ни казались жильцы при знакомстве, все равно за ними нужен контроль.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?
Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:
-
подача декларации НДФЛ;
-
покупка патента;
-
оплатить налог на профессиональный доход.
Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».
Как подготовить квартиру к сдаче?
В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.
Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.
Сдавать квартиру с мебелью или без?
Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.
Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?
Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.
Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.
Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?
Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.
На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.
Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.
Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?
Для сдачи квартиры потребуются:
-
паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
-
свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Срок договора найма и порядок его продления
По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.
Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как сдать ипотечную квартиру?
Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.
Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как передавать квартиру жильцам?
Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.
Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.
Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.
Что нужно обязательно указать в договоре найма?
В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.
Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.
Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).
Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.
Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).
Образец договора аренды/найма
Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.
Аренда
Недвижимость
Обновлено: 06 марта 2023
Сдача жилья в аренду — один из способов увеличить доход с помощью недвижимости.
Подойдите к вопросу
ответственно: это позволит в будущем избежать трудностей, связанных с оплатой или порчей имущества.
Расскажем в
статье, какие нюансы стоит учесть и какие документы нужно подготовить.
Подготовьте квартиру к сдаче
Оцените внешний вид квартиры. Почините сантехнику, сделайте, если требуется, косметический ремонт и уборку
перед
показом недвижимости будущим квартиросъемщикам.
Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое
время
проживания меблировки и оборудования. Если квартира будет полностью готова к заселению,
вы сможете сдать ее
быстрее.
Состояние и укомплектованность недвижимости также играют важную роль при ценообразовании.
Определите ежемесячный платеж за квартиру
За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете
ответить на эти
вопросы, изучив рынок аренды недвижимости. В этом помогут профильные сайты: «Циан»,
«Авито» и другие. Обратите
внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели,
вид из окна,
доступность инфраструктуры. Все эти факторы влияют на арендную ставку. Например, аренда однокомнатной
квартиры с
видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры
с видом на парковку или
стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.
Подготовьте необходимые документы
Владельцу недвижимости следует подготовить:
1паспорт;
2документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о
государственной регистрации права);
3документы-основания возникновения права собственности (например, договор
купли-продажи);
4договор аренды или найма.
Часто понятия «наем» и «аренда» воспринимаются как синонимы, но это
не так. Понятие «наем» жилья обозначает
сдачу недвижимости частному лицу для проживания, а «аренда» используется для
обозначения сдачи помещения юридическому лицу.
5Дополнительные документы (при необходимости):
Если квартира принадлежит нескольким владельцам, собственники могут совместно подписать договор. Еще
один
вариант — получить от каждого из них письменное согласие на сдачу жилья.
Если совладелец несовершеннолетний, нужно получить письменное разрешение органов опеки. В случае,
когда
несовершеннолетний зарегистрирован в помещении, но не является собственником, такое
разрешение не нужно.
Если жилье находится в социальном найме, то сдать его можно только по договору поднайма.
В этом случае
требуется согласие уполномоченного органа, действующего от имени собственника жилого помещения
(государственного или муниципального жилищного фонда), а также проживающих совместно
с нанимателем
членов
семьи.
Если жилье находится в ипотеке, для оформления договора потребуется письменное согласие банка.
Составьте договор аренды или найма
Грамотно составленный и понятный договор — половина дела! Он позволит учесть интересы обеих
сторон, а также
оградить собственника жилья от негативных последствий. Важно сделать договор подробным и четким.
Включите в договор следующие данные:
адрес и основные характеристики помещения (этаж, площадь; количество комнат);
предмет договора аренды или найма;
паспортные данные арендодателя и арендатора;
реквизиты правоустанавливающих документов;
размер депозита и условия его возврата;
размер ежемесячного платежа, сроки уплаты, условия пересмотра суммы;
срок аренды или найма (максимальный срок договора найма — 5 лет (ст. 683 ГК РФ),
срок договора аренды не
ограничен (ст. 610 ГК РФ));
частота и условия визитов собственника;
основания для расторжения;
приложения, например, акт приема-передачи жилья;
реквизиты сторон, место для подписи.
После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания.
Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира.
Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре
в течение месяца. За
несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей. Уклонение от заключения договора будет
грозить штрафом от 1
500 до 2 000 рублей.
Найдите арендаторов
Найти жильцов для долгосрочной аренды можно, разместив объявления на профильных сайтах или
в социальных сетях.
Если вы не хотите заниматься процессом поиска, предоставьте подбор риелтору.
Перед сдачей жилья соберите информацию о потенциальных жильцах. Поищите информацию в интернете,
запросите
справку о доходах — это позволит оградить себя от неплатежеспособных
и недобросовестных арендаторов.
Частые ошибки сдающих квартиру в аренду
Собственники допускают следующие ошибки:
1Не составляют акт приема-передачи жилья к договору.
Этот документ обезопасит владельца от недобросовестных арендаторов. В случае расторжения договора
по акту легче
будет определить, все ли вещи и оборудование на месте.
2Не уточняют в условиях договора, какие коммунальные платежи включены.
Уточнение этой важной детали поможет избежать путаницы и споров. Владелец может включить оплату всей
квитанции
или, например, только воду и электроэнергию.
3Не включают депозит.
Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или
нарушения условий съема со
стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа
за проживание. При
расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в
удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.
4Не прописывают условия проживания.
Важно прописать, могут ли в квартире проживать семьи с маленькими детьми, животными или третьими
лицами.
5Не указывают в условиях договора запрет на заключение договора поднайма.
Недобросовестный квартиросъемщик в таком случае может использовать помещение, например, для посуточной
аренды
жилья. Это повлияет на внешний вид помещения, может привести к конфликту с соседями
и к другим нежелательным
последствиям.
6Не проводят проверки.
Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия
и периодичность таких
проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, вовремя обнаружить нарушения договора. Также стоит
проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.
Оплачивайте налоги
Сдача квартиры в аренду или в наем — доход, который облагается налогами. Существует
несколько способов сдать
жилье законно, заранее решите, какой из них вы будете использовать:
Регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая
ставка
составит 6%.
Регистрация ИП и приобретение патента на сдачу недвижимости.
Патент — это система налогообложения для ИП. Государство устанавливает примерный годовой доход
предпринимателя.
Стоимость патента составит 6% от этой суммы. ИП будет освобожден от других налогов,
например, от налога на
недвижимость.
Получение статуса самозанятого.
Самозанятый должен оплачивать налог на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу)
или 6% (сдача
юридическому лицу или ИП).
Уплата налогов на доходы физического лица (НДФЛ).
Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода.
Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то сдать недвижимость можно
только как
физическое лицо.
А если не платить налоги?
Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов.
ИФНС в случае
обнаружения нарушения имеет право:
1Требовать оплату налогов за последние 3 года.
2Наложить штрафы:
за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы
за каждый месяц просрочки, но не
более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.
за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное
уклонение). Умысел
доказывают сотрудники инспекции.
3Начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки
Центрального
Банка за каждый день просрочки.
4Завести уголовное дело (согласно ст. 198 УК РФ).
Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо.
Если
ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой:
• Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.
• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма
превышает 30% от суммы
неоплаченного
налога, то штраф составит 56 160 рублей.
• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей.
Общая выплата составит: 318 240 рублей, т.е. доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета
пени, судебных и
других дополнительных расходов. Другими словами, сдача квартиры неофициально будет стоить собственнику гораздо
дороже своевременной уплаты налога.
Можно ли расторгнуть договор досрочно
Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды возможно расторгнуть досрочно по инициативе
арендодателя, если
арендатор:
нарушает условия договора;
существенно ухудшает имущество;
не вносит арендную плату в установленные договором сроки более двух раз подряд;
не производит капитального ремонта имущества, при условии, что такая обязанность и сроки
выполнения
прописаны в договоре.
Собственник имеет право требовать расторгнуть договор досрочно только после письменного предупреждения.
Что ждет в будущем рынок арендного жилья?
Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма.
Платформа
предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических
данных. Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости,
собственника или арендатора. Система позволит сделать процесс найма и аренды жилья прозрачнее, надежнее для
всех
участников сделки.
Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды
в договоре, учтите
нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери
к минимуму.