Как выбрать совет дома и председателя пошаговая инструкция - Все инструкции и руководства по применению

Создание совета многоквартирного дома – обязанность собственников помещений. Управляющая организация, однако, может быть заинтересована в избрании совета и его председателя – для более эффективного и быстрого решения вопросов по управлению домом и его содержанию. Читайте о том, как избрать совет МКД.

Когда и на какой срок избирается совет МКД

Совет многоквартирного дома – это выборный орган, куда входят собственники помещений в МКД. Он выбирается на общем собрании собственников и выполняет функции по контролю за содержанием и ремонтом дома (ч. ч. 1, 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет обязательно выбирается в домах, где больше четырёх квартир и не создано ТСН или ТСЖ. Если сами собственники этого не делают, то совет должен быть избран по инициативе органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет избирается раз в два года, если иное не установлено на общем собрании собственников. Если решение о переизбрании совета собственники не приняли, то прежний состав продолжает свою работу в течение ещё двух лет. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет может быть переизбран досрочно (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Количество человек, входящих в совет МКД, утверждается собственниками на ОСС. Ни верхних, ни нижних границ числа членов совета законодательством не установлено (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Из числа членов совета должен быть избран председатель совета многоквартирного дома, который руководит деятельностью совета (ч. ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Чем Совет МКД может быть полезен УК

Почему УО может быть заинтересована в создании совета дома

Польза для УО от работы председателя и всего совета дома вытекает из их основных полномочий. Председатель совета МКД вправе:

1. Вести переговоры с УО от имени собственников об условиях договора управления до его заключения или о предлагаемых изменениях (п. п. 1, 2 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Управляющей организации проще обсудить проект договора или изменений в него с одним человеком, чем со всеми собственниками. Председатель заранее обсудит с УО договор и сможет на ОСС донести до собственников его основные тезисы и условия.

2. Подписывать договор управления от имени собственников на основании выданных ему доверенностей (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

УО сможет сэкономить время и ресурсы, если со стороны собственников договор управления или дополнительное соглашение к нему будет подписывать один человек. Не будет необходимости распечатывать дополнительные экземпляры и направлять документы почтой каждому собственнику без гарантии получить их обратно.

3. Подписывать акты приёмки работ и услуг, которые выполнила или оказала организация по договору управления, а также контролировать выполнение работ и оказание услуг (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Наладив конструктивную работу с советом МКД и его председателем, УО всегда может переговорить с ними по поводу каких-то недочётов и недоделок, допущенных при содержании и ремонте общего имущества дома.

Если в доме выбран председатель совета, то в его обязанности входит подписание актов приёмки выполненных работ от УО. С председателем совета МКД можно договориться о направлении ему актов приёмки заказным письмом раз в год, и утвердить эти условия на общем собрании собственников.

4. Выступает в судах по вопросам управления домом и предоставлению коммунальных услуг от имени собственников на основании доверенности (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Вести любые споры с одним человеком всегда проще, чем с несколькими, поэтому управляющим организациям пойдёт на пользу, если председатель будет представлять интересы многочисленных собственников помещений в доме.

5. Решать вопросы о проведении текущего ремонта общего имущества и иные вопросы с согласия общего собрания собственников (п. 6 ч. 8 ст. 161.1, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Составление плана по текущему ремонту на год станет проще, если согласовывать его будет только председатель совета или совет МКД.

Совет многоквартирного дома, наряду с контролем за исполнением УО договора управления и исполнением решений ОСС, выполняет информационно-аналитические функции. Совет выносит на обсуждение собственников важные вопросы и предложения по управлению домом, ежегодно отчитывается о проделанной работе (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Выбор и правовой статус совета МКД

Как провести собрание собственников по выбору совета дома

Если УО считает, что для эффективного управления в доме необходимы совет МКД и его председатель, а собственники и муниципалитет выбирать их не торопятся, организация сама может инициировать общее собрание в доме по этому вопросу.

Алгоритм проведения ОСС по выбору совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенных в ст. 45 ЖК РФ:

1. Инициировать ОСС, сформулировав вопросы повестки и предложив список кандидатов. Инициатор должен определить дату, место и форму проведения ОСС (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Управляющая организация может не сама инициировать собрание, а, например, предложить подготовку повестки инициативной группе собственников. Инициативная группа составит список кандидатов и предложения о редакции Положения о совете МКД. В таком случае роль УО – предоставить группе актуальный реестр собственников и помочь с организацией собрания (ч. ч. 2, 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

2. Проинформировать собственников об ОСС не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

Сообщение следует вручить лично в руки под подпись или отправить по почте заказным письмом, если ранее не было принято решение об уведомлении собственников другим способом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

3. Провести ОСС в зависимости от заявленной в повестке формы: очно, заочно или в форме очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).

Важно, чтобы, вне зависимости от формы проведения, был собран кворум: в голосовании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего их количества в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

На обсуждение и голосование, помимо выбора председателя ОСС, секретаря и счётной комиссии, необходимо вынести следующие вопросы:

утверждение количества членов совета МКД;
выбор членов совета МКД в утверждённом количестве;
выбор председателя совета МКД из числа членов совета МКД;
утверждение Положения о совете МКД;
утверждение порядка доведения до собственников итогов общего собрания.

Также в повестку можно включить дополнительные вопросы: полномочия совета МКД и его председателя и вопрос об их вознаграждении (п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 7, ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Либо провести по этим вопросам отдельное общее собрание.

4. Подвести итоги, подсчитав количество голосов по каждому вопросу, вынесенному на голосование.

Решение о выборе совета МКД и его председателя считается положительным, если «за» отдано не менее 50%+1 голос от всех голосов собственников, участвовавших в ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

5. Уведомить собственников о принятом решении не позднее, чем через 10 дней после проведения ОСС. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

6. Направить оригиналы документов в орган ГЖН и разместить их копии в ГИС ЖКХ (ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Определение и компетенция совета МКД, порядок и размер выплаты вознаграждения

Как УО улучшить взаимодействие с советом дома и его председателем

Если в многоквартирном доме уже избран совет и его председатель, то управляющей организации будет полезно построить с ними конструктивный диалог. Хорошие отношения с этим выборным органом МКД поможет УО оперативно решать возникающие при управлении домом вопросы, доводить до собственников важную информацию.

1. Если совет МКД создал отдельные комиссии собственников для контроля разных направлений деятельности по управлению МКД, то УО может взять в совете список таких комиссий и контакты ответственных лиц (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ).

Взаимодействие УО с профильными комиссиями, обладающими актуальной информацией в сфере своих полномочий, поможет оперативно решать возникающие проблемы. Это, в свою очередь, снизит количество обращений недовольных собственников в орган ГЖН, который может провести внеплановую проверку и привлечь УО к ответственности.

2. УО совместно с членами совета МКД может организовать информационную работу среди собственников помещений.

Например, председатель совета МКД или его члены могут проводить обучение и семинары для жителей дома по вопросам жилищного законодательства, правам и обязанностям собственников и исполнителей ЖКУ, по формированию размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома и другим важным вопросам.

Подобная работа позволит снизить количество обращений и претензий, которые жители МКД направляют в адрес управляющей организации, упростит процедуру утверждения на ОСС обоснованного повышения размера платы за жилищные услуги.

3. УО может предложить совету МКД и его председателю использовать информационную систему для реализации полномочий совета, упрощения обмена актуальной информацией между советом, УО и собственниками.

Решение об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы должны принять на общем собрании собственники (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ). Использование систем и приложений ускорит и облегчит обмен информацией, создаст прямой канал связи между УО, советом МКД, его председателем и собственниками.

4. УО может предложить собственникам на ОСС наделить совет дома или его председателя дополнительными полномочиями, которые не относятся к компетенции самого общего собрания (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Например, существенно облегчит управляющей организации содержание и ремонт общего имущества дома, если председатель будет наделён полномочиями принимать решения по текущему ремонту (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Источник

Совет дома

? Совет многоквартирного дома — относительно новое явление в Жилищном законодательстве России. Поэтому о нем пока что знают не все УК и владельцы квартир. Важно разобраться в том, что это за орган, какие его преимущества, целесообразно ли его создавать и как выбирают председателя совета дома.

Содержание

Что такое совет дома и какие его задачи?
Зачем необходим совет дома жильцам и УК?
Как правильно выбрать совет дома и его председателя по закону РФ в 2023?
№1. Формирование группы и проведение собрания
№2. Получение реестра владельцев квартир
№3. Информирование о общедомовом собрании
№4. Проведение общедомового собрания
№5. Подведение итогов
№6. Оповещение о результатах собрания жильцов
№7. Хранение документации
Срок полномочий совета многоквартирного дома

Что такое совет дома и какие его задачи?

Совет многоквартирного дома или сокращенно СМД – это общественный орган, который обеспечивает взаимодействие жильцов городской многоэтажки с управляющей компанией. Выступает своего рода посредником. Является представителем владельцев квартир. Защищает их интересы. Еще называется домовым комитетом. Решает важные задачи по обслуживанию МКД.

В обязанности домового комитета входят такие:

Контроль ремонта лифтов, мусоропроводов, уборки придомовой территории, подготовки к отопительному сезону, качества оказываемых ЖКХ-услуг.
Представление интересов жильцов в государственных органах власти. Например, если возникает конфликт между владельцами квартир и управляющей организацией.
Контроль решения вопросов, которые были подняты на общедомовом собрании.
Подготовка актуальных для жильцов тем для рассмотрения на собрании.
Контроль своевременной и полной оплаты ЖКХ-услуг жильцами дома.
Решение проблем, связанных с обслуживанием, ремонтом объектов общей собственности.

Действует СМД, основываясь на положениях Гражданского, Жилищного кодексов и ряде федеральных законов и Указов Президента.

Зачем необходим совет дома жильцам и УК?

Не все управляющие компании и жильцы городских многоэтажек понимают, зачем нужен совет. Но этот орган полезен двум сторонам. И это подтверждает тот факт, что сегодня во многих домах создается такой комитет.

Для управляющей компании СМД полезен следующими моментами:

Организовывает проведение общедомового собрания.
Выдвигает полезные предложения по благоустройству территории.
Доводит пожелания владельцев квартир по выполнению текущего ремонта.
Распространяет среди жильцов важную информацию.

У Управляющей организации и домового комитета одна цель – содержать многоквартирный объект в надлежащем состоянии.

Жильцам дома СМД приносит такую пользу:

Выносит на собрание актуальные для жильцов проблемы.
Следит за соблюдением прав владельцев квартир управляющей компанией.
Объективно доносит мнение жильцов до УК.
Помогает решать возникшие у владельцев квартир проблемы.

Домовой комитет создается по инициативе одного из жильцов или группы. Предложение выносится на рассмотрение на общее собрание. Формируется совет из собственников квартир МКД. Орган в местной администрации не регистрируется. Чтобы СМД был создан успешно, нужно проводить все согласно действующему законодательству РФ.

Следует придерживаться такого алгоритма из 7 этапов:

Формирование инициативной группы из собственников дома и проведение заседания.
Получение реестра владельцев квартир дома.
Информирование о проведении общедомового собрания.
Проведение собрания жильцов дома в очной форме. Фиксация результатов.
Подведение итогов по голосованию.
Информирование собственников помещений дома о результатах собрания. Проводится в очной форме.
Организация сбережения подготовленных документов.

Теперь об каждом этапе по отдельности.

№1. Формирование группы и проведение собрания

Первым шагом по созданию домового комитета является организация инициативной группы. Надо найти единомышленников, которые тоже будут за появление такого органа. Все они должны быть собственниками городской многоэтажки, в отношении которой будет решаться вопрос о создании СМД. Далее надо организовать собрание инициативной группы. Для этого оговаривается время и место, удобное для каждого единомышленника. На повестку дня следует вынести вопросы о создании совета МКД, выбора председателя и членов органа. Необходимо составить перечень кандидатов. Также изучить проект Положения о совете МКД. По итогам собрания инициативной группы необходимо создать протокол. В нем должно быть выражено намерение созвать общедомовое собрание для обсуждения вопроса о формировании совета.

№2. Получение реестра владельцев квартир

Следующим шагом по избранию СМД является получение реестра всех собственников квартир в МКД. Выдать его может управляющая организация. В реестре должны быть собственники помещений определенного многоквартирного дома с указанием занимаемых ими площадей. На основании этого документа будут создаваться уведомления о проведении общедомового собрания. В них должны приводиться точные данные по собственникам квартир.

№3. Информирование о общедомовом собрании

Для каждого собственника квартиры дома изготавливается персональное уведомление. Согласно 5 статьи №45 Жилищного кодекса России, в нем должно быть указано следующее:

Данные лица, которое стало инициатором созыва общедомового собрания.
ФИО, номер квартиры того, кому адресуется уведомление.
Форма проведения собрания.
Точное время и дата проведения заседания.
Вопросы, выставленные на повестку дня.
Порядок ознакомления с информацией, которая будет представлена на общедомовом собрании.

Подготовленные уведомления рассылаются в определенный срок жильцам дома. Сделать это можно одним из трех способов:

Вручить лично каждому владельцу квартиры. Этот вариант информирования достаточно затратный по времени, но эффективный. Можно будет пообщаться с каждым жильцом, узнать, будет ли он на собрании. Уведомления вручаются под роспись.
Отправить заказными письмами. Данный метод эффективен в отношении домов с очень большим количеством жильцов.
Разместить на доске объявлений, которая есть на каждом подъезде. Это будет общее уведомление о том, что будет проводиться собрание жильцов.

Рекомендуется параллельно с уведомлением направить владельцам квартир информационное письмо. В нем следует разъяснить все моменты по предстоящему голосованию, выделить преимущества создания совета. Дополнительно информационное письмо следует разместить на доске объявлений, чтобы все могли с ним ознакомиться. Уведомить жильцов многоквартирного дома о собрании следует за десять дней до установленной даты его проведения.

№4. Проведение общедомового собрания

Общедомовое собрание должно быть проведено в очной форме. В назначенный день и час инициатор или инициативная группа обязан встретить всех жильцов дома в заранее выбранном месте. Рассматриваются все вопросы, выставленные на повестку дня. Для принятия решения по каждому вопросу проводится голосование. Голосуют все собственники квартир. Вместо владельца помещения его интересы может представлять доверенное лицо. Но в этом случае нужно предоставить соответствующий документ. Его оформляют согласно требований Гражданского кодекса (4 и 5 пункты статьи №185), нотариально удостоверяют. Надо помнить о том, что для признания собрания состоявшимся и его решений принятыми требуется кворум. Проголосовать должно больше половины жильцов дома. В противном случае составляется протокол соответствующего типа и собрание переносится на другой день. Голосование может быть проведено с такой же повесткой дня, но заочным образом.

Собрание может быть проведено в очно-заочной форме. В этом случае все вопросы, выставленные на повестку дня, рассматриваются на собрании. Решение же по каждому пункту принимают жильцы заочно дома. Они отправляют заполненные бюллетени в заранее оговоренное место. Результаты голосований собираются и анализируются.

№5. Подведение итогов

Правила подведения итогов определяются на общедомовом собрании. Их нужно придерживаться. Согласно действующему законодательству, состав совета утверждается, если кандидатов поддержало больше половины всех голосующих. В противном случае проводится переизбрание. Результаты голосования оформляются документально.

№6. Оповещение о результатах собрания жильцов

После проведения общедомового собрания выполняется обработка результатов голосования по каждому рассмотренному вопросу. Решение доводится до каждого собственника квартиры дома. С этой целью вывешивают результаты на доступном для всех жильцов месте – на доске объявлений каждого подъезда. Делают это в срок до десяти дней после собрания согласно 3 части статьи №46 ЖК.

После проведения общедомового собрания остаются решение и протокол. Копии этих документов в десятидневный термин после проведения заседания и голосования передаются инициатором или представителем инициативной группы в управляющую компанию.

№7. Хранение документации

Протоколы общих собраний считаются официальными документами. Их необходимо соответствующим образом хранить. Место сбережения определяется решением собрания жильцов дома согласно 4 пункту статьи №46 ЖК России. Управляющая компания в пятидневный термин с момента получения копий протокола и решений обязана направить эти документы в Госжилнадзор. Там они хранятся три года.

Срок полномочий совета многоквартирного дома

Созданный совет МКД действует, согласно частям 9 и 10 статьи №161.1 ЖК РФ, до тех пор, пока не будет переизбран орган на общедомовом собрании либо принято решение об организации ТСЖ. Каждые два года совет подлежит переизбранию. Но собственники квартир городской многоэтажки вправе определить и другой срок. Если после завершения установленного термина владельцы квартир не приняли решение о переизбрании совета, тогда его действие пролонгируется на тот же период.

Если совет не исполняет свои обязанности должным образом, он может быть переизбран досрочно. С этой целью формируется инициативная группа, проводится собрание, на которое выносится вопрос о смене состава совета. Обязательно указывается причина переизбрания и новые кандидаты. Участники совета, в свою очередь, имеют право оспорить решение о снятии их с должностей в судебном порядке.

Таким образом, домовой комитет выступает важным органом, который упрощает взаимодействие владельцев квартир с управляющей компанией. Для создания совета дома в многоквартирном доме нужно пройти ряд шагов: сформировать инициативную группу и провести собрание, составить уведомления и разослать их жильцам, провести общее собрание, подвести итоги голосования и оповестить о результатах владельцев квартир, а затем направить протокол и решение в требуемые органы на хранение. Важно действовать согласно положениям закона. Тогда совет многоэтажки будет избран правильно и признан действующим.

Источник

Внеочередное общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме может пройти в форме:

— очного голосования (ЭТАП I), а если отсутствовал кворум, то в
форме заочного голосования (ЭТАП II);

— очно-заочного голосования (ЭТАП III).

В случае если в многоквартирном доме не создано товарищество
собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным
специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре
квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет
многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета
многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не
осуществляется.

Решение о создании Совета многоквартирного дома (далее – Совет МКД)
принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Общее собрание
является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской
Федерации (далее – ЖК РФ)).

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник
помещения в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Как показывает практика, для успешного
проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа
собственников помещений в многоквартирном доме.

Ниже приводится алгоритм действий по созданию Совета МКД, а также
проекты необходимых документов.

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников и проведение
заседания инициативной группы

Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего
собрания собственников помещений (согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, все общие собрания, кроме
обязательного годового, являются внеочередными).

Собираем команду единомышленников – инициативную группу. Входить в
нее могут только собственники помещений в данном доме.

Проводим заседание инициативной группы. На повестке дня вопросы –
создание Совета МКД, выборы членов Совета и его председателя.

Составляем список кандидатов, в том числе на должность председателя
Совета МКД.

Председатель Совета МКД избирается на общем собрании из числа членов
Совета МКД (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ).

Изучаем проект Положения о Совете МКД, если необходимо, вносим
коррективы (приложение 1 —
проект Положения о Совете МКД).

Определяем дату, время и место проведения общего собрания.

Важно помнить: общее собрание собственников помещений не вправе
принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также
изменять повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому надо максимально точно
сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение общего собрания (приложение 2 —
проект протокола заседания инициативной группы — проведение общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия (в очной
форме)).

Шаг 2. Получение реестра собственников помещений в
многоквартирном доме

В реестр включаются собственники помещений конкретного
многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений.

За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в
управляющую организацию.

ЭТАП I: Общее собрание собственников в очной форме (совместное
присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и
принятия решений по вопросам, поставленным на голосование)

Шаг 3. Сообщение о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме

По числу собственников помещений в многоквартирном доме
изготавливаем уведомления.

В ч. 5 ст. 45 ЖК РФ прописано, что надо указать в таком
уведомлении:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых)
созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное голосование);

в) дата, время, место проведения собрания;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые
будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Важно помнить, что:

1) собственник помещения в многоквартирном доме;

2) управляющая организация, которая осуществляют мероприятия,
необходимые для проведения общего собрания, если к ним обратились собственники в письменной
форме, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов
собственников помещений в многоквартирном доме;

3) управляющая организация, осуществляющей управление
многоквартирным домом по договору управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ),

(далее — инициатор собрания) обязан сообщить собственникам помещений
о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания
собственникам помещений должно быть направлено каждому собственнику помещения в многоквартирном
доме. Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сделать это можно тремя способами:

1) направить заказным письмом (если решением общего собрания
собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме). Этот
способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир;

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего
собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в данном доме (приложение
3 — проект сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме путем совместного присутствия (в очной форме)).

Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам
помещений в многоквартирном доме информационное письмо с разъяснениями по существу предстоящего
голосования. Важно донести до каждого, что Совет МКД – это новый дополнительный способ контроля
управляющей организации и участия собственников помещений в многоквартирном доме в управлении
своим домом.

Кроме того, данное информационное письмо помимо рассылки с
сообщением о проведении общего собрания собственников помещений можно разместить в месте,
доступном всем собственникам дома (например, доска объявлений) (приложение
4 – проект информационного письма по созданию Совета МКД).

Шаг 4. Проведение общего собрания собственников помещений в
очной форме и оформление его результатов

В день проведения собрания собственников помещений инициатор
собрания встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений в
многоквартирном доме.

Собственник помещения может голосовать на общем собрании как лично,
так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ).

Доверенность на голосование должна содержать сведения о
представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место
жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с
требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально (ч. 2 ст.
48 ЖК РФ) (приложение
– 5 – примерная форма доверенности на голосование).

Все необходимые данные заносятся в регистрационные листы (приложение
6 — проект регистрационных листов собственников помещений в многоквартирном доме,
принявших участие в голосовании).

Очень важно помнить, что общее собрание собственников помещений
правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их
представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в
многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на
общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

А) Если кворума нет…

Если общее собрание не имело необходимого кворума, составляем
соответствующий протокол. Поскольку выбрать председателя и секретаря собрания не удалось,
протокол подписывает инициатор/инициаторы его проведения (приложение
7 – проект протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в
форме очного голосования при отсутствии кворума).

В дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой
же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем или с
использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ) (передачи в место или по адресу,
которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам,
поставленным на голосование) (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ) – переходим на ЭТАП II.

Б) Если кворум есть …

Повестка дня не может быть изменена, сокращена или дополнена (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

Сначала выбираем председателя общего собрания, секретаря для ведения
протокола, счетную комиссию для подведения итогов голосования (сначала определяем число, потом –
персональный состав).

Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам
повестки дня.

Голосование должно быть проведено по каждому вопросу,
указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».

По вопросам повестки дня, решение считается принятым, если за него
проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания оформляются протоколом,
который подписывают председатель и секретарь общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме.

Совет МКД подлежит переизбранию на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме каждые 2 года, если иной срок не установлен решением общего
собрания собственников помещений (п. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Соответственно, собственники помещений
в многоквартирном доме могут установить иной срок полномочий Совета своего дома.

Количество членов Совета МКД устанавливается на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего
собрания собственников помещений, это количество устанавливается с учетом имеющегося в данном
доме количества подъездов, этажей, квартир (п. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 5. Сообщение о результатах общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме в очной форме

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, а также итоги голосования (приложение
8 — проект протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в
форме очного голосования) доводятся до сведения собственников помещений
инициатором собрания путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного
дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений.
Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст.
46 ЖК РФ) (приложение
9 — проект сообщения о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, и итогах голосования (в очной форме)).

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты,
влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в
многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема
прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат
размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному
представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую
организацию не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме

Шаг 6. Хранение документов

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном
доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте
или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ).

Управляющая организация в течение пяти дней с момента получения
копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке,
установленном приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр направить копии указанных решений
и протокола, в том числе с использованием системы, в Госжилнадзор Севастополя для хранения в
течение трех лет.

ЭТАП II: Общее собрание собственников в форме заочного
голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1
ЖК РФ)

Если собрание собственников помещений в очной форме не имело
необходимого кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же
повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем или с
использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ). Он подразумевает передачу в место
или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в
письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам,
поставленным на голосование (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Шаг 1. Проведение заседания инициативной группы

На рассмотрение собственников помещений в многоквартирном доме
выносится та же повестка дня, но меняется форма проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме.

Соответственно, частично изменяется повестка самого заседания
инициативной группы. Надо определить:

— проведение собрания в форме заочного голосования (опросным путем
или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);

— сроки его проведения.

Шаг 2. Сообщение о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме и доставка бланков решений

По числу собственников помещений в многоквартирном доме (на
основании сформированного реестра собственников помещений в многоквартирном доме) изготавливаем
сообщения о проведении общего собрания в форме заочного голосования (приложение
10 — проект сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме в форме заочного голосования).

В ч. 5 ст. 45 ЖК РФ прописано, что надо указать в таком
уведомлении:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых)
созывается собрание;

б) форма проведения собрания (заочное голосование);

в) дата окончания приема решений собственников по вопросам,
поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня собрания;

Внимание! Повестка дня общего собрания в форме заочного голосования
обязательно должна быть точно такой же, как и при несостоявшемся очном собрании!

Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений в
многоквартирном доме о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его
проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть
направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сделать это можно тремя
способами:

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего
собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Одновременно направляем собственникам помещений в многоквартирном
доме бланки решения по вопросам, поставленным на голосование (приложение
11 — решение собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на
голосование).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством
оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование,
за исключением случая принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме
решения об использовании системы или иных информационных систем при проведении собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (ч.5 ст.48 ЖК
РФ).

Не позднее, чем за четырнадцать дней до даты начала проведения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы
администратору общего собрания должно быть передано сообщение о проведении соответствующего
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Администратор общего собрания размещает сообщение о проведении
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в системе не позднее, чем за
десять дней до даты и времени начала проведения такого собрания. В указанный срок администратор
общего собрания направляет сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме каждому собственнику помещения в данном доме посредством системы.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование,
должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица,
участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные
формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 ЖКРФ).

В случае использования системы при проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования в сообщении о
проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наряду со сведениями о
лице, по инициативе которого созывается данное собрание, форме проведения данного собрания,
повестке дня данного собрания, порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые
будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться, должны
быть указаны:

1) сведения об администраторе общего собрания (наименование
(фирменное наименование), организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер
контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»
(для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного
проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для физического лица);

2) место и (или) фактический адрес администратора общего
собрания;

3) дата и время начала и окончания проведения голосования с
использованием системы по вопросам, поставленным на голосование;

4) порядок приема администратором общего собрания оформленных в
письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам,
поставленным на голосование.

Целесообразно одновременно еще раз направить собственникам
информационное письмо с разъяснениями по созданию Совета МКД (приложение
4 – проект информационного письма по созданию Совета МКД).

Шаг 3. Прием решений собственников помещений в многоквартирном
доме

Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в
сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного
голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых
получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме с использованием системы осуществляется собственниками
помещений в многоквартирном доме лично путем указания решения по каждому вопросу повестки дня,
выраженного формулировками «за», «против» или «воздержался» в
электронной форме, либо посредством передачи администратору общего собрания оформленных в
письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам,
поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме с использованием системы считаются собственники помещений в данном доме,
проголосовавшие в электронной форме, а также собственники, решения которых получены до даты и
времени окончания проведения голосования, указанных в сообщении о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме.

Продолжительность голосования по вопросам повестки дня общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы должна
составлять не менее чем три дня и не более чем пять дней с даты и времени начала
проведения такого голосования.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме с использованием системы проводится без перерыва с даты и
времени его начала и до даты и времени его окончания.

Администратор общего собрания обязан указать в системе сведения о
лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица,
участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, переданное ему
собственником помещения в многоквартирном доме в письменной форме и выраженное формулировками
«за», «против» или «воздержался» решение по каждому вопросу
повестки дня, а также разместить в системе электронный образ указанного решения собственника
помещения в многоквартирном доме в течение одного часа с момента получения такого решения.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме, принятые по результатам голосования с использованием системы, по вопросам, поставленным на
голосование, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в системе в течение
одного часа после окончания такого голосования.

Шаг 4. Оформление результатов заочного голосования
собственников помещений в многоквартирном доме

Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по
истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования (приложение
12 – результаты заочного голосования).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их
представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, осуществляется только посредством оформленных в письменной
форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая,
предусмотренного статьей 47.1 ЖК РФ

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной
форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по
вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных
вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются
недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если
решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов,
поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких
вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48
ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для
голосования (приложение
13 – проект протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в
форме заочного голосования).

Шаг 5. Сообщение о результатах общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования
доводятся до сведения собственников помещений в многоквартирном доме инициатором собрания, путем
размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением
общего собрания и доступном для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Сделать это
необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК РФ) (приложение
14 – проект сообщения о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, и итогах заочного голосования).

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.
Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее
собрание, в управляющую организацию не позднее чем через десять дней после проведения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Шаг 6. Хранение документов.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном
доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
сформированные с использованием системы общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, электронные образы решений собственников помещений в многоквартирном доме
по поставленным на голосование вопросам, переданные администратору общего собрания, хранятся в
системе.

ЭТАП III: Общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может
быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного
обсуждения вопросов повестки дня и принятия решения по вопросам, поставленным на голосование, а
также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу,
которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего
собрания.

Составляем список кандидатов, в том числе на должность председателя
Совета МКД.

Изучаем проект Положения о Совете МКД, если необходимо, вносим
коррективы (приложение
1 — проект Положения о Совете МКД).

Определяем дату, время и место проведения общего собрания.

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной
группы, в котором выражено намерение созвать общее собрание собственников помещений, его
форма, место и время проведения, перечень вопросов, которые планируется обсудить и др. вопросы
(приложение
15 — проект протокола заседания инициативной группы — проведение общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в форме очно-заочного
голосования).

Шаг 2. Получение реестра собственников помещений в
многоквартирном доме

За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в
управляющую организацию.

Шаг 3. Сообщение о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме и доставка бланков решений

По числу собственников помещений в многоквартирном доме
изготавливаем сообщение о проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования (приложение
16 – проект сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования).

В ч. 5 ст. 45 ЖК РФ прописано, что надо указать в таком
уведомлении:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых)
созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное — заочного голосование);

в) дата, время, место проведения собрания или в случае проведения
данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие
решения;

г) повестка дня собрания;

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику
помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сделать это можно тремя способами:

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего
собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Одновременно направляем собственникам помещений в многоквартирном
доме бланки решения по вопросам, поставленным на голосование (приложение
17 – проект сообщения о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, и итогах очно-заочного голосования).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется только посредством
оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование
(ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ).

В решении собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам,
поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные
формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ).

Необходимо направить собственникам информационное письмо с
разъяснениями по созданию Совета МКД (приложение
4 — информационное письмо о создании Совета МКД).

Шаг 3. Прием решений собственников помещений в многоквартирном
доме

Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в
уведомлении о проведении общего собрания собственников помещений.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме
очно-заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых
получены до даты окончания их приема (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Шаг 4. Оформление результатов очно-заочного голосования
собственников помещений в многоквартирном доме

Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по
истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования (приложение
18 – результаты очно-заочного голосования).

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной
форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по
вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных
вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются
недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если
решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов,
поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких
вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48
ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в
виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования (приложение
19 – проект протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в
форме очно-заочного голосования).

Шаг 5. Сообщение о результатах общего собрания в форме
очно-заочного голосования

Решения, принятые общим собранием собственников помещений, а также
итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в многоквартирном доме
инициатором собрания путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного
дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений.
Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46
ЖК РФ).

Шаг 6. Хранение документов.

Источник

(введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 161.1 ЖК РФ

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, копии договора управления многоквартирным домом и указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса договоров;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

(часть 13 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

Источник

09.03.2016

Правовой статус совета МКД

Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.

Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).

Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).

Полномочия совета МКД

Совет многоквартирного дома может:

обеспечивать выполнение решений ОСС;
предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;
контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;
предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;
утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством голосов (ч.5 ст.161.1 ЖК РФ).

Как выбрать совет МКД

Для выбора совета МКД нужно воспользоваться следующим алгоритмом действий.

Шаг 1 Инициировать проведение общего собрания

Инициатором может выступать любой собственник помещения в МКД. Он должен сформулировать вопросы повестки дня о выборе совета дома и его председателя, сформировать список кандидатов, определить дату, место и форму проведения ОСС, оповестить всех собственников о проведении собрания (ч.2 и 5 ст.45 ЖК РФ). Для подготовки организации и проведения общего собрания собственниковцелесообразно создать инициативную группу.

Шаг 2 Проинформировать собственников о проведении общего собрания

За 10 дней до даты проведения общего собрания нужно оповестить каждого собственника помещения в этом доме. Сообщение о проведении ОСС можно вручить лично в руки собственнику под роспись или отправить его по почте заказным письмом. По согласованию с общим собранием собственников помещений можно разместить сообщение о проведении ОСС в общедоступном месте дома (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

Шаг 3 Проведение общего собрания собственников

Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться в форме очного, заочного и очно-заочного голосования (ст.44.1 ЖК РФ).

При очной форме проведения ОСС всех участников собрания нужно зарегистрировать. Если набран кворум, то можно рассматривать вопрос о выборе совета МКД и его председателя (ч.6 ст.161.1 ЖК РФ).

Если кворум не набран, то проводится заочное голосование. Каждому собственнику вручается бюллетень с указанием вопросов повестки дня, которые необходимо решить. Передать свои письменные решения собственники должны по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

При решении собственников, принятого общим собранием, можно проводить ОСС по этому вопросу в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Общее собрание по вопросу выбора совета МКД можно также проводить в форме очно-заочного голосования с возможностью очного обсуждения повестки дня и заочного принятия решений (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Решение о выборе совета МКД и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство участников ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД необходимыми полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосующих (ч.1 ст.46, п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Шаг 4 Подведение итогов голосования и уведомление собственников о принятом решении

После подведения итогов голосования и оформления решения о выборе совета МКД и его председателя протоколом ОСС, но не позднее чем через 10 дней нужно уведомить всех собственников о принятом решении. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч.3 ст.46 ЖК РФ).

Правовой статус совета МКД

Совет МКД не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст.48 ГК РФ, п.2 ст.161.1 ЖК РФ). Совет дома не владеет собственным имуществом. Орган не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет МКД не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме.

Для управления деятельностью совета МКД из числа его членов избирается председатель (п.6 ст.161.1 ЖК РФ). Полномочия председателя совета МКДперечислены в п.8 ст.161.1 ЖК РФ.

Функции членов совета МКД нельзя передоверить, так как все они закреплены в решении и протоколе ОСС (п.1 ст.185 ГК РФ). Если какой-то из членов совета не может выполнять возложенные на него функции, то их можно передоверить только в нотариальном порядке.

Но в этом случае необходимо указать в бюллетенях голосования по выбору совета дома возможность передоверия полномочий и нотариальное его заверение (п.3 ст.187 ГК РФ). Однако каждый факт передоверия функций члена совета дома заверяется нотариально от каждого собственника помещений в МКД. Кроме того, по закону нельзя исключить одного из членов совета. При том, что свои функции совет МКД выполняет только в полном составе.

Решения ОСС, принимаемые более 50% от общего числа голосов

о сроках и порядке проведения годового ОСС и порядке уведомления о принятых нём решениях (ч.1 ст.45 ЖК РФ);
о проведении общего собрания в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (п.3.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
об определении администратора общего собрания при проведении ОСС с использованием ГИС ЖКХ (п.3.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
о порядке приёма администратором общего собрания сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам повестки дня, продолжительности голосования (п.3.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
о порядке финансирования расходов, связанных с созывом, организацией и проведением общего собрания по требованию инициативной группы собственников помещений в МКД (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
о выборе и изменении способа управления МКД (п.4 ч.2 ст.44, ч.3 ст.161 ЖК РФ);
о создании товарищества и утверждении его устава (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ);
о реорганизации товарищества (ст.140 ЖК РФ);
о ликвидации товарищества, если его члены не обладают более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч.2 ст.141 ЖК РФ);
о выборе УК и определении условий договора управления МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ);
об избрании и переизбрании совета МКД, если в этом доме не создано ТСЖ, ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (ст.161.1 ЖК РФ);
об использовании ГИС ЖКХ в деятельности совета МКД, его председателя, комиссий собственников помещений в этом доме в случае их избрания (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ);
о размере платы за содержание общего имущества в МКД, если в нём не создано товарищество (ч.7 ст.156 ЖК РФ);
о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги РСО (ч.7.1 ст.155 ЖК РФ);
о текущем ремонте общего имущества в МКД (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
о заключении договоров выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении (ч.1 ст.164 ЖК РФ);
о выборе уполномоченного от имени собственников в отношениях с третьими лицами при непосредственном управлении домом (ч.3 ст.164 ЖК РФ);
о месте или адресе хранения протоколов и решений ОСС (ч.4 ст.46 ЖК РФ);
об избрании комиссии собственников помещений в МКД (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ).

Решения ОСС, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа голосов

о реконструкции МКД (расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капремонта (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
о выборе способа формирования и минимальном размере фонда капитального ремонта, сумме взноса на капремонт;
о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нём, выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт спецсчёт (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов по кредиту или займу, оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии или поручительства (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
об использовании земельного участка под МКД, о введении ограничений пользования (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
о пользовании общим имуществом иными лицами, заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие определённых решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
о создании товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они находятся на земельных участках с общей границей, сетями инженерно-технических коммуникаций и элементами инфраструктуры для совместного пользования и обслуживания более чем одного жилого дома(п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ).

Источник