Перепланировка как узаконить самостоятельно пошаговая инструкция

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

• Согласовать или узаконить?
• Какую перепланировку нужно узаконить
• Как узаконить перепланировку
• Цены
• Штрафы
• Комментарии эксперта

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

• расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
• снос несущих стен и колонн;
• изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Долго, дорого, но надо

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировкиЕсли перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

В большинстве квартир можно не только переклеить обои, поменять окна и перестелить ламинат, но и сделать перепланировку. Например, демонтировать часть стен, объединить лоджию с комнатой или туалет с ванной, поставить дополнительные перегородки, обустроить гардеробную. Но в отличие от обновления обоев и укладки ламината такие серьезные изменения нужно согласовать с чиновниками. Рассказываем, как узаконить перепланировку, чтобы ни у кого не возникло претензий.

Какие виды перепланировки запрещены и разрешены

Перепланировка — это любое изменение плана квартиры, зафиксированного в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Демонтаж встроенного шкафа — тоже перепланировка. Прежде чем начинать глобальный ремонт, важно обратить внимание, что не все помещения внутри квартиры можно объединять и разделять и не все стены сносить. Регулирует этот вопрос Жилищный кодекс РФ и постановление Госстроя №170 от 27.09.2003.

Итак, запрещено:

• сносить несущие стены и общедомовые коммуникации;
• переносить санузел в зону, под которой у соседей находятся жилые комнаты;
• выносить батареи центрального отопления на балкон;
• объединять кухню, где установлена газовая плита, с жилыми комнатами.

Разрешено при согласовании проводить следующие работы:

• увеличить площадь «мокрых» зон (санузел, кухня) за счет нежилых помещений, например, коридора или кладовки;
• перенести или убрать стены, которые не являются несущими;
• расширить жилые комнаты за счет коридора.

Существует также такое понятие, как переоборудование жилья — его тоже нужно согласовывать с органом местного самоуправления. Оно подразумевает перенос радиаторов или полотенцесушителя, замену газовой плиты на электрическую, установку душевых кабин и т. п.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Если вы решились на масштабные изменения в квартире, начать необходимо с проектирования перепланировки. Сначала сделать, а потом согласовать — вариант неудачный. Во-первых, можно действительно повредить общее имущество или нарушить конструктивные элементы, во-вторых, можно так и не получить одобрения перепланировки от органов местного самоуправления (об этом подробнее расскажем ниже).

В разных регионах России процессы согласования перепланировки различаются. К примеру, в Москве все этапы можно сделать дистанционно, а в Екатеринбурге необходимо с пакетом документов лично прийти в администрацию района и написать заявление. Где-то подать заявление можно через МФЦ. Подсказать алгоритм должны в управляющей компании или ТСЖ.

Пошаговая инструкция согласования перепланировки квартиры

Шаг 1. Заказать проект перепланировки

Составить проект перепланировки жилого помещения может только компания, которая является членом СРО (саморегулируемой организации) и имеет соответствующий допуск. Проверить организацию можно в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

В Москве для перепланировки можно использовать типовой проект из каталога, одобренного Мосжилинспекцией. В этом случае специалисты должны только убедиться, что такой проект можно реализовать в конкретной квартире. Либо же, если типовой вариант не подходит, они разработают индивидуальный проект с учетом запроса владельцев, особенностей помещения и требований закона.

Шаг 2. Отдать документы в администрацию

Когда проект готов, можно обращаться в органы местного самоуправления. В Москве и ряде регионов это делается удаленно, где-то через МФЦ, где-то — при личном визите. Потребуются следующие документы:

• паспорт собственника(-ов);
• документ, устанавливающий право собственности на жилье;
• проект перепланировки;
• технический паспорт жилого помещения или поэтажный план, экспликация (можно получить в БТИ);
• заявление о перепланировке.

Если перепланировка предусматривает присоединение к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, нужно предоставить протокол общего собрания собственников о том, что они не против такой перепланировки. А если дом является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране памятников о допустимости перепланировки.

В течение полутора месяцев заявитель должен получить ответ — согласована перепланировка или нет.

Шаг 3. Строительные работы

Если администрация одобрила перепланировку, можно приступать к работам. Сделать это необходимо в течение года. А во время ремонта важно следить за тем, чтобы бригада придерживалась проекта, иначе работы могут не принять.

Шаг 4. Приемка перепланировки

Принимать работу и проверять ее на соответствие проекту будет комиссия администрации (для этого по окончании нужно будет также написать заявление). Если все сделано корректно, она выдаст акт о перепланировке.

Шаг 5. Регистрация в ЕГРН

Собственнику нужно будет получить в администрации акт ввода в эксплуатацию перепланированного объекта, запросить в БТИ новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в ЕГРН через МФЦ.

А можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

В законе нет запрета на перепланировку квартиры, которая находится в залоге, но нужно внимательно изучать ипотечный договор — возможно, ограничения прописаны в нем.

Если и там запрета нет, следует получить письменное согласие банка на перепланировку квартиры. Лучше всего направить в кредитную организацию официальное письмо и прикрепить к нему проект перепланировки.

Также придется застраховать риски ремонтных работ и их последствий и заказать у специалистов по недвижимости оценку стоимости жилья после перепланировки. Нужно быть готовым, что банк может отказать в одобрении перепланировки, поскольку изменения могут удешевить жилье, а еще есть риск, что вы не успеете закончить работы или узаконить их, перестанете гасить ипотеку и банку достанется залоговая недвижимость в недоделанном варианте.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку

Бывает, что перепланировка уже сделана и ее нужно узаконить постфактум — например, чтобы продать квартиру (иначе Росреестр просто не зарегистрирует сделку). В Жилищном кодексе РФ прописано, что собственник жилья, которое было перепланировано самовольно, должен привести его в исходное состояние. Кроме того, придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей.

Есть вариант сохранить квартиру в перепланированном состоянии, но только через суд и в случае, если все сделано по правилам.

Если же владельца квартиры с незаконной перепланировкой обязали вернуть все в первоначальный вид, а он этого не сделал, жилье могут продать с торгов. И такие прецеденты есть. В Свердловской области хозяева квартиры на 9 этаже без всяких согласований и разрешений демонтировали вентиляционный блок между кухней и кладовкой. Из-за этого пропала вытяжная тяга в квартирах ниже.

Соседи пожаловались в управляющую компанию, та — в администрацию города, хозяев обязали исправить нарушения, но они ничего не сделали. Тогда муниципалитет обратился в суд с требованием продать квартиру с публичных торгов и отдать деньги собственникам, а на нового владельца возложить обязанность привести вентиляцию в нормативное состояние. Суд эти требования удовлетворил.

Делая перепланировку без согласования с надзорными органами, владелец квартиры должен быть готов к штрафу до 2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ), законному требованию вернуть все «как было», сложностям с продажей недвижимости и передачей ее в залог.

В судебной практике есть примеры, когда после незаконной перепланировки собственники лишались своего жилья. Квартиру изымали за использование не по назначению и бесхозяйственное отношение, а потом продавали на публичных торгах. Однако в некоторых случаях можно сохранить новый облик квартиры, узаконив перепланировку уже после ее проведения. Расскажем подробнее, как это сделать самостоятельно, дадим пошаговую инструкцию и советы.  

Шаг 1. Оценить законность перепланировки и составить ее проект

Под перепланировкой помещения Жилищный кодекс РФ подразумевает изменение его конфигурации, которое должно отражаться в техпаспорте (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть, узаконить нужно то, что отличает квартиру от плана БТИ. Это может быть измененная конструкция пола, новая стена, появившаяся в нише кладовка или перенесенный дверной проем. 

Чтобы зафиксировать изменения в конфигурации квартиры, нужно пригласить инженера из БТИ или любой проектной организации с членством в СРО. Для работы ему понадобятся:

• поэтажный план дома;
• техпаспорт на квартиру;
• экспликации.

Если их нет, придется сначала обращаться в БТИ и получать архивные копии. Сравнив документы с имеющимися изменениями, инженер составляет проект перепланировки, делает заключение о ее законности и безопасности выполненных работ.  

Какую перепланировку невозможно узаконить

Важно понимать, что узаконить можно только то, что в принципе разрешено законом. Вам не удастся получить «добро» от жилинспекции, если в квартире:

• снесли несущую стену;
• обустроили ванную комнату над соседской спальней;
• перенесли батарею на балкон;
• присоединили балкон к жилой комнате;
• увеличили жилую площадь за счет общедомового имущества;
• демонтировали вентиляционный короб;
• обустроили жилую комнату менее 8 кв. м и без окон.

Важно! Дополнительные запреты могут быть установлены отдельными СНиПами и региональными законами.  

Делать это категорически запрещено. Такую перепланировку не получиться согласовать ни заранее, ни постфактум.  

Шаг 2. Получить техническое заключение

Если во время ремонта были затронуты несущие конструкции, инженер проектной организации может выполнить только проект перепланировки. Дать техническое заключение о безопасности объекта должна компания-проектировщик дома. Если она уже не работает, такая обязанность ложится на замещающий проектный институт.

При этом не всегда техническое заключение выдают в пользу собственника квартиры. Например, если в несущей стене сделан, но не усилен дверной проем, такую конструкцию наверняка посчитают небезопасной и узаконить перепланировку не удастся.  

Важно! Если во время перепланировки имело место переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, может понадобиться заключение компетентных органов — газовой и пожарной службы, Роспотребнадзора.  

Если существенных изменений во время перепланировки не было, этот шаг можно пропустить и сразу перейти к обращению в надзорный орган.

Важно! Дополнительные запреты могут быть установлены отдельными СНиПами и региональными законами.  

Делать это категорически запрещено. Такую перепланировку не получиться согласовать ни заранее, ни постфактум.  

Шаг 2. Получить техническое заключение

Если во время ремонта были затронуты несущие конструкции, инженер проектной организации может выполнить только проект перепланировки. Дать техническое заключение о безопасности объекта должна компания-проектировщик дома. Если она уже не работает, такая обязанность ложится на замещающий проектный институт.

При этом не всегда техническое заключение выдают в пользу собственника квартиры. Например, если в несущей стене сделан, но не усилен дверной проем, такую конструкцию наверняка посчитают небезопасной и узаконить перепланировку не удастся.  

Важно! Если во время перепланировки имело место переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, может понадобиться заключение компетентных органов — газовой и пожарной службы, Роспотребнадзора.  

Если существенных изменений во время перепланировки не было, этот шаг можно пропустить и сразу перейти к обращению в надзорный орган.

Шаг 3. Подать документы в надзорный орган или суд 

Чтобы узаконить перепланировку, нужно обратиться в местное управление градостроительства и архитектуры (жилищную инспекцию). Делают это не напрямую, а через территориальный МФЦ (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Туда подают:

• заявление на перепланировку;
• техническое заключение о безопасности выполненных ремонтных работ;
• справки от компетентных служб (газовой, пожарной и др.);
• проект изменений в квартире;
• согласия на перепланировку от остальных собственников;
• документ, подтверждающий право собственности (подлинник или заверенную у нотариуса копию);
• техпаспорт, экспликацию помещения до перепланировки и после нее.  

В течение 45 дней после получения документов жилищная комиссия вынесет решение. Вашу перепланировку или признают законной и подпишут соответствующий акт, или вынесут по заявлению мотивированный отказ. В первом случае останется получить новый план БТИ, во втором — можно попробовать обратиться в суд.

Важно! Штраф за несогласованную заранее перепланировку придется заплатить независимо от решения жилищной комиссии.  

В суд придется предоставить мотивированный отказ от жилищной комиссии, проект перепланировки, все то же техническое заключение и документы на квартиру. Если удастся доказать, что выполненные работы не угрожают безопасности жильцов и целостности многоквартирного дома, есть шанс узаконить перепланировку вопреки мнению жилищной комиссии. Но такие случаи достаточно редки.  

Шаг 4. Оформить новый план БТИ

После того, как владельцу квартиры выдают акт о завершении перепланировки, ему остается обратиться с ним в БТИ. Там оформят новый техплан, куда будут внесены утвержденные изменения.

Чтобы узаконить перепланировку, нужно потратить немало нервов, денег и времени. В особо сложных случаях, когда изменения затрагивают несущие конструкции, процесс может затянуться на год.