Покупка дома и участка пошаговая инструкция

Содержание:

• По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?
• Как найти дом по объявлению?
• Что выяснить при первом звонке по объявлению?
• Выезжаем на просмотр
• Покупка дома рядом с важными объектами
• Разные статусы земли
• Устав СНТ и прочих объединений
• Дефекты объекта
• Каким должен быть договор купли-продажи?
• Документы:

      — Выписка из ЕГРН

      — Что проверять в выписке из ЕГРН?

      — Согласие супруга на сделку

      — Градостроительный план земельного участка

      — Документы на специальное оборудование

      — Выписка из домовой книги

      — Техплан, техпаспорт и техописание

      — Список обязательных документов

      — Перечень дополнительных (опциональных) документов.

По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?

В общих чертах порядок действий такой:

1. Покупатель выясняет для себя цель покупки (для самостоятельного проживания, сдачи в аренду, в инвестиционных целях) и то, будет ли он приобретать готовый дом или намерен строить его самостоятельно.

2. Цель определяет и параметры дома — они отличаются в зависимости от того, как он будет использоваться:

• Если основная задача — сохранить и приумножить капитал, тогда большее внимание необходимо уделить участку: тому, где он находится, какая инфраструктура его окружает и что планируется в перспективе по соседству. Ищите и изучайте планы развития региона, адресные инвестиционные программы, экологические карты.
• Если вы покупаете готовый дом для сдачи в аренду, фокус внимания придется разделить между двумя аспектами: самим домом и инфраструктурой. Вы собираетесь сдавать дом на длительный срок или только на лето? От этого зависят локация (по соседству нужна школа или же лес с речкой?), приемлемое расстояние до крупных городов. Влияет цель покупки и на приемлемый набор инженерных коммуникаций: сдавая дом только на лето, реально обойтись холодным вариантом — да, он будет промерзать зимой, но и не будет использоваться в это время.
• Если вы приобретаете дом для себя, то критерии отбора еще более жесткие.

3. Нужен ли вам риелтор или вы собираетесь покупать дом самостоятельно? 

Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

Первый вариант предпочтительнее: меньше риск нарваться на мошенников или некачественный объект. Не забудьте заключить договор. 

Вы четко представляете, какой дом и участок ищете? Самое время приступить к просмотру подходящих объявлений — обращайте внимание на все предложения, включая варианты от застройщиков и агентств. Но прежде внимательно прочитайте, как не попасться на фейковое объявление.

Не переживайте, если не найдете подходящий дом после первых просмотров: несколько месяцев поисков — это нормально. После кастинга и тщательного отсеивания вариантов можно отправляться на просмотр.

4. Убедитесь, что владеете необходимой суммой. Если придется оформлять ипотеку, самое время получить предварительное одобрение в банке.

5. Первый просмотр — ознакомительный. Если вариант покажется перспективным, на второй просмотр лучше приехать со строительным экспертом (он проверит качество строительства дома и фундамента) и юристом (с него — проверка документов на дом и участок и составление ДКП).

6. Далее обычно начинаются торги, во время которых стороны окончательно договариваются о цене и заключают авансовое соглашение и/или вносят задаток. Разобраться с ценообразованием поможет этот материал Циан.Журнала. А о том, кто за что платит на сделке, читайте тут. 

7. Продавец начинает сбор документов, покупатель (при необходимости) получает ипотечный кредит.

8. Перед тем как выйти на финишную прямую с подписанием договора купли-продажи, продавец обычно отправляется за справками об отсутствии задолженности. Для этого нужно обратиться к председателю товарищества, в управляющую компанию или к поставщикам коммунальных услуг. Покупатель может составить продавцу компанию — заодно появится шанс не только убедиться, что долгов и правда нет, но и познакомиться, выяснить условия вступления в члены поселка. Это знание пригодится уже после перехода прав (не исключено, что помимо ежегодных взносов есть и вступительный).

9. В назначенный день стороны собираются для заключения договора, передачи денег и расписки об их получении. Спустя несколько дней проводится передача прав собственности (зависит от способа — электронная регистрация сделки или оформление через МФЦ).

Как найти дом по объявлению?

Циан.Журнал неоднократно публиковал инструкции, как выбрать недвижимость по объявлению и избежать знакомства с мошенниками. 

Напомним основные правила поиска по объявлениям:

1. Никогда не платите за просмотр — ни до, ни после него; все просмотры должны быть бесплатными. В противном случае вы подарите жуликам несколько тысяч, а дом так и не увидите или увидите совершенно безобразный вариант, не имеющий отношения к тому, что было представлено на фото.

2. Сразу и бесповоротно отказывайтесь от варианта, если при первом прозвоне вам отвечают, что дом, описанный в объявлении, сейчас недоступен (например, как раз вчера сгорел), но есть чудесная альтернатива в соседнем СНТ. «Чудесная альтернатива» окажется хуже и дороже — расчет на то, что уставшим от поисков претендентам уже будет все равно.

3. Отказывайтесь, если вам сперва предлагают приехать в офис для заключения договора — это тоже мошенничество: понравившийся дом вы так и не увидите, зато надолго станете мишенью агентств, пытающихся впарить вам весь неликвид региона.

4. Если вы нашли в базах несколько объявлений о продаже одного и того же дома, и где-то цена на него существенно ниже — это не щедрость владельца, а попытка мошенников поймать на крючок наивных клиентов, которым в итоге будет предложена сомнительная альтернатива. Зря потратите время (и, не исключено, деньги, если выяснится, что «так дешево, потому что хозяин очень торопится и не хочет тратить время впустую — подтвердите намерения рублем»).

5. Невнятное общение, перенос и срыв просмотров, невозможность связаться с автором объявления, скорее всего, свидетельствуют о том, что приглянувшийся вам дом не продается, а объявление лишь создает такую видимость и регулирует стоимость недвижимости в определенной локации. 

Порой такие объявления публикуют покупатели для облегчения торга, чтобы заявить продавцу, что совсем рядом продается дом намного лучше и не так дорого. Еще фейки создают, чтобы получить более выгодные ипотечные условия (доказать банку, что дома в этой локации дороже, чем кажутся). Когда цель будет достигнута, такое объявление снимут. Вы в этой схеме окажетесь случайным прохожим, который зря потратил время на интересный, но утопичный вариант.

Ищете загородный дом? Загляните в базу объявлений Циан!

Что выяснить при первом звонке по объявлению?

Первый телефонный разговор — своего рода первое очное знакомство покупателя с продавцом. Уже из этого разговора реально понять, с кем вы имеете дело и что за объект присмотрели.

Все нижеперечисленные вопросы имеет смысл задать ответившему на ваш телефонный звонок. Но мы сразу указали, где получится найти всю информацию самостоятельно (в такие расследования необязательно пускаться на ознакомительном этапе, но впоследствии проверка не помешает, так что расскажем обо всем сразу).

Итак, перед выездом на просмотр вы должны знать следующее:

• Проведено ли межевание и все ли в порядке с документами.
• Каков статус земли, на которой стоит дом (выясните кадастровые номера участка и расположенных на нем строений, закажите выписку из ЕГРН: в ней будут указаны и площадь, и статус земли, и обременения, и прочие данные. 

важно

С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН выдают по новым правилам. Если раньше запросить ее мог любой, и Росреестр при этом предоставлял полный отчет по собственникам недвижимости, то теперь личных данных владельца в выписке для третьих лиц больше не будет. То есть определить по ней, реально ли продавец владеет домом, самостоятельно уже не получится. Но справку с персональными данными по-прежнему может получить (и показать вам) сам собственник. Впрочем, документ будет полезен и без личных данных — в нем указаны все ключевые параметры дома и участка.   

Другой вариант — воспользоваться бесплатной публичной кадастровой картой: данных в ней поменьше, зато она бесплатная, показывает статус земли и не надо выяснять кадастровый номер — всё легко ищется на самой карте. Еще одна альтернатива — районная администрация с ее архивами и, в крайнем случае, Федеральная налоговая служба, также владеющая значительной частью данных по интересующему вас объекту.

• Кто является собственником и как будет вестись продажа: сколько владельцев, все ли дееспособные, не проводится ли сделка по доверенности, есть ли несовершеннолетние собственники (ход проверок распишем ниже).
• Единственный способ проверить дееспособность собственника — личное знакомство и просьба представить справки о том, что он не состоит на учете в психо- и наркодиспансерах. Справки предоставляет продавец, причем берет их только в своих районных диспансерах — сторонним медучреждениям доверять не надо.
• Если продажа ведется по доверенности и реального собственника вы не увидите, это существенный риск. Если это вас не останавливает, хотя бы найдите доверенность в реестре нотариальной палаты.
• Если в предыдущей сделке с домом использовался маткапитал, об этом будет пометка в выписке из ЕГРН. В этом случае родители обязаны выделить детям доли. То есть дети должны числиться собственниками присмотренного вами дома. Если это так, узнайте, есть ли разрешение от органов опеки на продажу и какой будет компенсация за утрату прав собственности детьми в этом доме (это либо денежная сумма на спецсчете, либо выделение пропорциональных долей при покупке новой недвижимости). Если маткапитал использовался, а дети в собственниках не значатся, это нарушение — потребуется восстановление их прав (в противном случае они по достижении 18 лет могут затребовать свою долю в проданном родителями имуществе). 
• Сколько лет дом находится в собственности и на каком основании перешел к нынешним владельцам от предыдущих. Как часто менялись собственники до этого (эта информация указана в выписке из ЕГРН, а также есть у представителей местного органа самоуправления — например, в правлении СНТ и районной администрации).

Если в последнее время собственники менялись слишком часто, это должно насторожить: нередко так делают мошенники, заметая следы незаконной сделки, которая произошла несколько перепродаж назад.

Обратите особое внимание, если собственником является юридическое лицо: бывает, что в момент сделки оно проходит процедуру банкротства, в этом случае сделку могут признать недействительной.

• Есть ли на недвижимости обременения. Убедитесь, что дом не находится под залогом, арестом, не фигурирует в судебном разбирательстве или разделе имущества разводящихся супругов. Информация о залоге и аресте есть в выписке из ЕГРН, а вот о разводе или долгах собственника официально никто предупреждать не будет. Исключение — ситуация, когда на объект заявляют обеспечительные меры в виде запрета распоряжения недвижимостью. В таком случае запись об этом появится в ЕГРН — с момента, когда взыскатель получит определение суда.
• Не является ли объект вашего интереса свежим наследством. Официальных сроков «свежести» закон не предусматривает, но юристы  имеют в виду срок до года. В целом общий срок исковой давности — три года (хотя в отдельных случаях он доходит и до 10 лет), поэтому чем позже происходит продажа, тем безопаснее для вас. Учтите: наследниками являются не только очевидные дети, родители и супруг, но и, скажем, иждивенцы наследодателя, — те, кого он содержал в течение года до смерти; выявить их самостоятельно крайне сложно.
• Какие ежегодные траты несут собственники: членские взносы, тарифы на ЖКУ. Узнайте, не слишком ли они высоки и не послужат ли причиной последующей перепродажи (информацию об этом вы найдете  на форумах и в соцсетях, а также при знакомстве с соседями).

Выезжаем на просмотр

Просмотр состоит из двух этапов: осмотр дороги до дома и самого дома. Мы отметим несколько важнейших моментов, которые желательно не упустить из вида.

1. Не торопитесь: обратите внимание на дороги, инфраструктуру и время, затраченное на спокойную поездку от города до дома.

2. Поближе познакомьтесь с соседями, пообщайтесь с местными жителями насчет обслуживания, тарифов, уборки общественных зон и качества коммуникаций. Так вы узнаете о насущных проблемах локации. Те или иные трудности есть почти везде: например, в одних СНТ постоянные перебои с электричеством, а в других никак не проведут межевание. Узнайте, быстро ли приезжает скорая и кто зимой убирает снег.

3. Не поленитесь съездить на приглянувшийся участок без приглашения. Вламываться на  чужую территорию мы не предлагаем, но прогулка по окрестностям без спешки и  заинтересованных лиц под боком окажется полезной. Обращайте внимание на звуки, запахи и количество мусора.

На участке и в доме дел будет побольше. О том, как проверить дом на наличие вредных материалов, подробно написано здесь, а об оценке его технического состояния — тут.

Главный совет: не экономьте на приглашении эксперта-техника. Его услуги обойдутся в 5–10 тыс. рублей, зато он гораздо лучше неопытных покупателей даст оценку состоянию дома, перекрытий, фундамента и выявит опасные дефекты. Такого эксперта имеет смысл приглашать уже на второй просмотр, когда вы поймете, что выбранный дом устраивает вас и по остальным параметрам.

Покупка дома рядом с важными объектами

Обратите внимание, не расположен ли присмотренный вами дом в охранной зоне заповедника, национального парка или исторической усадьбы. Если это так, впоследствии вы рискуете столкнуться с ограничениями: на таких территориях обычно запрещено жилое строительство и ограничена хозяйственная деятельность (более подробно об этом — в разделе «Разные статусы земли»). 

Дом все-таки построен и благополучно стоит? Не исключено, что это просто временный недосмотр местных властей — позже владельцев через суд обяжут его снести.

Выяснить, допустимо ли строить на конкретном участке, можно у местной администрации или у руководства самой достопримечательности. В профилактических целях достаточно изучить план объекта (кадастровая карта в помощь) и убедиться, что участок не расположен ни на какой-нибудь особой территории, ни в ее охранной зоне — это буферная зона по периметру природных объектов, снижающая вредное антропогенное воздействие на них. 

Столь же пристальное внимание надо уделить домам, расположенным рядом с крупными водоемами: реками, озерами, водохранилищами. Водный кодекс РФ накладывает серьезные ограничения на жилое строительство в прибрежной полосе. Чтобы не загрязнять почву и воду, придется построить специальные очистные сооружения, полный список которых приведен в п. 16 ст. 65 Водного кодекса. В некоторых случаях строительство и вовсе запрещено — например, если водоем является источником питьевой воды. При выявлении нарушений — снос через суд. Проверить законность постройки поможет всё та же кадастровая карта.

Если дом был построен по правилам, но позже что-то изменилось (допустим, были перенесены границы охранных зон), это уже не проблема собственника — обязать сносить такой дом нельзя.

Разные статусы земли

Земля, на которой стоят загородные дома, может иметь разные статусы. Полный перечень содержится в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540). 

Жилье допускается строить не везде — это зависит от вида разрешенного использования (ВРИ). Есть шанс попробовать изменить ВРИ: для этого потребуется собрать документы по этой инструкции.

Каждый ВРИ предоставляет определенные права и имеет свои ограничения — знать их неплохо бы до того, как вы выйдете на сделку. Какие виды разрешенного использования существуют?

Название ВРИ	Строительство жилых домов	Что разрешено строить
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)	Можно	Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для сельскохозяйственного использования	Нельзя	Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на полевых участках (если участок находится в категории земель сельскохозяйственного назначения)	Нельзя	Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), усадебный участок на землях населенных пунктов (приравнивается к ИЖС)	Можно	Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для огородничества	Можно только с разрешения администрации	Жилые строения, сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр.
Для садоводства	Можно с ограничениями	Садовые дома, жилые дома, хозпостройки и гаражи

Раньше было еще и дачное хозяйство, но этот ВРИ упразднили, оставив дачные объединения. Тем не менее закон не прописал сроки переорганизации, поэтому ВРИ под дачное строительство и дачное хозяйство существуют до сих пор.

Для постоянного проживания больше всего подходит ИЖС — обычно такие участки находятся на землях населенных пунктов. Это значит, что, скорее всего, жить тут будет удобнее: вы без проблем получите регистрацию (ее удастся сделать и на землях с другим ВРИ, но это сложнее), чтобы пользоваться государственной социальной инфраструктурой, есть коммунальное обслуживание (вопрос с отключением электричества, чистку дорог и прочее возьмут на себя местные коммунальщики) и более развита инфраструктура.

Если вы собираетесь впоследствии ставить на купленном участке дом, то разрешение на строительство брать не нужно: эту обязанность приостановили до 2026 года в силу действия «дачной амнистии». Но еще до начала строительства дома собственник должен подать уведомление о своих планах. По окончании строительства дом оформляется в собственность на основании межевого плана, который формируется кадастровым инженером. Это план (как правило, на диске) сдается в Росреестр (через МФЦ), и на основании него регистрируется право собственности. Основанием также будут являться правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором стоит дом. 

Строя свой жилой дом, важно уложиться в следующие параметры:

• этажность — не больше трех этажей;
• высота дома — не более 20 м (однако градостроительные регламенты населенных пунктов зачастую ограничивают высотность ИЖС еще больше);
• дом должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, а не для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Устав СНТ и прочих объединений

Коттеджные поселки бывают разных организационно-правовых форм: садовые некоммерческие товарищества (СНТ) или более современные поселки с управляющими компаниями (обычно их форма организации — ООО). В этих поселках допустимы свои уставы, которые никоим образом не зависят от того, какой ВРИ присвоен участку под домами.

Некоторые управляющие компании прорабатывают уставные документы настолько грамотно, что у собственников не получится отказаться быть членами этого объединения, платить ежегодные платежи и пользоваться услугами УК (скажем, при въезде установлен шлагбаум — стало быть, собственник, въезжая на территорию, пользуется услугами охраны).

В других случаях уставные документы прописаны менее хитро, и новым собственникам удается их обойти (правда, позже, вероятно, начнутся судебные тяжбы, вредительство от соседей и/или председателя).

С уставом и своими новыми обязанностями покупателю лучше ознакомиться заранее — узнать о них от продавца, соседей и самого председателя или представителя УК

Устав некоторых поселков предусматривает, что члены-собственники при последующей продаже участка должны прописать в документах при отчуждении обязанность покупателя стать членом объединения.

Дефекты объекта

• Строительство не по СНиПам

Основным интересантом соответствия дома нормам строительства является покупатель — ни одно ведомство не будет штрафовать, если вы решите жить в опасном для себя доме. То есть в первую очередь соответствие правилам необходимо именно покупателю. Понять, как обстоят дела в выбранном объекте, можно при помощи  эксперта-техника, которого обычно приглашают на второй просмотр перед покупкой.

Отдельный повод пригласить специалиста — строительство дома после 2006 года, то есть после начала «дачной амнистии», которая позволяет строить без получения разрешения. 

Техник должен подтвердить, что цокольный этаж не протекает, перекрытия между этажами выдержат нагрузку и т. д.

Где искать такого эксперта? По крупным рейтинговым организациям, которые специализируются на загородном строительстве. Случается, что выявленные недостатки легко устранить, но бывают и неисправимые проблемы — это повод не только для торга, но и для отказа от сделки.

• Документы расходятся с реальностью

Для начала надо понять истоки этого расхождения: точно ли проблемы связаны с домом или нестыковка произошла в связи с  объединением Росреестра и Кадастровой палаты (попутно случилась масса технических наложений). Технические ошибки быстро исправляются.

Есть вероятность, что найти источник расхождения будет сложно: Росреестр будет утверждать, что с его стороны ошибки нет, а владелец будет настаивать на своей невиновности (не исключено, отчаянно привирая). В конечном счете собственнику все равно придется «вспомнить всё», потому что иначе сделку не зарегистрировать. При нестыковках придется сопоставить правоустанавливающие документы на дом, техпаспорт, выписку из ЕГРН и слова собственника.

Игнорировать расхождения категорически не рекомендуется. Так, если несоответствие выявилось в графе «площадь дома», это способно повлиять на оформление ипотеки: бывает, что в документах не учтена площадь балконов (банк, скорее всего, закроет глаза на этот недостаток), а бывает, что собственник действительно сделал реконструкцию, но не зарегистрировал ее, — тогда в кредите откажут, пока продавец не узаконит изменения.

Если границы участка не совпадают с теми, что указаны в публичной кадастровой карте, или есть пересечения с соседними участками, то лучше вызвать кадастрового инженера, чтобы он выделил участок в натуре и сказал, в чем проблема (кто кого задевает своими границами, почему есть фактическое расхождение границ или почему площади разнятся). После того как причина проблемы будет установлена, кадастровый инженер подскажет ее конкретное решение.

По всем документам дом одно- или двухэтажный, а на практике есть пристройка и мансарда? Это уже реконструкция. Необходимо ее легализовать в регистрирующих органах — уведомить администрацию района о реконструкции дома и вызвать кадастрового инженера, который сделает технический план, потом его требуется сдать в регистрирующий орган.

• Нет права собственности

Случается, что продавец так и не вступил в права собственности (например, участок с домом достался ему в наследство или он построил дом, но не оформил документы на него). Тогда выйти на сделку у него  не получится: вот уже несколько лет квадрокоптеры Росреестра регистрируют загородную недвижимость, так что, вероятно,  нерадивый продавец должен будет не только узаконить свое имущество, но и погасить приличный долг по налогу на имущество.

Если не отыщется покупатель с наличными, готовый приобрести подобный объект с не оформленным в собственность домом, продать его получится только после вступления в законные права собственности. При отсутствии других нарушений эта процедура займет примерно полтора месяца: главное, чтобы собственник, рассчитав размер налога, который ему придется отдать по закону о продаже недавно приобретенной собственности, не решил подождать для экономии пять лет, по истечении которых ему не придется платить хотя бы НДФЛ.

Проверить, вошел ли приглянувшийся вам дом, права на который не зарегистрированы, в перечень объектов Московской области, поможет сайт Правительства Московской области в разделе «Реестр земельных участков». Там же вы узнаете, нет ли пересечения границ с границами смежного земельного участка. Если таковое есть, это не позволит зарегистрировать сделку. 

• Оформление второстепенных строений

Если кроме дома на участке находятся какие-то капитальные строения (баня, гараж), площадь которых превышает 50 кв. м (именно с таких строений взимается ежегодный налог), желательно, чтобы они тоже были оформлены в собственность. Для этого надо вызвать кадастрового инженера, который приедет, произведет замеры, сделает технический план на строение и вместе с декларацией сдаст все документы в Росреестр, после чего будет оформлено право собственности.

Закон не обязывает получать эти права на все строения, расположенные на участке, но это крайне желательно с точки зрения безопасности сделки, иначе впоследствии недобросовестный продавец сможет потребовать компенсацию, заявив, что покупатель отдал деньги за участок и дом, а за баню надо доплатить еще несколько сотен тысяч рублей.

Если же продавец и покупатель договорились о сделке без оформления права собственности на такие второстепенные строения, следует иметь в виду пару моментов.

1. Обязательно напишите заявление, в котором укажите, какие строения входят в стоимость приобретаемого лота (полный список с указанием площади). Также уточните, что продавец не претендует на эти строения, а покупатель согласен, что покупает их не оформленными в собственность.

2. Законодательство изменчиво: вдруг со временем выйдет закон, обязывающий оформить право собственности на все строения более 50 кв. м? Вариант — закон, обязывающий оформить все в течение года, а в последующем с неузаконенных строений будет взиматься дополнительный налог. Учитывая, что неузаконенных строений в стране много, соберутся большие очереди — кто-то да не успеет. При этом обязанность ляжет на плечи сегодняшнего покупателя — вместе со всеми сопутствующими тратами (сейчас процедура обходится в сумму около 50 тыс. рублей за одно строение).

• Не проведено межевание

Если для участка не была проведена процедура межевания, банк не даст ипотеку. Более того, покупая участок без межевания, покупатель приобретает кота в мешке: он не знает ни точных границ своей покупки, ни ее площади, ни вероятности последующих судебных споров с соседями. Он даже не может со 100%-ной уверенностью утверждать, что покупает именно этот участок.

Процедура межевания займет полтора месяца. Для этого необходимо пригласить кадастрового инженера, который должен выехать на место, сделать межевой план и сдать его на регистрацию (если у приглашенного специалиста есть связи в Росреестре, процесс пойдет быстрее).

Каким должен быть договор купли-продажи?

Все типовые договоры вы найдете здесь. При этом юристы рекомендуют составлять индивидуальные договоры, но вне зависимости от количества продаваемых объектов, имеющих собственные кадастровые номера, договор заключается один — обычно на дом и участок. Однако если есть дополнительные узаконенные строения (особенно более 50 кв. м), их следует указать тоже.

Более подробно о том, как составить договор, читайте в инструкции Циан.Журнала.

При желании договор регистрируется у нотариуса.

База объявлений Циан: сотни вариантов загородной недвижимости на любой вкус и бюджет 

Документы

С одной стороны, список документов, которые понадобятся для сделки купли-продажи загородного дома и/или участка, во многом совпадает со стандартным набором по городской недвижимости (вот он).

Проверить достоверность документа реально только при обращении в орган, который его выдал. Если собственник утерял какие-то документы, копию он получает таким же образом.

С другой стороны, есть ряд особенностей. Так, у объекта может не быть никаких опознавательных знаков — ни номера, ни улицы. В этом случае выручит выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Удостовериться, что сделка будет проходить именно по этому объекту, помогут кадастровые номера и их сверка с выпиской из ЕГРН на дом и участок (в выписке на дом указано, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок — что в его границах находится дом).

Выписка из ЕГРН заказывается в МФЦ (стоимость — около 400 рублей): для этого надо знать кадастровые номера дома и участка (если дом находится на нескольких участках, потребуются номера всех — выписок при этом будет несколько). 

Что проверять в выписке из ЕГРН?

1. Назначение дома. Если в выписке указано, что дом жилой, значит, в нем реально зарегистрироваться. При этом даже если дом построен на земле с видом разрешенного использования ИЖС, по документам он может быть зарегистрирован как нежилой, а значит, прописку получить не удастся, да и ипотеку дадут по программе не для готового жилья, а для загородного (по ней условия хуже).

2. Кадастровые номера — их наличие, взаимосвязь (повторим: в выписке на дом отмечено, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок указано, что в его границах находится дом) и совпадение с предложенными продавцом документами.

3. Факт проведенного межевания: если границы участка были определены, то на третьей странице (чаще всего) будет соответствующая запись с указанием границ участка, положением участка относительно соседей (с наложением, если есть) и координатами. Если межевания не было, ищите фразу «границы не определены» (переход права состоится, но у покупателя возникают риски — подробнее о них читайте в разделе «Дефекты объекта», глава «Не проведено межевание»).

4. За счет перечисления всех границ (встречаются участки сложной формы), координат и собственников выписка из ЕГРН бывает довольно объемной и иногда занимает до 6–8 листов.

Согласие супруга на сделку

Если участок, на котором находится  дом, когда-то был приватизирован, а супруг нынешнего собственника при этом отказался от своей доли, получение его согласия на сделку обязательно! Это важное отличие от аналогичной ситуации с квартирами, так что следует быть начеку.

Логика простая: даже если супруг отказался от своей доли при приватизации участка, считается, что впоследствии он участвовал в строительстве дома. Следовательно, это  совместно нажитое имущество вне зависимости от обстоятельств (даже если супруг не является собственником доли в доме).

Градостроительный план земельного участка

Этот план не требуют ни банки, ни Росреестр, ни страховые компании, но он необходим покупателю для уверенности, что его недвижимость будет защищена от неожиданностей. Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) вправе только действующий собственник (вариант — доверенность на другое лицо).

Оставить заявку можно на портале государственных и муниципальных услуг (для Московской области) в разделе «Подготовка градостроительных планов земельных участков». В течение 10 дней ответ придет на электронную почту.

ГПЗУ понадобится для исключения таких неприятных ситуаций, как, например, чрезмерная близость к газовой трубе (в связи с этим накладываются ограничения на строительство дома) или потенциальное расширение дороги (в результате участок будет изъят для госнужд). 

Документы на специальное оборудование

Если дом подключен к центральным коммуникациям (газу, водоснабжению, канализации), попросите у продавца договоры с поставщиками ресурсов. Это опциональные документы — случается, что за давностью лет они уже утеряны.

При покупке стоит взять выписку об отсутствии долгов за ЖКУ: наличие платежек за последние месяцы не гарантирует отсутствия внушительного многолетнего долга.

И еще: наличие каких-либо договоров на газ убережет от случая, подобного тому, что произошел в Подмосковье. Покупатель приобрел газифицированный дом, но спустя несколько месяцев газ закончился — оказалось, что он был не центральным, а поставлялся из закопанного под участком газгольдера.

Выписка из домовой книги

Ее требуют банки при оформлении ипотеки. Выписка оформляется далеко не на каждый дом, к тому же с апреля 2018 года этот документ перестал быть обязательным (по приказу МВД России от 31 декабря 2017 года № 984).

Сейчас выяснить, кто зарегистрирован в доме, удастся через МФЦ, управляющую компанию (правление СНТ или КП) или в местном отделении МВД. Для этого придется запросить справку о регистрации по месту жительства.

Техплан, техпаспорт и техописание

В первую очередь развеем популярное заблуждение: технический план и технический паспорт — это не одно и то же! Теперь разберемся подробнее.

Технический паспорт ранее являлся документом — основанием для возникновения права на строение. Сейчас он заказывается только при необходимости — скажем, для предоставления в газовую службу (при составлении проекта газификации), для сделки купли-продажи с привлечением ипотечных средств (для оценочного альбома) или для обращения в суд.

Техпаспорт — документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости. Он содержит описание площадей строения, этажности, материала стен, сведения об инвентаризационной стоимости, благоустройстве. В состав технического паспорта также входят поэтажные планы, ситуационный план расположения строения в границах земельного участка и экспликация площадей к поэтажному плану.

Альтернативой техническому паспорту является техническое описание. По сути это то же самое, но изготавливает его кадастровый инженер, причем состав такой документации тоже определяет он.

Поэтажный план и экспликация — укороченная версия технического паспорта или технического описания. В них содержатся только планы и подсчет площадей.

Технический план — документ для предоставления в Росреестр, который понадобится для постановки объекта на государственный кадастровый учет и регистрацию права (либо для внесения изменений в государственный кадастровый учет). Формируется в специальных программах в электронном виде и передается заказчику на электронном носителе.

Основные данные, которые содержатся в техническом плане, это сведения о площади, годе завершения строительства, материале стен, количестве этажей, координатах строения и его поэтажные планы, о земельном участке, на котором расположено строение. Сюда же включаются схемы расположения строения относительно границ земельного участка. Текстовая часть технического плана изготавливается и на печатном носителе.

Имейте в виду: у продавца на руках может не оказаться ни технического паспорта, ни технического плана — при регистрации его обычно отдают в МФЦ.

Искать кадастрового инженера лучше на сайте Росреестра — там есть список лицензированных организаций. Сроки замеров банки не интересуют: допустимо представить документ даже 20-летней давности (если он совпадает с сегодняшним положением дел). Но вот если была проведена перепланировка или реконструкция, лучше этот документ обновить — банки по-разному реагируют на неузаконенные изменения.

Список обязательных документов:

— правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что этот человек действительно является собственником недвижимости) — выписка из ЕГРН (Росреестра);

— правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании собственник владеет объектом: покупка, наследство, дарение и пр.);

— справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;

— согласие супруга на сделку.

Перечень дополнительных (опциональных) документов:

— справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (продавец получает их по месту жительства);

— выписка из домовой книги (если эта опция доступна);

— технический паспорт, технический план, экспликация;

— документы на специальное оборудование;

— информация из градостроительного плана земельного участка;

— сведения о том, что собственник не банкрот и не имеет больших долгов и судебных производств (сайт службы судебных приставов и Государственная система правосудия в помощь). Для проверки паспорта продавца воспользуйтесь базой МВД.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву, риелтора Pokaz360 Александра Горбунова, кадастрового инженера Елену Петрокину.

Сделка по купле-продаже дома считается достаточно рискованной операцией. Она связана со значительными финансовыми затратами, что привлекает мошенников и просто не порядочных собственников. Вопрос о том, как купить дом, требует тщательно продуманного подхода и заслуживает особого внимания.

Где искать дом для покупки?

Первая задача, возникающая перед покупателем: где искать нужный объект для покупки? Если с географическим расположением все ясно заранее, то вопрос о его категории стоит решать с учетом конкретных обстоятельств.

Первичный рынок недвижимости

Под первичным рынком недвижимости подразумеваются новые дома, когда покупатель становится первым владельцем. В качестве продавца выступает обычно застройщик. Покупатель заказывает строительство по определенному проекту или выбирает из уже готовых вариантов, которые никогда не были заселены. Возможно несколько вариантов первичного жилья:

1. Новый коттедж, построенный под заказ. Это наиболее дорогой вариант, когда застройщик строит «под Вас» , по конкретному проекту.
2. Дома, строящиеся специально на продажу. Обычно застройщик строит сразу несколько домов по своему усмотрению на отведенном под жилищное строительство участке, а покупатели могут выбрать понравившееся жилье.
3. Недостроенное или планируемое к постройке жилье. В этом случае существенно снижается стоимость покупки, т.к. покупатель вносит свои деньги непосредственно в строительство. Вселиться в такой дом можно только через 1-2 года.

Таким образом, на первичном рынке недвижимости можно купить частный дом, который никогда не был в эксплуатации и продается застройщиком. Эти объекты не подвергались естественному износу и можно рассчитывать на увеличенный срок службы. В то же время, они не проверены в эксплуатации, а следовательно придется проверять качество постройки особо тщательно.

Вторичный рынок недвижимости

Вторичное жилье — это объекты, побывавшие в эксплуатации и продаваемые владельцем недвижимости. С одной стороны, это уже обжитые дома. Побывав в них, можно оценить степень комфорта и решить, какие изменения надо внести после покупки. Важное значение приобретают такие факторы, как дата постройки, проводимый капремонт, реальные условия и срок эксплуатации.

Главное преимущество «вторички» — низкая стоимость по сравнению с первичным жильем. Однако, следует помнить, что повышается риск приобретения вместе с жильем и дополнительных проблем. Дом может являться залоговым имуществом по кредиту, иметь обременения по суду, иметь других собственников и т. д. Все это требует тщательной проверки всей предыстории недвижимости.

5 этапов покупки дома

Решив, где искать дом, можно приступать к дальнейшим шагам по его покупке. Это ответственное мероприятие подразумевает несколько важных этапов, которые необходимо пройти для обеспечения правильного выбора.

Этап 1. Определение местонахождения и стоимости

Выбор района проживания имеет индивидуальный характер. Кто-то приоритет отдает вопросу организации собственного бизнеса непосредственно на своем участке, одни люди стремятся быть поближе к центру города, а другие, наоборот, убежать подальше от суеты, на природу.

В любом случае, в расчет принимаются такие факторы:

• наличие детских учреждений (детсады, школы);
• медицинское обслуживание, близость поликлиники и иных учреждений;
• организация торговли (магазины, торговые центры, рынки);
• транспортная доступность, маршруты общественного транспорта;
• экология, шум;
• безопасность.

Перед началом поиска нужного жилья необходимо определиться и с его ценой. Надо трезво оценить свои финансовые возможности и определить верхнюю ценовую границу. Можно подумать об ипотечном кредите, привлечении материнского капитала и иных источниках финансирования покупки. Это позволит поднять ценовую планку.

Этап 2. Поиск объявлений

Самый доступный вариант поиска дома для покупки — изучение объявлений о продаже недвижимости. Их можно найти в интернете, СМИ, на специальных досках для объявлений и даже на столбах и заборах. Дают объявления сами собственники жилья, частные маклеры и агентства по продаже недвижимости. Последний вариант позволяет избавиться от проблем с оформлением, но обойдется дороже за счет накруток за услугу.

Один из лучших вариантов — иметь дело непосредственно с владельцем дома. С ним можно поторговаться, обсудить важные нюансы условий проживания и особенностей района. Важно реально оценить стоимость предложения. Чрезмерно дешевое жилье должно насторожить. Это могут быть дома с плохой предысторией, с дефектами конструкции, ветхие или слишком удаленные. Выбирать надо средние цены.

Этап 3. Анализ вариантов

Важный шаг — просмотр понравившегося варианта после телефонного общения. Посетить объект надо лично, обращая внимание на все мелочи, начиная от подходов к дому и завершая подсобными помещениями. Следует понимать, что дом специально готовился к осмотру покупателем, а потому могут быть проблемные места хорошо замаскированы.

Необходим тщательный визуальный осмотр. Не стесняйтесь трогать руками стены и несущие конструкции. Надо задавать конкретные вопросы по техническому состоянию и условиям проживания. Постарайтесь выяснить причины продажи дома и его недостатки. Помогут составить общую картину объекта и разговоры с соседями. Следует узнать поподробнее и о тех, кто проживает рядом.

Этап 4. Проверка документов

Если дом готовился к продаже, то весь комплект необходимых документов должен быть уже готов. Необходимо проверить не только их полную комплектность, но и достоверность. Все документы следует тщательно проверить. В них не должно быть никаких ошибок. Особенно важно, исключить наличие поддельных справок, копий и выписок. Документы должны четко подтверждать права собственника, госрегистрацию, техническое состояние. Если покупатель не уверен в своих юридических знаниях, то для проверки следует привлечь профессионалов — юристов или риэлторов.

Этап 5. Заключение сделки

Завершающий шаг — заключение сделки. На этом этапе необходимо решить вопрос, ]как составить куплю-продажу дома ]правильно и в соответствии с Законами РФ. Переход прав собственности осуществляется на основании Договора купли-продажи. В нем отражаются все согласованные моменты — цена, техническое состояние, условия передачи и заселения, и т.д.

Перед подписанием Договора рекомендуется показать его профессиональному юристу для оценки правильности составления. Любые ошибки могут вызвать проблемы с дальнейшей госрегистрацией и привести к судебным разбирательствам. Оформляется сделка при участии государственного регистратора (нотариуса). Оплату следует производить при свидетелях.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Использование материнского капитала для покупки недвижимости предусмотрено законодательством. Как правило, суммы материнского капитала недостаточно для оплаты всей стоимости дома, но она может служить первоначальным взносом для получения ипотечного кредита. Это облегчит дальнейшее погашение долга перед банком.

Как правильно осматривать дом — на что обращать внимание

Дом покупается надолго и должен обеспечить максимально комфортное проживание. Осмотр его технического состояния требует особой тщательности. Лучше всего, для оценки качества жилья привлечь профессионального эксперта — строителя или риэлтора с опытом проведения оценки строений. Внимание следует обратить на ряд ключевых моментов.

Материал строительства

Надежность всего сооружения, его долговечность и комфорт внутри помещений определяются конструкцией и материалом стен дома. От этого зависит несущая способность, прочность, усадка, шумо- и теплоизоляционные свойства. Проверяется качество гидроизоляции, утеплителя.

Наиболее распространенные варианты:

1. Деревянный сруб. Дом может быть построен из бревен или брусьев. В России такие дома строились с давних времен и доказали свою надежность. Главная проблема — гниение, и его следы надо выявить своевременно. Еще одна проблема — значительная усадка.
2. Кирпичная кладка. Это один из самых надежных вариантов, обеспечивающих хорошую теплоизоляцию. Обязательно оценивается толщина кладки и качество кирпича.
3. Блочное строительство. Распространение находят газо- и пеноблоки. При такой конструкции важная роль отводится надежному утеплителю и гидроизоляции. Их качество требует особой проверки. Необходимо выявить следы плесени и грибков. Настораживающий фактор — свежая внешняя штукатурка. Таким способом продавец может замаскировать дефекты перед продажей.
4. Железобетонные панели. Из них делаются не только многоэтажные сооружения, но и бюджетные частные дома. Такие строения, как правило, стоят дешевле, но имеют низкую тепло- и шумоизоляцию. При осмотре особое внимание уделяется качеству заделки межплиточных швов.

Невозможно выделить какой-либо конкретный материал. Все они имеют плюсы и минусы, предназначены для разных условий эксплуатации. Покупатель должен сам оценить конструкцию с учетом технического состояния, собственных эстетических предпочтений и финансовых возможностей. При необходимости можно проконсультироваться со специалистами.

Фундамент

Проверять качество фундамента достаточно сложно, т. к. его основная часть скрыта под землей. Рискованный вариант — отсутствие фундамента. Такое сооружение может использоваться только в качестве временного жилья. Оценить надежность фундамента можно по косвенным признакам — трещины на стенах, проседание углов, повышенная влажность подвала, сырость на полу и т. д.

Важно уточнить следующие параметры фундамента:

1. Тип. Фундамент может быть ленточным, плитным, столбчатым и свайным. Наиболее надежным и универсальным считается ленточная конструкция. Сваи необходимы при строительстве на болотистой и рыхлой почве.
2. Глубина. Лучше всего, выбирать заглубленный фундамент. При этом его глубина должна быть больше глубины промерзания грунта, но не доходить до залегания подземных вод.
3. Цокольная часть. Она необходима для надежной защиты стен снизу. Качественный фундамент возвышается над поверхностью земли на высоту 40-60 см. Стоит также проверить наличие отмостков.
4. Гидроизоляция и утепление. Они спрятаны под землей, но оценить их качество можно. При хорошей гидро- и теплоизоляции пол в помещении будет сухой и теплый. Подвал позволяет объективно оценить данный параметр.

Фундамент следует проверять внимательно. Любые следы подтопления снизу, плесень указывают на наличие дефектов. Если возникает подозрение, то рекомендуется обратиться к специалистам. Они могут сделать специальные шурфы и точно оценить состояние фундамента. Крайне опасны любые деформации, вызванные проседанием основы сооружения.

Крыша и чердак

Нельзя оставлять без внимания кровлю дома. Покупателю, конечно, не хочется начинать ее ремонт сразу после приобретения жилья, после первого сильного дождя. Важно проверить прочность, герметичность и надежность крыши. Идеально, если и внешний вид кровельного покрытия будет привлекательным без дополнительных затрат.

При осмотре дома необходимо проверить:

1. Стропильная система. Проверяется состояние всех несущих деревянных балок (стропил). Не должно быть прогнивших участков, повреждений.
2. Кровельное покрытие. Важен материал, из которого оно сделано (шифер, металл, черепица, мягкая кровля и т.п.). Оценивается состояние покрытия.
3. Гидроизоляция. Если осмотр проводится во время дождя, то можно сразу оценить ее качество. В сухую погоду выявляются следы протечек.
4. Водостоки и водоотводящие элементы. Их также надо внимательно осмотреть и оценить эффективность.

Чердак также следует внимательно осмотреть. Во-первых, по нему можно оценить состояние кровли, т.к. протечки наглядно проявляются именно здесь. Кроме того, чердачное помещение, как правило, имеет практическую ценность. На нем можно обустроить хранилище малоиспользуемого имущества. Дополнительно можно оценить возможность обустройства теплого чердачного помещения или жилой мансарды.

Отопление

Нормальная температура в доме даже в лютые морозы — важное условие для постоянного проживания. Реально оценить его качество можно только в зимнее время. Хорошо, если имеется централизованное отопление. В этом случае достаточно проверить состояние труб и радиаторов, а также наличие кранов для спуска воздуха. В домах без централизованного отопления надо иметь собственный отопительный котел. Дешевый вариант — газовый котел. В негазифицированных районах выбирают жидко- и твердотопливные котлы, а также электрообогреватели.

Водоснабжение

Идеальный вариант — централизованное водоснабжение, в т.ч. горячее водоснабжение. Если его нет, то надо выяснить, с какого источника обеспечивается подача воды. Следует взять пробы и проверить ее качество. При собственной системе водоснабжения надо проверить состояние магистралей и оборудования.

Нагрев воды часто обеспечивается газовыми колонками. Могут использоваться электронагреватели (проточные и накопительные). Необходимо проверить техническое состояние такого оборудования, а также документы на ввод его в эксплуатацию.

Участок

Частный дом расположен на конкретном земельном участке. Интерес представляют его размеры, форма, рельеф, состав грунта. Проверяется правильность расположения выгребных ям (септиков), источников воды и их соответствие санитарным нормам. Важно проверить наличие системы полива и дренажной системы. Все постройки и стационарные объекты должны быть учтены в плане и техническом паспорте дома.

Оформление дома с земельным участком

Многие задумываются, как купить дом с участком. Эта сделка подразумевает переход собственности на 2 отдельных объекта недвижимости — частный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен. При этом ст. 35 ЗК РФ требует обязательного перехода прав собственности на участок при покупке дома. Можно купить дом в деревне.

При покупке необходимо проверить законность прав собственности на оба объекта (Закон № 218-ФЗ):

1. Участок и дом должны быть поставлены на кадастровый учет. Каждому объекту присваивается свой кадастровый номер. На официальной кадастровой карте можно всегда увидеть объект по этому номеру (если регистрация произведена после 01.03.2013 г.).
2. Право собственности на оба объекта должны быть зарегистрированы. Соответствующая запись делается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Без выполнения указанных условий сделку купли-продажи на законных основаниях провести нельзя. Если объекты не поставлены на учет, то продавец должен обратиться к кадастровому инженеру, который составит Межевой план и Технический паспорт дома. На основании этих документов объекты будут взяты на кадастровый учет.

Составление предварительного договора

До совершения окончательной сделки составляется предварительный договор между продавцом и покупателем. Он действует в течение 1 года или в течение срока, оговоренного в соглашении. В документе предварительно согласовываются основные условия сделки. В нем указывается предмет купли-продажи, условия заключения окончательного договора и сроки осуществления сделки, а также штрафные санкции при одностороннем расторжении. Предварительный договор не проходит госрегистрацию, но считается юридическим документом.

Составление основного договора

Передача прав собственности происходит на основании основного договора, который заключается по окончании действия предварительного соглашения. Заверение документа у нотариуса не обязательно, но желательно. В нем окончательно формируются характеристики объектов, время и место совершения сделки, сумма и дополнительные условия по согласованию сторон. Указывается, что окончательная передача объектов фиксируется Актом приемки-передачи. Договор составляется в 3 экземплярах, один из которых направляется на госрегистратуру.

Государственная регистрация

Чтобы узнать как оформить куплю дома с участком, следует пройти обязательную процедуру — государственную регистрацию. Только после этого будет можно говорить о вступлении нового владельца в законные права. В процедуре должны участвовать, как покупатель, так и продавец недвижимости. Для регистрации предоставляются такие документы:

• заявление от продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие право собственности;
• техпаспорт на дом;
• выписка из кадастрового учета земельного участка;
• договор купли-продажи;
• акт приемки-передачи;
• справка о всех зарегистрированных в доме гражданах;
• квитанция об уплате госпошлины.

Для прохождения госрегистрации можно обратиться в МФЦ. Срок рассмотрения обращения — 10 рабочих дней. Если договор оформлен у нотариуса, то он с согласия сторон направляет обращение в Росреестр от их имени в электронном виде. При уклонении продавца от передачи прав собственности покупатель подает заявление в суд.

Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?

Даже небольшая ошибка, неточность в правоопределяющих документах может стать препятствием к признанию сделки законной. Существуют всевозможные подводные камни при покупке дома в виде разных обременений и ограничений. Наконец, в комплекте документов могут оказаться фальшивые справки и свидетельства. Васе это указывает на необходимость тщательной их проверки.

Разрешение на строительство

В нем подтверждается соответствие объекта градостроительному плану и строительным нормам. Выдается документ при получении права на земельный участок, на котором разрешено возводить капитальные строения. Документ передается правопреемнику без переоформления.

Свидетельство на недвижимость и участок

Этот документ, подтверждающий право собственности на дом и земельный участок, продавец обязан предоставить покупателю. При его отсутствии продавец не имеет право распоряжаться недвижимостью. Если продажу осуществляет лицо от имени собственника, то необходима нотариально заверенная доверенность.

Справка о количестве прописанных граждан

При покупке надо добиваться, чтобы все прописанные в доме лица выписались. В противном случае возникнет масса проблем с правами этих граждан, особенно несовершеннолетних.

Согласие на продажу от совладельца

При долевой собственности на недвижимость согласие на продажу необходимо получить от всех дольщиков.

Помимо указанных документов покупатель имеет право просить предоставить дополнительные справки, копии и выписки. Среди них можно отметить: свидетельство о госрегистрации, кадастровый и технический паспорт, выписка из домовой книги, выписка из ЕГРП, согласие супругов, справка о коммунальных платежах и т. п.

Как не попасться мошенникам — полезные советы и рекомендации

При покупке дома существует высокий риск мошенничества. Могут попасться явные преступные элементы, желающие обманным путем присвоить деньги. Чаще попадаются недобросовестные продавцы, которые стремятся любым способом продать подороже или избавиться от проблемной недвижимости. В результате покупатель может оказаться в сложной ситуации, лишившись денег и не имея возможность зарегистрировать покупку. Для снижения рисков можно воспользоваться такими советами.

Сравните заявленную площадь участка с фактической

Фальсификация справки с завышенной площадью позволяет увеличить цену. Простейший метод проверки — проведение замеров. Более точные измерения позволяют сделать геодезические приборы.

Убедитесь, что предыдущие хозяева не делали незаконных перепланировок

В их отсутствии можно убедиться, сравнив планировку с техпаспортом дома. Изучения кадастрового плана поможет выявить незаконные строения.

Проверьте проектные документы на жилое здание

Эта проверка важна при покупке у застройщика первичного жилья. Проектную документацию следует проверить уже на стадии предварительных переговоров, а затем сравнить с постройкой.

Обратите внимание на наличие двух договоров на продажу

При проведении сделки необходимо оформить 2 отдельных договора — на жилой дом и на земельный участок. Правильность составления обоих документов рекомендуется проверить у профессионалов. Надо учесть, что налог на прибыль уплачивается с этих объектов раздельно.

Указанные рекомендации помогут избежать мошеннических схем. Кроме того, надо анализировать поведение продавца. Мошенников часто подводит попытка совершить сделку очень быстро. Настораживать должна чрезмерно заниженная цена, требование залога и частичной предоплаты.

Выводы

Покупка дома является ответственным мероприятием. Ее надо осуществлять планомерно, избегая поспешности и необдуманных действий. Необходимо тщательно проверить документы, техническое состояние объекта и оценить удобство расположения. Элементарные меры предосторожности помогут избежать мошеннических схем. При правильно осуществленной сделке госрегистрация прав собственности не вызовет проблем.

• Главная

• Правовой журнал

• Недвижимость

• Сделки с недвижимостью

• Как происходит сделка купли-продажи дома?

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

• Фамилия, Имя, Отчество;
• Адрес электронной почты;
• Номер телефона;
• иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

• обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
• обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
• обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
• в целях исследования рынка;
• информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
• статистических целях;
• в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

• сбор;
• запись;
• систематизацию;
• накопление;
• хранение;
• уточнение (обновление, изменение);
• извлечение;
• использование;
• передачу (распространение, предоставление, доступ);
• обезличивание;
• блокирование;
• удаление;
• уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

• законности и справедливости;
• конфиденциальности;
• своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
• обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
• соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
• недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
• хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
• уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

• Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
• Настоящей Политикой конфиденциальности;
• Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
• Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
• Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
• Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
• Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
• Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

• путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
• иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

• не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
• не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
• информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
• разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Первое, что нужно выяснить перед оформлением купле-продажи дома с земельным участком — кто является реальным собственником. Если продавец владеет лишь долью, продать дом целиком не получится. Далее предстоит разобраться — какие документы нужны для купле-продажи дома и, чтобы не купить чужие проблемы, порядок действий лучше спланировать заранее. Ниже я пошагово расскажу, на что обратить внимание при покупке дома и как юридически грамотно оформить сделку в РосРеестре.

Содержание

На что обратить внимание при покупке дома

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Какие документы должны быть у продавца дома

; ;
1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
2. Нотариальное согласие супруга на продажу;
3. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
4. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Порядок действий при покупке дома у собственника

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Как дистанционно оформить покупку дома

1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
5. Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Если у вас нет времени или возможности физически посетить МФЦ, то рекомендую использовать так называемое «выездное обслуживание» — это удобный способ получить услуги Росреестра и Федеральной кадастровой палаты. С помощью услуги выездного обслуживания можно получить сведения из ЕГРН, совершить регистрацию прав на недвижимое имущество, постановку на кадастровый учет, исправить техническую ошибку в сведениях ЕГРН. Ветеранам и инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам I и II групп, являющимся владельцами недвижимости, выездные услуги предоставляются бесплатно.

Подать заявку на выездное обслуживание можно по телефону: 8 (800) 100-34-34, а также по электронной почте, указанной на сайте ФКП.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

• Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
• Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

БЕЗпроигрышная тактика ПРОДАЖИ дома. Сейчас это работает как никогда!

Продажа дома – дело серьезное и ответственное, так как на кону не только большие суммы, но и жилье, как таковое. Чтобы не потерять ни время, ни деньги, нужно четко понимать, как продать дом быстро и выгодно.

Сразу оговоримся – первоначально речь должна идти не о продаже, а о так называемой предпродажной подготовке, от которой может зависеть итог переговоров.

Что такое предпродажная подготовка?

Подготовка дома к продаже – обязательное условие процедуры, которая должна завершиться его покупкой, причем, чем серьезнее к ней подойдет владелец дома, тем больше вероятность успешной продажи.

Первое, что нужно сделать – трезво оценить состояние дома и участка, если он есть, даже если вы считаете, что все они находятся в полном в порядке. Если посмотреть на них глазами чужого человека, который должен заплатить за приобретение всего этого «богатства», то, без сомнения, вы найдете массу недостатков и изъянов, которые могут помешать в решении вопроса, как выгодно продать дом.

Первое впечатление нередко оказывается решающим, поэтому необходимо позаботиться, чтобы территория вокруг дома была расчищена от мусора.

Нужно выбросить старую мебель, ненужные вещи, газеты и журналы, которые нередко складируются на полках в доме или в хозпостройках.

Независимо от того, дом новый или старый, в нем должно быть чисто: окна вымыты, пыль снята.

В доме с удобствами вся сантехника должна быть в рабочем состоянии и блистать чистотой. Косметику и парфюмерию с полочек лучше убрать.

Клиент должен получить максимальный доступ во все помещения, поэтому дорогие вещи, драгоценности, деньги, сейфы лучше убрать в более укромные места.

В спальне не должно быть нижнего белья хозяев. Убирать постельные принадлежности не обязательно, но они должны находиться на своих местах, быть чистыми и аккуратно сложенными.

Если продается дом с участком

Чтобы понять, как выгодно продать дом с участком, нужно учесть предыдущие советы и выполнить дополнительные работы, касающиеся непосредственно участка:

необходимо убрать траву, почистить клубы и грядки;

вынести сухие ветки и листья;

привести в порядок дорожки, ликвидировать мусорные кучи;

проверить состояние хозпостроек: если нужно, вставить стекла, прикрутить ручки, проверить состояние замков;

если имеется гараж, дорога к нему должна быть расчищена, замок – свободно открываться и закрываться.

Дом в деревне на продажу

Продать деревенский дом удается не всегда, а это происходит потому, что далеко не всем владельцам известно, как быстро продать дом в деревне.

Привести в порядок дом снаружи и внутри.

Максимально вычистить огород и хозпостройки.

Если туалет и душ во дворе, они должны быть вымыты и вычищены, не иметь неприятного запаха и грязных потеков.

При встрече с потенциальным покупателем важно честно показать все преимущества и недостатки: удаленность от транспорта, наличие или отсутствие магазинов, медсанчасти, детских учреждений – в зависимости от запросов.

Реально оценить состояние дома, но быть готовым сделать некоторую скидку.

Максимально лояльно вести диалог с покупателем.

Успех заключения сделки во многом зависит от того, кто и как ведет переговоры с покупателем. Стоит отметить, что наиболее выигрышными оказываются сделки, проведенные с участием профессионального продавца недвижимости. Именно он знает, как быстро продать дом, поэтому важно учесть советы риэлтора. Он будет сопровождать сделку от момента встречи потенциального покупателя до ее завершения заключением договора купли-продажи. При этом продавец получает юридическую поддержку и профессиональное сопровождение процедуры. Если для вас важны время и конечный результат, обратитесь за помощью профессионалов. Однако это не значит, что самостоятельно невозможно продать дом.как быстро продать дом в деревнеВы сможете это сделать и сами, но будьте готовы к потерям времени и возможным провалам сделок.

Процедура продажи – дело не быстрое, но бывают ситуации, когда время не терпит, и тогда начинается поиск, где продать дом быстро и выгодно. Это могут быть:

агентство недвижимости – наиболее рациональный вариант;

интернет, где можно разместить объявление о продаже на соответствующих сайтах, а затем оперативно связаться с потенциальным покупателем.

Максимум, что делает большинство людей при продаже своего дома, так это вывешивают табличку напротив своего дома о его продаже с указанием цены и телефона для контакта.

Такая надпись не покажется слишком привлекательной для потенциальных покупателей, проезжающих по дороге вдоль Вашего дома, особенно если дом находится в уединенном месте.

Покупатели привыкли судить о том, что они видят, и если это не удовлетворяет их вкусам, они не тратят ни минуты, чтобы остановиться и взглянуть на Ваш дом. Поэтому, если Вы владеете домом, скажем в Кольчугино, и жалеете его продать, то Вам стоит разместить рекламу об этом в местных периодических изданиях для тех, кто хочет купить дом в Кольчугино.

Объявления в газеты о продаже дома обычно содержат краткую информацию о самом доме, а также контактные номера и цены. Объявления стоит поместить в газеты, которые пользуются спросом у читателей.

Можно также поручить заняться продажей дома риэлтору. У такой стратегии есть ряд преимуществ. Риэлторы являются экспертами в области продажи домов и обладают достаточным опытом в деле продажи недвижимости, поскольку хорошо знают данную область. Они будут активно рекламировать Вашу собственность и у них есть доступ к потенциальным покупателям. То, насколько быстро они смогут продать Вашу собственность, зависит от них.

Такие риэлторы обычно назначают плату или комиссию за успешно совершенную сделку по продаже дома. Одни находят это вполне приемлемым, а другие люди думают о деньгах, которые они могли бы сэкономить, не нанимая риэлтора выполнять за них их работу.

Еще одним из наиболее легких и эффективных способов продать дом быстро является его реклама в Интернет, однако здесь Вас будет подстерегать множество конкурентов, которые также будут пытаться продать свой дом.

ТАКТИКИ ПО ПРОДАЖЕ ДОМА

Далее мы приводим некоторые сведения о том, что может помочь продать дом быстро и при этом без найма на работу риелтора, который назначит свою комиссию от продажи Вашего дома.

Вам следует обзавестись хорошими маркетинговыми стратегиями, выступив в качестве владельца дома, а также не упускать из виду того, что в действительности хотят покупатели. Выставите напоказ преимущества Вашего дома, а также всегда учитывайте месторасположение Вашего дома. Потенциальные покупатели предпочтут узнать, насколько им подходит Ваш дом. Близко ли он расположен от их места работы или от школы? И если Вы полагаете, что Ваш дом не отвечает этим критериям, не разочаровывайтесь, Вы все равно можете провести по дому Вашего потенциального покупателя. Вам нужно показать Ваш дом, от переднего двора до заднего.

Открытый для просмотра дом – это довольно умная стратегия, чтобы показать, насколько удобным является Ваш дом. Если Ваш передний дворик не выглядит опрятно, тогда попытайтесь привести его в должный вид. Покупатели вообще могут не пожелать войти в ваш дом, если им не понравится то, что они увидят снаружи.

Давая рекламу в Интернет о продаже Вашего дома, Вы также можете разместить его фото или видео, чтобы потенциальные покупатели, у которых нет времени подъехать к Вам на место, могли бы увидеть ваш дом. Небольшие заголовки для фото и описания также будут весьма кстати.

И, последнее, – Вам следует всегда тут же отвечать на предложения о покупке. Когда покупатель делает Вам предложение или задает вопросы, то это значит, что он готов купить ваш дом. Вам ведь не захочется потерять сделку, только потому, что Вы не ответите на звонок.

Продажа дома: советы

Основная трудность в продаже дома – большие затраты времени на предпродажную подготовку, сбор необходимых документов и прочие мероприятия. Все эти задачи мы разобьем на несколько последовательных пунктов плана: Уборка внутридомовых помещений. Начать необходимо именно с уборки, поскольку, как известно, внешний вид создает первое, самое запоминающееся впечатление. Если потенциальный покупатель увидит фото просторных, светлых и ухоженных комнат, то даже большой ценник не станет его смущать.

Для ускорения продажи рекомендуем провести косметический ремонт там, где это больше всего необходимо. По ходу ремонта, устраняющего видимые недостатки, также можно вывезти старую, ненужную мебель, которая лишь захламляет помещение. Если возле дома имеется земельный участок, им также не помешало бы заняться. Процесс продажи может занять несколько месяцев. Постарайтесь, чтобы в течение этого времени дом выглядел как можно более привлекательно. В доме всегда должны быть чистые окна – так создается ощущение простора.

Приятный аромат внутри помещений дополнительно создаст атмосферу уюта, столь привлекательную для покупателей. В случае нехватки времени, все эти задачи можно поручить клининговой компании; Предварительная оценка дома. Выбор цены – чрезвычайно важный фактор, влияющий на скорость привлечения покупателей. Стоимость недвижимости не может быть ни завышенной, ни заниженной, поскольку в первом случае у вас появится много конкурентов с более выгодными предложениями, а во втором – слишком низкий ценник насторожит потенциального покупателя. Для выбора оптимальной цены, проведите анализ стоимости домов, похожих на ваш, и продающихся в вашей местности. Чтобы ускорить процесс поиска покупателей, допускается незначительное снижение стоимости (в пределах нескольких процентов) от средней на рынке.

Перечислим вкратце факторы, способные повлиять на стоимость дома: местонахождение дома, престиж района, окружающая экологическая ситуация; наличие близлежащих природных объектов: лес, водоемы; развитость транспортной инфраструктуры в районе; наличие объектов социальной инфраструктуры: медучреждений, школ, торговых центров; площадь и состояние земельного участка.

Инспекция объекта.

Покупатели, перед принятием окончательного решения, зачастую посещают объект для проверки. Чтобы у визита получился позитивный исход, домовладельцу необходимо провести тщательную подготовку.

Не исключено, что придется заняться ремонтом коммуникаций, водопроводом. Фундамент и крыша также являются объектами пристального внимания со стороны покупателей. Некоторые из них могут заказать инспекцию специалистам: такая услуга оплачивается заинтересованной стороной, то есть покупателем; Подготовка к будущему заселению. До того как дом будет предложен к свободной продаже, необходимо провести подготовительные мероприятия для заселения новых жильцов. Чтобы увеличить интерес к объекту, постарайтесь организовать все таким образом, чтобы новый владелец смог при желании без проблем заселиться в дом непосредственно в день покупки; Определение преимуществ дома.

Перечислите все достоинства вашего дома, какие только приходят в голову, в отдельном списке. Выберите из них те, которые, по вашему мнению, заинтересуют покупателя, и опишите их в объявлении. Первоначальный список еще пригодиться вам во время переговоров с покупателем; Выбор сезона продаж. Наилучшим временем для продажи загородного дома считается лето, поскольку данный период удобнее для переезда. Чтобы воспользоваться повышенным сезонным спросом, подавайте объявление с середины весны до конца сентября. Организация рекламной кампании. Для распространения информации подойдет любая площадка: тематические СМИ, сайты с объявлениями, листовки. Какой бы канал связи не был выбран, важно, чтобы текст объявления был всеохватывающим, с большим количеством подробностей и прикрепленными к нему качественными фотографиями. Помимо описания самого дома, в объявление можно добавить информацию о транспортном сообщении, близлежащей социальной инфраструктуре, отношениях с соседями; Общение с потенциальным покупателем. Будьте готовы к тому, что звонки от покупателей и предварительные переговоры могут состояться и днем, и вечером, и даже в ночные часы.

Выбор времени для демонстрации дома следует согласовывать с точки зрения удобства для покупателя. Не исключено, что в течение дня придется организовывать несколько показов. При встрече проявите доброжелательность и гостеприимство, чтобы установить доверительные отношения и провести сделку на более выгодных условиях; Как улучшить привлекательность предложения о продаже? Предоставьте покупателю как можно больше доводов в пользу совершения покупки.

Такими стимулами могут выступить небольшие, но приятные бонусы: гарантия на бытовую технику, предоставление помощи во время переезда, частичная оплата расходов на оформление будущей сделки; Закрытие сделки. Если у вас имеется на руках вся необходимая для продажи документация, вам не придется при появлении покупателя решать впопыхах бюрократические вопросы. К тому же, дом, подготовленный для проведения срочной сделки, вызывает больший интерес.

Чтобы продать загородный дом, вам потребуются: подготовленный договор купли-продажи; паспорта участников сделки; передаточный акт; оформленная заявка на госрегистрацию права собственности; действительное свидетельство о праве собственности на дом; выписка из техпаспорта дома и кадастровый паспорт участка земли; квитанция, подтверждающая оплату пошлины. Дополнительно, совместно с покупателем, обуславливаются срок передачи объекта и условия оплаты.

Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем Вам почитать здесь.

И пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается. СПАСИБО.

И мы всегда рады новым подписчикам, так, что будьте добры, пожалуйста — подпишитесь на наш канал!

Как быстро продать загородный дом: инструкция для собственника

Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома

Эксперты в статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями

Как подготовиться к быстрой продаже

Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.

«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.

Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.

Какие документы нужно подготовить:

• паспорт продавца;
• свидетельство о регистрации или расторжении брака;
  нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
• документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
• справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
• справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
• документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.

Ольга Фрик, нотариус:

— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.

Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.

«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.

Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.

Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.

Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.

Как правильно провести показ

Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.

Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.

Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.

Как оформить сделку

Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Как вести расчеты

Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Для новичков приобретение загородной недвижимости выглядит как покупка кота в мешке. Сложность заключается в большом объёме информации, которую придётся не просто собирать из различных источников, но и анализировать, взвешивая за и против. Ошибки, допущенные до заключения договора, приносят проблемы в будущем. В этой статье расскажем, на что обратить внимание при покупке дома, чтобы сделка прошла без осложнений.

Что нужно знать об объекте на вторичном рынке 

По оценкам экспертов, большинство домов от собственников имеют те или иные проблемы, связанные с нарушениями правил строительства. Ошибки могут быть допущены на этапе геологических изысканий, во время проектирования, при закупке материалов, в процессе возведения здания, то есть на всех этапах до ввода в эксплуатацию. Масштаб будущих действий нужно понимать до заключения сделки. Одно дело, если хозяин сэкономил на подшивке кровли — эту работу несложно завершить новому владельцу. Совсем другое, если есть нарушения в несущем конструктиве и фундаменте. Здесь даже возможности капитального ремонта ограничены.

Оценка технического состояния — только одна из деталей огромного пазла. На подготовительном этапе важно понимать, что именно вы хотите приобрести.

Составьте список потребностей и пожеланий каждого члена семьи. Определите главные и второстепенные пункты. Результаты сведите в общую таблицу. Эта информация будет отправной во время поиска.

Отличие дачи от жилого дома

До покупки дома с земельным участком необходимо решить важный вопрос, от которого зависит целевое использование недвижимости. В объявлениях о продаже обычно не указывают назначение объекта. На практике важно знать, что именно покупаете: дачу или жилой коттедж.

Дачная недвижимость предназначена для сезонного проживания. Домик может находиться в посёлке, деревне, садоводческом товариществе (СНТ) — местоположение неважно. Главное — строение рассчитано на временное пользование.

Загородный дом спроектирован для постоянного проживания семьи, и это не единственное отличие. 

Ключевая разница заключается в следующем:

• Владелец частного коттеджа без проблем может оформить регистрацию места жительства. Получить адрес постоянного проживания на даче намного сложнее, поскольку этот тип застройки планируют в рекреационных зонах, отведённых исключительно под садоводство. Здесь не предусмотрены условия подключения к центральным коммуникациям, есть проблемы с заведением больших мощностей в дом (техусловия рассчитаны на дачное проживание). Прописаться удастся только в том случае, если у гражданина нет другой недвижимости.
• В случае изъятия земли и строения под государственные нужды, сумма компенсации окажется мизерной вне зависимости от качества использованных материалов и стоимости построенного жилья.
• Если у приобретённого участка с домом назначение не под ИЖС, в регистрации откажут. Строение будет причислено к самострою и определено под снос.

На специализированных сайтах продавцы часто опускают терминологические определения, и это вводит в заблуждение неопытных покупателей.

До начала поисков решите, что для вас главное: жить в собственном загородном доме на постоянной основе или периодически выезжать на дачу.

Приступаем к поиску вариантов

Если не пользоваться услугами риэлторов, придётся просматривать интернет–порталы. Крупные ресурсы («Авито», «Яндекс–недвижимость», «Циан») необходимо проверять не реже раза в день, чтобы не упустить горячее предложение.

Что нужно знать при покупке деревенского дома 

Приобретение дачи в черте населённого пункта имеет ряд плюсов. Здесь жизнь не замирает на зиму, расчисткой общих дорог и площадок занимаются коммунальные службы, есть сложившаяся инфраструктура, регулярное транспортное сообщение. Перечисленные преимущества не покажутся лишними, если эта работа ложится на плечи хозяина.

Недостатки у дачи тоже есть, и их нужно учитывать. К минусам относятся неоднородное социальное окружение, отсутствие централизованного наблюдения, ограниченное снабжение в магазинах. За домик в СНТ нужно будет платить членские взносы. Плата невелика, но и уровень сервиса высоким не назовешь. За эти деньги товарищество организует уборку снега, вывоз мусора и некоторые другие услуги (перечень есть в уставе).

В отличие от СНТ обязательные взносы в коттеджном посёлке ощутимо выше. Здесь покупатель получает уже другой сервис:

• Ограждение по периметру.
• Контроль зон доступа.
• Постоянную охрану.
• Управляющую компанию, отвечающую за обеспечение нормальной жизни в посёлке.

Как отсечь пустышки 

Для того чтобы не тратить время на поездки напрасно, привлекательные лоты нужно проверять из дома. Оценку местности проводят с помощью спутников через карты местности «Гугл» или «Яндекс». Здесь нужно использовать все доступные инструменты, в том числе построение маршрутов, панораму местности, расстояния до объекта.

На этапе сбора информации данные на понравившиеся варианты желательно сразу фиксировать в блокноте. Накопленные сведения помогут не упустить важное, по пунктам сравнить разные лоты и сделать правильный выбор.

Отвергать услуги риэлторов в любом случае тоже не стоит. У собственника может просто не быть времени, чтобы заниматься продажей. Кроме того, у специалиста с опытом лучше получается договариваться. 

Чем опасна покупка нежелательного объекта

Здесь речь идёт не о самом доме, а о его окружении, причём расстояния не ограничиваются прямой видимостью. Безопасная удалённость может составлять десятки километров.

Приведём несколько примеров, на что нужно обращать внимание при покупке дома:

• Свалки и полигоны захоронения (в том числе площадки, отданные под рекультивацию) — 2–6 км. Точное расстояние зависит от объёма мусора и направления преимущественных ветров.

• Заводы по сжиганию мусора — 25 км. В Московской области строится четыре предприятия, ещё одно запустят в Татарстане.
• Отстойники канализационных стоков — 5 км.
• Комплексы по сортировке мусора — 1 км.
• Животноводческие фермы с открытым способом сушки навоза — 5 км.
• Полигоны и аэродромы — не менее 15 км от ВПП.
• Производственные предприятия с токсичными выбросами — 10–15 км.

Нежелательное соседство можно рассматривать как основание для получения весомой скидки, но помните, что продать такую недвижимость будет очень сложно.

Дополнительные проверки

Если объект после просмотра в целом понравился, попросите у продавца правоустанавливающие документы, кадастровую регистрацию на участок и дом. 

На сайте Росреестра проверьте следующие данные:

• Адрес.
• Площадь.
• Категорию, определяющую назначение земли.
• Вид использования.
• Стоимость по реестру.
• Межевание.
• Обременения.
• Дату регистрации и кадастровый номер права владения.

Через МФЦ необходимо заказать развёрнутую выписку ЕГРН, обращая внимание на сведения о переходе прав. Частая смена хозяев — повод задать уточняющие вопросы о причинах продажи. Кроме того, вы получите данные с именем действующего владельца или юридического лица с правами на собственность. Обратите внимание, чтобы все данные совпадали с информацией, полученной от продавца.

Полезные ресурсы

Перед тем как купить дом, можно провести самостоятельную юридическую проверку с помощью сервиса RiskOver. Информация предоставляется бесплатно. Система построена по принципу опросника. Пользователь выбирает ответы из предложенных вариантов, программа выдаёт экспертное заключение с оценкой рисков.

Полезные проверки:

• Соответствие паспортных данных и адреса регистрации можно посмотреть на сервисе МВД.
• ИНН физлица на сайте ФСН РФ.
• Открытые исполнительные производства на открытом ресурсе Федеральной службы судебных приставов.

Первый разговор с продавцом

В начале общения необходимо уточнить сведения в объявлении и получить новую информацию о продаваемом доме. Торг на этом этапе неуместен и даже вреден, поскольку владелец может расценить покупателя как несерьёзного и свернуть разговор. Подготовьте вопросы заранее и делайте отметки по мере получения ответов в своём опросном листе.

Есть ли регистрация на дом

Это важный этап проверки, поскольку с получением регистрации могут возникнуть проблемы.

Как долго объект находится в собственности

Здесь нужно уточнить причины продажи, особенно если срок владения менее трёх лет. Кроме того, если сделка состоится раньше 3–5 лет (период зависит от типа собственности), то нужно будет оплатить налог с продажи.

Есть ли межевание

Допускается заключать сделку без зафиксированных границ участка. Однако в этом случае соседи могут прибавить к своей земле определённую долю незакреплённой площади, что–то построить на вашей территории, и в будущем это станет причиной для споров. Проведённое межевание, отражённое на карте Росреестра, — бесспорное достоинство участка.

Чем подтверждено право владения

У владельца должен быть один из правоустанавливающих документов (перечень приведём ниже).

Если объект подходит по вышеперечисленным пунктам, нужно проверить, насколько удобно расположение.

Оцениваем локацию

Местоположение должно устраивать как с точки зрения окружающего ландшафта (уровень коттеджного посёлка, близость леса, водоёма), так в плане доступности. Посмотрите по маршрутным картам, сколько по времени займёт дорога до мест назначения на автомобиле и общественном транспорте, если эта опция входит в ваши планы.

Оцените, насколько развита инфраструктура, проверьте перспективные планы развития территории. Обратите внимание на экологическую обстановку, уровень безопасности, защищённость. Познакомьтесь с соседями — это можно сделать после осмотра. В разговоре уточните, нет ли проблем со стороны местных жителей, какие особенности связаны с проживанием (сезонные подтопления, недостаток воды в летний период, перебои с подачей электроэнергии и т.п.).

Осматриваем техническое состояние дома

Главное, что нужно сделать при покупке дома, — проверить объект с точки зрения эксплуатации. Если нет достаточного строительного опыта, необходимо нанять эксперта.

Проверку ведут поэтапно:

• Стены снаружи и изнутри. Трещины в несущем конструктиве указывают на проблемы с фундаментом и надёжностью дома. В деревянном строении растрескивания возникают из–за сырого материала и неравномерной усадки. Серьёзные дефекты могут быть скрыты под слоем штукатурки. На это указывают следы свежего ремонта.
• Фундамент. Проектное качество основания проверяют с помощью специальных инструментов — здесь вам понадобится эксперт. Также осмотрите подвал и цоколь на предмет следов подтоплений и сырости.

• Перекрытия. Проверьте горизонтальность потолков и пола. Перекрытия не должны гулять и деформироваться под нагрузкой.
• Кровля. Состояние крыши оценивают по чердаку. Следы протечек и плесень указывают на дефекты покрытия, ошибки в установке изоляционных материалов и утеплителя.
• Водоснабжение. Проверьте напор на верхнем этаже. Уточните, откуда подаётся вода. Если из собственной скважины, возьмите пробу на анализ.

• Канализация. Спросите продавца, как организован отвод стока (централизованное подключение или автономная система). Уточните тип септика и особенности обслуживания. Проверьте по месту, нет ли неприятного запаха.
• Отопление. Надёжная проверка возможна только в холодное время. Летом осмотрите котёл на предмет протечек, попросите включить тёплый пол и батареи во всём доме. Если есть покомнатная или поэтажная разводка, уточните, как она работает.
• Вентиляция. Протестируйте работоспособность. В вентканалах должна быть хорошая тяга.

• Электроснабжение. Попросите подключить несколько мощных потребителей за раз. Оцените, насколько справляется система. Возьмите у продавца поэтажные схемы электропроводки, уточните, какие использованы кабели, есть ли стабилизаторы напряжения, как запускается резервный контур в случае отключения подачи энергии.
• Дренаж. Уточните, как осушается участок, если заметили признаки сезонного подтопления.
• Автополив. Проверьте, как работает система, какая площадь закрыта дождевальными установками, а что придётся поливать вручную.

Проверяем документы

Если результаты предыдущих проверок не вызывают сомнений, необходимо убедиться в возможности заключения сделки.

При покупке дома с земельным участком понадобятся следующие документы:

• Подтверждение права владения домостроением. Хозяин должен предоставить один из документов (договор на куплю–продажу или дарение, свидетельство о вступлении в наследство). 
• Свидетельства, подтверждающие регистрацию прав собственности (два отдельных документа на дом и на участок).
• Технический паспорт жилого здания, содержащий поэтажные планы.
• Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию участка.
• Паспорт всего домовладения, содержащий чертеж участка, отметками расположения построек.

На что обращать внимание при осмотре дома

Проверяйте не только внешний вид и интерьеры жилых комнат, но и подсобные помещения, а также подвал с чердаком. Нежилое пространство без декоративной отделки даёт больше информации о состоянии здания.

Поверхности следует оценивать по уровню, проверяя вертикальность и горизонтальность. Перекосы говорят о нарушениях в несущем конструктиве. Крупные проблемы сложно устранить даже с помощью капитального ремонта.

Оценивайте состояние коммуникаций на работоспособность каждого контура. Найдите слабые места и посмотрите (посоветуйтесь со специалистом), сколько средств и времени потребует ремонт.

Пройдитесь по участку. На территории не должно быть избытка влаги. О заболоченности свидетельствуют характерные растения (осока, камыш).

Проверьте, насколько удобны подъездные дорожки, нет ли вблизи высоковольтных линий. Безопасное расстояние до вышки на 330–400 кВт не менее 30 м.

Если на территории есть бассейн или видовой пруд, они должны быть заполнены. Заметьте уровень на глаз. Проведите с хозяином или соседями час–два, а потом снова вернитесь на место и посмотрите, не ушла ли вода. Понижение даже на сантиметр за указанное время — серьёзная проблема. Это значит, что чаша не держит воду, в ней есть трещины и всё придётся переделывать, а это долго и дорого.

Как не попасться мошенникам: полезные советы и рекомендации 

Проверяйте всё, что говорит продавец. Честный вид — ещё не гарантия порядочности и добрых намерений. На каждом этапе, где чувствуете себя неуверенно, привлекайте специалистов. Проверьте документы у нотариуса, выясните, есть ли риски у сделки.

Обратите внимание на регистрацию домовладения. Если покупаете участок с домом без оформления (по словам хозяина, здесь всё в порядке, осталась самая малость), то юридически вы приобретаете самострой. Такой объект сложно, а иногда и невозможно зарегистрировать. Потребуются годы, технические экспертизы, судебные разбирательства и бесконечные хождения по инстанциям. Гарантии, что результат будет положительным, нет.

Ещё одна распространённая схема — продажа домовладения по доверенности. В этом случае нужно обратиться к юристу, который проверит следующие сведения:

• Насколько реален доверитель.
• Проведена ли доверенность официально.
• Есть ли на каждом документе подпись и печать нотариуса.

Мошеннические схемы сегодня не редкость. Суды постоянно сталкиваются с потерпевшими, оставшимися и без денег, и без недвижимости. Самый безопасный способ заключить сделку купли–продажи — обратиться за помощью в юридическую фирму. 

Покупка домовладения требует времени и повышенного внимания к каждому этапу проверок. Для того чтобы ничего не упустить при осмотре, предлагаем воспользоваться пошаговой инструкцией.

Покупка дома: порядок действий

После того как найдено несколько подходящих предложений, необходимо составить опросный лист для сбора информации.

Телефонный разговор с продавцом 

Заранее подготовьте 5–6 вопросов о недвижимости (о праве собственности, назначении, межевании, правоустанавливающих документах). Не старайтесь узнать всё и сразу. Цель — определить, стоит ли ехать на осмотр или это не ваш вариант.

Подготовка к встрече

Договоритесь о просмотре в дневное время, чтобы подробно рассмотреть строения и участок. Заложите на просмотр не менее часа. Если вариант подходящий, объект нужно проверять детально. Если нет уверенности в своих силах, заручитесь поддержкой эксперта, имеющего опыт в строительстве.

День для поездки

При осмотре главное — не упустить критические дефекты, поэтому по возможности договаривайтесь о встрече сразу после хорошего дождя. Так появиться возможность увидеть протечки и оценить, во сколько обойдётся ремонт.

Окрестности

Проверьте по картам и на месте, насколько у дома благоприятное соседство. Обращайте внимание и на ближайшие, и на удалённые объекты с учётом рекомендованных расстояний.

Расположение на участке

Оцените, насколько положение здания соответствует санитарным требованиям.

Нормативные расстояния до границ с соседями:

• Места содержания скота и птицы, высокие деревья — 4 м.
• Жилой дом — 3 м (правила одинаковы для капитальных зданий из кирпича, газобетона, бруса и других материалов).
• Среднерослые посадки — 2 м.
• Хозяйственные постройки, кустарники — 1 м.

От жилого дома до общей улицы должно оставаться не менее 5 м. Если есть сомнения, проверьте расположение с рулеткой. В случае судебных споров все ошибки потребуют привести к норме.

Знакомство с продавцом

Проверяйте и перепроверяйте полученную информацию с учётом рисков. По статистике, покупка дома от застройщика связана с незначительными проблемами. Эксперты оценивают такую сделку на 4+. В предложениях от частных владельцев дефекты строительства обнаруживаются практически в каждом случае. Часть из них устранима и может послужить поводом для скидки.

Техническая документация

Составьте список, по которому будете сверять пакет документов. Чертежи и схемы отмечайте не только по наличию, но и по соответствию фактической планировке. В случае расхождений с планами уточните причину. Критические нарушения, например, несоответствия в несущем конструктиве должны быть закреплены документально.

Осмотр снаружи

Обойдите дом по периметру и посмотрите состояние цоколя, отмостки, подшивки кровли, внешний вид стен. Трещины указывают на серьёзные проблемы с фундаментом.

Инженерные сети

Проверяйте коммуникации последовательно, начиная с технического помещения. Узлы и трубы, скрытые в коробах, осмотрите с фонариком, открыв дверцы. Обойдите все санузлы, оцените напор по этажам, скорость стока в канализацию, силу тяги в вытяжке. Попросите включить отопление в доме, даже если осмотр проходит летом. Проверьте наличие схем разводки коммуникаций — это облегчит ремонт в будущем.

Чердак и подвал

Осмотр вспомогательных помещений — важный этап оценки дома. Поверхности без декоративной отделки дают более полное представление о состоянии конструкций. Если владелец отказывается предоставить доступ, это серьёзное основание отказаться от покупки.

Осмотр внутри

Осматривайте дом от входной двери, обходя этаж в одном направлении. Заходите во все помещения, включая подсобные и технические комнаты. Обращайте внимание на пол, стены, оконные и дверные проёмы, потолок, специальный конструктив (камины, печи).

Как избежать проблем после покупки

После подписания договора могут всплыть проблемы, ускользнувшие от внимания в ходе проверок. К основным относятся межевые споры, обременения, правомерность ранее заключённых сделок.

Исключите межевые споры с соседями

Границы и площадь должны соответствовать данным кадастровой карты. Сверяться нужно с соседними участками. Величины могут смещаться в одном направлении, и это объясняется сдвигом показаний спутниковых карт и отметок в реестре. Если данные отличаются на неодинаковые величины, то скорее всего допущены ошибки. 

Точные границы надела, отражённые в кадастре, защищают право собственности. Расхождения дают повод для тяжб. Споры с соседями могут тянуться годами, поэтому проверьте межевание до заключения сделки.

До подписания договора купли–продажи следует убедиться, что все ограничения, аресты и обязательства по залогу сняты. Данные по объекту содержатся в выписке ЕГРН. От продавца нужно получить информацию о его способности заключать сделку (выписка НБКИ подтверждает, что нынешний владелец не банкрот). 

Выясните правомерность ранее проведённых сделок

Все договора по данному лоту, проведённые до нынешней сделки, должны быть чистыми. Нужно проверить данные в выписке ЕГРН в части перехода прав. Здесь приводится история жилого дома, перечисляются владельцы, манипуляции (дарение, наследование, купля–продажа), права собственности. Убедитесь, что по объекту нет ограничений, штрафов и арестов.

Не торопитесь с проверками. Каждому шагу уделяйте необходимое внимание, дающее полную уверенность в полученной информации. Следуйте инструкции, чтобы ничего не упустить.