Покупка квартиры через ячейку в банке пошаговая инструкция

Участники сделки уже договорились о том, в каком банке будет
происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек
и кто за это будет платить.

 
День сделки начинается с закладки денег покупателя в банковскую ячейку.

После подписания всех бумаг и оплаты услуг банка можно отправляться в
хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно
пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.
После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается и допуск
к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия
повторного допуска.

Любая ячейка закрывается на ключ. Банк, страхуя себя, помимо документов
требует предъявить оригинал ключа. Ключ, как правило, один. Он может остаться
на руках либо покупателя, либо продавца. Чаще – покупателя. С него берётся либо
расписка, либо его представитель пишет гарантийное обязательство – в случае
государственной регистрации они обязуются передать ключ продавцу в течение
одного дня. Нередко ключ оставляют на ответственное хранение в банке – он
предоставляет такую услугу. А также может быть передан посреднику, который при
наступлении определённых обстоятельств, передаёт его той или другой стороне. 

А что делать если покупатель потеряет ключ? Как в этом случае продавец
квартиры получит свои деньги? Все зависит от конкретного банка и содержания договора
аренды депозитарной ячейки. В некоторых банках при утере ключа доступ к
банковской ячейке возможен только в присутствии всех участников сделки,
указанных в договоре аренды ячейки. В некоторых банках на случай утери ключа
берут залог, который используется для компенсации стоимости демонтажа замка
ячейки и его замены. Всё это нужно уточнять при выборе конкретного банка.

Что может случиться, если Вы неправильно заполнили договор аренды ячейки?

Ячейка была зарезервирована на двухнедельный срок, в течение которого
лицо, уже наполовину ставшее собственником после заключения договора
купли-продажи, предполагало получить документ, официально подтверждающий его
право собственности. Но, к сожалению, оформление документации затянулось. В
результате продавец по истечении срока аренды пришел и взял свои деньги. А
покупатель не получил квартиры. Самое обидное, что регистрационная палата так и
не выдала ожидаемого документа, так как в последний момент объявился временно
отсутствовавший родственник, имеющий законные права на свою часть продаваемой
квартиры… В этом случае допущена грубейшая ошибка со стороны покупателя: он
позволил получить свои деньги без предъявления документа, подтверждающего
переход права собственности.

 
Еще одна ситуация. Срок аренды истек, а покупатель все не мог получить
документ, подтверждающий право собственности. В тот момент, когда он его
получил, продавец по причине истечения срока доступа к ячейке не смог взять
причитающиеся ему деньги. Поскольку в договоре была указана сумма меньшая, чем
реально участвующая в расчетах, покупатель мог смело забрать часть денег себе,
и никто бы потом не смог доказать его нечестность. Рассчитывать на порядочность
сторон при операциях с недвижимостью крайне непредусмотрительно. Чтобы такая
ситуация не случалась, следует предварительно внести в договор пункт о его
пролонгации в случае затягивания оформления необходимых документов. Кроме того,
часть денег или же вся сумма могут быть упакованы в так называемый ценный пакет
(об этом будет сказано ниже), и тогда банк хранит его. Нарушать целостность
пакета покупатель не имеет права. Единственное ограничение в этом случае –
передача сразу полной суммы по сделке.

 
Нелишним будет и оформление доверенности на получение денег. В случае
временного отсутствия (командировка, пребывание в больнице), а также смерти
продавца причитающуюся ему сумму сможет получить доверенное лицо.

 
В ряде случаев право пользования ячейкой может распространяться не
только на продавца и покупателя, но и на риелтора, сопровождающего сделку.
Права пользования ячейкой риелтором оговариваются отдельно и возникают обычно в
случае наступления внештатной ситуации. Насколько это хорошо и разумно? В ряде
случаев, конечно, удобно. Например, между покупателем и продавцом на последнем
этапе возникли разногласия, а доводить дело до судебного разбирательства явно
не хочется. Уж больно «волокитные» у нас разбирательства. В этом
случае риелтор может выступить в роли судьи, которому стороны доверяют. Он,
например, может возвратить деньги продавцу и тем самым приостановить завершение
сделки. Однако столь высокое доверие со стороны участников сделки – явление не
часто встречающееся. Ведь существуют же мошенники среди специалистов в области
операций с недвижимостью. Поэтому передача права на пользование банковской
ячейкой должна быть серьезно обоснована. Кстати, третьим лицом, обладающим
правом доступа к ячейке, может быть и юридическое лицо, например, агентство
недвижимости. В этом случае риелтор является представителем третьей стороны и
при этом может выполнить все вышеперечисленные функции, а риск утраты денежных
средств снижается.

 
Кстати, банковская ячейка может быть открыта для доступа как одному,
так и нескольким лицам одновременно. Например, участники сделки решат оформить
допуск к ячейке только в случае их совместного присутствия. Возможно, для
кого-то такой вариант окажется наиболее безопасным.

 
Одной из проблемных ситуаций при проведении взаиморасчетов является
фактор времени. Никто не знает, как именно сложится рыночная ситуация и что
произойдет с ценами на недвижимость. Конечно, сегодня обстановка более менее
стабильна, не то, что несколько лет назад, когда цены росли чуть ли не
ежедневно. И все-таки риск продешевить (или потерять) сохраняется. Представим
себе, что сделка заключена, деньги или часть денег вложены в банковскую ячейку,
идет процесс оформления документации на собственность. И вдруг цены стали
стремительно расти. Продавец в отчаянии, ведь он теряет свои деньги. Возможен
вариант, когда продавец пытается нарушить течение сделки. Конечно, изменить
что-либо в этой ситуации крайне сложно (раньше надо было думать), но все-таки
неприятности могут быть. Поэтому реальную продажную цену следует исчислять в
условных единицах, с привязкой к определенному валютному курсу. В этом случае
возможен вариант, когда покупатель сможет восстановить реально потерянную
выгоду продавцу. Разумеется, подобное развитие событий – не самый
распространенный случай, но всё же участникам сделки лучше оговорить и его.

Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель. В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные. Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

Способ № 1: банковская ячейка

На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто. Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке. Эти условия должен контролировать банк.

Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты. В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки. Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации. Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек. В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно. Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком. В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит. Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

Способ № 2: аккредитив

Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов. Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь. Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены. Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются. Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек. Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб. Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

Способ № 3: депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб. Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке. На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк. При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса. Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.

Передача денег за квартиру

Последнее обновление: 11.07.2022

Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.

На первичном рынке расчеты происходят между физлицом (Покупателем) и юрлицом (Застройщиком), а потому проходят безналичным путем. Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик. Перевод денег со счета Покупателя происходит на основании выставленного Застройщиком счета, в соответствии с условиями договора покупки новостройки.

Для Договоров долевого участия (ДДУ), с 2017 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2019 года их применение для Застройщиков стало обязательным). В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – счет эскроу (подробнее – по ссылке).

На вторичном рынке расчеты происходят между физлицами, причем их может быть несколько (если «сделка альтернативная»), и здесь часто рассчитываются за квартиру наличными, немного реже – по безналу (например, если квартира покупается в ипотеку или с помощью субсидий).

Очевидно, что денежные расчеты на «первичке» сложностей не представляют, в то время как на «вторичке» передать чемодан денег Продавцу довольно рискованно. Особенно, при «альтернативной сделке», где деньги распределяются между целым рядом участников. Как этот вопрос решают на практике?

Существуют три безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:

1. Банковская ячейка;
2. Аккредитив.
3. Расчеты у нотариуса (через депозит нотариуса).

Первый способ используется при расчетах наличными деньгами, второй и третий способы – для расчетов исключительно по безналу. Рассмотрим все три способа по порядку.

Расчеты за квартиру через банковскую ячейку

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру в сделках купли-продажи на «вторичке» является расчет наличными с помощью банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых «альтернативных» (когда происходит одновременная покупка и продажа нескольких квартир).

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище-бункере банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем (важно!), банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему (ст.922 ГК РФ – Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе). Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность расчетов через ячейку при покупке квартиры.

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки, когда он может это сделать, и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки (т.е. получит к ней доступ). Если же по истечении заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад. При этом, в течение того же заданного срока сам Покупатель не имеет доступа к ячейке.

Обычно (до июля 2022 года), пропуском для доступа к ячейке Продавцу служил свой паспорт и Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра, печатью и подписью регистратора, и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию и квартира перешла в собственность Покупателя.

  ♦ Пример печати с подписью регистратора и штампа Росреестра на договоре ♦
     (Жми! И откроется пример во всплывающем окне.)

Но так как с 29 июня 2022 года Росреестр перестал ставить свои печати и штампы на все виды регистрируемых договоров (подтверждение здесь), то для условий доступа к деньгам это надо учитывать и не указывать там обязательное наличие печати и штампа на договоре.

Если регистрация сделки была электронной (в том числе, когда нотариус передает в Росреестр заверенные им документы по электронным каналам связи), то обратно договор возвращается тоже в электронном виде. Здесь тоже штампа Росреестра, печати и подписи регистратора на договоре не будет. Это обстоятельство надо учитывать при оформлении условий доступа к ячейке с деньгами.

Если электронной регистрацией занимался нотариус, то он сам потом подшивает дополнительный лист с номером и датой регистрации к договору и удостоверяет их своей подписью и печатью. В банке должны быть в курсе этого, чтобы не блокировать доступ Продавца к ячейке.

Учитывая это, в условия доступа обычно включают и Выписку из ЕГРН, где в качестве собственника уже фигурирует Покупатель.

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры.

Удобство и безопасность расчетов в сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются (счетчики и детекторы купюр предоставляет банк) и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

Договор аренды банковской ячейки для сделки с квартирой может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке). Или – оставлен на ответственное хранение в самом банке.

---

 Кто как это решает на практике – у кого хранится ключ от банковской ячейки – можно почитать и обсудить на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

---

Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности.

Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник, например, форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа. Другой случай для совместного доступа – если в результате непредвиденных обстоятельств понадобилось увеличить срок допсоглашения или изменить условия доступа к ячейке.

  ♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦
     (Жми! И откроется тебе схема передачи денег через ячейку во всплывающем окне)

На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов в сделках с недвижимостью. В тех банках, где есть депозитарий (депозитарное хранилище), сотрудники всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

Аренда банковских ячеек для сделок (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 2-3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (3-5 тыс. руб.).

Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

Образец Договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке:

Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно. А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов. Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.

Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы (услуги регистрации), так и риэлтор из агентства недвижимости (если оно присутствует при организации сделки). Либо – нотариус, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) составлялся и заверялся у него (см. ниже «Расчеты через нотариуса»).

Еще один совет для Покупателя – уточняйте размер банковских ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за покупку трехкомнатной квартиры в Москве.

Расчеты за квартиру через аккредитив

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со специального (аккредитивного) счета платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть – та же, что и у банковской ячейки (см. выше), но в ячейке расчет наличными, а здесь – безналом.

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения (или раскрытия) аккредитива.

Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

В практике расчетов через аккредитив обычно применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя.

Условия раскрытия аккредитива (т.е. условия при которых банк переведет деньги с аккредитивного счета на счет Продавца) – такие же, как и в случае с банковской ячейкой (см. выше) – предоставление Продавцом документов, подтверждающих переход права собственности на имя Покупателя.

  ♦ Последовательность действий при расчете через аккредитив ♦
     (Жми! И откроется тебе алгоритм работы аккретитива во всплывающем окне)

Стоимость проведения расчетов по сделке через аккредитив сопоставима со стоимостью расчетов через банковскую ячейку. Сравнить цены и условия можно в разделе «СЕРВИСЫ».

Банковские услуги расчетов через аккредитив (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Подробнее о процедуре открытия аккредитива, проведении расчетов через него (с образцами заявлений и договоров), о плюсах и минусах аккредитивной формы расчета – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

---

 Какие документы для раскрытия аккредитива на практике представляются в банк, а также о всяких нюансах таких расчетов, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

---

А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

Расчеты через нотариуса

При оформлении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести безналичные расчеты у него. С 2015 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (см. пункт 4 – здесь), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью).

Открытый депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см. об этом выше).

Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него. Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в ст.327, ГК РФ. Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с этого депозита. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно. Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

Подробнее о способе передачи денег через депозит нотариуса рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по альтернативной сделке), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – офисе нотариуса. 

Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

Если Покупатель берет ипотечный кредит для покупки квартиры, то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор.

В зависимости от банка-кредитора, деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода). Подробнее о том, как Продавец получает ипотечные деньги от банка (сроки, условия и т.п.) – см. в отдельной заметке по ссылке.

В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРН, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

А самому Покупателю, при любом способе передачи денег за квартиру, нужно помнить, что после расчетов у него на руках от Продавца должна остаться расписка в получении денег (подробнее о ней – по ссылке).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).