Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам пошаговая инструкция

Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами

Иногда после покупки квартиры новый собственник узнает о наличии коммунальной задолженности, которую оставил предыдущий владелец. Должен ли новый хозяин оплачивать коммунальный долг и как избежать подобной ситуации?

Если покупатель квартиры обнаружил долги за коммуналку после заключения сделки, по закону он не должен их оплачивать. «Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг привязана не к квартире, а к собственнику жилого помещения, и по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Поэтому взыскание задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам с нового собственника является незаконным.

Взносы на капремонт

Исключение составляют долги по взносам на капремонт — в данном случае новый хозяин должен погасить задолженность за старым владельцем, уточнил адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и Партнеры» Игорь Шурпик. Срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента уведомления от органа государственного жилищного надзора о задолженности по взносам (ст. 173 ЖК РФ). На сумму задолженности каждый день будут начисляться пени.

Долги по наследству

Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника. Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик. Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.

Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ

В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.

«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.

В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.

При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.

Долги обнаружены на этапе заключения сделки

Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.

«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.

Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».

Закон не запрещает куплю-продажу квартиры с долгами. Представим ситуацию: вы нашли жилье, которое устраивает вас по всем параметрам: цене, состоянию, расположению. Позже выяснилось, что за квартирой длинный долговой хвост. Здесь важно понимать, за какие задолженности вам придется отвечать, а какие по закону остаются за бывшим владельцев.

Переходят ли долги к покупателю при покупке квартиры?

При совершении сделки купли-продажи долги не списываются, а распределяются между продавцом и покупателем.  Одни остаются за бывшим собственником, другие переходят к новому. Как понять, за что платить покупателю, а за что – нет, давайте разбираться.

• Долги по коммунальным платежам. К услугам ЖКХ относятся: электричество, газ, водоснабжение и канализация, общее содержание дома и отопление. По закону за них должен платить тот человек, который ими пользуется или пользовался. Если жилец не платит, то за ним и только за ним скапливаются долги. Проще говоря, все задолженности продавца по коммуналке остаются на его совести и ответственности. К покупателю старые долги не относятся. 
• Долги за капитальный ремонт. Эти выплаты – исключение из правил. По закону взносы за капремонт закрепляются не за конкретным человеком, а за объектом недвижимости. Поэтому если за жильем числятся задолженности по капитальному ремонту, то они переходят к покупателю вместе с квартирой. И выплачивать их должен тот человек, который в данный момент владеет недвижимостью.

Чем может грозить покупка квартиры с долгами?

• Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
• Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.

Важно! Все подобные требования управляющей компании или ТСЖ вне закона, и они могут считаться вымогательством. Не стоит бояться и идти на поводу у коммунальщиков.

Чтобы УК перестала вас доставать, нужно подать заявление с требованием прекратить выставление счетов за чужие долги. К заявке прикрепить копию договора купли-продажи и акт приемки квартиры, если там прописана информация о снятии показаний со счетчика. Если УК не перестает слать письма, тогда можно смело обращаться в прокуратуру или суд.

• Сделку могут признать недействительной.  В том случае, если квартиру нельзя было продавать по закону. А бывший хозяин смог провернуть сделку. Дело в том, что, если человек долго не платит по счетам, управляющая компания может обратиться к судебным приставам. И исполнители вправе арестовать жилье. Тогда все действия с ним с этого момента будут считаться недействительными. И сделку могут расторгнуть по суду. И если документы при ее заключении были оформлены не в пользу покупателя, тогда можно очень долго добиваться возврата денег или не получить их вовсе.

Чтобы не попасть в подобные неприятные ситуации, нужно вовремя понять, есть ли задолженности.  Узнать это можно благодаря самостоятельной проверке. Потому что иногда даже риелторы, видя легкомысленность покупателя, могут скрыть правду о задолженностях.

Как самостоятельно можно узнать о долгах?

• Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
• Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
• Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.

Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру. 

• Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.

Дополнительные сведения. Не будет лишним пробить продавца по базе судебных приставов и узнать, как долги за ним числятся. Полную проверку по задолженностям можно сделать с помощью сервиса CheckPerson всего в несколько кликов. Кроме того, узнать о том, есть ли на квартире обременения можно, получив один-единственный документ – выписку из ЕГРН или отчет на ее основании. В бумаге будет видно историю собственников жилья, его характеристики более подробно, а также всю информацию о том, наложен ли на недвижимость арест. Получить отчет о недвижимости можно в течение нескольких часов, указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте ЕГРН.Реестр.

Обременения на квартире с долгами

На квартиру с долгами могут быть наложены обременения — ограничения на продажу и другие сделки с недвижимостью. Это вряд ли будет вызвано долгами за коммуналку, но сам факт их наличия может свидетельствовать о сложной ситуации продавца с финансами. Не будет лишним проверить, не находится ли квартира в залоге у банка, не наложены ли ограничения на продажу в связи с неуплатой алиментов или процедуры банкротства.

Узнать о том, есть ли на квартире обременения, вызванные долгами, можно, заказав срочный отчет на основе выписки из ЕГРН. В бумаге будет представлена история собственников жилья, его адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость, а также информация об ограничениях на продажу.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Смотреть образец отчета на основе выписки ЕГРН  

Информация об обременениях будет доступна в отчете на основе выписки «О характеристиках и правах», стоимость которого составляет 200 рублей. Кроме данных о залоге и запрете на перерегистрацию он включает характеристики недвижимости, данные текущего собственника и кадастровую стоимость. Кстати, в отчете будет отражен не только сам факт ограничений, но и данные о том, кто его наложил: судебный пристав, банк, налоговая и пр. В полной выписке можно будет получить полную историю собственников с датами перехода и прекращения прав.

Получить отчет на основе выписки можно в течение нескольких часов. Указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Оплатить услугу можно любым удобным способом.

Полученный отчет на основании выписки не будет заверен электронной подписью Росреестра. Это значит, что его нельзя отправить в банк, суд или другой государственный орган, который примет его так, будто это бумажный документ с печатью. Отчет о недвижимости предназначен для срочной проверки информации.

Если вы видите ограничения на продажу в выписке (кроме ипотеки), лучше откажитесь от сделки или обратитесь к юристу. Ведь это может привести к тому, что сделку попросту не зарегистрируют или оспорят через несколько лет.

Что делать, если квартира с долгами?

Если продавец честно признался, что не заплатил по счетам. Или вы узнали это в ходе проверки, но не хотите терять эту квартиру. Тогда можно договориться. Но обязательно все действия прописать в договор купли-продажи.

1. Продавец оплачивает сам. Самым верным решением будет – попросить владельца оплатить все долги еще до свершения сделки. Особенно, это касается взносов за капремонт. Можно заключить договор и указать, что обе стороны дождутся друг друга. Продавец не продаст объект третьим лицам, а покупатель не переключится на другие квартиры. Либо предложите собственнику оплатить долги деньгами из аванса. Главное, прописать все в договоре купли-продажи или в договоре аванса.
2. Долги переходят к покупателю. В этом случае, продавец может сделать скидку на сумму, которую покупатель закроет по долгам бывшего владельца. Опять же, все эти действия нужно будет прописывать в договоре купли-продажи.

Важно! Указывать размер скидки нужно не в рамках общей стоимости, а отдельной строкой. Если вдруг сделку оспорят по суду, то так проще будет доказать, что именно покупатель оплачивал коммуналку и ему должны будут возместить расходы за чужие долги.

Если договориться с продавцом никак не удалось, то следует все же отказаться от покупки. Потому что, как уже было написано выше, коммунальные платежи останутся за продавцом. А капитальный ремонт по закону перейдет к покупателю. Тем более, что некоторые жильцы годами не платят за эту услугу и в итоге суммы скапливаются немалые.

Вы узнаете, как купить квартиру с долгами за коммунальные услуги (ЖКХ), какие долги переходят при покупке квартиры, кто будет оплачивать долг, как правильно продать жилой объект с долгами по жилищно-коммунальному хозяйству и какой пакет документов нужно собрать

При покупке недвижимости, новые владельцы могут получить не только желаемые жилые метры, но и долги от предыдущих собственников. Покупка квартиры с долгом – это не единственная проблема, с которой могут столкнуться новые хозяева имущества, также квартира может иметь плохую юридическую историю, могут быть не соблюдены все условия сделки купли-продажи (например, права несовершеннолетнего владельца). Распространенным долгом является долг по коммунальным платежам.

Что означает продавец с долгами?

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.

Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.

Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Какие долги переходят при покупке квартиры

Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов. 

Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.

Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!

При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.

Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса. Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.

Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.

Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. 

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нормальная практика, не запрещающая, но контролируемая законом. Продать недвижимость с задолженностью по жилищно-коммунальному хозяйству можно, если нет запрета, выданного судебной инстанцией.

В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что человек обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.

Как узнать долг по ЖКХ?

Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса. 

Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:

1. Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
2. Обращение в управляющую компанию.
3. Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.

 Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.

УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?

Долги старых хозяев при покупке квартиры могут перейти к новому владельцу, поэтому специалисты рекомендуют тщательно изучать условия договора еще на первом этапе купли-продажи. Важно убедиться, что возможность передачи недвижимого имущества вместе с долгом отсутствует.

Если при покупке квартиры с долгами по ЖКХ приходят требования вернуть задолженность, то новому владельцу нужно произвести следующие действия:

1. Сделать копию соглашения.
2. Написать обращение, где будет отображена просьба прекращения отправки счетов за период, который предшествовал периоду регистрации.
3. Отправить собранный пакет документов почтой (при личном обращении документы лучше передавать под расписку).

Совет: во время составления соглашения рекомендуется включить пункт о снятии показаний со счетчиков. Такой акт можно потом приложить к обращению. Если после проведенных действий будут продолжать поступать требования, действия государственной структуры будут признаны незаконными. Меры наказания предусмотрены в ст. 163 УК РФ.

Порядок покупки квартиры с долгами

Узнать долги при покупке квартиры можно несколькими можно несколькими способами. Действия покупателя:

1. Запросить у продавца все выписки и бумаги.
2. Сделать запрос в Единый Государственный Реестр Прав, где можно узнать, если ли аресты, другие долги.
3. Обратиться в расчетно-кассовый центр, управляющую компанию или другую структуру, обладающую нужными данными.

 Если продавец хочет, чтобы задолженность закрыл новый собственник, то нужно оговорить скидку на квартиру.

Важно! Информацию о размере скидки от стоимости недвижимости нужно прописать в договоре купли-продажи отдельным пунктом, но не в рамках итоговой цены. Это особенно важно при оспаривании сделки, если квартира переходит назад к предыдущему собственнику.

Список необходимых документов

Процедура сопровождается такими документами:

1. Паспортом.
2. Документом из ФНС, подтверждающим отсутствие долгов.
3. Справкой из жилищно-коммунального хозяйства.
4. Справка из ЕГРН
5. Дополнительным соглашением о погашении долга по ЖКХ (здесь важно отобразить, кто оплачивает долг при покупке квартиры).

Старый владелец должен подтвердить право собственности.

Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя

Продавец может быть признан банкротом, как до продажи квадратных метров, так и после. Если до продажи, сделка не состоится, если после, у покупателя возникнут проблемы. 

После продажи жилого объекта продавца признать банкротом могут на протяжении трех лет. Тогда покупателю нужно вернуть жилой объект, а старому хозяину – деньги. 

Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

Нет. Данные передаются в Росреестр и в судебную инстанцию. Эти органы буду знать обо всех операциях с жилой площадью, свершенных за все время с 1998 года. 

Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры

Избежать форс-мажорных ситуаций поможет риэлтор и юрист. Покупателю нужно владеть информацией о продавце, даже если нет подозрений. Эксперты советуют в договоре прописать пункт о гарантиях, особенно если у продавца есть долги. Если есть возможность, узнайте, какие сделки по предлагаемому жилому объекту уже проводились. 

Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной

Продажа жилого объекта с долгами может быть выгодной для обеих сторон. Если первый знал о проблемах, но согласился на процесс, он является незаконным. Кредитор не должен выступать в качестве покупателя, опуская все правила и поочередность сделки. Если права кредитора ущемлены, после продажи старый хозяин продолжает жить в квартире, сумма продажи, ниже рыночной – сделка не действительная. 

Права покупателя: может ли он доказать свою правоту

Покупатель может доказать свою правоту, а вот кредиторам доказать, что сделка проведена незаконно – сложно. Если продавец признан банкротом, признать сделку незаконной можно только после получения весомых доказательств. Для избежания форс-мажорных ситуаций, нужно знать, как проверить при покупке квартиры долги. 

Покупая недвижимость можно столкнуться с неприятным

моментом в виде задолженности по коммунальным услугам, числящимся за

бывшим собственником жилого помещения. Чаще всего этот факт может

обнаружиться после того, как квартира продана должником новому владельцу.

Работники ЖКХ могут настойчиво требовать оплатить задолженность по ЖКУ нового

владельца квартиры, игнорируя законодательное право, т.к. они не любят

разбираться с бывшими владельцами и работают по своим жёстким внутренним

устоям.

Долги за коммуналку острая тема не только для

тех кто столкнулся с задолженностью предыдущих собственников. Противостояние

между работниками ЖКУ и жильцами, которые исправно вносят ежемесячно оплату по

ЕПД можно наблюдать постоянно. Хочу поделиться как грамотно разобраться с

возникшей проблемой, и, как говорится, — предупреждён, значит,

вооружён.

Прежде всего надо чётко понимать, что задолженность

числится не за квартирой, а за собственником который ей владеет или владел и новый

собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника. Об этом чётко

говорится в законодательном праве, давайте рассмотрим подробнее.

Этот вопрос регулируется ЖК РФ ст. 153 п.5 —

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Где

говорится, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение,

собственник обязан вносить платы за такое помещение и коммунальные услуги.

Момент возникновения права собственности определяет  ГК РФ Статья 223 п.2

— «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору».

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации,

право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если

иное не установлено законом.

 
Оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги

обязаны все собственники, законодательно регулирует ст. 210 ГК РФ — «Бремя

содержания имущества» из чего следует, что новый собственник не отвечает по

долгам предыдущего собственника.

 
Как быть со взносами по капитальному

ремонту?

 
К сожалению, существует исключение по взносам за

капитальный ремонт. Здесь закон не разделяет долги за бывшим и нынешним

собственниками. Как только произошла смена владельцев по переходу права на

собственность, к новому собственнику переходит обязательство предыдущего

собственника по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе

и задолженность предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт.

Неисполненные обязательства по уплате взносов предыдущим собственником должен

возместить новый владелец жилья. Эта ответственность регулируется ч. 3 ст.

158 ЖК РФ — «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме». Остальные

долги, висящие на бывшем собственнике по оплате за коммунальные услуги, не

переходят новому обладателю жилья.

 
Что делать, чтобы не попасть в такую

ситуацию?

 
Разумно перед сделкой запросить у продавца справку об

отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Это один из способов

проверки покупаемой квартиры, так как существующие долги по взносам на

капремонт гарантированно достанутся покупателю. Задолженность по электричеству,

можно узнать по телефонной справочной Мосэнерго также по телефонной

справочной можно узнать о существующей задолженности в МГТС, если квартира

абонирована домашним телефоном.

 
Что делать новоявленному собственнику

квартиры при неправомерном требовании работников ЖКХ оплатить долг за

предыдущего собственника?

 
Прежде всего надо уведомить бывшего собственника о

предъявлении к вам требований о погашении задолженности об уплате коммунальных

платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, что этот

вопрос решится без проблем и он погасит свою задолженность в добровольном

порядке.

 
В случае неисполнений обязательств со стороны бывшего

собственника квартиры перед коммунальщиками рекомендуется сделать следующее:

Получаем в Росреестре свежую выписку из ЕГРН, где указана дата перехода

права на нового собственника. Относим выписку в Управляющую компанию либо

в ТСЖ, либо в окно «Мои документы» и просим изменить сведения в лицевом счёте.

С этого момента, все квитанции по коммунальным услугам будут приходить на ваше

имя.

В случае отказа в переоформлении лицевого счёта из-за неоплаченного долга

предыдущим владельцем, объясняем свою правовую позицию со ссылкой на ст.

153 ЖК РФ, чаще всего этого будет достаточно. 

Если не сработал п.2, пишем письмо-уведомление о перемене собственника

квартиры на руководителя управляющей компании, которая обслуживает ваш

многоквартирный дом. В письме указываем причину обращения со ссылкой на закон.

Прикладываем к нему свежую выписку из ЕГРН и отправляем заказным письмом с

уведомлением.

Если всё вышеперечисленное не помогло, обращаемся за помощью в

Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или Прокуратуру.

 
Существует ли возможность официального

перевода долга?

 
Существует. Этот вопрос регулирует ГК РФ п.п. 1,

2 ст. 391 — «Условие и форма перевода долга». Обязательства предыдущего

собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового

собственника лишь посредством совершения сделки — перевода долга. Данная сделка

требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена.

И ещё один важный момент, в случае обнаружения

имеющейся задолженности у продавца перед покупкой квартиры, рекомендуется в

договоре купли-продажи квартиры и акте приёма-передачи указать на данный

факт — «в связи с тем, что у предыдущего собственника осталась

задолженность по оплате коммунальных услуг, задолженность покупателю не

передаётся».

Эксперт по недвижимости Елена Солдаткина.

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ

За почти 20 лет работы риэлтором у меня накопилось множество уникальных историй – сложных, странных, курьезных… Пожалуй, когда-нибудь займусь мемуарами, если удастся выкроить время. Пока же поделюсь одной из довольно сложных сделок – личным опытом, как я продавала квартиру с долгом по ЖКХ всего-ничего на… 637 000 руб.

Возможно, обыватели подумают – ну а что такого уникального, подумаешь? Времена такие, что многие сталкиваются с необходимостью продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. В случае моих клиентов это был не единственный нюанс. Им, можно сказать, выпало бинго – или, скорее «антибинго» — собрать полный комплект юридических проблем.

Итого в букете – квартира неприватизированная (в соцнайме), в старой пятиэтажке, долгов по коммуналке более 600 тыс., просто взять и продать нельзя – Управляющая Компания уже наложила арест из-за неуплаты. Ну и классика для продажи долгового жилья – денег у собственников на приватизацию, ни на погашение задолженности нет. Но и терять квартиру, к чему дело и шло, собственно, тоже не хочется. Добавлю еще один момент – объект попадал под столичную реновацию, и опускать руки ну никак было нельзя.

Тут стоит отдать должное собственникам, вовремя оценившим хрупкость положения и отдавшим ситуацию в знающие руки. Пришлось изрядно потрудиться, но по итогу – около полутора месяцев ушло на поиск покупателя, которого не смутили перечисленные сложности и необходимость ожидания выхода на сделку. В целом, как показывает практика, продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно, если обе стороны – и покупатель, и продавец – идут другу навстречу и сознательно минимизируют риски сделки (о них скажу чуть позже). В нашем случае покупатель взвесил все «за и против» и подписал предварительный договор купли-продажи, внеся аванс в размере, необходимом для приватизации и закрытия долгов по ЖКХ. На полученные средства собственник оплатил задолженности, обременение в виде ареста сняли. Далее мы квартиру приватизировали, и после приведения объекта недвижимости в полную юридическую чистоту провели долгожданную сделку купли-продажи.

На выходе продавец избавился от головной боли и получил сумму, достаточную для приобретения другого столичного жилья, а покупатель приобрел с дисконтом московскую квартиру с запланированным сроком реновации. Такой вот хэппи-энд – и волки сыты, и овцы целы.

Продажа квартиры с долгами – особенности, риски, рекомендации

Эта история – не единственная в моей практике. Были и другие, с аналогичными размерами задолженностей. Истории, в общем-то, разные, но нередко их объединяет общая беда – чаще всего за долговыми квартирами стоит человеческое несчастье, причина которому — собственная глупость или жестокое стечение обстоятельств. Была даже ситуация продажи квартиры практически в ноль (не столько из-за долгов, сколько по другим причинам, раскрывать чужие семейные дрязги не стану). Но тема, достойная передачи Малахова…

Однако, как бы ни было, если задолженность еще не превысила стоимость жилплощади (Боже упаси, конечно), продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно. И это, пожалуй, главная мысль, которую я бы хотела донести до своих читателей. Вторая по важности мысль – при продаже будьте максимально внимательны. Дело в том, что проблемные квартиры, вроде той, что я описала выше – с долгами, с неполным комплектом документом – зачастую являются лакомым кусочком для людей, любящих поживиться на человеческой простоте и несчастье. В профессиональной среде они известны как черные риэлторы, вынюхивающие, где бы за бесценок прикарманить симпатичную жилплощадь. Кроме того, на рынке недвижимости есть вполне себе приличные компании, также предлагающие купить жилье с долгами и сулящие деньги прямо в день обращения. Такое действительно возможно, но стоимость, которую на руки получит владелец недвижимости, будет бесконечно далека от рыночной, даже с некоторым дисконтом, стоимости квартиры.

Поэтому, друзья мои, предлагаю всесторонне рассмотреть актуальный вопрос – можно ли продать квартиру с долгами по коммуналке, как это сделать, какие риски есть у покупателя жилья с «хвостами» по оплате ЖКХ и стоит ли вообще овчинка выделки, или лучше поискать более благонадежный объект.

«Со мной такого не случится» — откуда берутся квартиры с долгами по коммуналке

Возможно, вы удивитесь, но не все «должники наши» — маргиналы, нарко- алкозависимые или не совсем самостоятельные люди. Хотя, надо отдать должное, таких большинство. Однако в категорию неплательщиков регулярно попадают и законопослушные граждане, причем нередко состоятельные. Они просто, как бы это сказать… забывают заплатить. Откладывают, как дела низкого приоритета. По Москве задолженность по коммуналке в размере 40-50 тыс. – вполне себе обычное явление. Всего-то несколько месяцев не заплатишь, и уже – бах, снежный ком. Подобные ситуации при выходе на сделку купли-продажи не критичны, но обязательно должны быть проконтролированы – юридическая чистота объекта недвижимости не будет полной без квитанций, подтверждающих отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Бывает и по-другому – например, получение в наследство квартиры с бонусом в виде долгов по ЖКХ. Разумеется, если собственник умер, наследнику необходимо самостоятельно оплатить все долги, дабы не множить собственные проблемы.

Чья квартира — того и долги?

В сети всесторонне муссируется вопрос – кто должен оплачивать долги по коммуналке – продавец или покупатель?

Для понимания – из чего складывается задолженность квартиры по коммуналке

Чисто юридически тело долга можно разделить на две условные части:

1. Непосредственно жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), то есть то, чем человек фактически пользовался – это горячее и холодное водоснабжение, канализация, электричество, газ. По правилам, обязанность оплатить все перечисленное обязан непосредственно пользователь.
2. Оплата взносов на капремонт относится именно к объекту недвижимости. Эта часть долга, если таковой имеется, по закону ляжет на нового собственника, если не разрешить ситуацию с собственником полюбовно еще на этапе подготовки сделки.

Делением и вычленением, к кому какие графы платежки относятся, будет заниматься УК или приставы, если делу дадут ход.

По закону все прозрачно – покупатель обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента вступления в собственность. То есть, казалось бы, долги продавца никаким боком к нему отношения не имеют. Но это в идеале. Эдакий сферический конь в вакууме. Однако в действительности, если вдруг так вышло, что сделка состоялась, и информация о наличии долгов не была раскрыта (такое бывает, если купля-продажа происходит без юридического сопровождения, особенно со стороны покупателя), Управляющая компания вполне может выйти с финансовыми требованиями к новому владельцу. Да, это можно будет оспорить, собрав кучу бумаг, потратив время и деньги.

Существует несколько способов провести сделку купли-продажи квартиры с долгами без рисков для обоих участников сделки:

1. Собственник уточняет размер задолженностей по ЖКХ на момент продажи – например, 200 тыс. рублей. Покупателя необходимо поставить в известность. Если личных средств на погашение долгов нет, с покупателем заключается Предварительный договор с выплатой аванса в размере долга. После получения денег собственник оплачивает полностью коммуналку, получает из УК справки об отсутствии задолженностей. Далее стороны выходят на сделку, с подписанием основного договора и выплатой суммы за минусом аванса – тут все просто и понятно.
2. Второй вариант отличается от первого тем, что задача по оплате долгов переходит к покупателю на основании взаимной договоренности. Вначале, как и в предыдущем случае, владелец озвучивает, что хочет продать квартиру с долгом по ЖКХ в размере, допустим, те же 200 тыс. При этом он готов сделать скидку на жилье в размере долга (а на деле, даже побольше – за причиненные неудобства, скажем так). Итого, покупатель приобретает объект с общим дисконтом, допустим, тысяч в 250 тыс. Все законно. Чтобы обезопасить себя обеим сторонам, в договоре купли-продажи необходимо прописать пункт, что новый владелец обязуется погасить долги самостоятельно.
3. Этот вариант возможен, но на деле применяется редко ввиду финансовых рисков для покупателя. Как правило, если сделку сопровождает квалифицированный юрист, он не пойдет на такие условия. В данном случае купля-продажа квартиры с долгами осуществляется обычным способом, по рыночной сумме. По договоренности, бывший владелец оплачивает свои долги после закрытия сделки, о чем в договоре также может стоять отметка. Но на деле ситуация может повернуться в другую сторону – после получения средств продавец может объявить себя банкротом, что, по нашему законодательству, автоматически освобождает его от ранее принятых финансовых обязательств. При поиске виноватых круг замкнется на новом владельце – и снова бумажная волокита, взыскания и необходимость доказывать, что ты не верблюд. При самом неблагоприятном развитии событий можно остаться и без денег, и без квартиры. Так что подобная покупка квартиры с долгами – это серьезные риски для покупателя при объективном отсутствии выгод.

Какой вариант выбрать?

Все перечисленные способы – вполне себе рабочие. Можно ли продать квартиру с долгами? Да, можно, если еще не наложен арест и не начато судопроизводство. В противном случае продать можно будет только после полного погашения задолженности.

В качестве резюме — мои личные профессиональные рекомендации собственникам – пошаговая инструкция, как выгодно продать жилье с долгами по коммуналке:

• Узнайте точную сумму задолженности;
• Закажите независимую оценку стоимости квартиры;
• При необходимости обратитесь за помощью к надежному специалисту – юристу, риэлтору;
• Соотнесите рыночную стоимость и цену, озвученную агентом. Если разницы нет или она несущественна, начинайте подготовку документов к сделке;
• Уточните, не наложен ли на квартиру арест;
• Не скрывайте от покупателей факт задолженностей. Предложите внести аванс в необходимом для оплаты долга размере.
• Погасите долги, сохраните все квитанции для покупателей, сделайте копии для себя.
• Далее проводите сделку купли-продажи по обычной схеме.

Рекомендации, как безопасно и без риска купить квартиру с долгами

Тут все с точностью наоборот.

• Когда объект выбран, самостоятельно или через своего юриста запросите справки о размере задолженности. Обратите внимание – если по какой-то причине на момент готовности к сделке долг будет еще висеть, Управляющая Компания может наложить арест на квартиру. Сделка будет остановлена в самый интересный момент – при регистрации права собственности. А это потраченное время, деньги на услуги юриста…Ну, вы поняли.
• Выберите подходящий для вас вариант – купить квартиру с долгами, получив дисконт и прописав в договоре собственные обязательства по оплате коммуналке, либо подписать предварительный договор с авансом на закрытие финансовых хвостов.
• При получении свидетельства собственности посетите УК или ЕИРЦ, чтобы новые квитанции приходили уже на ваше имя.

Напоследок хотелось бы сказать следующее. Чтобы бы ни случилось, какие бы обстоятельства не привели к накоплению коммунальных долгов, нельзя опускать руки и бросать ситуацию на самотек. Чем раньше берешься за решение проблемы, тем благоприятнее исход. И если горе-специалисты будут убеждать вас, что продать квартиру с долгами сложно / невозможно / дорого стоит – ищите других. Для компетентного юриста реализация объекта недвижимости с задолженностью или даже арестом – обычная рядовая задача, пусть и требующая немного больше времени и внимания.

Берегите себя и свое жилье!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.