Покупка земельного участка в ипотеку пошаговая инструкция

Какие земельные участки можно приобрести в ипотеку?

---

Какие требования предъявляют банки к земельным участкам?

---

Можно ли построить дом на участке, приобретенном в ипотеку?

---

Какие требования банки предъявляют к заемщикам?

---

Какие особенности оформления ипотечного кредита на земельный участок существуют?

---

Почему банки могут отказать в оформлении ипотеки на покупку земельного участка?

Ипотеку берут не только на квартиры и дома. Приобрести в кредит можно и землю. Многие стремятся переехать за город, но не хотят покупать готовое жилье. А кому-то просто хочется иметь огород с баней. Поэтому ипотека на земельные участки становится более востребованной для россиян.  

В нашем материале вместе с экспертом расскажем, как оформить ипотеку на участок, какие есть особенности и требования.

На какие участки дают земельную ипотеку?

С помощью жилищной ссуды можно приобрести практически любой участок. Исключение составляют только те наделы, которые меньше минимально допустимой площади – в каждом регионе она своя, земли государства, военных и участки в природных заповедниках.

Под ипотеку попадают:

• участки под жилые дома для постоянного проживания (ИЖС);
• земли в СНТ для постройки сезонного жилья;
• наделы для разведения хозяйства (ЛПХ).

При этом земля должны соответствовать определенным критериям банка, который будет выдавать ипотеку. Как правило, в каждой организации они разные. Мы собрали самые популярные:

• на кредитной земле возможно строительство;
• у участка должны быть определены границы по документам;
• рядом с участком должны проходить электричество, газ;
• земля не должна находиться рядом со свалкой;
• размер участка не меньше 6 и не больше 60 соток;
• наличие дороги, по которой можно доехать до надела в любое время года.

Можно ли строить дом на участке, если он в ипотеке?

На ипотечном участке строить можно. Главное, чтобы было согласие банка и чтобы в договоре не было сказано об обратном.

Кроме того, дом может стать залогом для ипотеки на землю и обязательным условием. В некоторых программах без последующего строительства жилого дома ипотеку на земельный участок не получить.

Важно! Не все участки могут подойти для строительства домов для круглогодичного проживания. Перед тем, как приобрести участок, проверьте его на наличие особых зон, уточните категорию земель и вид разрешенного использования. Для строительства и ипотеки подойдут земли ИЖС в населенных пунктах. 

Все это можно узнать в выписке из ЕГРН. Заказать выписку быстро и просто можно с помощью сервиса ЕГРН.Реестр. Достаточно указать кадастровый номер или адрес земельного участка.

Какие есть требования к заемщикам по ипотеке на участок?

Условия, по которым банк будет оценивать клиента, у каждого кредитора свои. Но, как правило, есть стандартный список, которого финансовые организации придерживаются:

• первоначальный взнос от 20-25%;
• ипотеку могут выдавать только с 21 года;
• верхняя граница возраста – 75 лет;
• заемщик должен быть гражданином России;
• на последнем месте работы человек должен проработать минимум 1 год;
• официальное трудоустройство;
• отсутствие просрочек по другим кредитам;
• стабильная зарплата.

Какие документы нужны для ипотеки на участок?

Есть стандартный список документов, которые банк может попросить при оформлении на участок от самого заемщика:

• паспорт;
• справка с места работы;
• копия трудовой книжки;
• налоговая декларация;
• если клиент – пенсионер, то справка о начислении пенсии;
• если используется в ипотеке материнский капитал, справка о его получении.

Кроме того, кредитор попросит бумаги на сам земельный участок и продавца:

• документ о праве собственности на участок, иначе говоря, выписка из ЕГРН;
• кадастровый план;
• отчет независимого оценщика;
• согласие супруга или супруги продавца на продажу объекта, если участок покупался в браке;
• разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.

Чтобы банк не отказал вам в ипотеке на участок перед самой сделкой, заранее проверьте надел. Изучите все эти документы самостоятельно. Особенно выписку из ЕГРН. В этом документе вы сможете узнать точную площадь надела, его реальные границы. Проверите категорию земель, точно ли это населенный пункт. И поймете вид разрешенного использования. Также документ покажет наличие особых зон, где могут быть определенные ограничения для строительства домов. И есть ли на земле какие-то обременения, например, участок может быть арестован и его нельзя продавать.

Заказать выписку из ЕГРН уже сегодня можно на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Готовый ответ придет на почту от 30 минут.

Какие есть программы ипотеки на участок?

Ипотеку на земельный участок можно взять практически в любом банке. Отличаются только программы и условия.

Срок ипотеки на участки может достигать 30 лет, а ставка значительно выше, чем на квартиры или готовые дома. О том, какие сейчас есть программы на рынке загородной недвижимости, рассказывает ведущий специалист по недвижимости в АН «Домос» Надежда Легостаева:

«Существует несколько видов ипотеки для покупки земельного участка. Стандартная – ипотечный кредит на общих условиях. Подходит для приобретения любого участка, на землях ИЖС, для ведения сельского, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. Есть ипотека под строительство домов с приобретением участка. А также целевой кредит с соблюдением определенных условий».

Стандартная ипотека на загородную недвижимость и землю. В качестве залога – сам земельный участок либо уже имеющаяся в собственности земля. Ставка начинается от 10,2%. 

Под строительство жилого дома. На этапе строительства земля идет в залог. Ставка – от 9,8%.

Что касается целевого кредита, то тут есть несколько программ:

• Льготная ипотека от ряда банков: она выдается на строительство жилого дома с покупкой участка. Ставка – от 6%. 
• Семейная ипотека: можно купить земельный участок под строительство дома. Ставка – от 5%.
• Деревянная ипотека: дается на домокомплект со стенами из определенных материалов, например, цельного или клееного бруса, а также из плит МДФ. Ставка – от 10%.
• Сельская ипотека: выдается на строительство дома с одновременным приобретением земельного участка. Ставка – от 0,1% до 3%.

В чем особенности ипотеки на земельный участок?

1. Придется подстраиваться под банк. Ипотека на участок не так популярна, как кредит на квартиры. Здесь не клиент выбирает банк, а банк клиента. При оформлении придется сначала найти кредитора, а затем уже подбирать землю под его запросы.  
2. Ставка может быть выше. Если вы приобретаете просто земельный участок без строительства, то процент ипотеки может быть выше, чем при кредите на квартиру. Поскольку для банка земельный участок гораздо менее ликвидный объект недвижимости.
3. Условия строительства. Перед тем, как подписывать кредитный договор, внимательно его прочитайте, особенно пункт про строительство дома. Во-первых, не на всех ипотечных участках можно строить. Во-вторых, иногда нужно согласие банка, либо это должно быть прописано в договоре.
4. Сумма кредита на участок может быть меньше, уточняет Надежда Легостаева: «Землю и дом сложнее оценивать, это уникальные объекты, а потому и оценка у них происходит индивидуально, а не по типовым шаблонам оценочных компаний, как по квартирам. Из-за этого по домам с землей нужно быть готовым к тому, что банк может оценить недвижимость меньше и, следовательно, урезать сумму кредита».

Когда могут отказать в ипотеке на участок?

• Неподходящий участок. Если участок не понравится банку, то ипотеки вам не видать. Придется искать новый надел, который будет соответствовать требованиям, их мы перечисляли.
• Плохая кредитная история. Если вы до этого выплачивали кредиты с постоянными просрочками, то банк сильно подумает перед тем, как выдавать вам ипотеку. Также с большой настороженностью кредиторы относятся к клиентам с чистой историей. Особенно если суммы кредита большие.
• Недостаточный уровень зарплаты. Кредитор должен быть уверен, что вы сможете справиться с обязательствами. Поэтому, если ипотека будет занимать больше половины вашей зарплаты, запросто могут отказать.
• Задолженности и штрафы. Ни того, ни другого не должно быть, когда вы идете подавать заявку на ипотеку. Вы должны предстать перед финансовой организацией, как добросовестный плательщик.

Важно! Банк вправе не объяснять причину отказа, даже если это произойдет прямо перед сделкой купли-продажи. 

Рекомендации эксперта: как удачно взять земельную ипотеку?

Вместе с экспертом Надеждой Легостаевой мы составили пошаговую инструкцию, как оформить ипотеку на земельный участок.

Шаг 1. Выбираем банк, изучаем программы и условия.

Шаг 2. Выбираем подходящий объект, который будет соответствовать запросам кредитора.

Шаг 3. Оцениваем все дополнительные расходы, которые могут понадобиться при оформлении ипотеки на участок:

• услуги оценщика;
• обязательное страхование, которое может попросить кредитор;
• оплата выезда сотрудников банка на участок.

Шаг 4. Собираем отчет об оценке от независимых экспертов.

Шаг 5. Проверяем участок самостоятельно. Заказываем выписку или отчет из ЕГРН, просим документы у продавца. А также особое внимание уделяем ограничениям, которые могут помешать не только строительству дома, но и покупке участка, рассказывает Надежда Легостаева: «В договоре купли-продажи по Земельному кодексу РФ должны быть указаны пункты о наличии ограничений использования земель. Примеры ограничений – это бурение скважин до определенный глубины в связи с заповедной зоной или запрет на установку мощных антенн на землях близ аэродромной зоны».

Шаг 6. Собираем документы в банк и подаем заявку.

Шаг 7. Подписываем кредитный договор и договор купли-продажи и отдаем документы на регистрацию в Росреестр.

Шаг 8. Перечисляем деньги продавцу через аккредитив и вносим ипотечные платежи по графику.

Выдача ипотеки на приобретение земельного участка не получила еще широкой популярности. Особенность процесса – сложность оформления. Получить средства смогут не все.

Потенциальный заемщик должен отвечать ряду требований. Кто и на каких условиях может оформить кредит на покупку ЗУ?

Есть ли определенные требования к земельному участку, покупка которого оформляется в ипотеку? Как правильно составить договор на данный вид сделки, каковы тонкости государственной регистрации подобного соглашения? Обсудим ниже в статье.

Условия для приобретения земли в кредит

Удастся ли взять ипотеку на приобретение земельного участка – решает банк. Именно он разрабатывает условия выдачи средств. Для повышения шансов на взятие ссуды следует ознакомиться с нюансами.

Требования к объекту залога

Особое внимание необходимо уделить обеспеченности ипотеки. В качестве залогового имущества будет выступать приобретаемая территория. Необходимо учитывать ее ликвидность. Стоимость участка обуславливается несколькими факторами. Земля является специфическим типом залогового имущества, поэтому банка выдвигают к ней жесткие требования.

Ипотечный кредит на приобретение ЗУ выдадут при условии:

• Территория входит в список населенных пунктов, которые могут использоваться для ИЖС. С другими типами участков банки не хотят работать по причине сложностей при отслеживании законности их отторжения.
• Территория должна находиться в пределах 100 км от города. Некоторые банки устанавливают пределы в 30 км.
• Участок не должен быть в пределах резервной, природоохранной зоны.
• На территории должны проходить инженерные коммуникации (канализация, электричество, газ, вода).
• Площадь надела не должна быть менее 6 соток, к нему должна проходить дорога (для свободного подъезда). Заем не выдадут, если площадь участка более 50 соток.

Стоит учесть, что разные банки предлагают собственные условия. Вначале необходимо выбрать банк, затем — подбирать участок, подходящий под условия.

Требования к заемщику

Наличие необходимой суммы, требуемых справок не гарантирует одобрения заявки банком. К клиенту выдвигают отдельные требования.

Для оформления кредита потенциальный покупатель должен отвечать условиям:

1. иметь российское подданство;
2. быть не младше 21 года и не старше 75 лет (на момент окончания срока действия договора);
3. иметь не менее 6 месяцев стажа на последнем месте работы и не менее 1 года за последние 5 лет (подтверждается трудовой книгой).

Для увеличения шансов потенциальный покупатель имеет право на привлечение созаемщиков (до трех человек). Законный муж (жена) автоматически им становятся, поскольку имущество, полученное в браке, считается совместно нажитым. Супруг (супруга) главного заемщика не может являться созаемщиком. Созаемщики, поручители должны отвечать тем же требованиям, что и заемщики.

Можно ли купить надел в кредит без первоначального взноса?

Ипотеку на земельный надел без первоначального взноса не предоставляют. Но некоторые банки предлагают иные условия.

К примеру, Россельхозбанк повышает ставку по процентам либо сокращает сроки выдачи ипотеки.

Преднамеренное повышение процентных ставок дает возможность потенциальному клиенту оформить выгодный кредит без внесения первоначального взноса. Лимиты завышения ставки строго контролируются.

Следующий вариант – выплата первого взноса государством или гарантия ценным документом, сертификатом. Государство разрешает использовать жилищный сертификат в качестве первоначального взноса. Его закладывают в счет полной либо частичной оплаты.

Виды залога

В действующем законодательстве (ст. 5 «Закона об ипотеке») сказано, что предметом ипотеки (залогом) может выступать недвижимость, покупаемая территория или право аренды. Они выступают гарантией возврата финансов банку.

Приобретаемый ЗУ

Банки неохотно приветствуют землю в качестве залога, поскольку земля не всегда является ликвидной, и ее стоимость сложно установить. Если банк согласится на такой залог, максимальная сумма ипотеки не будет больше 60% от стоимости угодья — в зависимости от расположения территории.

Имеющаяся недвижимость

Суть такого кредитования — передача имеющегося недвижимого имущества в качестве залога. При этом устанавливаются пониженные ставки по процентам. Залогом может выступать дом или квартира.

Обратите внимание! Если залогом выступает дом, земельный участок, на котором он располагается, автоматически становится объектом залога.

Требования к недвижимости:

• не должна находиться под арестом или иметь обременений;
• должны быть коммуникации;
• не должны присутствовать нелегальные перепланировки.

Здание не должно быть аварийным. Объект залога должен располагаться в пределах территории банка. Если недвижимое имущество является собственностью нескольких человек, на передачу его в залог потребуется письменное согласие от всех (заверенное нотариусом).

Права аренды земли

В «Законе об ипотеке» установлен особый тип залога – право аренды. Если арендатор изъявил желание использовать найм участка в качестве залога, он обязан получить согласие от собственника.

Условия:

1. передача территории должна осуществляться в период действия арендного договора;
2. владелец надела должен быть оповещен и дать согласие;
3. в договоре найма не должны содержаться обстоятельства, запрещающие передачу прав найма.

Ипотеку арендного права в качестве залога одобряют не все банки.

Порядок действий:

• Обращение в банк с желанием оформить ипотеку под такой залог.
• Оценивание участка оценщиком (специалиста направляет банк).
• Оформление договорного правового акта, его подписание.
• Регистрация.

Если договор оформляется менее, чем на 1 год, регистрация не потребуется.

Важно! Если собственников угодья несколько, потребуется согласие от каждого.

Как оформить ипотечный кредит на покупку земли?

При оформлении ипотеки на ЗУ алгоритм действий практически не отличается от общепринятого механизма для приобретения недвижимого имущества.

Порядок оформления:

1. Выбор подходящего участка.
2. Сбор требуемых бумаг.
3. Подача заявки в банк.
4. Проведение оценки ЗУ.
5. По итогам проверки осуществляется принятие банком решения о ликвидности покупаемой территории.
6. Подписание кредитного соглашения (при одобрении заявки).
7. Регистрация договора.

Без регистрационных действий документ не признают действительным.

Необходимые документы

Чтобы банк оформил ипотеку на участок, потенциальный заемщик должен подготовить ряд документов.

Для получения средств понадобятся:

• паспорт и ИНН участников сделки;
• акт с указанием принадлежности территории к определенной категории земель и подтверждением того, что ее необходимо выкупить;
• кадастровые бумаги (план, межевание и пр.);
• правоустанавливающие документы (предварительное соглашение, в котором будет указываться, что земля станет собственностью заемщика только после выплаты всех платежей);
• справки о праве собственности на надел;
• согласие мужа (жены) на продажу;
• разрешение от опекунского органа, если затронуты интересы малолетних граждан;
• документы об отсутствии задолженности, обременений.

После сбора необходимой документации ее отправляют в аналитический отдел банка. На их основании принимается решение о выдаче средств. За этот период банк вправе подавать запросы владельцу участка, заемщикам.

Документы рассматривают около 5 суток. Если принимается положительное решение, в назначенную дату заемщиком вносится первоначальный взнос — начинается процедура оформления прав собственности на купленную землю.

Проведение оценочной экспертизы

В ипотечном договоре с залогом прописывают сумму оценивания имущества. Обязанность по проведению оценивания лежит на клиенте, а банк предлагает перечень оценщиков со свидетельством и страховым полисом. Специалист на месте изучает участок, дает оценку деталям и характеристикам.

В оценку входит: определение целевого использования и категории надела, установление размера площади, уточнение залоговой стоимости.

В отчете независимый эксперт указывает:

1. какова территориальная принадлежность угодья;
2. полное описание расположения участка;
3. наименование ближайших населенных пунктов;
4. имеется ли доступ к транспорту.

За предоставление неверных сведений оценщик подвергается ответственности.

Как оформить договор на покупку земельного участка?

Оформление земельного участка в ипотеку — процедура длительная и затратная.

Кроме документации на территорию придется дополнительно оплатить услуги оценщика, выезд банковских работников к участку (для осмотра).

После проведения этих мероприятий необходимо приступать к оформлению договора. Содержание его не отличается от стандартного типа соглашения купли – продажи.

Оформляется в простом письменном виде, без обязательного нотариального заверения.

1. Скачать бланк договора ипотеки на покупку земельного участка
2. Скачать образец договора ипотеки на покупку земельного участка

Полную информацию об оформлении ипотечного договора на покупку земли читайте здесь.

Регистрация соглашения и получение свидетельства о праве собственности с обременением

После подписания кредитного соглашения и договора купли – продажи их необходимо зарегистрировать. В Росреестр необходимо подать заявление, уплатив пошлину. Этот орган регистрирует не только имущественные права, но и объекты с обременением.

Право собственности появляется с момента внесения записи в Реестр. Орган выдает выписку ЕГРН — документ, подтверждающий право собственности.

Справка! Обременение снимут после полной выплаты долга.

Особенности оформления займа на ЗУ и строительство дома

Чтобы взять ипотеку под строительство дома, клиент должен иметь подданство РФ. Принятие решения банком зависит от выбора участка земли.

При покупке территории под строительство дома банк учитывает:

• наличие (отсутствие) коммуникаций;
• отдаленность от дошкольных учреждений и школ;
• отдаленность от транспорта и пр.

Если банк одобрит заявку, вносить изменения в проект без ведома банка нельзя.

В видео полезная информация о кредитовании на строительство дома:

Подробнее об оформлении ипотеки на земельный участок и строительство дома в этой статье.

Какие банки выдают?

В текущем году ипотечный кредит на приобретение ЗУ выдают несколько банков. Более популярными являются ВТБ24, Сбербанк, Россельхозбанк. Срок кредитования – до 30 лет.

Все банки выдвигают одинаковые условия:

1. после оформления прав собственности надел переходит к банку в качестве залога (при непогашении суммы участок может быть продан банком на аукционе);
2. период кредитования — от 1 года;
3. площадь территории — 6 – 50 соток.

Конкретный банк имеет право выдвигать собственные условия.

О том, какие банки выдают ипотеку на покупку земельного участка читайте здесь.

Трудности

При оформлении ипотеки на покупку земельного участка заявители могут столкнуться с трудностями. У заемщика должен быть доход выше, чем при оформлении займа на квартиру (дом). Ипотечные сроки слегка отличаются от стандартных: 10 – 25 лет. Покупатель обязан внести первоначальный взнос размером 20% от стоимости территории. В качестве залога банк вправе запросить иную недвижимость.

Чтобы снизить риски и потери, лучше обращаться в крупные банки с выгодными условиями кредитования, специальными предложениями, акциями.

Заключение

Таким образом, при желании купить участок за счет заемных средств, необходимо обращаться в банк. Для взятия ипотеки на ЗУ клиент должен выполнить требования, установленные законодательством.