Продать и купить квартиру одновременно пошаговая инструкция

Что такое aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы, кaкиe pиcки в ней есть и что делать, чтобы их избежать, — на эти и другие вопросы отвечаем вместе с экспертами

При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.

Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

• продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
• покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
• продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку. Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.

1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».

4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.

Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д. Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки. Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.

При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Налоги при альтернативной сделке

Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.

Особенности альтернативных сделок

При ипотеке

Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.

«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.

По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. «В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.

Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.

При нахождении сторон в разных городах

Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.

«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.

С материнским капиталом

Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.

«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».

Когда планируете продать старую квартиру и тут же купить новую — это называется альтернативной сделкой. Для этого заранее подбирают квартиру и договариваются с продавцом. Затем составляют двойной договор купли-продажи, где прописывается, что проводится альтернативная сделка. 

Расскажем, как составить договор, какие потребуются документы и на что обратить внимание при покупке недвижимости по такой сделке.

Особенность альтернативной сделки

Встречная или альтернативная сделка означает, что вы продаете свою квартиру и на полученные деньги покупаете новую. Например, продали свою двухкомнатную квартиру и переехали в новую трехкомнатную с доплатой. Но это простая сделка, в которой участвует три стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец, у которого приобрели трехкомнатную недвижимость. Но есть и сложные альтернативные сделки. Рассмотрим на примере. 

Такие сделки называются сложными. Требуется проверить в несколько раз больше документов, чем при простом заключении договора купли-продажи. И если одна из сторон откажется от покупки или продажи, придется искать нового человека. Поэтому такие сложные цепочки с несколькими сторонами стараются упрощать. Например, если негде жить после продажи недвижимости, семья продает квартиру, снимает жилье и подбирает новую недвижимость.

Что сделать для упрощения альтернативной сделки?

Минус проведения альтернативной сделки — не каждый покупатель согласится ждать и согласовывать нюансы с третьей или четвертой стороной. В таком случае упрощайте сделку и переводите ее в прямую. Например, вы продаете двухкомнатную квартиру и хотите сразу купить и въехать в трехкомнатную. Вы нашли покупателя на свою квартиру и договорились с продавцом, у которого покупаете новую недвижимость.

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

• Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.

• Паспортные данные покупателя и продавца.

• Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.

• Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.

• Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.

• Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Особенности заключения сделки

Что касается сроков, то лучше брать с запасом на 1−2 недели для каждого участника сделки. Но если один из участников сделки так и не подобрал себе новое жилье, сроки лучше увеличить до 30 дней. Помните, на оформление расходов и уплату госпошлины придется потратить 2 тыс. руб. Если сделка проводится с участием нотариуса, придется заплатить 0,5% от суммы, но не более 20 тыс. руб.

Заключение предварительного договора

Когда обсудите все детали, заключайте предварительный договор, пропишите сроки и  передайте продавцу задаток через нотариус. После этого оформляйте сделку. Но если одна из сторон альтернативной сделки вышла из соглашения, задаток возвращается вам. Если сделка сорвалась не по вашей инициативе, а вы оставили задаток, то получите такую же сумму в качестве компенсации.

Именно этим задаток отличается от аванса. Если в соглашении указано, что вы передаете аванс, компенсации за срыв сделки не будет. Когда оформляется альтернативная сделка, в которой принимает участие три и более сторон, прописываются обязанности и ответственность каждой из них. 

Если сомневаетесь, все ли делаете правильно или переживаете по поводу правильности оформления документов, обращайтесь в МБК. Проверим документы и поможет заключить соглашение, в котором будут прописаны ваши права и обязанности.

Проведение альтернативной сделки

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

• Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.

• Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.

• Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.

• Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.

• Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.

• Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.

• Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.

• Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК, чтобы стать независимым. Подписывайтесь на рассылку статей.

Если не вдаваться в детали, стандартная сделка купли-продажи недвижимости выглядит довольно просто: покупатель и собственник находят друг друга, обменивают деньги на ключи и расстаются, довольные случившимся. Это классический пример прямой (или свободной) продажи квартиры, в которой участвуют всего две стороны. 

Но жизнь часто оказывается сложнее условных схем. Например, ситуация, когда владелец квартиры продает ее, чтобы тут же купить другую, — совсем не редкость в риелторской практике, скорее даже наоборот. Поиск покупателя на старое жилье и продавца нового объекта для такого клиента агенты при этом ведут параллельно. 

Подобные сделки на рынке недвижимости как раз и называются альтернативными. 

Участвует в них как минимум три стороны: 

• продавец № 1, который одновременно покупает другую квартиру;
• покупатель квартиры продавца № 1;
• продавец № 2, объект которого покупает продавец № 1.

Приведенная выше схема — это программа-минимум, при которой сделка будет считаться альтернативной. Но на практике всё бывает еще сложнее, ведь покупатель из нашего примера тоже может продавать свою квартиру, а продавец № 2 — подыскивать новое жилье. Это дает агентствам недвижимости возможность выстраивать довольно длинные цепочки. 

И они этим активно пользуются. Поэтому большая часть операций на вторичном рынке недвижимости сегодня — как раз альтернативные сделки. 

Сложные сделки, состоящие из нескольких проведенных подряд альтернатив, риелторы называют цепочками. Перерегистрация права собственности в таком случае происходит по мере рассмотрения пакета документов каждого участника.   

Виды альтернативных сделок 

Есть несколько типичных вариантов альтернативной сделки: 

1. Равноценный обмен, когда одна квартира меняется на другую с аналогичными характеристиками и/или стоимостью. При этом реально деньги никто никому не платит. 
2. Неравноценный обмен, когда одна квартира меньше и дешевле другой. Ради переезда в более просторное жилье ее владелец доплачивает собственнику большего объекта, согласившемуся на условия поскромнее. 
3. Разъезд, когда собственники одной квартиры обменивают ее на несколько меньших. 
4. Съезд, когда собственники нескольких маленьких объектов обменивают их на один большой. 

В ходе многоступенчатой сделки нужно учесть множество нюансов, невнимание к которым легко может разрушить всю цепочку. Например, при обмене «вторички» бывает сложно подобрать второй равнозначный объект — необходима профессиональная оценка недвижимости по множеству параметров (район, год постройки дома, ремонт и т. д.).   

Неудивительно, что альтернативные сделки считаются весьма сложными и проводятся только профессионалами. Не-риелторы такую цепочку просто не соберут. Но могут поучаствовать. 

Как происходят взаиморасчеты 

Из-за сложности и многоэтапности подобных сделок в них не используются прямые расчеты между всеми сторонами. 

Популярностью пользуется несколько вариантов: 

1. Перечисление оплаты на расчетный счет владельца «альтернативной» квартиры, т. е. конечного получателя. 
2. Банковская ячейка, доступ к которой появляется только по завершении всех этапов сделки.  
3. Аккредитив — форма расчета, при которой деньги блокируются на специальном банковском счете до момента перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Если получателей денег в сделке будет несколько, для ее проведения арендуется несколько банковских ячеек или открывается несколько аккредитивов. При этом если квартира продавца № 1 из нашего примера стоит дешевле, чем жилье продавца № 2 (квартиры, которую первый продавец приобретает по итогу сделки), ему нужно будет положить доплату в ту же ячейку / на тот же аккредитив.
 
 

Персональные ипотечные предложения и скидки от банков-партнеров Циан 

Подводные камни альтернативных сделок 

Из-за повышенной сложности альтернативные сделки сопряжены с большим количеством рисков, чем свободная продажа. 

Одна из сделок в цепочке может не состояться 

Рассмотрим ситуацию на примере с четырьмя участниками сделки: 

1. Покупатель с «живыми» деньгами.  
2. Продавец № 1, который хочет купить другую квартиру. 
3. Продавец № 2, который также нуждается в новом жилье. 
4. Продавец № 3, который уезжает на ПМЖ за границу и распродает имущество. 

Допустим, все квартиры в цепочке стоят одинаково и сделка движется последовательно. Все ее участники подписали между собой договоры купли-продажи — всего три документа. Деньги для продавца № 3 они заложили в банковскую ячейку.   

Однако что-то пошло не так, и первую куплю-продажу не зарегистрировали в Росреестре, тогда как остальные сделки прошли успешно. В такой ситуации страдает покупатель: деньги он уже отдал, а недвижимость не получил. Вернуть средства будет крайне сложно: на них уже купили другую квартиру. 

Чтобы избежать такого развития событий, нужно, чтобы все три сделки регистрировались в Росреестре одновременно. 

Также участники альтернативных сделок обычно подписывают дополнительные соглашения, в которых четко оговаривают, что условием получения денег является успешный переход прав на все объекты. То есть в примере выше и у продавца № 3 тоже будут проблемы. 

Еще одна предосторожность — включить в ДКП пункт о том, что переход права собственности регистрируется одновременно на все квартиры из цепочки. В случае судебных разбирательств это поможет доказать факт совершения альтернативной сделки. 

Возможно, придется подождать 

Поиск вариантов, которые бы выстроились в идеальную цепочку, — процесс небыстрый: нужно, чтобы объекты не только сочетались друг с другом по цене и качеству, но еще и понравились участникам сделки. 

Также не всегда просто удержать уже собранную цепочку от распада. Нередко одно-два «слабых звена» выпадают буквально накануне сделки, и риелтору приходится срочно искать им замену. Поэтому альтернативные сделки в среднем проходят дольше стандартных. Это нужно понимать еще на старте, чтобы решить, готовы ли вы ждать. 

Могут быть проблемы с доступом к деньгам 

Выше мы писали, что при альтернативной сделке сторонам выгодно договориться, что ячейки открываются только после успешной одновременной регистрации перехода прав на все участвующие в сделке квартиры. Но и эта мера может выйти боком. Что если Росреестр «завернет» один или несколько объектов? В таком случае ущерб будет тем чувствительнее, чем больше ячеек задействовано. 

Дети и маткапитал — причина для беспокойства 

Сделки с участием несовершеннолетних собственников всегда несут в себе повышенные риски, которые еще более значимы для альтернативной продажи. Даже если все сделано по закону, и дети имеют свои доли в квартире, — это совсем не гарантия, что все пройдет гладко. 

Допустим, семья с детьми решает покупать новую квартиру самостоятельно, а не через цепочку, и просто забирает деньги. Альтернативная сделка заканчивается, ячейки открываются, люди переезжают. Однако вскоре становится известно: органы опеки сочли, что в новой квартире жилищные условия детей ухудшились, и успешно оспорили сделку в суде. Следующим их шагом в таком случае станет попытка вернуть семье старую квартиру, которая, вполне возможно, тоже будет успешной. 

Ипотека и банк, который диктует свои условия 

Чтобы продать квартиру, которая была куплена в ипотеку, собственнику сначала придется получить разрешение кредитора. К сожалению, эта вполне логичная процедура может легко развалить альтернативную сделку. 

Становясь звеньями цепочек, банки зачастую начинают навязывать остальным сторонам свои условия. Например, из соображений безопасности они могут ограничить число участников сделки. Или же проверить документы на все квартиры и увидеть в них какие-то риски для себя. В общем, альтернативная сделка с участием банка — затея еще более сложная, чем обыкновенная альтернатива. 

Ищете квартиру на вторичном рынке? Загляните в базу Циан

Порой очень хочется переехать в новую квартиру или сменить надоевший район на более удобный. Но не всегда есть время и деньги сначала на поиск подходящего жилья, а потом на продажу своей квартиры. И наоборот. В этом случае выручит так называемая альтернативная сделка. Можно спокойно, никуда не торопясь и не снимая чужое жилье, решить вопрос. Однако и у такой купли-продажи квадратных метров есть свои подводные камни и особенности.

Поговорим об альтернативной продаже квартиры: что это значит, какие риски она несет и на что обратить внимание, чтобы в итоге счастливо отпраздновать новоселье.

Что такое альтернативная сделка?

Альтернативной продажи квартиры как вида сделки нет ни в одном российском законе. Термин используется только риэлторами на рынке недвижимости.

Альтернативная продажа – это сделка, при которой одновременно продается старое жилье и покупается новое. Чаще всего продавец-покупатель даже не видит денег: они сразу же уходят на приобретение другой квартиры с помощью банка. Одни предпочитают передавать их через ячейку, другие открывают счет.

В альтернативной продаже квартиры участвуют сразу несколько человек. Как минимум три:

1. продавец-покупатель – тот, который хочет продать свою квартиру и купить сразу другую;
2. покупатель – тот, который покупает старую квартиру;
3. продавец – тот, который продает квартиру продавцу-покупателю.

Это цепочка становится длиннее, если продавец-покупатель хочет приобрести вместо одной большой квартиры несколько объектов, у которых разные владельцы. 

Стоимость квартир в сделке крайне редко совпадает. Часто при альтернативной продаже квартиры продавец-покупатель доплачивает за недвижимость. 

Другие типы сделок: свободная и прямая продажа

Бывает, что продавец реализует квартиру, получает деньги и на этом выходит из цепочки, не покупая взамен недвижимость. Эта сделка называется свободной или прямой продажей. Она имеет свои особенности:

1. Продавец не собирается покупать новую квартиру.
2. Пока жилье продается, в нем никто не живет. Оно свободно даже от прописанных людей.
3. Покупатель может сразу же после заключения сделки заезжать в купленную квартиру.

При этом покупатель такого жилья бывает участником альтернативной продажи квартиры. К примеру, если он приобретает это жилье и продает свое. Но прямая продажа здесь будет крайне точкой сделки и на нее это никак не повлияет. Наоборот, если продавец тут решит остаться в квартире, другие стороны не смогут реализовать альтернативную сделку.

Достоинства альтернативной сделки

Долгое время мало кто из владельцев недвижимости знал, что такое альтернативная продажа. Людям не нужны были такие сложные сделки. Они продавали и покупали квадратные метры по накатанным сценариям. Но в последние года два-три альтернативные продажи квартир начали набирать популярность. Дело в том, что стоимость жилья стала резко расти. Пока продаешь одну квартиру, цены могут сильно подскочить. Продавцы, опасаясь остаться совсем без угла, все чаще делают запрос на одновременную продажу и покупку квартир. Так точно не останешься без жилья.

Это не единственный плюс альтернативной продажи квартиры. У нее еще много достоинств:

• Можно купить жилье дешевле, чем на рынке. Продавцы в надежде побыстрее сбыть недвижимость скидывают цены.
• Продавец может, наоборот, получить выручку больше, чем планирует. Обычно продавец-покупатель очень заинтересован в сделке и предлагает цену выше, чем конкуренты.
• Продавцу-покупателю не надо тратиться на арендованное жилье. При альтернативной сделке сразу после продажи старой квартиры можно смело заезжать в новое.

Риски альтернативной сделки

Впрочем, у альтернативной сделки есть и ряд существенных недостатков. Причем риски несут в основном покупатели. Вот что может ожидать во время такой сложной купли-продажи: 

• Отказ от договора. Продавец по разным причинам может отказаться от продажи квартиры, тогда альтернативная сделка не состоится.
• Нет покупателя или подходящей квартиры. Продавцу-покупателю нужно найти не только подходящее по всем запросам жилье, но и выполнить требования остальных участников сделки. Если договориться не удастся, то альтернативная продажа квартиры сорвется.
• Повышение стоимости одной из квартир. Если владелец какого-то помещения в цепочке альтернативной сделки вдруг поднимет цену, то всем остальным участникам придется сделать то же самое. У покупателей может не оказаться столько денег.
• Регистрация сделки по частям. В альтернативной сделке одновременно регистрируют в Росреестре каждый договор купли-продажи. Ведомство может один ДКП одобрить, а второй нет. Этот исход нужно предугадать, подстелив соломку: в договоре прописывают, что права собственности переходят только после регистрации обеих сделок (ст.157 ГК РФ). Такая пометка поможет в будущем в судебных разбирательствах. Но, прежде чем обращаться в суд, стороны пишут заявление в Росреестр на приостановку перехода прав.
• Слишком долго регистрируют права. Альтернативная продажа квартиры рискует затянуться на несколько месяцев. Со свободными сделками таких проблем нет, их оформляют не более чем за месяц.
• Квартира проблемная. Помещение может быть в обременении в банке, в нем прописаны несовершеннолетние, иждивенцы или же недееспособный человек. Быстро выписать их не получится. Чтобы уладить правовые вопросы, нужно потратить время. А если от продавца еще и скроют все эти проблемы, то в будущем предстоит судиться, ведь такую сделку легко признать недействительной.
• Еще одной головной болью покупателя может стать квартира в аренде. Пока заключен договор и в ней живут люди, заселиться невозможно. Придется подождать, когда аренда закончится. Тогда альтернативная продажа квартиры станет возможна.

Как провести альтернативную сделку: порядок действий

Единственное отличие альтернативной сделки от обычной – в ней много участников и объектов недвижимости. В остальном все то же самое. Так же нужно обращать внимание на юридическую чистоту жилья. Прежде чем расставаться с деньгами, тщательно проверять продавца, как и когда переходили права от одного владельца другому и т.д. Рассказываем о каждом моменте подробнее:

1. Найти покупателя и продавца. В объявлениях о покупке и продаже обычно указывают, что планируется альтернативная сделка, чтобы стороны были готовы к длительной процедуре.
2. Проверить квартиру на юридическую чистоту.

Проверка необходима, как продавцу-покупателю, так и тому, кто у него приобретает жилье. Главный документ для проверки – выписка из ЕГРН. Она расскажет, кто истинный владелец квартиры, он один или их несколько, как часто жилье продавалось в последние несколько лет, есть ли у него аресты или обременения. Все это может устроить проблемы в будущем.

Выписку желательно заказывать свежую, то есть непосредственно перед заключением сделки. Документ быстро сформирует сайт ЕГРН.Реестр. Этот ресурс готовит выписки на основе информации из официальных баз данных. Никаких регистраций и сложных паролей не надо: просто заходите на главную страницу ЕГРН.Реестра, вбиваете в строку поиска адрес квартиры или ее кадастровый номер. Затем нужно выбрать вид выписки (для проверки нужен полный документ) и оплатить его удобным способом. Выписка ЕГРН скоро придет на вашу электронную почту.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Образец расширенной выписки ЕГРН

Также в рамках проверки стоит запросить выписку из домовой книги, где сказано о задолженностях по коммуналке и обо всех прописанных людях. Можно понять, есть ли среди этих людей несовершеннолетние или недееспособные. Поможет составить полную картину о прописанных выписка из EИPЦ: если из квартиры были выписаны защищенные категории граждан, в будущем суд может восстановить их в правах.

Пригодится технический план, который покажет, была ли в жилье незаконная перепланировка. А если квартира в залоге у банка, то просите у продавца ипотечный договор.

1. Выбрать форму расчетов.

Обычно при альтернативной сделке для расчетов использую аккредитив или ячейки в банке. Если выбран второй вариант, то продавец-покупатель и покупатель кладут деньги в разные ячейки, доступ к которым появляется только после подписания ДКП. 

1. Подписать два предварительных договора купли-продажи.

Один предварительный договор будет касаться отношений с покупателем квартиры, другой – с продавцом. В документах прописывают информацию о сторонах сделки из паспортов, полные данные о квартире, договариваются, когда будет заключен основной договор купли-продажи, сколько и когда именно будет выплачен задаток. 

Прежде чем платить аванс или задаток, стоит хорошо познакомиться, желательно очно, с будущей покупкой, чтобы не потерять свои кровные. При задатке действуют особые условия возврата денег: если покупатель передумал, то не получит их назад. На это и рассчитывают недобросовестные владельцы квартир, всячески обманывая покупателей.

Предварительное соглашение – это своего рода копия основного ДКП, только его можно в любой момент расторгнуть.

1. Оформить основной договор купли-продажи по каждой сделке.

Типовые договоры есть на просторах интернета, но, чтобы не запутаться в юридических тонкостях, лучше обратиться за помощью к нотариусу. Так спокойнее: он сам оформит договор для альтернативной сделки, скажет, какие документы для него нужны. 

ДКП по каждой сделке подписывают одновременно.

1. Зарегистрировать альтернативную сделку в Росреестре.

На регистрацию все стороны сделки тоже приходят одновременно. В Росреестре потребуют такие документы:

1. паспорта каждой стороны;
2. договор купли-продажи;
3. документы на квартиру, включая кадастровый паспорт;
4. заявление на регистрацию прав;
5. квитанцию о том, что оплачена госпошлина. Регистрация одного права собственности стоит 2 тысячи рублей. Деньги берут с покупателей.

Остается дождаться результата. Права регистрируют обычно максимум за 10 дней. Если договор купли-продажи побывал у нотариуса, то процедура в Росреестре продлится всего три дня. О том, что у квартиры сменился владелец, расскажет новая выписка из ЕГРН.

Налоги при альтернативной сделке

В альтернативной сделке, как и при любой другой, продавец обязан заплатить в казну государства налог. Он составляет 13% от полученной прибыли. Но платить нужно тем, кто владел недвижимостью менее определенного срока:

• до 5 лет по общему правилу;
• до 3 лет, если квартиру подарили или она досталась в наследство.

Если эти сроки вышли, то от налогов продавец освобождается.  

Покупатели квартир имеют право вернуть часть денег в виде налогового вычета. Главные условия – официальное трудоустройство и регулярная уплата налогов.

Максимальная сумма для расчета вычета составляет 2 млн рублей, получить назад можно до 260 тысяч рублей.

Также есть возможность вернуть вычет с процентов по ипотеке. В этом случае за основу берется 3 млн рублей, а получить можно не более 390 тысяч рублей. 

Особые случаи альтернативной сделки

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком

Если в квартире, которая проходит по альтернативной сделке, живет ребенок или является ее собственником, то придется иметь дело с органами опеки и попечительства. Они должны дать разрешение на продажу. Получить это разрешение можно, если только предоставить ребенку прописку и (или) долю в новом жилье либо положить вырученные от продажи деньги на его личный счет в банке. Добро на продажу органы опеки с трудом дают, если новая квартира будет чем-то хуже старой по метражу, локации и т.д.

Альтернативная сделка с ипотекой

Если продавец-покупатель берет кредит на доплату при альтернативной сделке, то жилье будет находиться в залоге у банка, пока ипотеку не погасят. Часто бывает, что покупатель приобретает квартиру, которая уже в ипотеке. Она уже в залоге у банка. В этом случае нужно попросить разрешения у кредитной организации на альтернативную сделку с ней. 

Однако самой большой проблемой может стать то, что оба участника – и покупатель, и продавец-покупатель – хотят взять ипотеку. Только вот банки у них разные. Перенести деньги из одной кредитной организации в другую не получится или же это займет много времени. 

Альтернативная сделка с материнским капиталом

Если в альтернативной сделке участвует материнский капитал, то развитие событий может пойти по одному из трех сценариев:

1. Продавец-покупатель купил новое жилье и часть стоимости заплатил маткапиталом. В этом случае по закону нужно обязательно выделить доли в этом жилье супругу и детям.
2. Продавцу-покупателю достается квартира, которую до этого купили на маткапитал. В этом случае нужно, чтобы бывшие владельцы письменно и с заверением нотариуса обязались предоставить квадратные метры своим детям, иначе они так и будут прописаны в этой квартире и иметь свои права на нее.
3. Продавец-покупатель продает квартиру, которую когда-то купил на маткапитал. В этом случае уже он должен дать обязательство о выделении долей своим детям.

Стоит учесть, что срока исковой давности сделок, где фигурирует материнский капитал, не существует. Они изначально считаются незаконными, поэтому заявить о них можно без суда. В суд обращаются, чтобы признать последствия купли-продажи вне закона.