Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, несложно. Нужно только соблюсти определенные условия. Верните долг банку, получите необходимые документы о праве собственности на жилье – и можно искать покупателя.
Вопросы появляются тогда, когда возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру, но ваш кредит еще не погашен. Разбираемся, можно ли продать жилье с военной ипотекойи как это сделать правильно.
Консультация юриста или сотрудника банка поможет разобраться в нюансах продажи. Фото: copylegal.ru
Оформлена военная ипотека, как продать эту квартиру?
Продать недвижимость, на которую оформлена военная ипотека, не получится. Такая сделка не пройдёт через органы Росреестра, так как противоречит законодательству. Но есть условия, при соблюдении которых военнослужащий – участник накопительно-ипотечной системы (НИС) может продать свою квартиру.
Военный ипотечный заемщик вправе реализовать свое жилье, если:
- задолженность погашена и военнослужащий отслужил 20 лет;
- задолженность перед банком и государством погашена досрочно;
- квартира продается по переуступке.
Особенности военной ипотеки
Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, не принадлежит в полной мере заемщику, пока он не выплатит долг банку. Это касается и военных ипотечников. Но есть один важный нюанс — программа ипотечного кредитования военных подразумевает, что такое жилье обременяется правами сразу у двух лиц.
К ним относятся: кредитно-финансовая организация, которая выдала займ военнослужащему, и государственное учреждение в лице Министерства обороны. То есть чтобы продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке, нужно снять с него все обременения. Процедура освобождения от обременения для каждого различная.
Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке. Пошаговая инструкция
Оптимальный вариант освобождения квартиры от обременений — досрочное погашение ипотеки. После внесения последнего платежа банк снимает с жилья все ограничения. Об этом уведомляется Росвоенипотека, после чего снимается и обременение со стороны государства.
Шаг №1. Погасить кредит досрочно
Узнайте, какую сумму нужно внести, чтобы полностью закрыть ипотечный кредит. Сумма вашей задолженности перед кредитором указана в графике платежей, который должен быть у вас на руках. Но лучше уточните эту информацию у специалиста банка.
Кроме этого, необходимо учесть основную особенность ипотечного кредитования военных — долг банку частично или полностью погашает государство. Но право на безвозмездное пользование этими деньгами возникает при определенных условиях.
Кто получает право на безвозмездное пользование государственными средствами:
- военнослужащие, имеющие 20 лет выслуги, в том числе в льготном исчислении;
- военные, прослужившие 10 лет до увольнении по состоянию здоровья или другим причинам.
Если вы не попадаете ни в одну категорию, то деньги государству придется вернуть. Чтобы узнать точную сумму, отправьте запрос через сайт Росвоенипотеки. В течение 30 дней вы получите информацию о задолженности и реквизиты для перечисления.
Шаг №2. Снять обременение банка
После внесения остатка долга необходимо получить в банке письменное подтверждение о погашении. Для этого подайте в кредитную организацию заявление о закрытии кредитного счета.
Затем нужно получить выписку об отсутствии задолженности и написать заявление о выдаче закладной на квартиру. В документе должно быть указано, что вы полностью выполнили свои долговые обязательства перед банком.
Теперь вы можете подать заявление о снятии обременения с недвижимости. Чтобы снять ограничения права собственности, вам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ. Помимо заявления, нужно предоставить еще несколько документов.
Какие еще документы потребуются:
- банковская выписка о погашении кредита;
- копия кредитного договора;
- паспорт собственника квартиры;
- договор купли-продажи жилья;
- закладная с отметкой банка.
После приема документов вас уведомят о начале процедуры снятия обременения. За погашение ограничений ничего платить не нужно. Но если вам потребуется выписка из ЕГРН, то за нее придется внести госпошлину 400 руб. В электронном виде — 200 руб.
Шаг №3. Снять обременение государства
О намерении выплатить военную ипотеку раньше срока лучше сообщить в Росвоенипотеку одновременно с погашением кредита в банке. Тогда вы сможете начать процедуру снятия обременения РФ сразу после расчета с кредитной организацией.
В ответ на заявление Росвоенипотека отправит вам уведомление, где будут указаны размер долга по ЦЖЗ и реквизиты для его погашения. Обременение на квартиру будет снято только после внесения всей суммы на индивидуальный счет.
В личном кабинете на сайте Росвоенипотеки вы можете проверить поступление денег на ваш накопительный счет. Если вы продолжаете нести службу в рядах ВС РФ, то сможете воспользоваться этими средствами повторно.
Вместе с заявлением в Росвоенипотеку нужно подать копию паспорта гражданина РФ и справку о прохождении службы. Ведомство отправит ваши документы в Росреестр. В течение 30 дней вам придет уведомление о снятии обременения.
Все бланки необходимых документов можно найти на сайте Госуслуги или МФЦ. Фото: osnovaub.ru
Шаг №4. Заключить основной договор купли-продажи
После подготовки необходимых документов и снятия с квартиры всех ограничений на продажу стороны сделки готовы заключить основной договор купли-продажи недвижимости.
Если покупка оформляется с помощью ипотеки, то договор составят специалисты банка. В сделках с участием нотариуса документальным сопровождением занимается сотрудник нотариальной конторы.
Вы можете составить соглашение самостоятельно, используя типовой бланк, скачанный с сайта МФЦ, Росреестра, Госуслуги. По закону удостоверять договор купли-продажи квартиры в нотариальной конторе не требуется.
Шаг №5. Зарегистрировать сделку в Росреестре и получить деньги
Если вашу сделку сопровождает нотариус, то вы передаете ему все договора, справки и выписки, необходимые для регистрации права собственности. Специалист убедится, что никаких ошибок в документах нет, и отправит их в Росреестр.
Какие документы нужны для регистрации сделки купли-продажи квартиры:
- паспорта покупателя и продавца;
- договор купли-продажи в трех экземплярах;
- кредитный договор (если покупка оформлена в ипотеку);
- квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. рублей).
Пока документы регистрируют, деньги для полного расчета за продажу военной ипотеки можно «заморозить» на депозите нотариуса. Есть еще варианты передачи средств наличными под расписку, через банковскую ячейку, аккредитив, эскроу-счет. Стороны сделки выбирают самый удобный для них способ расчета.
В течение десяти дней нотариус получит документы из Росреестра и передаст вам зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Покупатель получает выписку из ЕГРН, как подтверждение перехода права собственности на жилье.
Квартира, купленная по военной ипотеке, находится в залоге у банка и государства. Фото: gazeta-delovoy-mir.ru
Продажа военной ипотеки по переуступке права
Если у военного ипотечника нет финансовых возможностей снять обременение, то он может реализовать жилье по переуступке. Это значит, что при продаже залоговой квартиры вы передадите долг покупателю. И вам не нужно снимать обременение.
Покупателем может стать другой военнослужащий – участник НИС. В этом случае банки охотно идут на переуступку ипотеки. Обычно найти такого покупателя сложнее, но сама процедура перевода долга займет минимум времени.
Вы вправе продать жилье гражданину, не имеющему отношения ни к вооруженным силам, ни к накопительно-ипотечной системе. Но тут могут возникнуть проблемы с кредитором: достаточно сложно добиться разрешения от банка на переуступку права.
Схема действий при переуступке прав:
- продавец (заемщик) и покупатель идут в банк и подают заявку на передачу долга;
- банк проверяет потенциального клиента, если он вызывает доверие, то стороны сделки приглашают для подписания договора;
- в присутствии всех заинтересованных лиц идет подписание нового кредитного договора, в котором ставится отметка о переуступке;
- проводится полный расчет с военнослужащим – продавцом залоговой квартиры.
Можно ли повторно взять военную ипотеку
После проведения вышеописанных действий военнослужащий вправе взять новый ипотечный кредит. Возврат денег на собственный счет НИС позволяет вам оставаться участником накопительно-ипотечной системы. Только нужно получить новое свидетельство о праве на ЦЖЗ.
Поручитель по ипотеке: условия, ответственность, отличия от созаемщика, как снять поручительство
Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать
Военная ипотека: кому она положена и каковы условия ее оформления
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Как работает военная ипотека?
С 2005 года в России действует специальная программа «Военная ипотека», с помощью которой военнослужащие могут улучшить свои жилищные условия, не дожидаясь выхода на пенсию.
Пока идет военная служба государство помогает накопить на первоначальный взнос, а затем вносит регулярные платежи по кредиту.
Можно ли продать квартиру, приобретенную по программе военной ипотеки?
Это возможно, однако следует учитывать, что до окончания срока кредита приобретаемая квартира находится в залоге у банка. Любые действия с жильем могут проводиться только по согласованию с банком.
Кроме того, если военнослужащий досрочно расторгает контракт до окончания срока выслуги или принимает решение о продаже квартиры, он должен в полном объеме вернуть перечисленные государством средства на погашение ипотеки.
В каких случаях военнослужащему не нужно возвращать денежные средства?
Если военнослужащий заканчивает службу раньше срока, то ему необходимо вернуть государству всю сумму, даже если ипотека уже выплачена.
От выплат военнослужащие освобождаются в следующих случаях:
- Срок службы 20 и более лет;
- Срок службы более 10 лет, если увольнение произошло по причине достижения предельного возраста, по состоянию здоровья, в результате сокращения должности или по семейным обстоятельствам;
- Если военнослужащий признан негодным к военной службе и уволен по этому основанию;
- В случае гибели или смерти военнослужащего члены семьи освобождаются от выплат.
Государство вносит платежи по ипотеке только во время военной службы. Поэтому, если после ее окончания ипотека не выплачена до конца, остаток платежей придется вносить за счет собственных средств.
Как вывести квартиру из залога государства?
Учитывая нахождение квартиры в залоге у государства и банка одновременно продать такую недвижимость можно будет в следующих случаях:
-
Погашение задолженности перед банком и государством за счет собственных средств и продажа квартиры в обычном порядке;
-
Погашение задолженности за счет средств покупателя. Это можно сделать, заключив предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры можно будет заключить после снятия обременения.
Как оформить куплю-продажу квартиры по военной ипотеке?
Если квартира находится в ипотеке, необходимо осуществить следующие действия:
Шаг 1. Уведомить банк и ФГКУ «Росвоенипотека» о намерении продать квартиру
В банке нужно получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту, а в Росвоенипотеке справку о сумме всех выплаченных средств (первоначальный взнос и ежемесячные платежи по кредиту).
Шаг 2. Найти покупателя
При необходимости можно заключить предварительный договор купли-продажи и получить задаток.
Шаг 3. Погасить остаток задолженности по ипотеке
Продать квартиру можно только после полного погашения задолженности. Это можно сделать за счет собственных средств или за счет средств покупателя.
Шаг 4. Вернуть денежные средства на именной накопительный счет
После этого можно будет получить в Росвоенипотеке документ о подтверждении выполнения условий договора целевого жилищного займа.
Шаг 5. Снять оба обременения с квартиры в Росреестре
Шаг 6. Продать квартиру
В зависимости от выбранного способа в обычном порядке или покупателю, с которым был заключен предварительный договор.
Какие документы нужны для продажи квартиры, купленной по программе военной ипотеки?
Для оформления договора купли-продажи могут понадобиться следующие документы:
-
паспорт военнослужащего;
-
документы, подтверждающие право на недвижимость (договор купли-продажи, ДДУ или другие документы);
-
выписка из ЕГРН;
-
технический паспорт;
-
справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
В зависимости от жизненной ситуации могут понадобиться и другие документы. Например, если военнослужащий состоит в браке, может потребоваться согласие супруга на продажу.
Можно ли повторно воспользоваться программой военной ипотеки?
Да, если все уплаченные средства были возвращены на именной накопительный счет, можно воспользоваться накопительно-ипотечной системой снова.
А если срок службы составил уже 20 лет, и средства не были израсходованы, их можно получить в виде денежной суммы и потратить по своему усмотрению.
Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке, и как это сделать?
Военная ипотека – далеко не то же самое, что и обычная. Заемщик, пока служит в армии, не должен платить ни банку, ни государству – но как только он решит уйти со службы или продать ипотечную квартиру, как на него лягут огромные обязательства. По сути, чтобы продать квартиру, купленную по военной ипотеке, ее сначала нужно полностью выкупить, а это крайне сложно и дорого. Мы расписали весь процесс шаг за шагом и расскажем, как можно провести сделку, не имея на руках несколько миллионов рублей.
Содержание статьи
- 1 В чем основная проблема такой продажи?
- 2 Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке: шаг за шагом
- 3 Где взять деньги на погашение долгов?
- 4 Альтернативные варианты
В чем основная проблема такой продажи?
Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.
Вообще, получить жилье в армии можно несколькими способами:
- служебное жилье – выдается военнослужащему и его семье на все время службы, но не переходит в его собственность (и его нельзя приватизировать);
- постоянное жилье – когда военнослужащий накопит определенную выслугу, не имея при этом своего жилья, он может претендовать на бесплатное жилье от государства или на выплату для его покупки;
- военная ипотека – чтобы не ждать выслуги, можно вступить в накопительно-ипотечную систему (НИС), это доступно выпускникам военных учебных заведений (при получении первого офицерского звания), а также остальным военнослужащим при заключении второго контракта.
Другими словами, государство предлагает не ждать 20 лет выслуги (или 10 лет при некоторых «льготных» основаниях), а купить свою квартиру – здесь и сейчас. Это выгодно и государству (не нужно искать несколько миллионов на квартиру сразу, если можно несколько лет откладывать по двести тысяч в год), и самому военнослужащему (вместо бесконечных скитаний по служебным квартирам можно получить свою в собственность).
При этом программа военной ипотеки предполагает, что заемщик должен оставаться военнослужащим весь срок выплаты кредита – и даже дольше. Так, при расторжении договора военной ипотеки по любой причине – при завершении службы раньше определенного срока или просто при желании продать квартиру – заемщик должен будет не только погасить остаток долга по ипотечному кредиту, но и вернуть государству все, что оно уплатило в счет ипотеки.
Не возвращать сумму долга государству можно только в нескольких случаях:
- если человек служит 20 лет и больше;
- если выслуга более 10 лет, а военнослужащего уволили по состоянию здоровья, при достижении предельного возраста или по сокращению штата;
- если военнослужащего признали непригодным к военной службе;
- военнослужащий скончался (от выплат освобождаются члены его семьи).
Соответственно, если военный решает продать квартиру до того, как наберет 20 лет выслуги, ему придется фактически выплатить полную стоимость квартиры. Увы, многие военные часто не знают этого при оформлении военной ипотеки, из-за чего потом сильно жалеют.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке: шаг за шагом
В отличие от обычного ипотечного кредита, по военной ипотеке квартира находится в залоге сразу у двух структур и по двум договорам:
- в залоге банка по кредитному договору (как и любая ипотечная квартира);
- в залоге у ФГКУ «Росвоенипотека» по договору целевого жилищного займа.
Соответственно, чтобы можно было продать ипотечную квартиру, нужно снять с нее оба обременения.
Примерный порядок действий будет таким:
- уточнить полную сумму остатка задолженности по договору ипотечного кредитования в банке;
- узнать сумму долга по договору целевого жилищного займа в Росвоенипотеке (подать заявление);
- с учетом обеих сумм определить цену недвижимости и попытаться найти покупателя на квартиру, или найти деньги в другом источнике (например, оформить потребительский кредит в банке);
- погасить оба долга – перед банком (остаток задолженности) и перед Росвоенипотекой (первоначальный взнос и все остальные внесенные суммы – если у военнослужащего нет нужной выслуги или других «льготных» условий);
- получить от банка уведомление о снятии обременения;
- подать в Росвоенипотеку заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в пользу государства;
- только после снятия обоих обременений можно будет заключить договор купли-продажи с покупателем и оформить регистрацию перехода права собственности.
Все это будет идти не очень быстро – каждое заявление в Росвоенипотеку будет обрабатываться до 30 дней, соответственно это минимум 2 месяца. Банк тоже снимает обременение не моментально – на это уйдет 2-3 недели.
Кстати, если вернуть Росвоенипотеке все внесенные государством платежи, и если при этом военнослужащий не увольняется, то он при желании сможет снова воспользоваться программой военной ипотеки – уже с учетом всех накопившихся за годы (и возвращенных) денег. А прослужив 20 лет, можно будет получить деньги в виде субсидии на покупку жилья.
Как уже можно было понять, главная задача – найти нужную сумму денег, чтобы погасить ими обе части долга. Ведь найти придется, ни много ни мало, полную стоимость квартиры – уже выплаченную часть отдать государству, а невыплаченную – банку. А так как квартира (даже купленная до 2020 года) стоит, скорее всего, минимум 2-3 миллиона рублей, задача для многих будет непосильной.
Где взять деньги на погашение долгов?
Как мы уже поняли, продать квартиру, купленную по программе военной ипотеки, вполне реально – но на практике крайне сложно из-за необходимости найти огромную сумму денег. Но так как продажа квартиры и без того предполагает получение сопоставимой суммы, задача выглядит более-менее реально.
Так, «провернуть» все это можно тремя способами:
- если есть достаточно сбережений или возможность занять нужную сумму у родственников. В этом случае проблемы нет – имеющимися деньгами можно погасить обе части долга, после чего продать квартиру (и раздать долги обратно, если это деньги родственников);
- взять на эту сумму нецелевой кредит в банке. С одной стороны, военнослужащие – одни из самых платежеспособных заемщиков (стабильный иногда растущий доход на много лет вперед), но потребительский кредит на 2-3 миллиона рублей готов выдать далеко не каждый банк, да и процент по нему будет достаточно большой – выше 10% годовых. Но процент – не проблема, ведь после продажи квартиры долг можно будет полностью погасить (проценты придется оплатить за 2-3 месяца, пока будут оформляться документы);
- договориться с покупателем – взять задаток и им погасить все долги, после чего подписать основной договор купли-продажи.
Третий вариант – потенциально самый дешевый (не нужно платить банку и просить родственников), но самый спорный. Основная проблема в том, что мало какой покупатель квартиры согласится проходить настолько рискованную процедуру, чтобы просто купить жилье.
Обычно советуют такой алгоритм:
- продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи – в нем прописывается, как продавец получит задаток от покупателя и погасит им оба долга;
- после погашения долгов обременение с квартиры снимается;
- стороны подписывают основной договор купли-продажи, и покупатель передает остаток суммы.
Иногда вместо задатка рекомендуют использовать банковскую ячейку – тогда менеджер банка контролирует, как продавец гасит свои долги. Но в целом схема остается той же – обременения снимаются за счет денег, которые заранее дает покупатель.
Главная проблема в этой ситуации – практически ни один покупатель не будет просто так соглашаться отдать свои деньги на 2-3 месяца, пока продавец решает проблемы с банком и Росвоенипотекой. А значит, продавец будет вынужден сделать скидку (если это не уникальный и безальтернативный объект недвижимости для покупателя), что уже снижает целесообразность всей сделки. Правда, с учетом роста цен на жилье такая сделка может иметь смысл – например, если квартира по военной ипотеке 3 года назад стоила 2 миллиона рублей, а сейчас стоит все 4.
Альтернативные варианты
Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки. Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды. Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.
Вариант с переуступкой ипотеки в данном случае не сработает – даже в этом случае нужно полностью погасить долг перед Росвоенипотекой, а потом уже за оставшуюся сумму долга договариваться с банком.
По сути, если заемщик не может найти всю сумму сразу и не хочет сильно сбрасывать в цене, единственный вариант – не продавать квартиру. Как только будет накоплено 20 лет выслуги (или 10 лет с «льготным» основанием), военнослужащий при продаже квартиры уже не будет ничего должен государству – долг погасить нужно будет только перед банком.
В статье пойдет речь о продаже недвижимости по военной ипотеке. Как осуществить процедуру, какие документы подготовить, и рискует ли продавец – далее.
Законодательство идет навстречу военным и предлагает стать им участниками накопительной ипотечной системы.
При участии в программе минимум 3 года, военнослужащим предлагается взять жилье в ипотеку. Кредит будет выплачивать Министерство обороны. Как осуществить сделку?
Общие аспекты
Продажа квартир по военной ипотеке в Москве возможна в любом регионе. Приобрести такое жилье стало возможным, начиная с 2005 года, после принятия соответствующего закона.
Для этого необходимо стать участником специальной программы для военнослужащих. Для принятия участия в накопительной системе необходимо отвечать нескольким условиям:
- быть офицером или прапорщиком по контракту либо выпускником военного учреждения;
- составить рапорт;
- рассчитать максимальный размер займа по ипотеке на основании сумм взносов до 45 лет военнослужащего;
- определиться с банком, который предоставит заем.
Продажа жилья по военной ипотеке имеет как положительные моменты, так и отрицательные. К преимуществам относятся:
| Принимать участие в сделке вправе лишь те банки | Которые прошли аккредитацию |
| Уверенность в том, что сделка чистая | С юридической стороны |
| Небольшие сроки регистрации | До 1 недели |
| Сделка безопасна | Все операции контролирует банк |
Недостатками являются:
- необходимо уплатить налог за прибыль;
- большие сроки получения финансов из-за определенного порядка расчета.
Продавцу следует знать, что деньги он получит только после государственной регистрации сделки – через 5-7 дней. Иногда процесс затягивается до нескольких недель.
Квартиру или дом военнослужащий выбирает самостоятельно. Жилье должно соответствовать банковским требованиям.
Основные из них:
- объект недвижимости должен быть в хорошем состоянии;
- коммуникации и инженерные системы должны быть в норме;
- перепланировок не должно быть;
- наличие правоустанавливающих документов;
- на жилье не должны претендовать третьи лица.
Чтобы получить военную ипотеку, необходимо выполнить ряд действий:
| Стать участником накопительной системы, подав рапорт | Основное условие – долгосрочная служба, наличие семьи или другой жилой площади значения не имеет |
| Списки направляются в вышестоящие органы | Где сведения об участнике тщательно проверяются |
| Участнику присваивается номер | Открывается счет на его имя и перечисляются деньги |
Всем участникам выдается сертификат, дающий право
Что нужно знать
Чтобы получить свидетельство участника накопительной системы, необходимо участвовать в программе не меньше 3 лет, составить рапорт на имя командира, дождаться одобрения (примерно 3 месяца) и получить готовый документ.
Действует свидетельство полгода. За этот период необходимо выбрать жилье. Покупать недвижимость можно на ту сумму, которая указана в свидетельстве.
По военной ипотеке нельзя покупать квартиру, если:
- в ней кто-либо проживает или зарегистрирован хотя бы 1 человек;
- она находится под залогом;
- на нее претендуют третьи лица.
Продать квартиру не получится, если кредитный комитет не даст согласие. Выдается оно в том банке, в котором военнослужащий планирует брать ипотеку.
Для государства покупка по ипотеке выгодна тем, что затрачивая деньги, государству предоставляются налоговые льготы – вычеты.
Граждане, купившие квартиру и получившие прибыль, вправе вернуть 13% от стоимости. Льгота не предоставляется в таких случаях:
- имущество приобреталось у взаимозависимых граждан;
- оплачивал не собственник, а третье лицо;
- вычет был получен ранее.
Поэтому военнослужащий не имеет право получить данный вычет, поскольку за него уплачивала держава.
НИС может быть добровольной или принудительной.
Чем раньше военнослужащий станет участником программы, тем большая сумма накопится на счету.
В текущем году никаких изменений в программе не произошло. Единственное, изменилась сумма накопительного ипотечного взноса – 260 000 рублей.
После того, как на счету накопится требуемая сумма, можно приступать к поиску банка, который предоставит кредит.
Каждый банк предлагает свои условия и ставки по процентам, но они не будут ниже 10%.
Нюансы при покупке такой недвижимости
Как и любая сделка с недвижимостью, покупка квартиры по военной ипотеке имеет свои нюансы.
При досрочном расторжении контракта военный не сможет в дальнейшем еще раз принять участие в такой программе.
Также придется вернуть все средства, которые были предоставлены для покупки жилья.
Если военнослужащий заканчивает служить раньше срока (по собственному желанию), то остаток денежных средств за приобретенную недвижимость он выплачивает самостоятельно.
В процессе покупки необходимо будет заказать услугу по оценке имущества – расходы за это оплачивает военный.
Согласно военной ипотеке, приобретать можно не только квартиру, но и отдельную комнату, частный дом.
Большинство банков не позволяет покупать жилье у родственников. Обязательное условие – страхование купленной недвижимости.
Если участники – супруги и оба военнослужащие, то разрешено покупать 2 квартиры. Сдавать в аренду такое жилье нельзя.
Законные основания
Накопительно-ипотечная система регулируется Федеральным законом №117 «О НИС военнослужащих», принятым 20 июля 2014 года.
Основной закон, регулирующий процесс покупки квартиры по ипотеке для военнослужащих, — Гражданский кодекс.
Его статьи определяют следующее:
Порядок продажи квартиры по военной ипотеке
Законодательством не запрещено продавать жилье, купленное по военной ипотеке.
Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, будет сложнее, поскольку многие не хотят связываться с недвижимостью, на которой имеется обременение – военное кредитование.
Чтобы продать такую недвижимость, необходимо получить согласие у державы и у банка. То есть, необходимо снять обременение.
После получения согласия от банка необходимо отправиться в банк, в котором выдавался кредит. При себе иметь документ из Министерства обороны о том, что продажа квартиры разрешена.
Видео: военная ипотека. Купить квартиру по военной ипотеке
В банке необходимо составить заявление, рассматривается оно в течение 1 месяца. Когда обременение будет полностью снято, продажа жилья осуществляется по обычной схеме.
Алгоритм действий таков:
- Составить рапорт на получение разрешения продажи залогового жилья.
- Уточнить в банке сумму, необходимую для того, чтобы полностью закрыть долг.
- Найти покупателя.
- Снять с квартиры обременение, получив после этого выписку из Реестра.
- Продать недвижимость.
Ипотеку можно погасить с помощью другого займа.
Какие документы понадобятся
Чтобы получить военную ипотеку, необходимо подготовить следующий пакет документов:
| Анкета человека | Который планирует получить займ |
| Ксерокопии паспортных данных | Заверяются при предоставлении оригиналов |
| Свидетельство о браке | Или его расторжении |
| Свидетельство участника программы | Оригинал и копия |
| Нотариально заверенное согласие супруга | Супруги |
После одобрения банком следует приступать к сбору документов для покупки недвижимости. В пакет входит:
- свидетельство о браке или его расторжении, если имеется брачный контракт, предоставить его копию;
- паспорт и свидетельство о рождении бывших владельцев квартиры;
- документы из бюро инвентаризации;
- свидетельство о регистрации прав собственности;
- документы, которые подтверждают передачу прав собственности на объект, например, договор дарения;
- справка из Реестра о том, что на недвижимости нет обременений;
- разрешение на продажу;
- оценка объекта недвижимости;
- справка о количестве граждан, прописанных в квартире;
- согласие супруга (супруги) на продажу;
- документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.
Предоставляются и оригиналы, и копии документов.
Пошаговая инструкция
Чтобы сделка прошла успешно, необходимо знать все нюансы процедуры. Важно придерживаться следующего алгоритма действий:
- После получения свидетельства о регистрации военнослужащий должен подписать соглашение с агентством недвижимости или самостоятельно заняться поиском квартиры. Найдя квартиру, необходимо встретиться с ее владельцем.
- Во время переговоров стороны обсуждают и согласовывают условия сделки, утверждают пакет документов и сроки действия сделки.
- Составляется предварительное соглашение, в котором прописываются условия, права и обязанности каждого.
- Продавец предъявляет документы на квартиру, и они передаются на рассмотрение в банк. Иногда банк запрашивает дополнительные документы.
- Далее необходимо выбрать аккредитованный банк, который работает с военной ипотекой. Подается заявление на получение займа по ипотеке, и предъявляются документы.
- Проверив документацию, банк принимает решение – выдать займ или отказать. Рассмотрение заявки осуществляется в течение 1-3 дней.
- Если заявка одобрена, в этом же банке открывается счет. На него будут перечислены средства со счета военнослужащего на уплату первого взноса продавцу и недостающая сумма от банка.
- Когда сделка будет зарегистрирована, деньги направляются продавцу.
- Также документы следует передать в оценочную компанию. Оценщик осматривает квартиру.
- Если квартира соответствует требованиям банка, то с военнослужащим заключается соглашение на получение денег от банка.
- Осуществляется страхование объекта ипотеки.
- После этого документы передаются на подписание в «Росвоенипотеку», деньги перечисляются на счет заемщика.
- Владелец квартиры и военнослужащий подписывают договор купли-продажи.
- Производится регистрация прав собственности и полученная справка передается банку.
- Деньги переводятся на счет продавца.
- Продавец получает средства, снимает себя с учета регистрации и передает квартиру покупателю. Сделка считается оформленной и закрытой.
На процедуру уйдет не более 1 месяца.
Каковы риски продавца
Продавец может пострадать при получении денег у покупателя через ячейку в банке. Он может передать не всю сумму, а ее часть.
Риски увеличиваются, если квартира продается в рассрочку. По договору квартира переходит к покупателю, но он не вправе пользоваться ею до полной выплаты средств.
В случае продажи жилья по военной ипотеке риски для продавца минимальные, поскольку весь процесс контролирует банк.
Образец договора купли-продажи
Сначала заключается предварительный договор. Состоит из таких разделов:
- предмет договора – описание продаваемой недвижимости и данных о ее владельце;
- стоимость;
- права и обязанности сторон;
- период действия;
- условия соглашения.
В договор необходимо внести личные данные сторон соглашения, адрес квартиры и ее характеристики.
Также необходимо отобразить, как будет вноситься плата, название банка-кредитора, и порядок перечисления денег на счет продавца.
Предварительный договор должны подписать продавец и покупатель, заверить его у нотариуса.
Таким образом, чтобы купить квартиру по военной ипотеке, достаточно быть участником специальной программы для военнослужащих.
Для принятия участия необходимо отвечать требованиям, установленным законодательством. Расплачивается за недвижимость государство.
Если военный увольняется раньше срока, он выплачивает оставшуюся сумму собственными средствами.
Пока долг не будет полностью выплачен военнослужащим, квартира будет в качестве залога у государства.
Военная ипотека представляет собой продукт, который пользуется в последнее время большим спросом. Но не все аспекты ясны широкому кругу заемщиков.
Продажа недвижимости, приобретенной по военной ипотеке, имеет свои особенности. Их необходимо учесть перед началом процесса продажи по военной ипотеке. О том, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, читайте в статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца
- Достоинства продажи и недостатки
- Требования к недвижимости
- Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке?
- Если имеется долг перед банком
- Пошаговая инструкция
- Подготовка документов
- Заключение
Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца
Решив продать квартиру, необходимо учесть все риски, присущие процедуре.
- Вероятность того, что военнослужащий, который решил купить квартиру, уволится до того, как будет завершено оформление сделки. Но вероятность развития такой ситуации мала.
- Отказ военнослужащего от сделки в тот момент, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. В этом случае продавцу остается лишь ждать проведения реституционных действий. Пока процесс не завершится, он не сможет повторно реализовать недвижимость.
- Оформление продажи квартиры по военной ипотеке требует большего количества документов и затрат времени.
- Возможность участия в «серой схеме». Но этот риск ничтожен, ведь банк и Росвоенипотека пристально проверяют каждую сделку.
- Важно следить, чтобы приобретаемая недвижимость соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Достоинства продажи и недостатки
СПРАВКА: Жилье, которое будет продано по военной ипотеке, будет оставаться в залоге у кредитно-финансовой организации до тех пор, пока заемщик не погасит обязательства. При оформлении сделки по продаже право собственности на недвижимость сразу оформляется на покупателя.
Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:
- средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
- квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
- сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.
Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:
- реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
- для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
- после осуществления сделки придется заплатить налог;
- для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.
Требования к недвижимости
ВАЖНО: Военный выбирает недвижимость, ориентируясь на собственные предпочтения. Но он должен принять о внимание то, что недвижимость должна соответствовать требованиям кредитно-финансовой организации.
Каждый банк предъявляет свой список требований, но список главных пунктов стоит выделить следующее:
- объект недвижимости должен находиться в хорошем состоянии.
- Инженерные системы должны также находиться в хорошем состоянии, это же стоит сказать и о состоянии коммуникаций.
- Перепланировки должны отсутствовать.
- У владельца должны быть на руках все правоустанавливающие документы.
- Третьи лица не должны иметь права собственности на объект.
Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке?
Можно ли продать квартиру в военной ипотеке? Да, но продать объект не получится в следующих случаях:
- квартира не свободна, в ней кто-то живет;
- объект находится в залоге;
- в ней зарегистрировано какое-то лицо;
- третьи лица могут предъявить права на объект.
Если недвижимость приобретена по военной ипотеке, долг перед банком погашен, то владелец недвижимости может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Какие банки работают с военной ипотекой и каковы условия оформления ипотечных займов, можно узнать в этой статье.
Продать квартиру нельзя, если не получено разрешение на процедуру. Его выдает кредитный комитет. Получить его можно в той кредитно-финансовой организации, где будет происходить процедура.
Если решение о предоставлении займа будет положительным, банк открывает счет. Через него будут совершаться все операции.
ВНИМАНИЕ: Продавец должен за свой счет осуществить независимую оценку объекта, только после этого возможна продажа жилья. На следующем этапе с банком заключается соглашение, оно касается продажи недвижимости. После этого договор регистрируется. На завершающем этапе банк перечисляет деньги на счет продавца, а лицо, покупающее квартиру, получает ключи.
Если имеется долг перед банком
В этом случае ситуация более сложная. Чтобы продать недвижимость, придется рассчитаться с государством и банком. Вся сумма вновь возвращается на счет военнослужащего в Росвоенипотеке.
Кроме того, заключение сделки потребует времени, придется предоставить больше документов. Сложностей не возникнет, если жилье выставлено на продажу из-за переезда военнослужащего по долгу службы.
При увольнении погашать свои обязательства придется в любом случае. Платить можно из собственных накопленных средств, либо взяв кредит (подробно о том, как осуществить возврат денежных средств по военной ипотеке и проверить сумму накоплений, мы рассказывали в отдельной статье). Следует помнить, что при увольнении с военной службы долговые обязательства перед кредитно-финансовой организацией могут увеличиться. Поскольку причины увольнения могут быть разными, в каждом случае действия продавца будут отличаться. Подробно о том, как взять ипотеку бывшим военнослужащим и что будет с займом при увольнении или в случае смерти, читайте тут. Далее будет рассказано, как продать квартиру по военной ипотеке.
Пошаговая инструкция
В этом разделе будет дана пошаговая инструкция по продаже квартиры по военной ипотеке.
Важно правильно подготовиться к продаже недвижимости.
Сделка состоит из следующих шагов:
- После того, как военнослужащий стал обладать свидетельством, подтверждающим его регистрацию в НИС, он может приступить к поиску квартиры. Это можно сделать самостоятельно, либо через агентство недвижимости. Что это такое военная ипотека, чем она отличается от гражданской и каковы этапы оформления, можно узнать из этой статьи.
- Когда покупатель нашел подходящую недвижимость, он встречается с продавцом. На переговорах, если военнослужащий обращался в агентство, присутствует риелтор. Покупатель узнает стоимость объекта, стороны обговаривают условия сделки.
- Достигнутые договоренности фиксируют, составив предварительный договор.
- Продавец предоставляет в банк копии бумаг на жилье. Кредитно-финансовая организация должна работать с военной ипотекой и иметь аккредитацию. Посмотреть список банков, работающих по программе, и условия оформления льготного займа, можно здесь.
- Покупатель, являющийся участником НИС, пишет заявление на получение кредита и приносит в банк пакет бумаг. Кредитно-финансовая организация проверяет документы и озвучивает решение.
- Если выбор недвижимости одобрен, заемщик открывает счет в этом банке. Именно на него будут переведены средства с накопительного счета в Росвоенипотеке, а также средства от банка.
- Пакет бумаг направляют в оценочную компанию продавец должен предоставить доступ оценщику на объект. Работу специалиста оплачивает покупатель жилья.
- Если квартира соответствует требованиям, которые предъявляет банк к жилью, между организацией и военнослужащим заключается кредитный договор.
- Страхование жилья. Если заемщик желает, страхуется жизнь. Может быть застрахован и титул. Страхование оплачивает участник НИС.
- Когда бумаги, подтверждающие кредитование, выполнение оценки и страхования объекта, будут готовы, их передают в Росвоенипотеку. Там их проверяют на соответствие законодательству.
- Если Росвоенипотека одобряет договор, деньги с накопительного счета уходят на счет в банке.
- Продавец недвижимости и покупатель подписывают договор. Он регистрируется государством.
- Когда право собственности будет зарегистрировано, документ уходит в банк. На счет продавца поступают средства.
- Бывший собственник квартиры снимается с учета, в указанную дату отдает ключи новому владельцу.
Подготовка документов
Военный, желающий приобрести жилье, должен принести копию паспорта, а также предоставить свидетельство о том, что он является участником накопительной программы. Когда все необходимые документы будут переданы в банк, заемщик должен заполнить заявку на кредит. После этого банк выполнит процедуру проверки данных, на это отводится два дня.
Продавец недвижимости должен принести бумаги:
- свидетельство. Оно подтверждает его права собственности на жилье;
- кадастровый паспорт;
- бумаги, с помощью которых можно подтвердить передачу прав владения;
- справку, подтверждающую то, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
- документ о том, что в квартире не имеется зарегистрированных лиц;
- покупатель-военнослужащий передает в банк свидетельство о регистрации в НИС и личные документы.
Заключение
Продать квартиру по военной ипотеке можно, если отсутствует обременение. При наличии задолженности перед банком сначала необходимо погасить задолженность.
Это быстро и
бесплатно!