Регистрация и создание ТСН
Товарищество собственников недвижимости — довольно универсальная организационно-правовая форма, которая может объединять владельцев не только садовых участков, но и коттеджных поселков или жилых многоквартирных домов. Вне зависимости от типа недвижимости пошаговая инструкция создания ТСН будет актуальной для всех форм собственности.
Цель создания ТСН
Товарищество собственников недвижимости создается с целью:
- упрощения взаимодействия между собственниками недвижимости;
- совместного содержания общего имущества и распоряжения им;
- заключения договоров по обслуживанию общей территории;
- упрощенного взаимодействия с органами местной власти и другими структурами.
В ТСН могут входить владельцы квартир, частных домов, участков и даже гаражей. Но наиболее распространенными формами товарищества собственников недвижимости сегодня считаются:
- СНТ, которое объединяет собственников садовых участков;
- ТСЖ, создаваемое владельцами недвижимости в многоквартирных домах и коттеджных поселках.
И тот, и другой тип объединения является некоммерческим. Это значит, что при образовании любой из этих форм ТСН перед его участниками не стоит цель получения выгоды.
Закон о создании ТСН
В Российской Федерации не существует отдельного закона, посвященного созданию, регистрации и деятельности ТСН. Само понятие товарищества собственников недвижимости было введено вместе с поправками в Гражданский кодекс РФ от 05.05.2014 года. Понятие ТСН прописано в главе 4 «Юридические лица» части 1 ГК РФ.
Для отдельных разновидностей ТСН разработано более полное законодательство. Так, правилам создания и государственной регистрации, правам и обязанностям собственников в ТСЖ посвящены статьи 135-152 Жилищного кодекса РФ. А для СНТ и ОНТ в России создан Федеральный закон №217-ФЗ.
Условия для создания ТСН
- коллективное объединение. Поэтому при создании ТСН важно объединить не менее трех владельцев жилья.
- ТСН всегда создается на некоммерческой основе, собственники не могут извлекать выгоду из объединения.
- Также важно, чтобы владельцев жилья объединяло общее имущество. В многоквартирном доме таким имуществом могут стать подъезды, придомовая территория, детские площадки. В СНТ или коттеджном поселке — улицы, проезды и другие территории, находящиеся в границах товарищества.
- Любое объединение собственников должно быть добровольным. Владельцы недвижимости могут в любое время вступить в ТСН или выйти из него.
Регистрация ТСН: пошаговая инструкция
Собственники недвижимости имеют полное право добровольно создать ТСН с нуля. Однако процедура потребует обязательного оформления и регистрации товарищества. Для этого нужно придерживаться следующей пошаговой инструкции.
С чего начать
Созданием ТСН чаще всего занимается инициативная группа, которой предстоит выполнить немало работы.
- Опрос владельцев недвижимости. Нужно пообщаться с каждым из них, рассказать о вашем желании объединиться. Объяснить все особенности и преимущества организации ТСН. Это нужно как минимум для того, чтобы понять общий настрой владельцев недвижимости и их готовность стать членами товарищества.
- Общее собрание. Когда предварительный опрос проведен, можно готовиться к собранию собственников. Если владельцы недвижимости поддерживают инициативу, на общем собрании нужно утвердить устав товарищества, выбрать председателя и правление ТСН, а также членов ревизионной комиссии.
- Решение о создании ТСН должны быть оформлены протоколом общего собрания. Документ необходимо подписать всем собственникам недвижимости, которые проголосовали за создание товарищества.
После завершения собрания можно приступать к подготовке документов, необходимых для регистрации.
Кворум собственников при создании ТСН
Задача инициативной группы при подготовке к общему собранию — обеспечить явку будущих собственников недвижимости. Минимальное количество, необходимое для кворума, — 51% жильцов. Например, если на территории вашего коттеджного поселка 100 домов, на собрании должен присутствовать как минимум 51 собственник. Если обеспечить явку необходимого количества участников не получилось, собрание придется отменять и переносить на новую дату.
Еще один вариант — провести общее собрание для присутствующих, а голосование сделать заочным. Для этого инициативной группе придется самостоятельно обойти всех владельцев недвижимости, предоставить им для ознакомления текст устава и предложить заполнить анкету для голосования. Чем больше собственников примет в нем участие, тем меньше риск дальнейшего обжалования решения.
Количество голосов собственников для создания ТСН
Чтобы дальнейшие действия по созданию и регистрации ТСН стали возможны, за создание товарищества должны проголосовать не менее двух третей от общего числа собственников недвижимости.
Документы для создания ТСН
Их подготовкой предстоит заниматься назначенному председателю и членам правления. Для регистрации товарищества собственников недвижимости потребуется подготовить:
- заявление о регистрации ТСН по форме Р11001 с заполненными разделами 1-4, листами Е, И, Н (документ должен быть заверен нотариально);
- протокол общего собрания собственников недвижимости;
- утвержденный устав товарищества (в двух экземплярах);
- сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСН;
- квитанцию об оплате госпошлины (в 2022 году ее размер составляет 4000 рублей).
Регистрация ТСН в налоговой
Весь подготовленный пакет документов необходимо передать в налоговую инспекцию по месту нахождения товарищества. Эту обязанность предстоит взять на себя председателю ТСН или одному из членов правления.
Когда все документы приняты, останется только дождаться ответа от налоговой. На это уйдет не более пяти рабочих дней. И если с вашими документами все в порядке, вы сможете получить в налоговой инспекции свидетельства ИНН и ОГРН, а также устав и лист записи. С этого момента ваше товарищество собственников недвижимости будет считаться официально зарегистрированным.
Отказ в регистрации
Налоговая инспекция может отказать в регистрации ТСН, если:
- в документах были допущены ошибки;
- был предоставлен неполный комплект;
- документы поданы не в тот налоговый орган.
Будьте готовы, что вам не вернут ни бумаги, ни деньги, потраченные на оплату госпошлины. Поэтому при заполнении документов и их подаче в налоговую нужно быть предельно внимательным. А еще лучше — обратиться за помощью к юристам.
Открытие счета и начало деятельности ТСН
Когда все документы окажутся на руках у выбранного председателя, необходимо открыть счет в одном из российских банков. Он нужен товариществу, чтобы:
- принимать членские взносы;
- переводить оплату подрядчикам;
- выплачивать зарплату лицам, устроенным по трудовым договорам.
Наконец, завершающим этапом создания ТСН станет информирование городской или районной администрации о начале деятельности товарищества собственников недвижимости.
ТСН в коттеджном поселке и на землях ИЖС
Создать ТСН также можно в коттеджном поселке и на землях ИЖС. Но в таком случае процесс регистрации будет иметь свои особенности.
Пункт 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что товарищество может быть организовано владельцами нескольких жилых домов или дачных домиков. Это возможно, если:
- недвижимость расположена на участках, имеющих общую границу;
- у владельцев домов есть общая инфраструктура, инженерные сети и общее имущество.
Даже несмотря на то, что в коттеджных поселках все участки не могут иметь общую границу, ТСН в таких объединениях все равно создаются и успешно функционируют. Однако процесс создания товарищества будет немного сложнее, чем, например, в многоквартирном доме. В соответствии все с тем же пунктом 2 статьи 136 ЖК РФ, для создания ТСН в таком поселке потребуется согласие не двух третей, а абсолютно всех собственников недвижимости.
На практике реализовать это практически невозможно:
- всегда найдутся собственники, которые будут не согласны;
- собрать все 100% владельцев домов и участков не получится, ведь явка на такие собрания, как правило, низкая.
Но выход есть всегда. Например, вы можете создать ТСН на несколько участков внутри одного поселка. Остальные при желании могут присоединиться в дальнейшем. Согласно закону, для создания ТСЖ необходимо как минимум три человека (двое из них будут в правлении, один станет ревизором). Минимальное количество владельцев земли в СНТ составляет 7 человек.
В остальном порядок регистрации товарищества в коттеджном поселке остается прежним. Не изменяется и пакет документов, которые нужно подготовить для налоговой.
Образование ТСН на землях СНТ
Все садоводческие товарищества, образованные после 2014 года, уже имеют статус ТСН. Однако собственники участков в садовых объединениях, созданных раньше, по своему желанию могут инициировать образование ТСН в СНТ. Важно помнить, что создание ТСН на территории садоводческого товарищества не является обязательной процедурой. Решение о смене организационно-правовой формы необходимо принимать на общем собрании. За создание ТСН должны проголосовать не менее двух третей садоводов. И если такое решение будет принято, СНТ может:
- присоединиться к уже существующему ТСН и стать его частью;
- зарегистрировать новое товарищество собственников недвижимости.
Смена СНТ на ТСН будет полностью повторять процесс регистрации товарищества собственников недвижимости.
Юридическая помощь в создании ТСН
Консультации, советы и сопровождение юриста при создании товарищества собственников недвижимости поможет сэкономить ваше время и силы. Он будет сопровождать и консультировать вас при:
- предварительной работе с собственниками;
- подготовке и проведении общего собрания;
- оформлении решения о создании ТСН;
- составлении документов для регистрации;
- подаче их в налоговый орган.
Юристы сервиса «СНТклуб» готовы оказать вам любую из перечисленных услуг или помочь в создании ТСН под ключ. Регистрируйтесь на нашем сервисе и обращайтесь за первой консультацией к нашим специалистам!
Полезные статьи и новости для СНТ
Новости
31.08.2023
Российские банки приостановили выдачу сельской ипотеки
Причиной для временной заморозки программы льготного кредитования стало повышение ключевой ставки Центробанка.
Статьи
20.08.2023
Как и где садоводу законно продать свой урожай
Продажа урожая в непредназначенных для этого местах — повод для штрафа. Какие правила нужно соблюдать садоводу, чтобы не стать нарушителем закона.
Новости
09.08.2023
В Госдуме рассказали о денежных компенсациях за установку сотовой вышки на участке соседа
Если близость вышки сотовой связи привела к проблемам со здоровьем, дачники смогут получить компенсацию до 1 млн рублей.
Новости
31.07.2023
В России увеличили штрафы за переход железнодорожных путей в неположенном месте
Размер штрафа для большинства регионов вырос сразу в пять раз, а для Москвы и Санкт-Петербурга — в пятнадцать.
Новости
24.07.2023
Запрет приватизировать имущество общего пользования в СНТ
Согласно поправкам, внесенным в Гражданский кодекс РФ, общее имущество теперь нельзя передавать в собственность третьим лицам.
Новости
18.07.2023
В России изменились условия сельской ипотеки
По решению Правительства РФ максимальный размер кредита увеличен в два раза. Ставка осталась прежней — не более 3% годовых.
Создаём ТСН: с чего начать
Выбор способа управления многоквартирным домом – то, что напрямую влияет на качество жизни и ваш кошелёк. Прежде чем принять тот или иной вариант, нужно внимательно сравнить плюсы и минусы каждого способа управления.
Если речь идёт о многоквартирном доме с количеством квартир больше тридцати, есть два варианта управления:
- выбрать управляющую компанию,
- организовать товарищество собственников недвижимости и вести контроль за своим домом самостоятельно.
Платите сами: ответственность ТСЖ за долги жителей
В чём разница между УО и ТСН
Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отмечу, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли. Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.
Товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, основная цель которой, в отличие от управляющей организации, не извлечение прибыли, а решение задач, которые напрямую влияют на качество жизни (ст. 123.12 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ).
Установка камеры видеонаблюдения в подъезде без решения ОСС
Возможности ТСН
Товарищество собственников недвижимости подразумевает объединение владельцев жилых и нежилых помещений для решения задач по содержанию общего имущества МКД. Это юридическое лицо, а значит, должно иметь свои органы управления:
- общее собрание членов ТСН,
- правление ТСН,
- председателя,
- ревизионную комиссию.
Самые важные вопросы решает общее собрание, а вот текущими делами, такими как найм, увольнение сотрудников, заключение договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, занимается правление и председатель. Цель ревизионной комиссии – контролировать их деятельность.
Все органы управления выбираются из числа собственников. Таким образом, к управлению допускаются люди, которым доверяет большинство соседей. Как правило, возглавляют ТСН люди с активной жизненной позицией.
В моём случае в органы управления вошли люди, которые раньше состояли в совете МКД. Они знали о проблемах дома и понимали, как их решить. Жильцам дома проще определить, что важнее сделать в доме в данный момент. Когда создаётся ТСН, у собственников появляется возможность самостоятельно выбирать подрядные организации.
Конечно, существует возможность нанять управляющего или передать часть полномочий управляющей компании. На мой взгляд, это имеет смысл только когда среди собственников нет людей с достаточным количеством времени для выполнения функций по управлению домом. Но даже в этом случае контроль деятельности управляющих у ТСН сохраняется.
Возможно объединить несколько домов в одно товарищество, если данные дома расположены на земельных участках:
- которые в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами имеют общую границу;
- в пределах которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Это упростит содержание аппарата управления и обустройство прилегающей к дому территории, детских площадок, парковок и т.д. (п. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Товарищество собственников недвижимости вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Чёткого понятия резервного фонда нет, но из смысла слова «резервный» можно сделать вывод, что он предназначен для покрытия непредвиденных расходов. Принятие решения о создании такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСН (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Примерный перечень расходов, которые могут финансироваться из средств резервного фонда:
- своевременная оплата услуг/работ внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
- устранение аварий;
- неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
- штрафы;
- судебные издержки;
- иные непредвиденные расходы.
- В качестве источников формирования резервного фонда могут выступать:
- доходы, образовавшиеся в результате превышения доходных статей сметы над соответствующими расходными статьями;
- доходы от сдачи в аренду общего имущества и ведения иной предпринимательской деятельности ТСН;
- доходы от поступления обязательных целевых взносов на формирование резервного фонда в размере, установленном решением общего собрания членов ТСН;
- суммы, полученные ТСН в результате взыскания штрафных санкций, в том числе в судебном порядке, в виде пени, штрафов и иных платежей;
- добровольные взносы собственников и иных лиц, желающих оказать содействие реализации уставной деятельности ТСН;
- иные доходы, не предусмотренные сметой, полученные ТСН.
Поскольку резервный фонд создаётся для покрытия непредвиденных расходов, решение о его использовании принимается правлением ТСН (ст. 147 ЖК РФ). В решении должны быть указаны цель расходования средств, сумма расходов, получатель средств.
Наличие средств резервного фонда облегчает деятельность ТСН. Минимальное количество регулирующих законодательных норм позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе.
Вознаграждение членам правления ТСЖ
С чего начать создание ТСН
Для начала взвесьте все за и против. Продумайте структуру и финансовый план деятельности ТСН. Кто и за что будет отвечать. Все члены правления распределят между собой обязанности или всё ляжет на плечи председателя. Соответственно вложенному труду определить оплату.
В нашем случае основную ношу взял на себя председатель правления. Соответственно, он единственный получает за это оплату, не считая наёмных сотрудников.
Подсчитайте возможные расходы и доходы в месяц. Возможно, у вас получится сдавать в аренду часть общего имущества (антенны сотовых операторов использующие общее имущество, техника интернет провайдеров и т.п.), открыть счёт в банке, на который начисляются проценты по выгодной ставке.
Определите, какие работы будут обязательными по содержанию и ремонту дома, и во сколько в среднем это обойдётся. Достаточно обзвонить организации, предоставляющие нужные вам услуги.
Решите, какими средствами будет осуществляться содержание и ремонт. Будут это обычные коммунальные платежи или вы сможете привлечь дополнительные средства от собственников или доходы от аренды.
Установите, будете ли вы нанимать сотрудников в штат или воспользуетесь услугами подрядчиков. Ведь для собственников важно качество услуг и их стоимость. Мы старались уложиться в рамки существующих расходов-доходов при нашей управляющей компании. В штат приняли дворника, уборщика мусорокамер, бухгалтера. Остальных привлекаем договорами подряда. Такая схема в наших условиях оказалась наиболее выгодной. Нет большой налоговой нагрузки.
Подберите кандидатуры в правление и ревизионную комиссию. Как правило, это члены инициативной группы. Мы сформировали список исходя из опыта совета дома, это инициативные и понимающие суть вопроса люди. Конечно, кандидаты должны знать об этом и дать своё согласие.
Для решения трудных для вас вопросов обратитесь к руководителям существующих ТСН/ТСЖ, находящихся по соседству. Если нет по соседству, найдите на соответствующих тематических форумах. Частую можно получить не только устную консультацию, но и помощь в организации и проведении собрания. Мы тесно сотрудничали с председателем правления ТСЖ в соседнем квартале. Она помогла нам с расчётами расходов-доходов и подбором подрядных организаций.
Материальную сторону тоже надо учитывать. Решите, откуда вы возьмёте деньги на печать бюллетеней, листовок, реестров и т.д. Все расходы лягут на плечи инициаторов, за исключением расходов на госрегистрацию, эти средства в дальнейшем вернутся.
Затем проведите беседу с собственниками помещений, затроньте тему содержания общего имущества, качества выполняемых услуг управляющей компанией, выясните их позицию по этому вопросу. Предложите альтернативу в виде управления товариществом. Обрисуйте преимущества и возможности такого управления. Если среди жильцов не будет поддержки вашей инициативы, то все дальнейшие старания могут оказаться пустой тратой времени и денег.
Для нашего дома это сыграло большую роль. Инициативная группа собралась из числа членов совета дома. Они обладали авторитетом среди соседей, проводили беседы и как результат мы организовали ТСН.
Конечно, будут люди, которые придерживаются противоположного мнения, их нельзя сбрасывать со счетов. В момент голосования это может обернуться лишней головной болью.
Если вы хотите расширить возможности управления своим домом, добиться внятного расходования денег, улучшения качества предоставляемых услуг, создание товарищества собственников недвижимости – ваш вариант.
Автор статьи – Андрей Давыдов, юрист, организовал ТСН в 140-квартирном доме.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 81 604 подписчикам
Статьи по теме
ТСН как орган управления МКД
С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой Т…
Многодомовые ТСЖ
Бывают товарищества, созданные в одном МКД. А бывают товарищества, которые создаются с целью объединения нескольких МКД на близлежащей территории. У них много своих особенностей и нюансов. Вот об этих…
Современные коттеджные и дачные поселки все чаще управляются через Товарищества собственников недвижимости (ТСН). Но как создать ТСН в коттеджном поселке? В чем особенности такого ТСН? Чем оно регулируется? Ответам на эти вопросы и посвящена данная статья.
Наши юристы создают ТСН с момента его появления в законодательстве, а именно, с сентября 2014 года. За это время мы накопили драгоценный опыт по регистрации ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках. И мы рады поделиться этим опытом с Вами. Готовы помочь и Вам зарегистрировать ТСН по очень выгодной цене. Информацию по цене и объему услуг смотрите здесь.
ВЫБИРАЕМ ФОРМУ ТСН
Человек непосвященный может подумать, что ТСН в многоквартирных домах создаются по форме ТСЖ и регулируются Жилищным кодексом; а ТСН в коттеджных поселках создаются в виде СНТ / ОНТ и регулируются Федеральным законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ).
На самом деле ТСН в коттеджном или дачном поселке может быть создано в форме ТСЖ и регулироваться Жилищным кодексом как прямо (см. ст. 135-136 ЖК РФ), так и по аналогии. Применение аналогии закона к ТСН в коттеджном поселке подтверждается судебной практикой.
Определением Свердловского областного суда от 11 октября 2011 г. по делу № 33-13468/2011, суд выразил правовую позицию:
«Установив, что коттеджный поселок, в котором расположен дом и земельный участок ответчика, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, обоснованно пришел к выводу о том, что на него распространяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе и нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме, согласно ст. 7, 8 ЖК РФ, по аналогии закона. Довод кассационной жалобы о том, что суд не вправе был применять аналогию закона для многоквартирных домов, Ф. является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка, является необоснованным.
Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).»
Мы рекомендуем создавать ТСН именно по форме ТСЖ по следующим причинам:
- Закон 217-ФЗ является, по нашему мнению, очень несовершенным. Там Вы встретите нормы, которые совсем неудобны для практического применения. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной статье здесь.
- Непредсказуемость судебных споров. Закон 217-ФЗ вступил в силу с 01 января 2019 года. Пока что единообразная судебная практика по данному закону не сформирована. Это не дает возможности аргументированно предсказать исход спорных судебных дел.
- Тяжело с правовой точки зрения обосновать, почему ТСН (СНТ) из семи учредителей должно управлять всем поселком или деревней, почему в него кто-то должен вступать и на каком основании должны платить те, кто не вступил. ТСН по типу ТСЖ чаще всего создаются на общем собрании всех собственников. Это более легитимный и понятный способ, есть законные инструменты принуждения для неплательщиков.
Таким образом, рекомендуем регистрировать ТСН именно по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ).
КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ГРАНИЦЫ ТСН В ДАЧНОМ ПОСЕЛКЕ?
Ответ прост – так, как Вы сами решите. Можно создать ТСН на трех собственников для установки совместных коммуникаций. Можно создать ТСН на улицу, на деревню. Главный критерий – чтобы Товарищество могло обслуживать всю эту территорию, чтобы территория была связана одним населенным пунктом и адресом. Важно позвать на собрание о создании такого ТСН всех собственников, потому что создать ТСН, например, на 7 человек, а потом выставлять квитанции всем остальным — незаконно.
МИНИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО СОЗДАЮЩИХ ТСН
Законно ТСН по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ) можно создать минимум на троих собственников. Два в правлении, один – ревизор.
ТСН в форме СНТ/ОНТ по Закону 217-ФЗ можно создавать минимум на семерых собственников.
ЮРИДИЧЕСКИЙ АДРЕС ТСН
Примерно с 2016 года ФНС в разных субъектах РФ стала требовать, чтобы юридический адрес был уточнен вплоть до дома или квартиры. Кроме того, адрес обязательно должен быть в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС). Это открытая система, проверить наличие в ней адреса может любой желающий.
УСТАВ ТСН
Многие относятся к уставу безответственно, а ведь это – основной документ ТСН. Собственники предпочитают экономить и скачивать устав из интернета. Потом такие собственники с удивлением обнаруживают, что скачанный устав безнадежно устарел, кишит недействительными или противоречащими закону нормами (например, вводят штрафы для собственников, ограничивают проезд по территории и проч.), и вообще неприменим к реальной жизни. А когда контролирующие органы присылают предписание о приведении устава в соответствие с законом, все хватаются за голову. Мы считаем, что цена вопроса гораздо ниже возможных проблем. Закажите устав у нас. Мы гарантируем его актуальность и юридическую чистоту. Сделаем Вам не типовой устав, а устав именно под Ваши нужды.
ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ
Общее собрание собственников проводится по аналогии с Жилищным кодексом. Есть три формы проведения:
- Очная (совместное присутствие);
- Заочное голосование (может использоваться только тогда, когда в очной форме не был набран кворум);
- Очно-заочное голосование (единый неделимый процесс голосования, наиболее удобная форма для больших собраний).
Есть пять основных правил законного собрания:
- Уведомления собственников должны быть разосланы собственникам на почтовый адрес или вручены нарочным под роспись не менее чем за 10 дней до очной части собрания;
- Повестка дня после рассылки уведомлений не может меняться;
- На выборные должности ТСН могут быть назначены только собственники;
- Полномочия представителей собственников должны быть заверены нотариально или в соответствии с требованиями п. 2 ст. 48 ЖК РФ;
- Протокол собрания должен быть оформлен правильно.
Если проведенное собрание не соответствует данным пунктам, его однозначно можно признать недействительным в судебном порядке, а создание такого ТСН можно оспорить.
По результатам собрания в течение 10 дней составляется протокол, который подписывается всеми голосовавшими собственниками. Форму подписания закон не регламентирует.
Обращаем Ваше внимание, что с марта 2019 года протокол должен быть оформлен в соответствии с Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.
РЕГИСТРАЦИЯ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ
Минимальный комплект документов на регистрацию ТСН состоит из:
- Устава;
- Протокола общего собрания;
- Квитанции об оплате государственной пошлины;
- Формы Р11001 на регистрацию ТСН
Вместе с данным минимальным комплектом рекомендуем подать уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН). УСН может быть со ставкой 6% от дохода или 15% от прибыли. Учтите, что членские взносы и иные доходы некоммерческого характера не учитываются в налогооблагаемую базу.
После сбора всех необходимых для регистрации документов их необходимо подать в регистрирующий орган. Регистрирующим органом для регистрации ТСН является Федеральная налоговая служба (ФНС).
ПОЧЕМУ ВАМ СТОИТ СОЗДАВАТЬ ТСН ИМЕННО ЧЕРЕЗ НАС
 |
Большой опыт работы на разных типах недвижимости Мы создавали ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках. |
 |
Основная идея Мы не просто формально регистрируем Вам ТСН, как это делают наши конкуренты. Мы создаем ТСН так, чтобы его создание нельзя было оспорить в суде. |
 |
Поэтапная оплата За наши услуги Вы платите поэтапно. Половина суммы оплачивается авансом. Вторая половина – после окончания государственной регистрации. В наших интересах получить вторую часть оплаты как можно скорее, не тянуть сроки. |
 |
Материальная ответственность За отказ в регистрации по нашей вине уменьшаем наш гонорар на сумму потерянной государственной пошлины (4000 руб.) |
 |
Высокая квалификация сотрудников Все юристы нашей компании закончили юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова и имеют опыт работы не менее трех лет |
 |
Оказываем эту услугу по всей России Мы наработали большой опыт создания товариществ собственников недвижимости, так как юристы нашей компании помогают регистрировать ТСН по всей России. |
После создания ТСН мы не бросаем своих клиентов. Многие заказывают у нас абонентское юридическое обслуживание ТСН. Это особенно актуально на этапе становления ТСН, проведения первых собраний и утверждения тарифов.
Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
Создание тсн в коттеджном поселке
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2016, N 12
Известно, что при рассмотрении вопроса о выборе способа обслуживания коттеджных поселков заинтересованные лица отставляют в сторону такой вариант, как создание ТСЖ, особенно на стадии застройки. В настоящей статье разберемся, почему так происходит и какую альтернативу можно предложить.
ТСЖ для жилых домов
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ признается вид ТСН, представляющий собой объединение собственников жилых домов для совместного управления имуществом собственников нескольких жилых домов, совместного использования имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на совместное использование имущества собственников нескольких жилых домов.
Положение п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ допускает создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных жилых домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более одного жилого дома.
В соответствии с ч. 4 ст. 136 ЖК РФ к ТСЖ, созданному согласно п. 2 ч. 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к ТСЖ, созданному в МКД или нескольких МКД, если иное не следует из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
Таким образом, обязательными условиями создания ТСЖ являются следующие:
- создать ТСЖ могут только собственники жилых домов;
- земельные участки, на которых расположены жилые дома, должны иметь общую границу (в Письме Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04 для ТСЖ, созданных собственниками помещений в нескольких МКД, поясняется, что понятие «общая граница» законом не установлено, под земельными участками, имеющими общую границу, нужно понимать прилегающие участки);
- в пределах земельных участков, на которых расположены жилые дома, должны находиться сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более одного жилого дома;
- предметом деятельности ТСЖ являются совместное управление, использование имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов.
Кроме того, существенным ограничением для создания ТСЖ собственниками жилых домов является принятие решения о создании товарищества, утверждении его устава по соглашению с собственниками данных домов (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Таким образом, в ТСЖ не могут участвовать собственники земельных участков, на которых еще не возведены жилые дома. Создание ТСЖ не имеет цели, если элементы инфраструктуры коттеджного поселка находятся в собственности третьего лица, которое не является собственником жилых домов. Закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. Это подчеркнул КС РФ в Постановлении от 10.11.2016 N 23-П.
Коттеджный поселок как гражданско-правовое сообщество
На практике некоторые собственники уже построенных в коттеджном поселке жилых домов видят выход в создании ТСЖ путем объединения собственников соседних коттеджей с последующим вступлением в члены ТСЖ собственников вновь возведенных домов. Действительно, Жилищный кодекс не препятствует такому подходу. Однако насколько он соответствует принципам справедливости?
Коттеджный поселок представляет собой, как правило, ограниченную территорию, имеющую план застройки. Застройщик, продавая земельные участки под застройку или уже готовые жилые дома, берет на себя обязательства по оснащению поселка всей необходимой инфраструктурой, часто не только обеспечивающей жителей коммунальными услугами и минимальным уровнем безопасности, но и предлагающей высокий уровень комфорта проживания. Все эти объекты следует отнести к объектам общего пользования, которые в зависимости от конкретных условий создания будут иметь статус общего долевого имущества собственников земельных участков либо частного имущества лиц, их создавших. Заметим, что в суде может быть поставлен и вопрос о признании права общей долевой собственности собственников жилых домов и нежилых зданий коттеджного поселка на имущество общего пользования, зарегистрированное за застройщиком или ТСЖ (см. Постановление АС ДВО от 17.06.2015 N Ф03-2104/2015 по делу N А73-6149/2014).
Но независимо от статуса этого имущества у всех собственников земельных участков, приобретенных для строительства жилых домов, есть равный интерес в пользовании им. Состав имущества, являющегося предметом приложения сил такого ТСЖ в коттеджном поселке (имущества общего пользования), остается неизменным независимо от числа уже возведенных жилых домов и определяется исходя из проектной документации на застраиваемую территорию. Поэтому получается, что собственники самых первых построенных жилых домов (незначительное число), объединившись в ТСЖ, решают вопросы пользования имуществом, на которое, по сути, имеют те же самые права собственники еще не застроенных земельных участков. Значит, существует риск, что среди таких собственников могут быть лица, не согласные с созданием ТСЖ, принятием им решений, которыми на таких собственников возлагаются обязательства финансового (компенсация затрат на содержание имущества общего пользования) и иного характера (соблюдение единого архитектурного облика при строительстве жилых домов). Поэтому данный вариант может быть работоспособен до оспаривания легитимности создания данного ТСЖ и наличия у него правовых оснований для взыскания платы с лиц, не являющихся его членами.
Представляется, что единство инфраструктуры коттеджного поселка и заранее известные границы территории, предопределяющие конечное число собственников земельных участков и жилых домов, которые имеют право пользования инфраструктурой, указывают на возможность применения к управлению коттеджным поселком одного из принципов управления МКД: собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
При этом собственники земельных участков (с домами или без домов), расположенных в границах коттеджного поселка, являются участниками гражданско-правового сообщества (ст. 181.1 ГК РФ). Об этом свидетельствует, в частности, Постановление АС МО от 17.08.2016 N Ф05-11750/2016 по делу N А40-215045/15. В законе не сказано, что такое гражданско-правовое сообщество. Исследователи выводят такое определение: это объединение лиц без образования юридического лица для реализации определенной цели, обладающих волеобразующим органом управления, решениями которого связаны как лица, принимающие его, так и лица, не участвующие в принятии решения или выступающие против него <1>.
<1> Филатова У.Б. Гражданско-правовое сообщество сособственников: сравнительно-правовое исследование / У.Б. Филатова // Российская юстиция. 2015. N 2.
Правомерность проведения собраний членов гражданско-правового сообщества — собственников земельных участков в коттеджном поселке и легитимность принятых на них решений являются залогом успешного судебного взыскания с собственников задолженности за обслуживание объектов инфраструктуры (см. Постановление Президиума Московского городского суда от 05.08.2016 по делу N 44г-106/2016), а также установления правил эксплуатации объектов общего пользования, соблюдения единого архитектурного облика возводимых жилых домов и пр. Также важно правильно определять состав гражданско-правового сообщества (грубо говоря, границы земельных участков, собственники которых включаются в состав данного сообщества). В этом смысле показательным является Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 N 09АП-24640/2016 по делу N А40-3055/16: отказываясь оплачивать счета ТСЖ, собственник жилых домов настаивал, что его дома имеют коммуникации, обеспечивающие индивидуальное потребление коммунальных ресурсов, и никак не связаны с расположенными рядом домами. Он представил публичную кадастровую карту и указал, что у участков нет единой территории, не все находящиеся на данной территории строения имеют отношение к ТСЖ (см. Решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2016 по делу N А40-3055/16).
Создание ТСН
Поскольку создание ТСЖ собственниками незастроенных земельных участков невозможно, предлагаем обратить внимание на ТСН.
В соответствии с п. 1 ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в МКД, или нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и (в установленных законом пределах) распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Согласно п. 3 ст. 123.1 ГК РФ некоммерческие корпоративные организации создаются по решению учредителей, принятому на их общем (учредительном) собрании, конференции, съезде и т.п. Соответственно, с учетом состава гражданско-правового сообщества ТСН создается на общем собрании собственников земельных участков коттеджного поселка. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее 50% общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (п. 1 ст. 181.2 ГК РФ). Обратим внимание: по общему правилу голосование осуществляется не «площадями», а «головами». Однако уже в уставе ТСН можно установить порядок принятия решения органами управления товарищества, предусмотрев расчет голосов пропорционально площади земельного участка собственника (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ). Одновременно будет справедливо рассчитывать размер взноса члена также пропорционально площади земельного участка, принадлежащего ему.
|
Показатель |
ТСЖ |
ТСН |
|
Цель создания |
Совместное управление, использование имущества, принадлежащего собственникам жилых домов |
Совместное управление, использование имущества, в силу закона находящегося в общей собственности или общем пользовании собственников |
|
Члены |
Собственники жилых домов |
Собственники земельных участков |
|
Особые требования |
Жилые дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу, в пределах которых расположены объекты инфраструктуры |
Собственники земельных участков являются членами гражданско-правового сообщества, состав которого предопределен границами коттеджного поселка |
|
Решение о создании |
Принимают 100% собственников жилых домов |
Принимает большинство участников собрания, при условии что в собрании участвовало не менее 50% общего числа участников гражданско-правового сообщества |
* * *
Необходимость совместного решения вопросов пользования объектами инфраструктуры коттеджного поселка (независимо от того, в чьей собственности они находятся) и заранее известные границы территории указывают на существование гражданско-правового сообщества — множества собственников земельных участков с домами и без них. Закон допускает их объединение в ТСН. При этом создание ТСЖ собственниками нескольких соседних уже построенных жилых домов не отвечает принципу справедливости, поскольку незаконно исключает из числа заинтересованных лиц собственников незастроенных участков.
Е.В. Емельянова
Редактор журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение»
Что такое коттеджный поселок с юридической точки зрения?
В российском законодательстве до сих пор отсутствует как определение коттеджного поселка, так и понятие коттеджа. Упоминания о них можно встретить только в некоторых методических рекомендациях и указаниях государственных органов.
Росреестр определяет коттедж как индивидуальный дом большой площади и повышенной комфортности, который построен с применением качественных материалов и имеет инженерное обеспечение (подключен к необходимым коммуникациям)?Приложение №2 к Приказу Росреестра от 04.08.2021 N П/0336. В то же время Росстат описывает коттедж как одноквартирный двухэтажный индивидуальный жилой дом с небольшим земельным участком, где на первом этаже расположены общая комната, кухня и хозяйственные помещения, а на втором — спальни?п. 23 Приказа Росстата от 25.01.2023 N 20.
Определение коттеджа можно найти и в региональных документах. Например, правительство Москвы в своем акте о строительных нормах указало, что коттедж — это одноквартирный дом, который относится к I категории комфорта?п. 3.1. Московских городских строительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания».
На основе этих документов можно сделать вывод, что коттеджный поселок — это жилой комплекс, который состоит из малоэтажных частных домов повышенного уровня комфорта, где под комфортом понимается:
- Этажность дома в 2 и более этажей;
- Благоустроенность (наличие необходимых инженерных коммуникаций);
- Наличие собственного земельного участка.
При этом коттеджные поселки не являются самостоятельными населенными пунктами, а представляют собой лишь пригородный или загородный жилой комплекс. И по аналогии с другими видами ЖК у коттеджных поселков есть общее имущество.
Кому принадлежит общее имущество коттеджного поселка?
Так как сегодня нет закона, определяющего правовой статус коттеджных поселков, вопрос о принадлежности их общего имущества остается открытым и зависит от ряда факторов.
В сети можно встретить информацию, что к общему имуществу в коттеджных поселках применяются нормы Жилищного кодекса о многоквартирных домах и оно по умолчанию принадлежит всем собственникам земельных участков на праве общедолевой собственности. Но такой подход в корне неверный, о чем свидетельствует одно из постановлений Конституционного суда России?Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 № 23-П.
Споры вокруг совместного имущества связаны с тем, что нередко земли общего пользования (например, на которых расположены дороги и проезды) после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию остаются в собственности застройщика или назначенной им управляющей компании (УК). Тогда владельцы коттеджей сталкиваются с дополнительными сборами за их использование, вступительными взносами, высокими коммунальными платежами и трудностями в создании товарищества собственников недвижимости (ТСН). Готового решения данной проблемы пока нет и владельцам коттеджей остается только договариваться с фактическим собственником общих земель либо разбираться в ситуации через суд.
Иначе обстоят дела в коттеджных поселках, в которых дома строились по договорам долевого участия (ДДУ). Здесь уже закон четко предписывает, что к собственникам домов и земельных участков в малоэтажных комплексах переходят еще и доли в общем имуществе ЖК (по аналогии с МКД). Поэтому они самостоятельно могут решать, кто и как будет управлять общей территорией и имуществом?ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Фото: Загородное поместье
Что относится к общему имуществу коттеджного поселка?
К общему имуществу коттеджного поселка относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, расположенные в границах территории малоэтажного жилого комплекса:
-
котельные, водонапорные башни, тепловые пункты и площадки для размещения мусорных контейнеров;
-
проезды, парковочные площадки, велосипедные дорожки, пешеходные переходы и тротуары;
-
элементы благоустройства, места отдыха, детские и спортивные площадки.
Кто управляет коттеджным поселком?
Обязанность по содержанию общего имущества лежит на собственниках участков в коттеджных поселках. Часто они передают эту обязанность управляющей компании (УК). Однако жители коттеджных поселков, у которых есть доли в общем имуществе, могут взять управление в свои руки и организоваться в товарищество собственников недвижимости (ТСН).
Управляющая компания в коттеджном поселке
Принцип работы управляющей компании заключается в том, что она берет на себя ответственность за содержание общего имущества и самостоятельно решает практически все вопросы по благоустройству. Жители поселка не волнуются о том, кто устранит коммунальную аварию, отремонтирует дорогу или озеленит лужайку в зоне отдыха. Они лишь платят деньги по заключенным договорам и утвержденным тарифам.
Но нередко бывает, что управляющая компания хорошо исполняет свои обязанности лишь в первое время. После сдачи домов в эксплуатацию или окончания их гарантийного срока качество услуг УК может заметно ухудшиться, а расходы на содержание заметно повыситься. Если собственники коттеджей владеют долями в общем имуществе поселка, они могут сменить управляющую компанию на другую либо выбрать подходящую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).
Чем ТСН отличается от ТСЖ?
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это некоммерческая организация, представляющая собой добровольное объединение собственников недвижимости для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом?ст. 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
ТСН имеет несколько видов, которые различаются целями и порядком принятия решений:
-
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческое объединение собственников помещений в многоквартирном доме или нескольких домов, которое создается с целью управления общим имуществом?ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
-
Садовое некоммерческое (СНТ) и огородное некоммерческое товарищество (ОНТ) — создаются на землях с соответствующим видом разрешенного использования (садоводство либо огородничество).
ТСН в коттеджном поселке
Несомненным преимуществом ТСН перед управляющей компанией будут неограниченные возможности владельцев коттеджей по части самоуправления. Они могут быстро и без лишней бюрократии менять обслуживающие организации (например, охранное предприятие), а также вносить на содержание общей территории столько средств, сколько считают нужным. Если собственников устраивает существующая инфраструктура, членские взносы будут покрывать необходимый минимум для ее содержания. А если они хотят улучшений, то могут повысить размер взносов и реализовать все свои задумки.
Но такой подход имеет и обратную сторону. ТСН напрямую зависит от ответственности каждого жителя поселка и готовности исправно вносить деньги. Если кто-то не участвует в жизни товарищества или не делает взносы, то затраты на ремонт и благоустройство придется делить между ответственными членами товарищества либо дожидаться момента, пока неплательщики закроют долг.
Также работа товарищества во многом зависит от предприимчивости и ответственности его председателя. Не каждый в силах предложить идею, донести ее важность до каждого собственника участка и сделать так, чтобы все решения общего собрания претворились в жизнь.
Как создать и зарегистрировать ТСН?
Первым этапом к созданию товарищества собственников недвижимости станет разработка его основного документа — устава ТСН. Он должен содержать наименование товарищества, его адрес, предмет и цели деятельности. Кроме этого, устав должен включать состав и компетенцию органов товарищества, а также порядок принятия ими решений (единогласно или квалифицированным большинством голосов).
Далее следует организовать общее собрание собственников недвижимости, на котором будет принято решение о создании товарищества и утверждении его устава. Кворум для организации ТСЖ должен быть более 50% голосов собственников недвижимости, в то время как решение о создании СНТ и ОНТ должно быть принято единогласно всеми учредителями (количество учредителей товарищества должно быть не менее семи). Все эти решения оформляются общим протоколом в письменной форме и подписываются председателем собрания, его секретарем и учредителями товарищества.
После этого необходимо зарегистрировать ТСН в Федеральной налоговой службе. Для этого нужно подать заявление в местную инспекцию ФНС, приложив к нему протокол общего собрания, устав и документ об оплате госпошлины (4 000 рублей). Срок регистрации составит 3 рабочих дня со дня предоставления налоговой всех необходимых документов.
Какие взносы и платежи есть в коттеджных поселках?
Количество платежей и их размеры будут зависеть от уровня благоустройства поселка, собственника общего имущества и способа управления. Базово владельцы коттеджей оплачивают собственные коммунальные расходы (электричество, газ, водоснабжение, канализацию, вывоз ТКО) и содержание общей территории (охрана, озеленение, текущий ремонт дорог и коммунального хозяйства).
Управляющая компания, как правило, вносит все эти расходы в квитанции, которые каждый владелец коттеджа получает и оплачивает индивидуально. А если коттеджный поселок управляется ТСН, то собственники оплачивают два вида взносов?ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ:
-
Целевые — разовые платежи на нужды товарищества, например, на строительство дороги или детской площадки. Решение о необходимости и размере таких взносов принимается на общем собрании;
-
Членские — регулярные взносы, средства от которых идут на оплату текущих расходов (оплата охраны, зарплата дворника, текущий ремонт коммунального хозяйства и другое). Такие расходы закрепляются в уставе товарищества.
Какой способ управления коттеджным поселком выгоднее?
Однозначно сказать, что один способ управления выгоднее другого, нельзя. Это зависит от множества факторов и ситуации в конкретном коттеджном поселке.
Если каждый житель поселка понимает свою ответственность, исправно платит налоги и взносы на обслуживание, а среди собственников есть инициативный человек, готовый стать председателем, то ТСН может оказаться выгоднее и эффективнее, чем управляющая компания. Однако, если у жителей нет единства мнений и они не готовы к самоуправлению, разумнее доверить содержание общего имущества УК.
Но независимо от выбранного способа управления поселком, собственникам коттеджей все равно стоит контролировать расходы на содержание территории и не оставаться в стороне, если эти обязанности выполняются плохо или не исполняются вовсе.